DIFICULTADES PARA EL ÉXITO DE UN CONJUNTO INMOBILIARIO. Degradación por abandono empresarial o falta de mantenimiento.

Transcripción

1 DIFICULTADES PARA EL ÉXITO DE UN CONJUNTO INMOBILIARIO Faltas graves en el planteamiento estratégico. Degradación por abandono empresarial o falta de mantenimiento. Abandono o incomodidad de todos los ocupantes. Depreciación de la inversión por falta de interés del mercado. EJEMPLO DE REFERENCIA UN POLÍGONO INDUSTRIAL

2 EVALUACIÓN Y MEJORA CONTINUA DE LA CALIDAD DE UN POLÍGONO INDUSTRIAL

3 Encuesta de calidad percibida por las empresas del polígono.

4 Encuesta aspectos previos. Esta encuesta de mesura de la calidad del polígono industrial percibida por las empresas del polígono, obedece a la voluntad del Ayuntamiento de avanzar en la calidad y la mejora del mantenimiento del polígono. La encuesta forma parte de la metodología de mejora continua de la calidad y es en definitiva un instrumento de trabajo pera evaluar la mejora de la calidad y de cualquier análisis de marketing. Los resultados de la encuesta se han de interpretar como el estudio de un espacio que pertenece, como polígono industrial, a un municipio. Los objetivos globales de la encuesta se han centrado en la investigación de la percepción de las empresas en cuanto a la calidad y el mantenimiento del polígono.

5 Los requerimientos Una vez detectados los requerimientos de calidad por parte del grupo de trabajo del Programa de calidad. Del polígono deberán analizarse los aspectos siguientes. -Valoración de los requerimientos de calidad definidos por un grupo de trabajo, previamente establecido en el Programa de calidad. -Pregunta abierta sobre la valoración global del polígono. -Ponderación de la importancia relativa otorgada a cada requerimiento.

6 Las fases del trabajo Recogida de los datos mediante trabajo de campo de encuestas personales a 215 empresas ubicadas en el polígono. Creación del equipo de trabajo, análisis de resultados y aportación de objetivos de calidad y acciones de mejora. Creación de una base de datos para el análisis de las investigaciones resultantes y otros aspectos significativos y de interés. Análisis estadístico descriptivo de los datos. Valoración y definición de los datos y planes de acción.

7 Características técnicas de la encuesta Se ha partir del censo total de las empresas del polígono. El número total de empresas que deberían contestar es de 215, afincadas en el polígono. La encuesta debe tener una metodología sencilla, ya que se trata de preguntar sobre diferentes aspectos del polígono. La persona entrevistada puntuará entre 0 y 5 según su grado de acuerdo con les declaraciones leídas por ella misma. Son preguntas concisas que posibilitan dar un número como respuesta.

8 Formación del equipo de trabajo En primer lugar, antes de iniciar la encuesta, se habrá formulado una pregunta general sobre la opinión global del servicio. Se pretende conocer cual es la primera impresión del funcionamiento del polígono sin entrar en aspectos concretos. Perfil del equipo. Personas relacionadas con el lugar, y al propio tiempo que conozcan la actividad urbanística en general. Profesionales municipales. Servicios públicos. Servicios comunitarios de la administración. Profesionales autores de proyectos que estén en el polígono. Algunos propietarios. Profesionales en general.

9 Metodología Listado a efectuar por el equipo de trabajo, de todas las cualidades que se observan en el polígono. Listado a efectuar por el equipo de trabajo, de todos los defectos y divergencias que se observan en el polígono. Desde todos los ámbitos y puntos de vista, matizando su nivel de importancia. El conocimiento, herramienta fundamental.

10 Resumen de requerimientos Accesibilidad. Seguridad del polígono. Servicios y infraestructuras. Mantenimiento del polígono. Recogida de residuos. Entorno y imagen. Servicios profesionales a las empresas. Oferta de suelo y naves industriales. Relaciones con la administración local. Qué tendremos que preguntar a las empresas?

11 Importancia de los requerimientos, resultado ponderado de la encuesta Equipo de trabajo Ponderación encuesta Orden de importancia Accesibilidad. 77% 1 Seguridad del polígono. 62% 2 Servicios y infraestructuras. Mantenimiento del polígono. 23% 3 34% 4 Recogida de residuos. 41% 5 Entorno y imagen. 19% 6 Servicios profesionales a las empresas. Oferta de suelo y naves industriales. Relaciones con la administración local. 18% 7 8% 8 18% 9

12 Resultado ponderado de la encuesta, expresión gráfica.

13 Valoración a través de encuesta Reflexiones Valoración media de las preguntas formuladas a la encuesta En la mesa número 3 observamos la puntuación mediana de cada requerimiento, ordenados de mayor a menor nota. La puntuación era de 0 a 5. La percepción de la calidad global del polígono se ha valorado con una nota mediana de 3,16, resultado de bien. Si comparamos con la nota mediana resultante de valorar todos y cada uno de los atributos o requerimientos, esta nota mediana desciende a 2,98. La percepción global que las empresas tienen del polígono es mejor que la que tienen de cada uno de los aspectos valorados individualmente. Si observamos el resumen y el gráfico de los atributos mejor valorados, todos por encima de la mediana, son: el servicio de infraestructuras, mantenimiento del polígono; la oferta de suelo, naves industriales y accesibilidad. Las calificaciones son de notable y bien. La opinión más desfavorable de las empresas se centra principalmente en el aspecto de la dotación del polígono con los servicios personales.

14 Valoración a través de encuesta

15 Valoración a través de encuesta de empresas, expresión gráfica Valoración de requerimientos

16 Valoración a través de encuesta de empresas Resumen: Valoración mediana de todos los atributos. 2,98 Valoración global del polígono. 3,16

17 Reflexiones SERVICIOS Empresas de limpieza y recogida de residuos, tienen calificaciones de suspenso. Restan tres aspectos que son: la seguridad, la imagen y las relaciones con la Administración local, que se sitúan próximos al aprobado. En las mesas número 5, 6 y 7 nos aproximamos a cada uno de los aspectos de los requerimientos de calidad del polígono. Acto seguido destacamos los aspectos más relevantes. ACCESIBILIDAD Hace falta destacar que el aspecto mejor valorado es elaparcamiento del polígono, puntuado con un excelente 4,31. También, la facilidad de carga y descarga, y la circulación interior del polígono. Los aspectos que haría falta mejorar serían la oferta de transporte público, la señalización del polígono y el acceso viario. SEGURIDAD DEL POLÍGONO Globalmente la seguridad del polígono tiene una valoración negativa, con una puntuación mediana de 2,79. Pero cuando entramos en la valoración más concreta de los diferentes aspectos, observamos que lo único que las empresas consideran que funciona bien es la seguridad de la propia empresa, puesto que la mayoría tienen contratado un servicio de seguridad propio. Respecto al resto cuestiones: vigilancia, seguridad en la circulación viaria y seguridad global del polígono, la opinión es mucho más crítica.

18 Reflexiones SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURAS El servicio de infraestructuras es el atributo del polígono mejor valorado 4,07. Los servicios de agua, electricidad y teléfono, así como su contratación, son los aspectos mejor valorados, con puntuaciones de notable. El servicio de gas y los costes de instalación de los servicios tienen una puntuación más baja, pero en caso alguno negativa. MANTENIMIENTO DEL POLÍGONO También este es un requerimiento bien valorado, la puntuación mediana es de 3,55. El buen estado del pavimento y nivel de urbanización son los aspectos mejor valorados. El mantenimiento del alumbrado y del alcantarillado es más crítico, pero en alguno de los casos negativo, por ejemplo limpieza y recogida de residuos. RECOGIDA DE RESIDUOS Este es uno de los servicios con peor puntuación media 2,29. La opinión negativa sobre este servicio es debido básicamente al bajo número de contenedores de recogida selectiva, a la inexistencia de recogida de residuos industriales, broza y a los vertederos descontrolados. ENTORNO Y IMAGEN DEL POLÍGONO Este es un atributo del polígono también con puntuación baja 2,66. Si bien supera la media del aprobado, hace falta destacar algún aspecto muy negativo como es el mantenimiento de zonas verdes. En este sentido, también hace falta destacar la mala conservación de las parcelas desocupadas. Quedan mejor valorados la imagen del entorno y el mantenimiento de las fincas ocupadas por las industrias.

19 SERVICIOS PERSONALES A LAS EMPRESAS Reflexiones Este es el aspecto al cual los resultados de la encuesta dan una puntuación más baja. Globalmente la puntuación no llega a un aprobado 2,07. La percepción que las empresas tienen sobre las servicios, es que el polígono está poco dotado. Entrando ya a valorar servicios concretos, observamos que la restauración es el único que queda bien valorado, si bien las opiniones son que la oferta es escasa. Con respecto al servicio de correos, se insiste en la necesidad de aproximar la prestación al polígono por las dificultades de aparcamiento del casco urbano. Respecto a los servicios bancarios, aun cuando las empresas son conocedoras de la existencia de una oficina bancaria en el polígono, la opinión generalizada es que carece de cajero automático 24 horas. La dotación del polígono en cuanto a servicio de transporte público se cree que realmente es baja. No existe ningún medio para los trabajadores que van desde la estación de RENFE hasta el polígono. La valoración de las urgencias sanitarias es una de las más bajas de todas, puesto que el polígono no tiene el menor asomo de dotación.

20 MERCADO INMOBILIARIO Si bien este es el aspecto que tiene menos importancia para las empresas instaladas en polígono, la valoración que hacen es correcta. Así, el tipo de oferta, tanto de suelo como de naves industriales, y la calidad comparada con otros polígonos, son adecuadas. En cuanto a los precios consideran que son altos, pero normales respecto a los polígonos del entorno del área de Barcelona. RELACIONES CON LA ADMINISTRACIÓN Este es un aspecto mal valorado 2,89 por término medio, y al mismo tiempo poco importante para las empresas. Hace falta destacar, la buena acogida por parte del Ayuntamiento. Reflexiones Por el contrario se considera que el nivel de información sobre el polígono no es el adecuado y que la fiscalidad local es alta.

21 Índice de satisfacción de las empresas El objetivo del cálculo del índice de satisfacción de las empresas se mesura por la evolución temporal del grado de satisfacción de la calidad del polígono. Está basado en el nivel de satisfacción directa de las empresas, valoración que cada empresa hace de los diferentes servicios y aspectos del polígono, teniendo en cuenta la importancia o ponderación de los diferentes carices que conforman la calidad del mismo. Los 9 aspectos que se han tenido en cuenta para de obtener el índice de satisfacción de las empresas resultantes de las formulaciones del equipo de trabajo, son: Accesibilidad. Seguridad del polígono. Servicios y infraestructuras. Mantenimiento del polígono. Recogida de residuos. Entorno y imagen. Servicios profesionales a las empresas. Oferta de suelo y naves industriales. Relaciones con la administración local.

22 Cálculo del índice de satisfacción de las empresas Se define como la media de la satisfacción de todas las empresas encuestadas sobre cada uno de los nuevos aspectos del polígono, ponderada por la importancia que todas las empresas dan a cada requerimiento. h = 9 I.S.E = I = 1 Xi x Wi H

23 Grado de satisfacción de las empresas, resultados encuesta Accesibilidad. 0,51 Seguridad del polígono. 0,35 Servicios y infraestructuras. 0,35 Mantenimiento del polígono. 0,25 Recogida de residuos. 0,19 Entorno y imagen. 0,11 Servicios profesionales a las empresas. 0,10 Oferta de suelo y naves industriales. 0,08 Relaciones con la administración local. 0,06

24 Encuesta para medir la valoración de la calidad del polígono 1 ACCESIBILIDAD 1 Fuertemente en desacuerdo. 5 Fuertemente de acuerdo. El polígono tiene una buena oferta de transporte público El polígono tiene un fácil acceso viario La circulación dentro el polígono es fácil El polígono está bien señalizado La facilidad de carga y descarga es buena El aparcamiento al polígono es fácil SEGURIDAD DEL POLÍGONO La seguridad global del polígono es alta La seguridad emprendida es buena La vigilancia del polígono es correcto La seguridad de circulación viaria interna es adecuada SERVICIOS DE INFRASTRUCTURAS El servicio de agua cumple con las necesidades de las empresas El servicio de gas cumple con las necesidades de las empresas El servicio de electricidad cumple con las necesidades de las empresas El servicio de teléfono cumple con las necesidades de las empresas La contratación y obtención de los servicios es rápida Los costes de instalación y ampliación de los servicios son correctas

25 Encuesta para medir la valoración de la calidad del polígono 2 MANTENIMIENTO DEL POLÍGONO 1 Fuertemente en desacuerdo. 5 Fuertemente de acuerdo El polígono tiene un buen nivel de urbanización El polígono tiene un buen nivel de conservación y mantenimiento El mantenimiento del alumbrado es correcto El pavimento se conserva en buen estado El alcantarillado funciona correctamente LIMPIEZA Y RECOGIDA DE RESIDUOS El polígono está limpio Los viales están limpios El vertido de residuos está controlado La recogida de residuos industriales y broza cumple las necesidades de las empresas La distribución y ubicación de los contenedores de recogida selectiva es correcto EN TORNO E IMAGEN DEL POLÍGONO La imagen del entorno es atractiva Las parcelas paradas tienen un buen nivel de conservación y mantenimiento Del interior de las parcelas privadas tiene un buen nivel de conservación y mantenimiento Los espacios verdes se mantienen correctamente

26 Encuesta para medir la valoración de la calidad del polígono 3 SERVICIOS PERSONALES A LAS EMPRESAS 1 Fuertemente en desacuerdo 5 Fuertemente de acuerdo Los trabajadores tienen una buena facilidad de transportes diario al trabajo Los servicios de restauración son adecuados Los servicios bancarios son suficientes Los servicios de correos funcionan correctamente Los servicios comerciales son suficientes El acceso a los servicios de urgencias y sanitarias es adecuado LA OFERTA DE SUELO Y NAVES INDUSTRIALES El tamaño de las parcelas es adecuada a las necesidades de las empresas El tamaño de las naves es adecuada a las necesidades de las empresas La relación calidad/precio del suelo es adecuada El precio es correcto, respeto a de otras polígonos industriales del entorno La calidad es correcto, respeto a de otras polígonos industriales del entorno La regulación de los usos del polígono es adecuada a las necesidades de las empresas RELACIONES CON LA ADMINISTRACIÓN LOCAL La Administración local informa con facilidad y precisión La tramitación administrativa es fácil El Ayuntamiento da una buena acogida a las empresas Existe una buena cooperación entre ayuntamientos/emprendidas para la gestión del polígono El nivel de fiscalidad local es correcto Los criterios de fijación de l I.A.E, son claros

27 EL ÉXITO DE UN CONJUNTO INMOBILIARIO