ASISTENCIA PARA REUBICACIÓN DERECHO DE EXPROPIACIÓN PLAN DE ASISTENCIA PARA REUBICACIÓN

Transcripción

1 PLAN DE ASISTENCIA PARA REUBICACIÓN El Distrito Escolar Independiente de Dallas (el Distrito ) ha adoptado las siguientes disposiciones para su Plan de Asistencia de Reubicación según lo exige el Título 4, Capítulo 21, Sección del Código de Propiedad de Texas (el Plan ). SECCIÓN I EJECUCIÓN DEL PLAN 1.1 Las disposiciones de este plan se aplicarán solamente a las adquisiciones de bienes inmuebles por el Distrito. Las disposiciones de este plan serán llevadas a cabo por los empleados o agentes del Distrito según lo designe cada cierto tiempo el Jefe de Operaciones Oficial del Distrito. Todos los departamentos incluidos en la adquisición de terreno cooperarán en la medida máxima para alcanzar el propósito de este plan. SECCIÓN II DEFINICIONES Y CONCEPTO GENERAL Para el propósito de este plan, las siguientes palabras y frases se definirán según se establece a continuación: 2.1 NEGOCIO. El término "negocio" significa cualquier actividad legal, excepto una operación agrícola, realizada principalmente: (a) Para la compra, venta, alquiler y renta de bienes inmuebles, o para la fabricación, procesamiento o comercialización de productos, productos básicos o cualquier otra propiedad personal; (b) Para la venta de servicios al público; (c) Por una organización sin fines de lucro; o (d) Para asistir en la compra, venta, reventa, fabricación, procesamiento o comercialización de productos, productos básicos, propiedad personal o servicios por medio de la instalación y mantenimiento de una exhibición o exhibiciones de publicidad al aire libre, ya sea que dicha exhibición o exhibiciones estén ubicadas en locales en los que se realiza cualquiera de las actividades anteriores. 2.2 REEMPLAZO DE VIVIENDA COMPARABLE. Una vivienda de reemplazo comparable es aquella que está: (a) Considerablemente en las mismas condiciones que la vivienda adquirida por el Distrito; (b) Es similar o igual en relación a las instalaciones y disposiciones para servicios públicos, calefacción, aire acondicionado, plomería, baño, cocina y habitabilidad, que la vivienda que está siendo adquirida por el Distrito; Página 1 de 14

2 (c) Funcionalidad equivalente; (d) Igualdad de oportunidad de vivienda: para todas las personas, independientemente de su etnicidad, color, religión, sexo u origen nacional y de conformidad con los requisitos de Título VII de la Ley de Derechos Civiles de 1968; (e) Ubicadas en áreas que generalmente no son menos deseables que la vivienda que el Distrito adquirirá con respecto a: (1) Servicios públicos; (2) Instalaciones públicas; (3) Administración pública; y (4) El lugar de trabajo de las personas reubicadas. (f) Ubicada en un área no sujeta a condiciones ambientales adversas irrazonables; y (g) De tamaño adecuado para acomodar a las personas reubicadas. 2.3 PERSONA DESALOJADA. (a) Una persona es desalojada cuando: (1) La persona ocupa una propiedad al momento que se publica la notificación de adopción de la resolución por la Junta Escolar del Distrito de que el inmueble o una parte de éste probablemente se incluirá en el área del proyecto; (2) La persona ocupa una propiedad al momento que el Distrito hace la oferta inicial requerida según la Sección (b)(1) del Código de la Propiedad de Texas (la "Oferta Inicial") para la adquisición del bien inmueble en forma total o parcial; (3) La persona, como resultado directo de dicha notificación u oferta, se muda permanentemente del inmueble o traslada propiedad personal permanentemente del inmueble después de las fechas establecidas en los párrafos (1) o (2) anteriores; y (4) El bien inmueble se adquiere posteriormente, excepto que, si se muda después de que se emite una orden de desalojo por escrito, el ocupante es elegible, aunque la propiedad no se adquiera. (b) Se excluye expresamente de la definición de "persona desalojada": (1) Cualquier persona que esté ocupando ilegalmente la propiedad que el Distrito está adquiriendo; y (2) Cualquier persona que se encuentre ocupando la propiedad que el Distrito está adquiriendo con el propósito de obtener asistencia bajo este plan. Página 2 de 14

3 2.4 VIVIENDA. El término "vivienda" se refiere a cualquier hogar de una sola familia, una unidad familiar de una sola familia en un edificio multifamiliar, una unidad de condominios o proyecto de vivienda cooperativa, una casa móvil o cualquier otra unidad residencial. 2.5 FAMILIA. El término familia se refiere a dos o más personas, uno como jefe de familia, más el resto de las personas independientemente de su vínculo legal o consanguíneo con los que vive y se consideran parte de una unidad familiar. Donde dos o más personas ocupen la misma vivienda sin jefe de familia identificado, se tratarán como una sola familia para fines de pago de reemplazo de vivienda. 2.6 OPERACIÓN AGRÍCOLA. El término "operación agrícola" se refiere a cualquier actividad realizada única o principalmente para la producción de uno o más productos agrícolas o productos básicos, incluyendo madera para vender o usar en el hogar y la producción normal de dichos productos o la cantidad suficiente de los mismos para poder contribuir materialmente al apoyo del operador. El término "contribuir materialmente" utilizado en esta definición significa que la operación agrícola contribuye al menos un tercio de los ingresos del operador, sin embargo, en los casos en que dicha operación es obviamente una operación agrícola, no necesita contribuir con un tercio de los ingresos del operador para que sea elegible para pagos de reubicación. 2.7 INICIACIÓN DE NEGOCIACIONES PARA UNA PARCELA. El término iniciación de negociaciones para una parcela se refiere a la fecha que el Distrito envía la oferta inicial al propietario del inmueble que se adquirirá o a su representante designado. 2.8 ORGANIZACIÓN SIN FINES DE LUCRO. El término organización sin fines de lucro se refiere a una corporación, sociedad, persona u otra entidad pública o privada, dedicada a una actividad comercial, profesional o educativa sin fines de lucro que cuente con un estatuto o certificación estatal y federal de su situación fiscal como tal, que requiera elementos fijos, equipo, acciones en el mercado, u otra propiedad tangible para el desarrollo del negocio, profesión o actividad institucional en el edificio. 2.9 PROPIETARIO. El término propietario se refiere a una persona (o personas): (a) Ser dueño, legalmente o equitativamente, por pleno dominio, patrimonio vitalicio u otro interés propietario en la propiedad legalmente reconocida, de conformidad con las leyes de Texas de derecho de expropiación para beneficio público; (b) El comprador del contrato de cualquiera de las propiedades o intereses anteriores; o (c) Quien ha obtenido cualquiera de los intereses anteriores por donación, legado, herencia u operación legal. La finalidad de este plan en caso de adquisición de la propiedad por cualquiera de los métodos anteriores en este Subpárrafo (c), la posesión de la propiedad, no la ocupación, del propietario subsiguiente incluirá la posesión del propietario anterior PERSONA. El término persona se refiere a cualquier persona, sociedad, corporación o asociación REUBICACIÓN. El término reubicación se refiere a cualquier persona que cumple con la definición de una persona desalojada en la sección 2.3 anterior. Página 3 de 14

4 2.12 TÍTULOS DE EMPLEADOS DEL DISTRITO. En caso de un cambio en el título o funciones de cualquier puesto o persona del Distrito, mencionado o utilizado en este documento como responsable de la implementación o administración de este plan, el representante del Distrito que después de dicho cambio que más directamente esté desempeñando las funciones del puesto previamente mencionado, según lo determine la administración del Distrito, posteriormente realizará esas tareas GÉNERO; NÚMERO. A menos que el contexto lo requiera de otra manera, todos los pronombres usados en este documento se mantendrán e interpretarán para incluir los otros géneros, ya sea que se usen en el género masculino, femenino o neutro, y las palabras en el número singular se mantendrán e interpretarán para incluir el plural, y las palabras en plural se mantendrán e interpretarán para incluir el singular. 3.1 INFORMACIÓN PÚBLICA. SECCIÓN III SERVICIOS DE REUBICACIÓN Y ASESORÍA (a) Requisitos generales. Para asegurar que el público reciba información adecuada de este plan, el distrito en su sitio web, preparará un folleto con información sobre la reubicación y hará una notificación pública completa y adecuada de los servicios y beneficios proporcionados bajo dicho plan a las personas desalojadas. (b) Folleto. El Distrito preparará un folleto que describa adecuadamente los servicios y beneficios provistos bajo este plan y lo distribuirá gratuitamente a todas las personas y organizaciones según corresponda. El folleto indicará dónde se pueden obtener copias de este plan. El folleto de reubicación se imprimirá en inglés y español. El folleto puede traducirse a otros idiomas según sea razonablemente necesario si se solicita previamente. 3.2 SERVICIOS DE ASESORÍA PARA ASISTENCIA DE REUBICACIÓN. (a) General. El Distrito establecerá un programa de asesoría para brindar asistencia a las personas que necesiten ser reubicadas. El Distrito notificará por escrito a estas personas de la disponibilidad de los servicios de asesoría, y posteriormente los servicios serán proporcionados personalmente por un asesor designado del Distrito, si la persona reubicada elige hacer uso de estos servicios según lo dispuesto en este documento. (b) Elegibilidad. Se ofrecerán servicios de asesoría de asistencia de reubicación a todas las personas desalojadas según lo definido en este documento. (c) Servicios de asesoría. El servicio del Distrito de asesoría de asistencia para reubicación: (1) Las personas desalojadas se entrevistarán en persona con un asesor de reubicación asignado por el Distrito para determinar las necesidades de reubicación y las preferencias de la persona reubicada, determinar los requisitos del sitio de reemplazo, el tiempo requerido para desalojar el lugar y la necesidad de terceros calificados para llevar a cabo el desalojo; Página 4 de 14

5 (2) Incluye deliberación y explicación de los servicios disponibles, pagos de reubicación y requisitos de elegibilidad, en consecuencia, y asistencia para llenar cualquier solicitud u otro formulario requerido; (3) Proporciona información actualizada y continua sobre disponibilidad, precios y alquileres de viviendas de reemplazo comparables, y de propiedades comerciales comparables y lugares para empresas desalojadas, operaciones agrícolas y organizaciones sin fines de lucro; y (4) Provee información sobre programas de vivienda federales y estatales, programas de préstamos por desastre y otros programas federales o estatales que ofrecen asistencia a personas desalojadas. La cantidad de servicios de asesoría y alcance se administrarán según las necesidades de la persona reubicada. 3.3 NOTIFICACIÓN GENERAL POR ESCRITO PARA LOS OCUPANTES. Se debe proporcionar una notificación por escrito a cada persona que ocupe la propiedad que el Distrito desea adquirir, para asegurarse que esté completamente informado de los requisitos de elegibilidad bajo este plan y los beneficios y servicios potencialmente disponibles para la persona bajo este Plan. Esta notificación se proporcionará a los propietarios e inquilinos, junto con el folleto descrito anteriormente cuando el Distrito determine establecer la elegibilidad para los beneficios de reubicación. Esta notificación no se enviará antes de que la Junta Escolar del Distrito autorice la institución de negociaciones sobre la propiedad en cuestión. La notificación contendrá la declaración de elegibilidad y restricciones a la misma, cómo se puede obtener información adicional relativa a los pagos y servicios de asistencia de reubicación y cómo programar una entrevista inicial en persona con el asesor de reubicación. 3.4 NOTIFICACIÓN A PERSONAS DESALOJADAS ELEGIBLES. En el momento que el Distrito haga la oferta inicial al propietario para la adquisición de la parcela, éste proporcionará una notificación por escrito a la persona o personas desalojadas elegibles. Esta notificación incluirá una explicación de los servicios y beneficios que la persona ha considerado elegibles a recibir bajo el Plan a menos que tales explicaciones estén adecuadamente cubiertas en el folleto, cómo programar una entrevista personal con el asesor de reubicación; y el folleto. (a) 3.5 NOTIFICACIÓN DE DESALOJO. A ninguna persona que legalmente ocupe bienes inmuebles se le requerirá mudarse de una vivienda o mover su negocio, sin fines de lucro o granja sin una notificación por escrito razonable a la fecha prevista de desalojo del Distrito. (1) No se emitirá la notificación de desalojo hasta que el Distrito tenga el control de la propiedad. (2) La notificación de desalojo proporcionará una fecha específica firme para la cual el reubicado debe desalojar la propiedad. Esta fecha puede extenderse cuando las condiciones lo justifiquen, pero cualquier extensión debe ser por escrito y debe proporcionar otra fecha específica en la cual la propiedad debe ser desocupada. (3) No se requiere una notificación si un ocupante se muda por su propia voluntad antes de la fecha que se de la notificación Página 5 de 14

6 (b) Cualquier persona que ocupe una propiedad después que el Distrito haya depositado la adjudicación de los comisionados especiales pagará un alquiler razonable al Distrito según el valor de la propiedad según lo estipulado por los comisionados especiales. 3.6 NOTIFICACIÓN DEL DERECHO DE APELAR. El folleto descrito anteriormente contendrá una descripción del derecho de apelar de la persona reubicada según lo estipulado en la Sección VIII de este Plan. SECCIÓN IV GASTOS DE MUDANZA Y PAGOS POR REUBICACIÓN 4.1 Cada persona, familia, empresa, organización sin fines de lucro u operador agrícola desalojado como resultado de la adquisición de su propiedad o parte de ella para su uso en un proyecto público, recibirá pago por los gastos razonables por mover su propiedad personal y los pagos de reubicación relacionados cuando: (c) Está ocupando la propiedad en el momento en que se notifica públicamente de que la propiedad o una parte de ésta probablemente se incluirá en el área de adquisición; y (d) Está ocupando la propiedad en el momento de la oferta inicial al propietario para la adquisición del inmueble en todo o en parte; y (e) Está ocupando la propiedad en el momento en que el Distrito le notifica por escrito que tiene la intención de adquirir la propiedad para una fecha determinada; y (f) Se muda del inmueble o se lleva su propiedad personal del inmueble después de la fecha más temprana establecida en (b) o (c) anteriormente; y (g) El inmueble se adquiere posteriormente. Si la mudanza se lleva a cabo después de que se emite una notificación por escrito para desalojar, el ocupante es elegible, aunque la propiedad no se haya adquirido. 4.2 CÁLCULO DEL PAGO POR GASTOS DE MUDANZA (a) General. Una persona o familiar, empresa, organización sin fines de lucro u operación agrícola desalojada elegible bajo la Sección 4.1, tiene derecho a recibir pago por sacar su propiedad personal. La cantidad por pagar será determinada según los gastos de mudanza razonables o, alternativamente, según las estimaciones obtenidas por el Distrito de los servicios independientes de mudanza. No obstante, lo dispuesto en este documento, el pago del gasto de mudanza no excederá el valor comercial de la propiedad que se ha mudado. (b) Gastos razonables de mudanza. (1) Mudanzas comerciales. Página 6 de 14

7 i. A una persona que se ha reubicado se le puede pagar el costo razonable de una mudanza por una compañía de mudanza. Dicho gasto debe ser apoyado por facturas recibidas. ii. El Distrito puede contratar compañías de mudanza independientes según el plan y proporcionar una lista de ellas a la persona que se va a reubicar para que mueva su propiedad. En tales casos, el Distrito le pagaría directamente a la compañía de mudanzas en lugar de pagarle a la persona desalojada. (2) Mudanza por su cuenta. En caso de mudarse por su cuenta, la persona a reubicarse puede recibir pago por los costos de mudanza, apoyado por facturas recibidas u otra evidencia de los gastos incurridos, pero dicho pago no puede exceder el costo estimado de mudanza comercial. El costo estimado puede ser preparado por una compañía comercial de mudanzas o por un empleado calificado o designado del Distrito. (c) Pago alternativo basado en la estimación. La persona que ha sido desalojada puede decidir recibir pago por gastos de mudanza del Distrito según las estimaciones obtenidas por éste de la compañía de mudanza comercial independiente, en lugar de los gastos de mudanza razonables. En caso de que la persona desalojada no esté de acuerdo con las estimaciones obtenidas por el Distrito, puede hacer sus propias estimaciones. De ese momento, el Distrito negociará con la persona reubicada en un esfuerzo por llegar a un acuerdo sobre la cantidad de pago por la mudanza. Si no se puede llegar a un acuerdo, el pago de mudanza se basará en los gastos de mudanza razonables incurridos presentando facturas recibidas después de que haya concluido el traslado. 4.3 PAGOS POR REUBICACIÓN. (a) Los gastos de remoción, reinstalación y restablecimiento de maquinaria, equipo, electrodomésticos y otros artículos que no son adquiridos, incluyendo la reconexión de servicios públicos, que no constituyen una mejora (excepto cuando lo exija la ley) para el sitio de reemplazo son elegibles para reembolso como pago por reubicación. Dichos costos no son aplicables a los artículos clasificados por el Distrito como bienes inmuebles y mantenidos por el propietario a través del proceso de conservación del propietario. Antes del pago de cualquier gasto de remoción y reinstalación de dicha propiedad, el propietario y el Distrito acordarán por escrito que la propiedad es personal, y que el Distrito es liberado de cualquier pago por la propiedad como inmueble. Dichos gastos de reubicación serán apoyados por facturas o estimados recibidos por el Distrito por terceros calificados. (b) Conservación del propietario. Si un propietario mantiene su vivienda, el costo de mover ésta a otra parte de su propiedad o a otra propiedad no es elegible para reembolso como parte del costo de mover propiedad personal. Página 7 de 14

8 4.4 La persona, familia, empresa, organización sin fines de lucro u operador agrícola recibirá pago solamente por una sola vez que se mude. 4.5 El reembolso o pago por gastos de mudanza no se proporcionará por una mudanza que exceda 50 millas. En caso de que la persona decida mudarse a una distancia que exceda 50 millas, se le pagará solamente la cantidad razonable por la mudanza de hasta 50 millas. 4.6 Por medio de un acuerdo por escrito entre el Distrito y la persona reubicada, ésta puede presentar una factura de mudanza no pagada al Distrito para recibir pago directo. 4.7 El distrito puede hacer un contrato con una compañía de mudanza independiente según el plan y proporcionar a la persona reubicada una lista de mudanzas que puede elegir para mover su propiedad. En dichos casos, el pago directo se hará a la compañía de mudanza. 4.8 SOLICITUDES. Para recibir pago por los gastos de mudanza o por reubicación, una persona reubicada debe presentar una solicitud por escrito al Distrito en un formulario provisto por el mismo con ese objetivo, dentro de un límite de tiempo razonable determinado por el Distrito. El pago de gastos de mudanza o de reubicación se realizará solo después de que se haya entregado una liberación completamente ejecutada al Distrito. 4.9 EXCLUSIONES DE GASTOS DE MUDANZA Y PAGO DE REUBICACIÓN Los siguientes gastos se consideran inelegibles para ser considerados como "gastos de mudanza" o "pagos de reubicación": (a) Gastos adicionales incurridos debido a vivir en un nuevo lugar. (b) Costos por mover estructuras, mejoras u otros bienes inmuebles en los que la persona desalojada reservó la propiedad. (c) Mejoras al lugar donde se mude, excepto cuando lo exija la ley. (d) Intereses sobre préstamos para cubrir gastos de mudanza. (e) Fondo de comercio. (f) Pérdida de negocios o ganancias. (g) Pérdida de personal capacitado. (h) Lesión personal. (i) Costo de preparación de la solicitud de mudanza y gastos relacionados. (j) Modificación de propiedad personal para adaptarla al lugar donde vivirá excepto cuando lo exija la ley. SECCIÓN V ASISTENCIA FINANCIERA PARA REEMPLAZO DE VIVIENDA 5.1 GENERAL. (a) Estipulaciones generales. Página 8 de 14

9 (1) Además de otros pagos autorizados por este Plan, las personas y familias desalojadas de una vivienda de la cual son propietarios, adquirida para un proyecto, son elegibles para recibir asistencia financiera para adquirir viviendas de reemplazo por una cantidad calculada de acuerdo con este Plan. (2) Se requiere que la persona o la familia desalojada se reubique en una vivienda de reemplazo comprada por la persona reubicada para poder calificar para esta asistencia financiera; sin embargo, el Distrito puede renunciar a este requisito como parte de un acuerdo negociado como se describe en la Sección 5.3 (b), a continuación. (3) Solo se hará un pago por asistencia financiera para adquirir viviendas de reemplazo por cada vivienda adquirida por el Distrito como parte de su proyecto público. (b) Requisitos adicionales de elegibilidad. El propietario-ocupante es elegible para dicha asistencia financiera para adquirir vivienda de reemplazo cuando: (1) Está ocupando la propiedad en el momento en que se notifica públicamente que la propiedad o una parte de ésta probablemente se incluirá en el área de adquisición; y (2) Está ocupando la propiedad al inicio de las negociaciones para la adquisición de los bienes inmuebles, en todo o en parte; y (3) La propiedad fue adquirida por el Distrito. 5.2 CÁLCULO DE LA CANTIDAD DE ASISTENCIA FINANCIERA PARA EL PAGO DE LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA DE REEMPLAZO. (a) Cantidad de pago de asistencia financiera. Un propietario elegible que ha sido desalojado de su vivienda puede recibir asistencia financiera del Distrito para adquirir vivienda de reemplazo por una cantidad que no exceda de $ 10,000. Sujeto a esto, la cantidad de dicho pago de asistencia financiera, si hay alguno, será el menor de los siguientes: (1) La cantidad que el propietario paga por una vivienda de reemplazo (confirmada proporcionando al Distrito una copia de un contrato de buena fe por la venta de la vivienda de reemplazo o la declaración de cierre del comprador relacionada con dicho contrato de venta) menos la cantidad pagada al propietario por el Distrito para adquirir su vivienda; o (2) La cantidad determinada por el Distrito según sea necesaria para comprar una vivienda de reemplazo comparable menos la cantidad pagada al propietario por el Distrito para adquirir su vivienda. (b) Determinación de la cantidad necesaria para comprar una vivienda de reemplazo comparable. (1) Planificación. El distrito puede establecer un plan de posibles precios para la comparación de vivienda de varios tipos para su compra. Página 9 de 14

10 Dicho plan se preparará de un análisis de los posibles precios de venta de las viviendas disponibles en el mercado y periódicamente actualizado para reflejar los posibles precios de venta actuales. (2) Métodos de tres comparables. El Distrito puede determinar el posible precio de venta de una vivienda comparable analizando por lo menos tres viviendas comparables que representen la unidad de vivienda que se adquirirá disponibles en el mercado privado y que cumpla el criterio establecidos en la Sección II bajo "vivienda de reemplazo comparable". Se pueden usar menos de tres comparables para esta determinación cuando las viviendas comparables adicionales no están disponibles y el Distrito lo documenta. La selección de comparables y el cálculo del pago debe ser realizado por un empleado calificado del Distrito o persona designada que no sea el evaluador o evaluador de revisión en la parcela en cuestión. (3) Ajuste en el precio de venta. Ya que el precio de venta en el mercado normalmente excede el precio de venta real, el precio de venta de los comparables seleccionados generalmente requerirá un ajuste a la baja. La cantidad del ajuste se determinará comparando los precios de venta y los precios de venta reales de ventas recientes. El distrito desarrollará del mercado un factor o porcentaje que represente la diferencia promedio entre el precio de venta y el precio de venta real de las ventas recientes. Este factor o porcentaje se mantendrá actualizado. 5.3 SOLICITUD DE ASISTENCIA FINANCIERA PARA ADQUIRIR VIVIENDA DE REEMPLAZO. (a) Requisitos generales. La solicitud de asistencia financiera para adquirir una vivienda de reemplazo se hará por escrito en un formulario provisto por el Distrito. La solicitud será presentada no más tarde de seis meses después de la fecha en que el propietario-ocupante desaloje la vivienda adquirida por el Distrito excepto que, en casos de expropiación, dicho período se extenderá a seis meses después de la adjudicación final del caso de expropiación. (b) Acuerdo para ayudar a la reubicación. Sin perjuicio de lo dispuesto en este documento, por el contrario, a solicitud del propietario-ocupante elegible, el Distrito está autorizado a pagar una cantidad acordada, negociada razonablemente para el pago de asistencia financiera para adquirir vivienda de reemplazo antes de saber qué cantidad se le requerirá al Distrito que pague por la vivienda de la persona desalojada- ocupante. Si se logra una cantidad acordada y negociada, el Distrito está autorizado a pagar dicha cantidad, pero solo después de que se haya entregado una liberación al Distrito completamente ejecutada. A quién se hace el pago. La asistencia financiera descrita en esta sección se puede pagar directamente a la persona o familia reubicados, o por instrucciones por escrito de la persona o la familia reubicada, directamente al vendedor para usarlo en la compra de una vivienda de reemplazo. En los casos en que un solicitante califique de otra manera Página 10 de 14

11 para la asistencia financiera descrita para comprar una vivienda de reemplazo, y previa solicitud específica en la solicitud, el Distrito puede pagarla en depósito antes de que la persona se mude. A excepción de lo expresamente dispuesto en este documento, el pago de asistencia financiera para adquirir una vivienda de reemplazo provista en este documento no será asignable. SECCIÓN VI GASTOS IMPREVISTOS DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD 6.1 GENERAL. (a) Disposiciones generales. (1) Además de otros pagos autorizados por este Plan, las personas y familias, negocios, operaciones agrícolas y ganaderas, y organizaciones sin fines de lucro desalojadas de sus propiedades, que han sido adquiridas para un proyecto, son elegibles para que el Distrito pague sus gastos relacionados con la transferencia de su propiedad al Distrito de acuerdo con este Plan. (2) A quién se hace el pago. Los pagos descritos en esta sección el Distrito los depositará y pagará al momento del cierre al adquirir la propiedad de las personas desalojadas. 6.2 GASTOS IMPREVISTOS A PAGAR POR EL DISTRITO. (a) Cantidad de pago. Los gastos imprevistos que el Distrito pagará al cierre pueden incluir lo siguiente si el vendedor normalmente lo paga: 7.1 GENERAL. (1) Costos de cierre y relacionados con el mismo, incluyendo la búsqueda de títulos, preparación de documentos de traspaso, cuotas de notario, encuestas, preparación de planos o parcelas y cargos pagados por incidentes de registro. (2) Política del título de propietario o resumen del título de propiedad. (3) Honorarios del encargado del depósito en garantía. (a) Disposiciones generales. SECCIÓN VII SUPLEMENTOS DE ALQUILER (1) Además de otros pagos autorizados por este Plan, las personas y familias desalojadas de una vivienda que estén alquilando, adquirida para un proyecto, son elegibles para un pago complementario de alquiler de acuerdo con este Plan. (2) Se requiere que la persona o familia desalojada se reubique en una vivienda de reemplazo rentada por el reubicado para poder calificar para el pago suplementario de alquiler; sin embargo, el Distrito puede Página 11 de 14

12 renunciar a este requisito como parte de una solución negociada como se describe en la Sección 7.3 (b), a continuación. (3) Solamente se hará un pago suplementario de alquiler por cada unidad de vivienda adquirida por el Distrito como parte de su proyecto público. (b) Requisitos de elegibilidad adicionales. El inquilino desalojado de su residencia es elegible para recibir un pago complementario de alquiler cuando: (1) El inquilino está ocupando el inmueble al momento que se notifica públicamente de que la propiedad o una parte de esta posiblemente se incluirá en el área de adquisición; (2) El inquilino está ocupando el inmueble al comienzo de las negociaciones para la adquisición de los bienes inmuebles, en su totalidad o en parte; (3) El inquilino está ocupando el inmueble en el momento de recibir una notificación por escrito del Distrito de su intención de adquirir la propiedad en una fecha determinada; (4) Ha estado ocupando el inmueble al menos durante 90 días consecutivos inmediatamente antes de la fecha de desalojo o el inicio de las negociaciones, lo que ocurra primero; y (5) La propiedad fue adquirida posteriormente, o si es elegible de otra manera, el inquilino puede recibir este pago si el Distrito emite una orden para desocupar, aunque la propiedad no sea adquirida. 7.2 COMPUTACIÓN DE PAGO DEL SUPLEMENTO DE ALQUILER. (a) Cantidad de pago del suplemento de alquiler. El pago del suplemento de alquiler, que no excederá de $1,200, se determinará restando de la cantidad necesaria para alquilar una vivienda de reemplazo comparable, incluyendo los servicios públicos por un período de 12 meses, la cantidad que sea el equivalente a 12 veces el alquiler mensual promedio más los servicios públicos pagados por la persona o familia reubicada durante los últimos tres meses. El "alquiler que se paga" incluirá los suplementos de alquiler suministrados por otros, excepto cuando, por ley, el suplemento deba descontinuarse durante el desalojo de la propiedad. (b) Determinación de la cantidad necesaria para alquilar. El Distrito puede determinar las tarifas de alquiler de viviendas comparables según un plan, tres métodos comparables o una alternativa razonable. (c) Desembolso de los pagos del suplemento de alquiler. Todos los pagos suplementarios de alquiler se realizarán en una suma total al momento de una liberación totalmente ejecutada al Distrito. 7.3 SOLICITUD DE PAGO DE SUPLEMENTO DE ALQUILER. (a) Requisitos generales. La solicitud para el pago de un suplemento de alquiler se hará por escrito en un formulario provisto por el Distrito. La solicitud se presentará a más tardar tres meses después de que el inquilino elegible desalojado desocupe la vivienda adquirida por el Distrito. Página 12 de 14

13 (b) Acuerdo negociado para ayudar en la reubicación. No obstante, de lo dispuesto en este documento, por el contrario, a solicitud del inquilino elegible, el Distrito está autorizado a pagar una cantidad acordada razonablemente negociada para el pago suplementario de alquiler en cualquier momento. Si se llega a un acuerdo en cantidad negociada, el Distrito está autorizado a pagar dicha cantidad, pero solo después de que se haya entregado una liberación totalmente ejecutada al Distrito. (b) A quién se hace el pago. Los pagos descritos en esta sección se pueden hacer directamente a la persona o familia reubicada. SECCIÓN VIII APELACIONES 8.1 DERECHOS DE APELACIÓN, NOTIFICACIÓN DE LA MISMA Y PROCEDIMIENTO. Una persona que no está de acuerdo con la determinación del Distrito si califica como persona desalojada, o la cantidad o tipo de asistencia para reubicación para la cual la persona puede ser elegible, puede presentar una apelación por escrito de esa determinación (el "Apelante") al Director Ejecutivo de Servicios de Construcción del Distrito. Al momento que una persona indique que no está satisfecha con una determinación concerniente a si la persona califica como persona desalojada, o la cantidad o tipo de asistencia de reubicación a la que la persona puede ser elegible, se le proporcionarán inmediatamente los formularios necesarios y se le notificará de los procedimientos a seguir para presentar una apelación. 8.2 APELACIÓN A UN PANEL DE TRES PERSONAS. El apelante tendrá derecho a apelar cualquier decisión sobre su elegibilidad y cantidad de pago de asistencia de reubicación al Grupo de Apelaciones de Reubicación del Distrito, dentro de 60 días hábiles a partir de la fecha de negación de asistencia de reubicación del Distrito o la oferta de asistencia de reubicación del Distrito. El Grupo de Apelaciones de Reubicación del Distrito constará de tres miembros, que incluirán al Director Ejecutivo de Servicios de Construcción del Distrito, el Director de Bienes Raíces y Servicios de Arrendamiento del Distrito y un representante del Departamento Legal del Distrito (el "Grupo"). La apelación se llevará a cabo de acuerdo con los siguientes procedimientos: (a) Notificación de apelación. Dentro del tiempo establecido anteriormente, el apelante enviará una notificación de apelación por escrito por correo certificado, solicitando acuse de recibo o entregará en persona al Director Ejecutivo de Servicios de Construcción del Distrito, que el apelante apelará la determinación de los beneficios de reubicación. El apelante, con la notificación de apelación presentará cualquier documentación necesaria para apoyar los motivos de apelación. (b) Determinación de apelación. El grupo se reunirá, revisará la notificación de apelación y la documentación presentada por el apelante y emitirá su decisión lo antes posible, pero no más tarde de 30 días hábiles a partir de haber recibido la notificación de apelación por el Director Ejecutivo de Servicios de Construcción. (c) Decisión. La decisión del grupo debe ser acordada por dos de los tres Página 13 de 14

14 miembros de este, presentada por escrito y entregada al apelante por correo certificado, con acuse de recibo, o en persona. La decisión establecerá las razones por cualquier determinación de los beneficios de reubicación. (d) Decisión Final. La decisión del grupo es final, y no tendrá derecho para apelar nuevamente. SECCION IX REGISTROS 9.1 REGISTROS DE REUBICACIÓN. General. El Distrito mantendrá registros de reubicación de acuerdo con las leyes de retención de registros estatales correspondientes. Página 14 de 14