PROYECTO DE LEY. Se presenta solicitud de interpretación auténtica de. conformidad con el artículo 113 del Reglamento de la Asamblea

Transcripción

1 PROYECTO DE LEY INTERPRETACIÓN AUTÉNTICA AL ARTÍCULO 67 Y 68, Y AL TRANSITORIO III INCISOS "B" Y "C", DE LA LEY No. 7527, LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS Expediente No ASAMBLEA LEGISLATIVA: Se presenta solicitud de interpretación auténtica de conformidad con el artículo 113 del Reglamento de la Asamblea Legislativa para que se interpreten los artículos 67, 68, 69 y Transitorio III incisos b) y c), de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos publicada en La Gaceta No. 155 del día 17 de agosto de 1995, por los motivos que se dirán: Artículo 67.- Este artículo textualmente dice: "En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato. A falta de convenio entre las partes, se estará a las siguientes reglas: a) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del

2 2 contrato sea menor o igual al quince por ciento (15%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje no mayor a esa tasa. La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de Estadística y Censos. b) Cuando la inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al quince por ciento (15%), la Junta Directiva del Banco Hipotecario de la Vivienda dictará, con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese quince por ciento (15%) ni mayor que la tasa de inflación. El reajuste regirá a partir del período de pago siguiente en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con la certificación de la Dirección General de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial. Si el arrendatario no está conforme con el reajuste, puede depositar judicialmente el precio

3 3 anterior, pero su pago liberatorio quedará sujeto al resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador. Cualquier reajuste de la renta superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho. Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor y el pacto escrito por el cual se conviene en reajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de Estadística y Censos. Cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato sin derecho a reajuste." Artículo 68.- Este artículo textualmente dice: "En los arrendamientos para vivienda, es nulo de pleno derecho todo convenio en el cual se establezcan reajustes a la renta superiores a los mencionados en el artículo anterior, sean fijos o porcentuales, periódicos o únicos y no importa quien sea el obligado, el tipo de documento donde aparezca la obligación, la forma de la obligación y el lugar de pago, en tanto se apruebe la conexidad entre el precio del arrendamiento y la obligación que se contrae."

4 4 Artículo 69.- Este artículo textualmente dice: "En los arrendamientos para otros destinos ajenos a vivienda, las partes podrán convenir los períodos, la forma y los montos de los reajustes. A falta de convenio entre las partes, al final de cada año del contrato, se podrá plantear proceso sumario para definir el reajuste del precio, o bien, someterse la controversia a la decisión de árbitros o peritos, según las reglas del Código Procesal Civil." Transitorio III.- Este transitorio textualmente dice: "En los contratos existentes antes de la vigencia de esta ley, el precio del arrendamiento se regirá por las siguientes normas: a) Si, en el contrato de arrendamiento o posteriormente, las partes han acordado la renta o los reajustes para un período determinado, el convenio se mantendrá hasta su expiración. b) Salvo que en el año anterior haya existido un alza de alquiler por resolución judicial, a partir de la vigencia de esta ley, podrá solicitarse el reajuste de la renta, mediante proceso sumario, o someterse la discrepancia a la decisión de árbitros o peritos, según las reglas del Código Procesal Civil. c) Con excepción del caso de convenio de partes que preceptúa el inciso a) de este transitorio, al cumplirse un año de vigencia de la presente ley, los

5 5 artículos 68 y 70 empezarán a aplicarse a los arrendamientos existentes, al final de cada año de contrato o a partir de un año de la decisión judicial o arbitral o pericial firme, hasta que expire el plazo del arrendamiento." Conforme consta en las actas la intención del legislador en el artículo 67, fue facilitarle al propietario de una vivienda un precio justo y no recurrir cada año a los tribunales a realizar aumentos y con el artículo 68 evitar como indica en actas "la utilización de contratos leoninos" donde indicarán porcentajes superiores o que se otorgarán por fuera del arrendamiento otras garantías para garantizar ese aumento leonino. Con el artículo 69 en el caso de los otros destinos que no hubiere habido contrato se le otorgó al propietario la potestad de recurrir al proceso sumario cada año. Con el transitorio III, el legislador trató de salvaguardar todos los contratos existentes antes de la vigencia de esta ley y le da a los propietarios las pautas. Ahora bien, en el inciso b) de este transitorio se le faculta al propietario a recurrir a la vía sumaria a realizar un reajuste de renta, si en el año anterior no hubo un alza de alquiler por resolución judicial y con el c) para todos los casos que no existía un convenio que indica el inciso a) se indica que al año de vigencia de esta ley se empiezan a aplicar los artículos 68 y 70 a

6 6 los arrendamientos existentes al final de cada año o a partir del año de decisión judicial, lo que significa que todas aquellas rentas que ya están justas pero que no había convenio entrará automáticamente ese aumento pero esto no significa que a partir del año de vigencia queda eliminado el inciso b) de este transitorio como ha sido mal interpretado. Las seis alcaldías civiles de San José, la alcaldía de Coronado, Moravia, Guadalupe que actualmente tramitan este tipo de procesos conforme se estipula en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y según parece en el resto del país, porque estos tribunales han unificado criterio, están rechazando de plano todo aumento que se haga en relaciones inquilinarias de vivienda antes de esta ley, aunque en las mismas nunca en la vida se hiciera aumento, porque sostienen que el inciso b) del transitorio fue únicamente para el primer año y que ahora opera automáticamente el aumento del quince por ciento, lo cual es un verdadero error porque ninguno de los incisos de ese transitorio excluye al otro, y más bien con el inciso b) se le está dando la facultad de recurrir a la vía sumaria a todos con la excepción que ahí se indica y el c) se está refiriendo a todos los arrendamientos que se supone que tienen rentas justas y que no han recurrido a la vía sumaria o arbitral. Entonces, con la tesis de estos despachos judiciales, si por una vivienda se cancelaba la suma de

7 de renta cuando en la realidad el valor debe ser de , el propietario lo único que tiene derecho es a que se aplique automáticamente el artículo 67, que es aplicar un aumento del 15% sobre los Ë y esperarse hasta los 3 años para pedir un reajuste o solicitar la vivienda, apoyándose en la tesis de que de conformidad con el artículo 68 y el inciso c) del transitorio III, lo que están en un completo error de interpretación, pues ninguno de esos incisos es excluyente y más bien el legislador evitó que sucediera lo de la Ley de Inquilinato derogada que habían inquilinos que no pagaban rentas justas y el propietario debía esperarse cada cinco años para realizar un aumento. Lo más grave de esto es que los jueces civiles han apoyado esa tesis y confirman las resoluciones violándose totalmente la intención del legislador que por el contrario como se indica fue eliminar todas las restricciones de la ley derogada. Se adjuntan resoluciones judiciales con esa tesis. Por esa razón es necesario que se otorgue una interpretación auténtica de estos artículos citados para que se indique que el legislador en el inciso b) del transitorio III salvaguardó a los contratos previos a la ley y darles la posibilidad de que recurrieran a reajustes y que no fue creado para el primer año de vigencia como ha sido mal interpretado y que el inciso c) de ese transitorio se refiere a los casos en que tienen

8 8 sus rentas ajustadas y ninguno es excluyente y tampoco se excluyen los artículos 67 y 68 con el transitorio c). Por lo tanto, someto a consideración de los señores diputados, el siguiente proyecto de ley: LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DECRETA: INTERPRETACIÓN AUTÉNTICA AL ARTÍCULO 67 Y 68, Y AL TRANSITORIO III INCISOS "B" Y "C", DE LA LEY No. 7527, LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS ARTÍCULO 1.- Se da interpretación auténtica al transitorio III, incisos b y c, para indicar que ninguno de los incisos excluye al otro y que el inciso "c", se aplica cuando no se aplique el "a" y el "b". ARTÍCULO 2.- Se da interpretación auténtica al artículo 67, que al utilizarse el inciso "b", del transitorio III, el mismo no puede operar, hasta después de que se haya modificado la renta. ARTÍCULO 3.- Se da interpretación auténtica al artículo 68, en el sentido que esa nulidad, no abarca la modificación que se haga por una resolución judicial o arbitral.

9 9 ARTÍCULO 4.- Rige a partir de su publicación. Hernán Fournier Origgi DIPUTADO 11 de diciembre de 1996, eov. NOTA: Este proyecto pasó a estudio e informe de la Comisión Permanente de Asuntos Jurídicos.