Informe Trimestral. INS INVERSIONES Sociedad Administradora de Fondos de Inversión Enero - Marzo 2010

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1 Informe Trimestral INS INVERSIONES Sociedad Administradora de Fondos de Inversión Enero - Marzo 2010 FONDO DE INVERSION INS INMOBILIARIO NO DIVERSIFICADO 1. CARACTERISTICAS DEL FONDO Tipo de Fondo Cerrado Calificacion Scr AA f 3 Objetivo del Fondo Ingreso de Riesgo Calificadora de Riesgo Centroamericana Fecha de Inicio 26/02/2010 Operaciones Custodio de Plazo de 30 Años Valores Vencimiento INS VALORES PUESTO DE BOLSA Moneda de las Dólares COMISIONES DEL FONDO INS SAFI INDUSTRIA participaciones Comisión de 1.00% 1.76% No. Total Participaciones Administración Autorizadas Comisión de 0.00% - No. Total Participaciones Custodia Colocadas Comisión de 0.40% - Valor de la $ Agente Colocador Participación al Fecha trimestral Otros Gastos 0.00% - Operativos Valor de la $ participación SUBTOTAL DE 1.40% 1.76% según ultima COMISIONES negociacion mercado secundario Comisión Pagada 0.25% - Fecha: 16 Marzo 2010 al Puesto de Bolsa Monto Mínimo de la $ TOTAL DE 1.65% 1.76% Participación COMISIONES

2 INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 2 2. INFORME DE LA ADMINISTRACION 1. Análisis de la Situación Económica en general y de la cartera de inversiones del fondo Al primer trimestre del año 2010, el país muestra signos de una tendencia significativa a la recuperación económica. De acuerdo con información del Banco Central de Costa Rica, la actividad económica del país, medida por medio del indicador de actividad económica mensual (IMAE), registró en febrero del presente año una variación interanual del 6.3%. Tal tendencia confirma el proceso de reactivación del país. Por otro lado, es igualmente positivo que esta mejora en la actividad económica ha implicado también una mejora en el mercado laboral, donde la cantidad de empleados registrados en la Caja Costarricense del Seguro Social mostró un incremento del 1.9% a febrero del A nivel de sectores económicos, tanto la actividad industrial como servicios registraron a febrero del este año una variación interanual del 3.0%, nivel que resulta muy superior al porcentaje del 1.1% mostrado un año antes. Igualmente, el régimen de zona franca destaca por la colocación internacional de productos tales como : artículos eléctricos, muebles, accesorios, manufactura, etc. En lo que corresponde a la cartera de inversiones del fondo inmobiliario, se adquirió a febrero del presente año una propiedad ubicada en el Centro Comercial Boulevar en el barrio la Pitahaya de Cartago, alquilada por el Banco Nacional de Costa Rica. La propiedad tiene un periodo de 9 meses de haberse construido. El contrato de arriendo con el Banco Nacional es de plazo indefinido y con ajustes de renta cada 3 años contra avalúos de la propiedad. La propiedad en cuestión dispone de 2 tipos de contratos de mantenimiento. El primero de tipo condominal, que cubre todos los aspectos externos a la propiedad; y una segundo contrato interno, que cubre mantenimiento interno, aires acondicionados, sistemas eléctricos, etc. 2. Descripción de los Factores Económicos, legales, u operativos que explican las variaciones en el rendimiento del Fondo. Los principales factores que explican el rendimiento del Fondo a la fecha del presente informe corresponden a la aplicación de los costos de los avalúos financieros e ingenieriles que se utilizaron para la compra de la propiedad, de acuerdo con los requerimientos que la Superintendencia General de Valores en esta materia. Igualmente, y como parte de los costos de adquisición de la propiedad se cargaron al fondo los gastos legales correspondientes a la inscripción en el registro público de la propiedad a nombre del Fondo de Inversión Inmobiliario INS no Diversificado. Finalmente, se cargo al fondo para la compra del inmueble efectuado en este período el pago directo de una comisión de 0.40% pagada a INS Valores como puesto colocador de participaciones del Fondo Inmobiliario. 3. Descripción de las estrategias que se implementan para la administración de los Riesgos Las principales estrategias que se aplicaron para la administración de los riesgos durante el período correspondieron a la adquisición de una seguro Todo Riesgo sobre la propiedad adquirida. El seguro fue adquirido al Instituto Nacional de Seguros sobre el valor del 100% de lo pagado por la adquisición del Inmueble indicado.

3 INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 3 3. ESTRUCTURA DE LA CARTERA INMOBILIARIA Estructura de la cartera inmobiliaria Según Inmueble Nombre del Inmueble Participación del Inmueble respecto a los Activos Totales del Fondo Inmobiliario INS Participación del Inmueble respecto a los Activos Totales del Fondo Inmobiliario INS I Trim.10 IV Trim. 09 Plaza Boulevar Cartago 100% N.A Edificio D Total 100% Según Inquilino Nombre del Inquilino Participación del Inquilino respecto al Total de Ingresos por Alquileres del Fondo Inmobiliario INS Participación del Inquilino respecto al Total de Ingresos por Alquileres del Fondo Inmobiliario INS I Trim.10 IV Trim. 09 Banco Nacional de 100% N.A. Costa Rica Total 100%

4 INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 3 3. ESTRUCTURA DE LA CARTERA INMOBILIARIA Estructura de la cartera inmobiliaria Según Actividad Económica de los Inquilinos Actividad Económica Participación del Inquilino por Actividad Económica Participación del Inquilino por Actividad Económica I Trim.10 IV Trim. 09 Empresas Financieras 1 N.A. Servicios Médicos 0 N.A. Construcción 0 N.A. Enseñanza 0 N.A. Comercio al Por Mayor y Menor 0 N.A. Administración Pública 0 N.A. Hoteles y Restaurantes 0 N.A. Industrias Manufactureras 0 N.A. No Registrada 0 N.A. TOTAL DE INQUILINOS 1 Según Ubicación Geográfica Provincia Concentración de la Concentración de la Provincia / Total de Cartera Provincia / Total de Cartera I Trim.10 IV Trim. 09 San José 0 N.A. Alajuela 0 N.A. Heredia 0 N.A. Cartago 1 N.A. Guanacaste 0 N.A. Limón 0 N.A. Puntarenas 0 N.A. TOTAL DE INQUILINOS 1

5 INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 5 4. TABLA DE RENDIMIENTOS TIPO DE RENDIMIENTO RENDIMIENTOS (%) RENDIMIENTOS RENDIMIENTOS Inmobiliario INS SAFI Inmobiliario INS SAFI (%) F.I. INDUSTRIA (%) I Trim.10 IV Trim. 09 I Trim.10 Rendimiento Últimos 30 días Líquido 7.94% n.a. 6.94% Total 7.94% n.a 7.08% Rendimiento Últimos 12 meses Líquido n.a n.a 7.52% Total n.a n.a 8.70% Comparativo de Rendimientos Ultimos 12 meses de los Fondos Inmobiliarios de Costa Rica y Ultimos 30 días del Fondo de Inversión INS Inmobiliario No Diversificado Rendim iento Anualizado % 7.94% 7.4 Rendim iento de la Industria de Fondos Inmobiliarios Rendimiento del Fondo INS Inmobiliario No

6 INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 6 5. INDICADORES DE RIESGO Y SU GESTIÓN INDICADOR Inmobiliario INS SAFI Inmobiliario INS SAFI F.I. INDUSTRIA I Trim.10 IV Trim. 09 I Trim.10 Desviación Estandar de los N.A. N.A. 0.87% Rendimientos Totales -Ultimos 12 meses- Porcentaje de Ocupación 100% N.A % Cooficiente de Obligaciones 0% N.A % -Endeudamiento- Morosidad de la Cartera de 0% N.A. rentas ( Más de 1 mes de atraso) Administración de Riesgos 1. Riesgo de Siniestros: Con el objetivo de reducir la exposición a este riesgo, se contratan las coberturas bajo la modalidad Daño Físico Directo. Actualmente se cubre la edificación por un monto correspondiente de $ (un millón setecientos ochenta mil dólares estadounidenses). Todas la edificaciones que se compren a futura como política, deben estar cubiertas bajo esta modalidad. 2. Riesgo de Desocupación Una estrategia planteada por el fondo es el énfasis en el tipo de inquilino, de manera que cuenten con capacidad de pago reconocida y baja exposición a las condiciones de mercado. Por ahora, el fondo se centra en la compra de inmuebles arrendados por parte de instituciones ligadas o con respaldo estatal. 3. Riesgo de Concentración por inmuebles El fondo se encuentra expuesto a una concentración en inmuebles por cuanto se encuentra en su etapa de compra de inmuebles para llegar al monto establecido en el prospecto (US$50 millones). No obstante, conforme se realicen las compras se espera implementar una diversificación de los inmuebles e ir reduciendo la así la exposición a este riesgo. 4. Riesgo de Concentración de Inquilinos Similar a lo indicado en el punto anterior, si bien el fondo se encuentra expuesto a una concentración por inquilinos, debe tenerse presente que encuentra en su etapa de compra de inmuebles para llegar al monto establecido en el prospecto. No obstante, conforme se realicen las compras se ira reduciendo así la concentración en pocos inquilinos. Sin embargo, debe tenerse presente que como estrategia inicial, el fondo tiene por objetivo la compra de bienes arrendados por parte de instituciones ligadas o con respaldo estatal, por lo que podría darse un exposición hacia este tipo de arrendatario.

7 INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 7 6. RESUMEN INFORME DE LA INDUSTRIA DE FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIOS I TRIMESTRE Cartera Administrada y Apalancamiento De acuerdo con información de la Superintendencia General de Valores, al primer trimestre del año 2010, la Industria de Fondos de Inversión alcanzaba un nivel de cartera total administrada de $ Millones de dólares, donde los tipos de fondos de inversión más importantes al cierre de marzo 2010 lo representaban los fondos del mercado del dinero, con una participación del 52% de esta industria, aproximadamente $1.495 Millones de dólares; seguido por los fondos Inmobiliarios, con una participación del 32% sobre el total de fondos administrados a la fecha en cuestión, aproximadamente $909 Millones de dólares. Vale agregar a los resultados anteriores, que a la misma fecha de este estudio, cerca de un 12% de las propiedades adquiridas por los fondos inmobiliarios se ha realizado a través de créditos garantizados sobre los inmuebles que poseen los fondos, esto es cerca de $105 Millones de dólares compras de inmuebles finan- 2. Portafolio de Inmuebles Desde el punto de vista de la composición o tipo de inmuebles que poseen los fondos inmobiliarios en sus carteras administradas a marzo del año 2010, se puede establecer, Gráfico. No.1, que los tipos constructivos de mayor participación en el portafolio de inmuebles lo constituyen los bienes inmuebles con vocación de uso de oficinas, con una participación del 36% del área total de compras. Le siguen en participación dentro del conjunto de activos administrados los inmuebles con vocación de uso de comercial, 22% de este total. El tercer lugar en el tipo de activos administrados dentro de los fondos inmobiliarios lo representan los inmuebles para fines de explotación como parques industrias y zonas francas, con una participación del 20% de la cartera de inmuebles. Composición de la Cartera Inmobiliaria x Metro Cuadrado a Marzo % 10% 12% 20% 22% 35% Bodegas Locales Comerciales Edifios de Oficinas Parques Industriales Restaurantes Supermercados

8 INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 8 6. RESUMEN INFORME DE LA INDUSTRIA DE FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIOS I TRIMESTRE Composición del Valor de los Inmuebles Desde el punto de vista de la composición del valor que a marzo del 2010 reflejaban contablemente los inmuebles que han adquirido los fondos inmobiliarios, es decir, cuánto se ha ganado o perdido a nivel agregado- sobre los valores de compra desde el día en que fueron adquiridos por los diferentes fondos inmobiliario regulados en Costa Rica, del gráfico Gráfico No. 2 se puede establecer que dichos activos han representado a lo largo del tiempo, de manera acumulada, una inversión positiva para los clientes que han colocado su dinero en dicho tipo de instrumento financiero. De acuerdo con la información de la Superintendencia General de Valores a marzo del presente año, los inmuebles de los fondos inmobiliarios registraron en sus balances contables un nivel de aproximadamente un 9% en plusvalías netas; es decir, mayores ganancias que pérdidas de valor con respecto al precio de compra en la gran mayoría de las propiedades que han comprado los fondos inmobiliarios. Lo anterior implica que, de manera general, los inmuebles que posean a la fecha en cuestión los fondos de inversión inmobiliaria de Costa Rica poseen en forma intrínseca, o potencial, una ganancia estimada en de cerca de un 9% sobre los valores de adquisición de las propiedades que hoy se administran en dichos fondos; ganancias que se realizarían-financieramente hablando- hasta el momento de la venta del inmueble y de la consecuente recepción del dinero; o alternativamente, por medio de la realización de una ganancia a través de la venta del título de participación del fondo inmobiliario en el mercado secundario en la Bolsa Nacional de Valores a los valores que se tienen registrados en los libros contables de las Sociedades Administradoras.

9 INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 9 6. RESUMEN INFORME DE LA INDUSTRIA DE FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIOS I TRIMESTRE Nivel de Ocupación de la Cartera de Inmuebles Al primer trimestre del año 2010, el nivel de ocupación total de los inmuebles de cartera inmobiliaria administrada por los fondos de inversión de este tipo en Costa Rica, Gráfico No. 3, alcanzo un nivel global de ocupación ponderado-de las áreas arrendadas del 92%, lo debe interpretarse como muy satisfactorio, ya que tal nivel está por encima de los estándares internacionales en este tipo de actividad, que tiene como parámetros aceptables de ocupación niveles entre el 85% y el 90% del total la cartera de inmuebles. Costa Rica Fondos Inmobiliarios: Tipos, Cantidad y Grado de Ocupación de Inmuebles a Marzo % % 99% 100% 98% 80 96% 94% 60 92% 92% Nivel de Ocupación Global: 92 % 92% 40 90% 90% 88% % % 84% - Bodegas Locales Comerciales Edifios de Oficinas Parques Industriales Restaurantes Supermercados 82% Cantidad Mar-10 El resultado de ocupación global antes señalado está altamente incidido por los buenos niveles de ocupación que mantenían a la fecha indicada las dos categorías de inmuebles más explotadas dentro de la cartera de los fondos inmobiliarios costarricense, a saber, los inmuebles con fines de oficinas y los de vocación comercial En efecto, según el tipo de uso de los inmuebles, a marzo 2010, los locales de oficina que poseían los fondos inmobiliarios alcanzaron un nivel de ocupación del 92% dentro de su categoría; en tanto que los locales comerciales, igualmente medidos dentro de su categoría, registraron un nivel de ocupación 92%. Los anteriores resultados deben de interpretarse como muy positivos si se analizan dentro del contexto de las secuelas e impactos que la reciente crisis económica dejo sobre la actividad empresarial nacional y por rebote sobre el sector inmobiliario destinado al alquiler de áreas para diferentes actividades económicas, y dentro de este último, y de manera muy específica, sobre los inmuebles administrados por los Fondos de Inversión Inmobiliarios registrados en Costa Rica.

10 INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 10 Glosario de Términos Calificación de Riesgo: Es la valoración que realiza una empresa debidamente autorizada por la Superintendencia General de Valores hace sobre la capacidad de un emisor o un fondo de inversión registrad para pagar el capital y los intereses en los términos estimados dentro de la actividad económica en que opera. Desviación Estándar de los Rendimientos. Es una medida del grado en el cual el retorno de un activo fluctúa con referencia a su media histórica. Cuanto mayor es la desviación estándar, mayor es la probabilidad (y riesgo) de que el desempeño de un instrumento financiero fluctúe alrededor de un retorno promedio. Endeudamiento: Es una medida del nivel de obligaciones financieras que con terceros ( personas físicas o con entidades financieras), que nos son inversionistas, posee un fondo de inversión de acuerdo con los límites establecidos por la Superintendencia General de Valores. Morosidad de los alquileres: Es una medida del atraso que porcentualmente tiene un fondo de inversión inmobiliario en el cobro los alquileres sobre el flujo total de rentas a cobrar sobre las propiedades que ha adquirido dicho fondo de inversión. Notas Importantes para el Inversionista Este reporte tiene propósitos informativos únicamente y por lo tanto no constituye una solicitud u oferta para su compra o venta. La autorización para realizar oferta pública no implica calificación sobre la bondad de las participaciones del fondo de inversión ni sobre la solvencia del fondo o de su sociedad administradora La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tiene relación con los de entidades bancarias o financieras de su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro. Antes de invertir, solicite el prospecto del fondo inversión.