HR Ratings asignó la calificación de Largo Plazo de HR A- para Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V.

Transcripción

1 HR Ratings asignó la calificación de Largo Plazo de para Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V. México, D.F., (13 de diciembre de 2012) HR Ratings asignó la calificación corporativa de largo plazo de para Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V. (HOMEX y/o la Empresa). La calificación considera la capacidad de pago de HOMEX de acuerdo al flujo proyectado bajo un escenario base y uno de estrés. La perspectiva de la calificación es Estable. La calificación asignada de significa que el emisor con esta calificación ofrece seguridad aceptable para el pago oportuno de las obligaciones de deuda y mantiene bajo riesgo crediticio. El signo - que acompaña la calificación representa una debilidad relativa dentro de la misma escala de calificación. Entre los factores positivos que fundamentan la calificación de la Empresa están: Al cierre del 3T12 el 7.4% (vs. 23.2% al 3T11) de la deuda 1 total es de corto plazo y el 92.6% (vs. 76.8% al 3T11) restante de largo plazo, brindándole flexibilidad financiera a la Empresa. Presenta un EBITDA al 3T12 durante los últimos nueve meses por P$3,878.4 millones (m) (vs. P$2,656.2m al 3T11), representando un crecimiento de 46.0%. De acuerdo con el EBITDA Ajustado, éste cerró en niveles de P$4,763.4m al 3T12 (vs. P$3,384.9m al 3T11), incrementando 40.7%. el margen EBITDA Ajustado (Margen Operativo + Depreciación + Intereses Capitalizables 9m / Ventas Netas 9m), que al 3T12 fue de 23.2% (vs. 22.1% al 3T11). Experiencia operativa de 23 años dentro del mercado mexicano de construcción de vivienda. Eficientes técnicas y modelo de construcción, con base en moldes de aluminio. Elevada capacidad de reporteo y detalle de la información referente a inventarios, construcción y ubicación geográfica, facilitándoles la toma de decisiones. Los factores negativos que influyeron la calificación de la Empresa son: Nivel de cartera vencida del INFONAVIT a nivel nacional, cerrando con un indicador de créditos vencidos a créditos otorgados de 6.2% al 3T12, en comparación con 6.3% al 4T11. Al 3T12 la Empresa presenta un flujo libre de efectivo durante los últimos nueve meses por P$5,472.5m (vs. P$221.7m al 3T11). Es importante mencionar que esta situación se debe a la operación financiera relacionada con los centros penitenciarios donde la Empresa tiene un financiamiento de largo plazo con fuente de pago propia para financiar la construcción. Al día de hoy la operación de Brasil presenta dificultades debido a las condiciones del entorno, obstaculizando el ritmo de crecimiento en la edificación y venta de vivienda. Descripción de la Empresa Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V. es una empresa mexicana constituida en Culiacán, Sinaloa en Se dedica principalmente al desarrollo, construcción y venta de viviendas de interés social, vivienda media así como vivienda turística en México. Recientemente han incursionado en el segmento de proyectos de infraestructura para el gobierno mexicano. Actualmente tiene presencia en 35 ciudades y 22 estados en México, y en 2 ciudades y 2 estados en Brasil. 1 La deuda total incluye el financiamiento de largo plazo para la construcción de los centros penitenciarios.

2 Desde su constitución, HOMEX se enfocó en la vivienda de interés social, comenzando una expansión de carácter geográfico en 1992 y 1993, llegando a tener 10 sucursales para 1997 en la República Mexicana. Para 2003 la Empresa incursiona en la venta de vivienda de interés medio, así como la participación en la venta de viviendas para el sector turismo en De manera paralela, en ese mismo año se decidió iniciar con operaciones en Brasil, enfocándose al sector de interés social. HOMEX ha trabajado en la consolidación de su operación vía la estructuración de 4 divisiones operativas, así como la integración de mejoras tecnológicas en sus procesos de construcción. A continuación se describen brevemente las 4 divisiones de la Empresa: División México: se dedica a la construcción de viviendas en México, enfocándose principalmente a la vivienda de interés social, segmento que la Empresa considera como el de mayor dinamismo. Representa el 64.0% de los ingresos totales al 3T12. División Internacional: va dirigida a los proyectos que pueda llegar a tener en el extranjero replicando el modelo de negocios que ha utilizado en México. La Empresa eligió a Brasil como primer proyecto internacional y al 3T12 representa el 0.4% de sus ingresos debido a las dificultades administrativas que han tenido con la titulación de las viviendas en Brasil. División Infraestructura: fue creada en 2009 cuando HOMEX participó en proyectos de construcción para el gobierno federal en las Islas Marías. Actualmente cuenta con la construcción de 2 centros penitenciarios, uno ubicado en el estado de Morelos y el otro en el estado de Chiapas, con fechas de entrega a principios de El contrato para operar dichos centros tiene una vigencia de 20 años, consistiendo en proporcionar servicios de lavandería, jardinería, servicio de comida y mantenimiento. Actualmente esta división representa el 6.3% de los ingresos totales al 3T12 excluyendo los centros penitenciarios. Al incorporar los centros penitenciarios, esta división representa el 29.2% de los ingresos acumulados al 3T12. División Turismo: esta división está enfocada a las viviendas de lujo para vacacionar o como segunda vivienda. HOMEX contempla a esta división como un área de crecimiento a futuro, razón por la cual al 3T12 representa aproximadamente menos del 1.0% de los ingresos totales. En términos de mejoras tecnológicas, la Empresa utiliza un sistema de construcción a base de moldes de aluminio, el cual les ha brindado una mayor eficiencia en términos de tiempo y control de calidad, tanto en vivienda horizontal como vertical. Este método consiste de diferentes piezas que se unen formando un molde de acuerdo a un diseño previamente estudiado y estandarizado para la construcción de viviendas. La manera de operar es vía la utilización de un número determinado de moldes por desarrollo, dependiendo del tamaño del desarrollo habitacional. HOMEX cuenta con un consejo de administración integrado por 7 consejeros, el director general y el presidente del Consejo. El Consejo de Administración está respaldado por 4 comités: Comité Ejecutivo, Comité de Auditoría, Comité de Prácticas Societarias y Compensaciones y el Comité de Riesgos. A su vez, HOMEX cuenta con un comité de Revelaciones y Ética, además de un Código de Ética. Riesgo de la Industria Al cierre del 2011, el INFONAVIT colocó un total de 501,292 unidades, de manera que para el 2012 se planteó como meta colocar 490,000 créditos, buscando mantener el nivel de construcción de los últimos años en el sector vivienda. De acuerdo con las cifras al 4 de noviembre del 2012, el INFONAVIT ha llegado casi a su meta alcanzando 486,181 créditos que representan el 99.2% de su objetivo. Este porcentaje es superior al 90.4% de lo que va transcurrido del

3 año. Estas cifras son relevantes para el desempeño en general de la industria, sin embargo de los 23 estados en donde HOMEX tiene operaciones, únicamente 11 estados se encuentran por arriba de la media. Actualmente, el INFONAVIT y FOVISSSTE son las principales fuentes de financiamiento para la venta de viviendas de HOMEX, representando el 78.0% total del financiamiento para la venta de sus unidades (INFONAVIT: 45.0% y FOVISSSTE: 33.0% al 3T12). Para la operación de Brasil la Empresa coloca todos los créditos vía la CAIXA. Herramientas de Fondeo La deuda total de HOMEX al 3T12 fue de P$20,854.3m (vs. P$14,147.7m al 3T11), aumentando 47.4%. Sin considerar el financiamiento a largo plazo de los centros penitenciarios, la deuda total se reduce a niveles de P$16,050.0m (vs. P$14,147.7m al 3T11) creciendo 12.0% respecto al mismo periodo del año anterior. De la deuda total el 7.4% es de corto plazo y el 92.6% restante corresponde a la de largo plazo. Al incorporar el nivel de efectivo e inversiones temporales, la deuda neta de HOMEX cierra en P$16,869.0m (vs. P$10,832.9m al 3T11) representando un aumento del 55.7%. El vencimiento promedio ponderado de la deuda total de la Empresa es de aproximadamente 7.3 años, con el 67.0% de la deuda venciendo entre el 2015 y el Es importante mencionar que actualmente la Empresa está en proceso de realizar la primera emisión al amparo de un Programa de Certificados Bursátiles de Largo Plazo con carácter revolvente con vigencia de 5 años, por un monto de hasta P$2,000.0m o su equivalente en Unidades de Inversión (UDIs). Esta emisión tiene como clave de pizarra Homex 12 y será por un monto total de P$500.0m a un plazo de 3 años a partir de su fecha de autorización. Análisis de Riesgos Cuantitativos De acuerdo con la metodología de HR Ratings, se realizan proyecciones financieras de la Empresa en donde se evalúan sus métricas financieras y efectivo disponible, bajo un escenario base y uno estrés. Los supuestos y resultados obtenidos en el escenario base y de estrés fueron los siguientes: El escenario de estrés considera una disminución en el ritmo de ventas durante el periodo que se proyecta, presionando como consecuencia el nivel de inventarios. Al mismo tiempo se refleja una presión sobre los márgenes operativos, así como sobre el flujo libre de efectivo. En los últimos 9 meses las ventas acumuladas se incrementaron 34.4% cerrando en P$20,547.7m al 3T12 (vs P$13,147.8m al 3T11). De manera paralela, las unidades vendidas en los últimos nueve meses fueron 32,438 (vs.

4 37,141 viviendas al 3T11), disminuyendo -12.4%. Esta situación en parte se vio compensada por un incremento de 4.6% en el precio promedio de venta de las unidades escrituradas por HOMEX. Para los próximos años se espera un crecimiento moderado debido a la estrategia de HOMEX. Los ingresos de la División México tuvieron una caída del -7.1% al 3T12 cerrando en niveles de P$13,147.8m (vs. P$14,155.6m al 3T11) debido a una disminución en la venta de viviendas de interés social (-15.2% en términos de unidades al 3T12). La División Internacional disminuyó -77.8% en términos de ingresos, llegando a niveles de P$89.1m al 3T12 (vs. P$400.9m al 3T11), debido a los retrasos administrativos en el proceso de titulación de las viviendas en Brasil. La División de Infraestructura, sin incluir los centros penitenciarios, tuvo ingresos al 3T12 por P$1,303.2m (vs. P$730.5m al 3T11) incrementando 78.4%. Al incorporar los centros penitenciarios y el grado de avance en la construcción del 68.0%, esto representa ingresos por P$6,007.9m. Se espera que para principios de 2013 finalice la construcción de dichos centros penitenciarios, iniciando la operación y administración de los mismos. En los últimos nueve meses el costo de ventas se ha incrementando un 39.0% llegando a niveles de P$15,010.2m al 3T12 (vs. P$10,798.4m al 3T11), al mismo tiempo los gastos de operación han disminuido un -5.9% cerrando en P$1,933.7m al 3T12 (vs. P$2,054.8m al 3T11). HOMEX presenta un nivel de inventarios (Corto Plazo + Largo Plazo) de P$32,546.5m al 3T12 (vs. P$30,526.9m al 3T11), representando un crecimiento de 6.6%, debido a un menor ritmo de desplazamiento de unidades tanto en México como en Brasil. Dentro de los inventarios se contempla una reserva territorial equivalente a 447,896 viviendas, lo cual representa 8.5 años de inventario con base a las ventas del Con base en lo anterior al cierre del 3T12 el nivel de Días Inventario (Inventario al cierre / Costo de Venta 12m), es de 587 días (vs. 736 días al 3T11). Esta disminución se debe en parte al reconocimiento de las prisiones y debido a eso, a partir de 2013 dicha métrica se incrementa. Al 3T12 la deuda total cerró en niveles de P$20,854.3m (vs. P$14,147.7m al 3T11) incrementándose 47.4%. Al comparar el nivel de deuda neta al 3T12, con relación al EBITDA 12m podemos observar una relación de años de pago de la deuda neta de 3.77 años (vs años al 3T11) debido a la deuda adquirida por la construcción de las prisiones. Conclusión De acuerdo al análisis de riesgos efectuado por HR Ratings se asignó la calificación crediticia de largo plazo de para Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V. La perspectiva es Estable. Entre los factores positivos destaca el hecho de que la mayor parte de la deuda es de largo plazo, lo cual le brinda una flexibilidad financiera a la Empresa. Así mismo HOMEX cuenta con una experiencia de 23 años en el mercado mexicano de la construcción de viviendas. Por otro lado la Empresa cuenta con una eficiente técnica y modelo de construcción basado en moldes de aluminio. Como factores de riesgo, principalmente se puede observar el nivel de deterioro en la cartera del INFONAVIT a nivel nacional, siendo la fuente principal de otorgamientos de créditos para la adquisición de viviendas de HOMEX. Otro factor negativo es la desaceleración de la operación de Brasil por cuestiones administrativas en la titulación de viviendas. Por otro lado el flujo de efectivo se ve afectado por la operación financiera relacionada con los centros penitenciarios llegando a cifras negativas.

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11 Contactos Luis R. Quintero Director de Deuda Corporativa Mariela Moreno Analista Felix Boni Director General de Análisis C+ (52-55) HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, que cuenta con una experiencia integral de más de 100 años en el análisis y calificación de la calidad crediticia de empresas y entidades de gobierno en México, así como de la capacidad de administración de activos, o desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social por parte de alguna entidad. Los valores de HR Ratings son la Validez, Calidad y Servicio. Paseo de los Tamarindos 400-A, Piso 26, Col. Bosque de Las Lomas, CP 05120, México, D.F. Tel 52 (55) La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Metodología de Calificación para Empresas Industriales, de Comercio y Servicio, de Abril de 2008 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar En nuestra página de internet se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas o emitidas no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings de México han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a

12 reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base.