OBJETIVO DEL REPORTE:

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1 CATEGORÍA: Estrategia Bursátil / OBJETIVO DEL REPORTE: Ayudar a entender ( armar ) la asociación entre distintos aspectos que inciden en el comportamiento del mercado accionario en México. A pesar de una percepción negativa por el riesgo TLCAN, las emisoras relacionadas a Bienes Raíces industriales han fortalecido sus carteras con recientes anuncios de adquisiciones que en conjunto representan una inversión cercana a los US$296 millones (P$5,600 millones). Los cap rates se mantienen en un rango de entre 8-9, en línea con el promedio histórico para este tipo de transacciones. Destacamos a Vesta, que incrementará su posicionamiento en Tijuana, un mercado con altas tasas de ocupación y que goza de las tarifas más elevadas en país. La operación se cerró con recursos propios a un cap rate de 8.8. Marco Medina mmedinaz@vepormas.com La razones principales son: 1) la relación oferta-demanda en el segmento industrial sigue reflejando un comportamiento favorable (altas tasas de ocupación, absorciones netas superando la oferta), sobretodo en mercados con escasez de espacios como Ciudad de México; 2) la mayor proporción de los contratos están denominados en dólares (75-90+) o cuentan con componentes dolarizados, proporcionando una cobertura ante la volatilidad en el tipo de cambio; 3) son vehículos líquidos con un rango de operación promedio diaria (U3M) entre P$25 millones-p$40 millones. Enero 15, El grupo de emisoras industriales (FIBRAMQ, TERRA, FIBRAPL, VESTA) cotiza a un múltiplo Cap Rate implícito 2018e de 9.0 y un múltiplo P/AFFO 2018e de 12.4x. Vesta ofrece la mejor combinación al cotizar a un Cap Rate implícito de 9.5 y una mayor expectativa de crecimiento (pág 2). En contraste, los descuentos en FIBRAMQ lucen justificados ante la falta de catalizadores en el corto plazo. Dicho lo anterior, el 1S 18 será un periodo de elevada incertidumbre para el mercado local por dos temas: Negociación TLCAN y elecciones por lo que prevemos volatilidad en esta muestra de emisoras por su exposición a industrias clave como la automotriz. Emisora PO Potencial Market Cap Cap Rate Implícito P/FFO Dividendo P$ P$mn 2018e 2019e 2018e 2019e 2018e 2019e FIBRAMQ , x 9.9x FIBRAPL , x 13.8x TERRA , x 10.5x VESTA , x 12.2x Promedio x 11.6x Fuente: Bloomberg, BX+

2 Al cierre de 2017 y principios de año, emisoras de Bienes Raíces industriales han concluido acuerdos de adquisiciones por un monto cercano a US$296mn (P$5,600mn). Con excepción a la operación de Fibra Prologis en Toluca, el resto de las adquisiciones se concentran en mercados fronterizos: Terra cerró la adquisición de un portafolio de 17 propiedades industriales Clase A con una inversión de US$180 millones, la operación se fondeó con recursos de su última colocación. De esta forma, la FIBRA acumula un avance cercano al 90 respecto al desembolso de los recursos. El área bruta arrendable es de 2.7 millones de pies cuadrados () La transacción es aditiva a medida que el portafolio se encuentra con una ocupación del 100, las rentas están denominadas en dólares al 100 y la tasa de retorno es de 8.5. Las propiedades están ubicadas en Coahuila. FIBRAPL concluyó la adquisición de dos propiedades Clase A ubicadas en Toluca y Reynosa, respectivamente. La inversión conjunta es de aproximadamente US$ 30 millones, cumpliendo con su guía para El área rentable adicional es de 430 mil pies cuadrados (~1.3 de la SBA al ). Los términos son atractivos, en el primer caso se trata de una propiedad desarrollada por Prologis (sponsor de la FIBRA), arrendada al 100. La propiedad en Reynosa será destinada a logística y está arrendada en dólares con una ocupación de 97.8 al. Vesta anunció el cierre de la adquisición de un portafolio que consta de 21 propiedades Clase A con una superficie rentable de 1.3 millones de pies cuadrados (~6 SBA al ). Los términos son atractivos ya que que incrementará su posicionamiento en Tijuana, un mercado con altas tasas de ocupación y que goza de las tarifas más altas en país. La transacción se cerró con recursos propios a una tasa de retorno (cap rate) de 8.8. En adición, la compañía adquirió una propiedad y un terreno adjunto por US$10.1millones. La compañía realizará una inversión adicional por US$3.1millones y espera obtener una renta anualizada de cerca de US$1.4 millones. Fuente: Con información de las compañías Tabla 2. Adquisiciones recientes Emisora Monto N de propiedades SBA Precio/Pie cuadrado Cap Rate US$mn Pies 2 mn US$ TERRA dic FIBRAPL dic * FIBRAPL dic * VESTA dic VESTA Ene Fuente: Reportes de las compañías, * Asumido

3 La compañía cerró 2017 con noticias positivas: 1) la adquisición de un portafolio de propiedades en Tijuana con un Cap Rate de 8.8, 2) el refinanciamiento de pasivos, 3) una guía para 2017 superada (20 vs.16-18). Para 2018, la empresa espera un incremento de entre en los ingresos, margen NOI por encima de 95 y un margen Ebitda de T16 4T16 1T17 Consolidada Mismas Propiedades Automotriz Otros Logística Aeroespacial 5 Alimentos y Bebidas Vehiculos recreacionales 9 Energía Equipos Médicos Vencimiento de contratos Deuda en USD Después

4 A pesar de la subvaluación (P/AFFO 2018e 9.7X vs. 12.4x competidores) y un comportamiento estable de su portafolio, no encontramos catalizadores (adquisiciones, incremento en dividendos) para la emisora. FIBRAMQ tiene uno de los mayores porcentajes de rentas en dólares (93), la mayor proporción de sus operaciones se concentran en el Norte y la exposición a clientes de la industria automotriz es cercana al 40-20pb a/a T16 4T16 1T17 Consolidada Industrial 6 5 Automotriz 9 Bienes de consumo 40 Electrónica 9 Logística y comercio Otros 13 Equipo Médico 18 Empaques Loan to Value /+ 95

5 Su presencia selectiva en mercados consolidados como Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, así como menor exposición a manufactura convierten a la emisora en el nombre más defensivo dentro de la muestra. De igual forma, la compañía se ha consolidado como principal proveedor de espacios para logística relacionada al ecommerce. Regionalmente, su mayor exposición se encuentra en mercados en el centro del país T16 4T16 1T17 Consolidada Mismas Tiendas Logistica Electronica Autopartes 9 15 Papel Cuidado a la salud Industrial Otros 30.0 Loan to Value 33.2 Índice de Cobertura Después

6 Terra ha realizado el desembolso de cerca del 90 de los recursos que levantó en junio pasado. Al igual que FIBRAMQ, cuenta con uno de los porcentajes de rentas en dólares más altos. Regionalmente, su mayor exposición se encuentra en mercados en el norte del país T16 1T17 Consolidada Mismas Propiedades Automotriz Bienes industriales Bienes de consumo 10 Logística y comercio Aeroespacial Bienes de consuno no duraderos Electrónica Vencimiento de contratos Loan to Value Índice de Cobertura Posterior

7 NOI e CAGR Emisora Mkt Cap FV/EBITDA P/FFO P/AFFO Cap Rate Implícito Div Yield P$mn 2018e 2019e 2018e 2019e 2018e 2019e 2018e 2019e 2018e 2019e Crec. NOI Apalanc. LTV 2018e Liquidez P$mn FIBRAMQ 16, x 10.7x 8.2x 7.7x 9.7x 9.9x TERRA 23, x 12.3x 10.7x 9.9x 12.0x 10.5x FIBRAPL 21, x 13.8x 10.9x 10.2x 13.8x 13.8x VESTA 15, x 11.7x 10.6x 9.8x 12.9x 12.3x Mediana x 12.0x 10.7x 9.9x 12.4x 11.4x Fuente: Bloomberg, BX Terra Vesta FIBRAMQ 11.2x 9.7x 13.0x 12.0x 14.2x 13.8x 11.9x 12.9x FIBRAPL Cap Rate Implícito 2018e FIBRAMQ TERRA FIBRAPL VESTA FIBRAMQ TERRA FIBRAPL VESTA

8 REVELACIÓN DE INFORMACIÓN DE REPORTES DE ANÁLISIS DE CASA DE BOLSA VE POR MÁS, S.A. DE C.V., GRUPO FINANCIERO VE POR MÁS, destinado a los clientes de CONFORME AL ARTÍCULO 50 DE LAS Disposiciones de carácter general aplicables a las casas de bolsa e instituciones de crédito en materia de servicios de inversión (las Disposiciones ). Carlos Ponce Bustos, Rodrigo Heredia Matarazzo, Laura Alejandra Rivas Sánchez, Marco Medina Zaragoza, Rafael Antonio Camacho Peláez, Dianna Paulina Iñiguez Tavera, Mariana Paola Ramírez Montes, Alejandro Javier Saldaña Brito y Maricela Martínez Álvarez, Gustavo Hernández Ocadiz, analistas responsables de la elaboración de este Reporte están disponibles en, el cual refleja exclusivamente el punto de vista de los Analistas quienes únicamente han recibido remuneraciones por parte de BX+ por los servicios prestados en beneficio de la clientela de BX+. La remuneración variable o extraordinaria que han percibido está determinada en función de la rentabilidad de Grupo Financiero BX+ y el desempeño individual de cada Analista. El presente documento fue preparado para (uso interno/uso personalizado) como parte de los servicios asesorados y de Análisis con los que se da seguimiento a esta Emisora, bajo ningún motivo podrá considerarse como una opinión objetiva sobre la Emisora ni tampoco como una recomendación generalizada, por lo que su reproducción o reenvío a un tercero que no pueda acreditar su recepción directamente por parte de Casa de Bolsa Ve Por Más, S.A. de C.V. libera a ésta de cualquier responsabilidad derivada de su utilización para toma de decisiones de inversión. Las Empresas de Grupo Financiero Ve por Más no mantienen inversiones arriba del 1 del valor de su portafolio de inversión al cierre de los últimos tres meses, en instrumentos objeto de las recomendaciones. Los analistas que cubren las emisoras recomendadas es posible que mantengan en su portafolio de inversión, la emisora recomendada. Conservando la posición un plazo de por lo menos 3 meses. Ningún Consejero, Director General o Directivo de las Empresas de Grupo Financiero, fungen con algún cargo en las emisoras que son objeto de las recomendaciones. Casa de Bolsa Ve por Más, S.A. de C.V. y Banco ve por Más, S.A., Institución de Banca Múltiple, brinda servicios de inversión asesorados y no asesorados a sus clientes personas físicas y corporativas en México y en el extranjero. Es posible que a través de su área de Finanzas Corporativas, Cuentas Especiales, Administración de Portafolios u otras le preste o en el futuro le llegue a prestar algún servicio a las sociedades Emisoras que sean objeto de nuestros reportes. En estos supuestos las entidades que conforman Grupo Financiero Ve Por Más reciben contraprestaciones por parte de dichas sociedades por sus servicios antes referidos. La información contenida en el presente reporte ha sido obtenida de fuentes que consideramos fidedignas, aún en el caso de estimaciones, pero no es posible realizar manifestación alguna sobre su precisión o integridad. La información y en su caso las estimaciones formuladas, son vigentes a la fecha de su emisión, están sujetas a modificaciones que en su caso y en cumplimiento a la normatividad vigente señalarán su antecedente inmediato que implique un cambio. Las entidades que conforman Grupo Financiero Ve por Más, no se comprometen, salvo lo dispuesto en las Disposiciones en términos de serializar los reportes, a realizar compulsas o versiones actualizadas respecto del contenido de este documento. Toda vez que este documento se formula como una recomendación generalizada o personalizada para los destinatarios específicamente señalados en el documento, no podrá ser reproducido, citado, divulgado, utilizado, ni reproducido parcial o totalmente aún con fines académicos o de medios de comunicación, sin previa autorización escrita por parte de alguna entidad de las que conforman Grupo Financiero Ve por Más. FAVORITA Emisora que cumple nuestros dos requisitos básicos: 1) Ser una empresa extraordinaria; 2) Una valuación atractiva. Los 6 elementos que analizamos para identificar una empresa extraordinaria son: Crecimiento, Rentabilidad, Sector, Estructura Financiera, Política de Dividendos, y Administración. Una valuación atractiva sucede cuando rendimiento potencial del Precio Objetivo es superior al estimado para el IPyC. Forma parte de nuestro portafolio de estrategia Mayor a 5.00 pp ATENCIÓN! Emisora que está muy cerca de cumplir nuestros dos requisitos básicos: 1) Ser una empresa extraordinaria; 2) Una valuación atractiva. Los 6 elementos que analizamos para identificar una empresa extraordinaria son: Crecimiento, Rentabilidad, Sector, Estructura Financiera, Política de Dividendos, y Administración. Una valuación atractiva sucede cuando rendimiento potencial del Precio Objetivo es superior al estimado para el IPyC. Puede o no formar parte de nuestro portafolio de estrategia En un rango igual o menor a 5.00 pp NO POR AHORA Emisora que por ahora No cumple nuestros dos requisitos básicos: 1) Ser una empresa extraordinaria; 2) Una valuación atractiva. Los 6 elementos que analizamos para identificar una empresa extraordinaria son: Crecimiento, Rentabilidad, Sector, Estructura Financiera, Política de Dividendos, y Administración. Una valuación atractiva sucede cuando rendimiento potencial del Precio Objetivo es superior al estimado para el IPyC. No forma parte de nuestro portafolio de estrategia Menor a 5.00 pp

9 Alejandro Finkler Kudler Director General Casa de Bolsa Carlos Ponce Bustos DGA Análisis y Estrategia x 1537 cponce@vepormas.com Gilberto Romero Director de Mercados Javier Torroella de Cima Director de Tesorería x 1603 jtorroella@vepormas.com Manuel Antonio Ardines Pérez Director de Promoción Bursátil x 9109 mardines@vepormas.com Lidia Gonzalez Leal Director Patrimonial Monterrey x 7314 ligonzalez@vepormas.com Ingrid Monserrat Calderón Álvarez Asistente Dirección de Análisis y Estrategia x 1541 icalderon@vepormas.com Rodrigo Heredia Matarazzo Subdirector A. Bursátil / Metales Minería x 1515 rheredia@vepormas.com Laura Alejandra Rivas Sánchez Proyectos y Procesos Bursátiles x 1514 lrivas@vepormas.com Marco Medina Zaragoza Analista / Vivienda / Infraestructura / Fibras x 1453 mmedinaz@vepormas.com Rafael Antonio Camacho Peláez Analista / Alimentos y Bebidas / Internacional / Vivienda x 1530 racamacho@vepormas.com Dianna Paulina Iñiguez Tavera Analista / Consumo Discrecional / Minoristas / Aeropuertos x 1508 diniguez@vepormas.com Gustavo Hernández Ocadiz Analista Proyectos y Procesos Bursátiles y Mercado x 1709 ghernandezo@vepormas.com Maricela Martínez Álvarez Editor x 1529 mmartineza@vepormas.com Mariana Paola Ramírez Montes Analista Económico x 1725 mpramirez@vepormas.com Alejandro J. Saldaña Brito Analista Económico x 1767 asaldana@vepormas.com Mario Alberto Sánchez Bravo Subdirector de Administración de Portafolios x 1513 masanchez@vepormas.com Ana Gabriela Ledesma Valdez Gestión de Portafolios x 1526 gledesma@vepormas.com Juan Carlos Fernández Hernández Sociedades de Inversión x 1545 jfernandez@vepormas.com Adolfo Ruiz Guzmán Comunicación y Relaciones Públicas / DGA Desarrollo Comercial x aruiz@vepormas.com