CÓMO PREPARARSE PARA UNA AUDIENCIA ANTE LA JUNTA DE CONTROL RENTAS

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1 JUNTA DE CONTROL DE RENTAS DE SANTA MÓNICA 1685 Main Street, Room 202 Santa Mónica, CA (310) CÓMO PREPARARSE PARA UNA AUDIENCIA ANTE LA JUNTA DE CONTROL RENTAS LAS 10 PREGUNTAS MÁS FRECUENTES Introducción Este folleto informativo está diseñado para ayudarlo a prepararse para una audiencia ante la Junta de Control de Rentas. Proporciona las respuestas a las 10 preguntas generales más frecuentes que tratan con las audiencias y con el proceso de las audiencias. Debe leer este material junto con el folleto que contiene la información específica del tipo de petición que usted presenta. En la Oficina Administrativa encontrará las instrucciones para presentar cada uno de los tipos de peticiones. Pregunta Número 1: Qué es una petición y para qué se presentan? La Ley de Control de Rentas de Santa Mónica permite que los inquilinos y los dueños presenten peticiones para resolver disputas o para ajustar los niveles de las rentas. Cuando se presenta una petición, esto por lo general hace que se programe una audiencia para tratar el problema. Existen varios tipos de peticiones que se presentan ante la Junta de Control de Rentas. Estas incluyen: Petición para una reducción- presentada por un inquilino para alentar al dueño a hacer las reparaciones necesarias o para restaurar los servicios/las amenidades. La petición de reducción puede ser presentada por un dueño si desea eliminar un servicio a cambio de una reducción en la renta. Petición para un aumento- presentada por un dueño que desea incrementar los niveles de renta de una propiedad. Generalmente, las peticiones para los aumentos se presentan para todas las unidades de una propiedad al mismo tiempo y a menudo se basan en gastos altos poco comunes, incluyendo gastos de capital para mejoras. 1

2 Petición para la renta de base o las amenidades de base - presentada por un dueño o por un inquilino para establecer la renta de base o las amenidades de base de una unidad. La fecha de la renta de base es el 10 de abril de 1978 o la primera fecha cuando la unidad se rentó después de esa fecha para las unidades rentadas antes del 1 ro de enero de Para las unidades rentadas el 1 ro de enero de 1999 o después, la fecha de la renta de base es la fecha cuando la unidad se rentó al inquilino actual. El nivel de la renta y las amenidades se establecen a partir de la fecha de la renta de base. Quejas por exceso de renta/por no registrarse- presentadas por un inquilino que cree que se le está cobrando o que se le ha cobrado renta por encima del monto máximo legal. Un inquilino también puede presentar una queja si el dueño no ha registrado la propiedad de acuerdo con los reglamentos. Inquilinos que no están viviendo en la unidad- presentada por el dueño para establecer que el inquilino no está ocupando una unidad como su residencia principal. Si una unidad no es la residencia principal del inquilino, el dueño tiene derecho a un incremento, una sola vez, del monto máximo de la renta, hasta llegar al precio de mercado. Pregunta Número 2: Cómo presento una petición? El proceso de una audiencia comienza llenando y presentando una petición. Todas las peticiones se presentan en la oficina de Control de Rentas ubicado en el Ayuntamiento (City Hall). Las formas para las peticiones y los reglamentos que corresponden al proceso para presentar peticiones están disponibles allí. Cada tipo de petición incluye instrucciones para llenar las formas. Siga las instrucciones con cuidado. Si la petición no se llena por completo o se llena incorrectamente, no podrá aceptarse para ser presentada. Pregunta Número 3: Qué sucede después de entregar una petición? Después de que una petición se entrega en la oficina del Ayuntamiento se envía al Departamento de Audiencias para ser revisada a fondo. Si no se requiere ningún cambio, se programa una audiencia. Cuando se trata de una petición para una reducción o por un exceso de renta, a las partes se les notificará que existe la oportunidad de participar en la mediación de los problemas. Si el caso no tiene como resultado una resolución de los problemas, se llevará a cabo una audiencia. El Aviso de una Audiencia se envía a las partes por lo menos 10 días antes de la audiencia. El aviso contiene la fecha, la hora y el lugar de la audiencia, así como también toda otra información de importancia. Por favor, lea este aviso con cuidado. Las audiencias se llevan a cabo en el Departamento de Audiencias y se programan durante el horario regular de trabajo. 2

3 En algunos casos, el Departamento de Audiencias podría comunicarse con usted antes de la audiencia. La persona que está revisando su petición podría contactarlo si se necesita hacerle algún cambio a su petición o si se necesita alguna aclaración. Si usted presenta una petición para una reducción, en la mayoría de los casos un investigador se comunicará con el inquilino para inspeccionar la unidad. Esto también sucede cuando se ha presentado una petición en la que se indica que un inquilino no ocupa la unidad como su residencia principal. Pregunta Número 4: Qué sucederá en la audiencia? Una audiencia de Control de Rentas no es tan formal como una audiencia o un juicio en la corte. La audiencia se lleva a cabo ante un oficial de audiencias en el Departamento de Audiencias y cualquier persona interesada puede presentarse. El oficial de audiencias dará inicio a la audiencia explicando cómo se procederá con la audiencia. Tanto el solicitante (la persona que presentó la petición) como el demandado (el inquilino o el dueño que no está de acuerdo con lo que se establece en la petición), tendrán la oportunidad de presentar sus casos ante el oficial de audiencias. La evidencia presentada por las partes formará la base de la decisión del oficial de audiencias. Asistencia Es esencial que las partes se presenten a la audiencia. Si el solicitante no se presenta, el caso generalmente se declara sobreseído (descartado). Si el demandado no se presenta, perderá la oportunidad de presentar su caso. Los testigos deben presentarse a la audiencia Es vital que todos los testigos que tengan conocimiento directo de su caso se presenten a la audiencia y den su testimonio. Si usted cree que existe un testigo vital que no estará dispuesto a presentarse a la audiencia, se puede usar el proceso de citación judicial para obligarlo a presentarse. Usted puede presentar cartas o declaraciones, pero es posible que no se tomen en consideración si la persona que escribió el documento no se presenta ni comparece durante la audiencia. Qué sucede si no puedo presentarme? Aplazamientos Si se le hace imposible presentarse a la audiencia programada, puede pedir un aplazamiento por escrito al Departamento de Audiencias. Su solicitud por escrito para un aplazamiento debe recibirse por lo menos 72 horas antes de la audiencia. La solicitud debe incluir una declaración de su buena causa para el aplazamiento, una 3

4 para la audiencia. y las fechas alternas Si usted cree que tiene una buena causa para solicitar un aplazamiento pero no puede cumplir con los requisitos que se establecen arriba, usted o un representante pueden solicitar un aplazamiento durante la audiencia programada. En ese caso, el oficial de audiencias determinará si procederá o no con la audiencia. Qué sucede si el problema se resuelve antes de la audiencia? Retirar una petición En algunos casos, todas las cuestiones que llevaron a la petición se resuelven antes de la audiencia. Si el solicitante está de acuerdo con la resolución de los problemas, puede retirar la petición por escrito. Los retiros deben recibirse en el Departamento de Audiencias antes de la audiencia programada. Las formas de retiro están disponibles en la oficina de Control de Rentas o si el solicitante desea retirar la petición, puede notificar al Departamento de Audiencias mediante una carta. Entonces, a las partes se les enviará un Aviso anunciando que el caso fue retirado. Si más tarde cambia de parecer, puede volver a presentar su petición. Pregunta Número 5: Qué tipo de evidencia necesito? La petición determina las cuestiones que usted puede presentar durante la audiencia, ya sea como el solicitante o como el demandado. Las cuestiones no mencionadas en la petición no pueden tratarse en la audiencia. Organice su evidencia de acuerdo con cada uno de los puntos presentados en la petición. Trate además de organizar la evidencia de acuerdo con las fechas en que sucedieron los eventos o las fechas de los documentos. Su propio testimonio es una evidencia importante. Organice la presentación de su testimonio antes de la audiencia. Puede usar notas durante la audiencia para ayudarlo con su presentación. Prepárese para decirle al oficial de audiencias, en sus propias palabras, lo que sucedió o lo que quiere probar. Por ejemplo, si está pidiendo una reducción en la renta, prepárese para demostrar qué servicio se perdió o qué reparaciones se necesitan hacer. Esté listo para decir lo que sucedió, en el orden en el que sucedió: primero esto, luego eso y luego aquello. También es importante que proporcione evidencia de lo que quiere demostrar además de su propio testimonio, si es posible. Si existen testigos importantes con conocimiento directo de su caso, deben presentarse a la audiencia para comparecer. Recuerde: una carta, un informe o una declaración por escrito no es evidencia 4

5 suficiente que el oficial de audiencias pueda usar para tomar una decisión, sin contar con el testimonio de la persona que tiene conocimiento directo (por ejemplo, de alguien que sabe algo porque estuvo ahí cuando sucedió). Los documentos también son importantes. Traígalos a la audiencia. Organice los materiales de la evidencia de acuerdo con los hechos que estos materiales demuestran. Los ejemplos de estos documentos que podrían ser importantes incluyen acuerdos de alquiler, cambios a los términos de alquiler, avisos, recibos de alquiler, registros, cuentas, cheques, declaraciones de trabajos hechos, todas las citaciones del Departamento de Salubridad o de Edificios y Seguridad. Por favor proporcione tres copias de todos los documentos que quiera presentar durante la audiencia. Una copia irá al archivo, uno a la otra parte y la otra es para sus propios archivos. Esté preparado para mostrar el documento original durante la audiencia, si lo tiene, si el oficial de audiencias se lo pide. Intérprete: La Junta de Control de Rentas le proporcionará un intérprete a usted o a sus testigos si fuera necesario. No hay cargo alguno por este servicio. Para obtener este servicio, usted debe solicitar un intérprete en el Departamento de Audiencias llamando al (310) inmediatamente después de recibir el aviso de la audiencia. Pregunta Número 6: Cómo obtengo la evidencia que necesito? En la oficina de Control de Rentas encontrará una hoja de instrucciones detalladas sobre cómo convocar a los testigos mediante una citación judicial y obtener los documentos necesarios, así como también sobre las formas que necesita,. Cuando haya llenado las formas como lo indica la hoja de instrucciones, debe contar con la citación firmada por el supervisor del Departamento de Audiencias. Denos un día para que el supervisor revise y firme la forma. Para citar a un testigo, la citación firmada debe entregarse por lo menos cinco días antes de la fecha de la audiencia. La persona que entrega la citación debe entregar una copia de la citación personalmente a la persona a la que se está citando. Es importante que usted se quede con la citación original. La persona que entrega la citación debe tener por lo menos 18 años de edad y no ser una de las partes del caso. La persona que entrega la citación debe luego llenar el comprobante de haber entregado la citación. Tanto el comprobante de la notificación judicial como la citación original deben presentarse al oficial de audiencias durante la audiencia. Por favor, tome en cuenta que los testigos citados tienen derecho a recibir una cuota de $35 y de 20 centavos por milla. Es su responsabilidad pagar esas cuotas. Si el testigo citado demanda las cuotas a la persona que entrega la citación, las cuotas deben pagarse en ese momento. De lo contrario, el servicio no se considerará válido y el testigo no estará obligado a presentarse a la audiencia. 5

6 También es posible que usted desee obtener ciertos documentos o registros por medio de una citación judicial. En ese caso, usted debe llenar una citación Duces Tecum instando a una persona para que comparezca y aporte los documentos y medios de prueba que se piden. En la oficina de Control de Rentas encontrará las instrucciones para obtener una citación duces tecum. El proceso para hacer entrega de la citación es el mismo que cuando se hace entrega de una citación personal, con excepción de que si usted está citando a una entidad, como una compañía de servicios públicos, puede entregar la citación a cualquier representante en cualquier ubicación de esa entidad. En el caso de los servicios públicos y de los bancos, esté preparado para esperar de cuatro a seis semanas para recibir los documentos después de que se entregue la citación. Pregunta Número 7: Cómo funciona la audiencia? Normalmente, en la audiencia se sigue el siguiente orden: 1. Argumento del solicitante - presentación de los testigos, de los documentos o de otra evidencia importante que pruebe los alegatos incluidos en la petición. 2. Interrogatorio minucioso al solicitante; 3. Argumento del demandado - presentación de los testigos y de la evidencia para rebatir o refutar la evidencia del solicitante; 4. Interrogatorio minucioso al demandado; 5. Refutación por parte del solicitante; 6. Argumentos finales. Tanto el solicitante como el demandado tienen el derecho a ser representados durante la audiencia. Usted puede estar representado por un abogado, por un representante de inquilinos o por cualquier persona que usted elija para que lo ayude a presentar su caso. No es necesario contar con un abogado o con un representante a menos que usted así lo elija. Tanto el solicitante como el demandado tienen derecho a presentar evidencia. La evidencia puede incluir el testimonio de las partes, el testimonio de testigos con conocimiento directo y cualquier documento relevante, fotografías, etc. El oficial de audiencias determinará la relevancia de la evidencia presentada. Tanto el solicitante como el demandado tienen derecho a hacer un interrogatorio minucioso a la parte contraria. Este interrogatorio significa hacerle preguntas directas relacionadas con la evidencia a la parte opuesta. El solicitante puede rebatir o refutar la evidencia presentada por el demandado (es decir, explicar por qué siente que es incorrecta). 6

7 El oficial de audiencias tiene la responsabilidad y el deber de conducir la audiencia de manera imparcial y justa. El objetivo del oficial de audiencias es obtener toda la evidencia necesaria para tomar una decisión competente. El oficial de audiencias explicará los procedimientos al inicio de la audiencia. El oficial de audiencias puede ayudar a obtener la evidencia para que quede registrada, interrogando a los testigos. La audiencia completa se graba en cinta. La cinta es parte del registro público del caso y es el único registro oficial de lo actuado. La cinta puede repasarse después de la audiencia haciendo una cita con el Departamento de Audiencias. Para obtener copias de las cintas, haga los arreglos necesarios a través de la oficina de Control de Rentas. Testimonio Los reglamentos establecen que todo testimonio que se proporcione durante las audiencias se hace bajo juramento o mediante afirmación y que está sujeto a la pena de perjurio. Debido a que los procedimientos son grabados, es importante no interrumpir el testimonio de otra persona. Es útil contar con lápiz y papel a la mano para tomar apuntes sobre el testimonio de los testigos. De esta manera, usted recordará las preguntas que tenga, o los comentarios que quiera hacer. Todos tienen la oportunidad de hablar. Las interrupciones sólo sirven para demorar los procedimientos. Un procedimiento ordenado asegura un buen registro del caso en el que el oficial de audiencias puede basar su decisión. Pregunta Número 8: Qué sucede después de la audiencia? El oficial de audiencias no tomará una decisión en el momento de la audiencia. Toma tiempo repasar los hechos y tomar una decisión. Aproximadamente en los siguientes 30 días después de la audiencia, el oficial de audiencias emitirá una decisión por escrito basada en la evidencia presentada. Recuerde, no se tomará en consideración ninguna evidencia presentada después de la audiencia. Las partes (el solicitante y el demandado) recibirán una copia de la decisión. La decisión establecerá en detalle las razones de la decisión del oficial de audiencias. La decisión también establecerá qué se requiere (en caso que se requiera algo) para cumplir con la decisión. Pregunta Número 9: Qué sucede si no estoy de acuerdo con la decisión tomada? Cualquiera de las partes puede apelar la decisión del oficial de audiencias. La forma para apelar está incluida en la decisión cuando se le envía por correo a las 7

8 partes. La apelación debe presentarse en los siguientes 10 días después de la fecha de la decisión en la Oficina del Ayuntamiento (City Hall). Es posible que se acepte una apelación tardía si demuestra que existió una buena razón para la demora. Si no se presenta ninguna apelación, la decisión del oficial de audiencias se volverá la decisión final de la Junta. Pregunta Número 10: Cómo toma la Junta una decisión si el caso se apela? Después de presentar una apelación, el abogado de la Junta de Control de Rentas escribirá el Informe del Personal haciendo una recomendación relacionada con la apelación a la Junta. La apelación se programará para una audiencia ante la Junta durante una de sus sesiones regulares. A las partes se les enviará un Aviso de la sesión de la Junta y una copia del Informe del Personal. Los comisionados reciben la apelación, el informe del personal, la decisión del oficial de audiencias y otros documentos relevantes antes de la sesión de la Junta. Los comisionados darán su voto con respecto a la recomendación del personal, generalmente para afirmar, modificar, decidir lo contrario o suspender la decisión del oficial de audiencias. Pueden o no optar seguir tratando el caso. Si usted desea dirigirse a la Junta para hablar sobre su caso, es esencial que se presente a la sesión de la Junta, en la que se revisará su caso. Sin embargo, a menos que uno de los comisionados pida que una apelación se abra para la discusión, darán su voto a todos los casos demandados a la misma vez, sin participación del público. Las reglas para hablar durante una sesión de la Junta están disponibles durante las sesiones Para obtener más información, llame a la oficina de Control de Rentas al 458-8