El modelo de vivienda impulsa a México hacia el desarrollo sustentable

Transcripción

1 El modelo de vivienda impulsa a México hacia el desarrollo sustentable Julio de 2011

2 Índice Presentación Antecedentes Entorno Macroeconómico La vivienda, una historia de éxito en la última década Sistema Financiero Mexicano Crecimiento en financiamiento hipotecario Indicadores hipotecaros estables y crecientes Evolución de la cartera vencida Índice de capitalización Fundamentos del sector Demanda de Vivienda Disponibilidad de hipotecas Políticas públicas de impulso Subsidios a población de menores ingresos Esquema de atención a población no afiliada Infonavit Hipoteca verde Incentivos a la verticalidad Transición a la sustentabilidad Consolidación de los DUIS Retos de la política pública

3 Presentación Qué hicimos entre 2000 y 2010? El modelo de vivienda mexicano es único en el mundo y ha tenido logros enormes en el desarrollo de México en los ámbitos económico, social y ambiental gracias a que hemos desarrollado un fuerte marco institucional y sistema de financiamiento a la vivienda. Logros económicos: Originamos más de 9 millones de créditos hipotecarios y subsidios a la vivienda Invertimos $2,300 mil millones de pesos, equivalentes al 4.4% del PIB en 2010 Sorteamos una crisis mundial sin precedentes, con efectos menores en el sector. Logros sociales: Construimos 6.7 millones de viviendas completas actualmente habitadas Dimos acceso a 26 millones de mexicanos a una vivienda Mejoramos calidad de viviendas y acceso a servicios básicos: agua, drenaje y electricidad Mejoramos espacios habitables y redujimos hacinamiento Formamos clases medias a través de la adquisición de una vivienda Logros ambientales: Originamos 350,000 hipotecas verdes, que son viviendas con eco tecnologías que reducen emisiones de bióxido de carbono y ahorran gas, electricidad y agua Fuimos capaces de evolucionar hacia un modelo de vivienda sustentable, en lo económico, lo ambiental y lo social, que ahora tenemos que consolidar Desde el 2000, la política de vivienda se focalizó en detonar una oferta de financiamiento masivo a la vivienda, priorizando a los segmentos de menores ingresos. Entre 2000 y 2010 se consolidó un marco institucional como pilar del financiamiento a la vivienda. Este fuerte marco institucional para apoyar el financiamiento a la vivienda, propició también una mayor participación de los intermediarios financieros en el sector, primero de las sofoles y sofomes y recientemente de la banca. 3

4 Esta robusta plataforma financiera, permitió que del 2000 al 2010 se otorgaran más de 9 millones de créditos y subsidios que representaron una derrama por $2,300 mil millones de pesos. Nunca se había tenido una inversión de esta magnitud en décadas anteriores en México. Este financiamiento, ayudó a que se construyeran y habitaran 6.7 millones de nuevas viviendas en todo el país, según el Censo Nacional de Población y Vivienda 2010 del Inegi, que dieron acceso a la vivienda a más de 26 millones de mexicanos. Esto implica que uno de cada cinco mexicanos tuvo acceso a la vivienda en los últimos diez años. El sector vivienda mexicano se ha consolidado como motor de la demanda interna al tener un efecto multiplicador en 37 ramas de actividad económica, además su impacto directo sobre el empleo también es importante: según datos de INEGI (Indicadores Estratégicos de Ocupación y Empleo) en el 1er trimestre de 2011 la construcción dio cuenta del 7.91% del empleo total (más de 3.5 millones de empleos). Adicionalmente, el sector vivienda también ha sido un factor fundamental en el desarrollo social de los mexicanos, no sólo satisfaciendo necesidades básicas de la población sino también consolidando una clase media mexicana a través de la adquisición de vivienda. El abatimiento de viviendas con mala calidad y espacios, así como de acceso a servicios básicos es contundente. Se abatió 60% la carencia de viviendas con techos de mala calidad, 50% en muros y 61% en pisos. El nivel de hacinamiento cayó 41% entre 2000 y El número de viviendas sin servicio de agua disminuyó 27% entre 2000 y 2010; en drenaje, se abatió en 55% el número de viviendas sin este servicio y sólo quedan 1.9 millones de viviendas sin electricidad, lo que representó una mejora del 60% respecto al año Pero también el sector vivienda se ha posicionado como un catalizador hacia la sustentabilidad ambiental. Desde 2007 inició la operación del programa de hipoteca verde, donde es exigible un mínimo de eco tecnologías en la vivienda de interés social, para ahorro de energía eléctrica, gas y uso eficiente del agua. A la fecha, se han originado 350 mil créditos para adquisición de viviendas verdes. En 2009 nació la iniciativa de los Desarrollos Urbanos Integrales y Sustentables (DUIS), como una nueva forma de hacer vivienda en el país, cuidando el correcto ordenamiento territorial, la planeación urbana y la edificación de vivienda sustentable. Ya existen 4 DUIS certificados y 13 en evaluación, que representan más de 1 millón de nuevas viviendas en 14 estados. Definitivamente, la década que terminó fue un parte aguas en el sector vivienda mexicano, donde se consolidó un marco institucional robusto, se desarrolló un sector financiero sólido que asegura el financiamiento a la producción de vivienda y al crédito 4

5 hipotecario, y se cuenta con una industria desarrolladora de vivienda con alta competitividad en la edificación de vivienda de interés social. Los logros alcanzados entre 2000 y 2010, potencian al sector vivienda hacia una nueva etapa, donde los principales retos son la atención a la población no afiliada, la que está fuera de la seguridad social y no son derechohabientes ni de Infonavit ni Fovissste; y transitar hacia una política pública de vivienda sustentable donde se cuide el ordenamiento territorial, la correcta planeación urbana y la edificación de vivienda sustentable: en lo económico, lo ambiental y lo social. En las páginas siguientes, se posicionan los argumentos de la política pública para atender los retos del sector, así como las estrategias e incentivos del gobierno federal para seguir colaborando de la mano del sector privado, tanto la industria desarrolladora de vivienda como los intermediarios financieros privados, en esta nueva etapa del sector en nuestro país. Ya no se trata sólo de hacer viviendas, estamos haciendo ciudades competitivas y eficientes, que llevarán a nuestro país a dimensiones distintas. Qué vamos a hacer entre 2011 y 2020? Consolidar un modelo de vivienda único en el mundo, en lo económico, lo ambiental y lo social Terminaremos con el rezago habitacional actual, a través de viviendas completas, ampliación y mejoramiento de las ya existentes Atenderemos nuevas necesidades de vivienda para al menos 5.76 millones de nuevos hogares que demandará la población mexicana Otorgaremos más de 10 millones de financiamientos para adquisición, ampliación y mejoramiento de vivienda Robusteceremos los incentivos del gobierno federal para la edificación de vivienda sustentable Cuidaremos el correcto ordenamiento territorial y planeación urbana, para que la vivienda sea un factor de desarrollo regional e integración del tejido social Los DUIS serán la nueva filosofía de hacer vivienda en el país convertiremos a la vivienda en el vehículo más eficiente para llevar a la población mejor calidad de vida y potenciar el desarrollo de las familias mexicanas. 5

6 1. Antecedentes 1.1 Entorno macroeconómico México es el 2º mayor mercado de América Latina y el 11º a nivel mundial, y se ubica como la 14ª economía a nivel mundial. Sus fuertes fundamentos macroeconómicos lo hace un atractivo destino de inversión, genera más del 22.1% del PIB de América Latina. De acuerdo al último reporte del Fondo Monetario Internacional, el crecimiento real de la economía será de 4.7% para 2011 (0.5% más que Brasil). México ha logrado importantes avances que le permiten ofrecer un entorno macroeconómico estable, una menor inflación congruente con su meta de 3 por ciento (+/-1), bajas tasas de interés que se traducen en incentivos para la inversión empresarial y el gasto del consumidor, un peso fuerte, finanzas públicas sanas y un sistema bancario sólido. Además, dados los riesgos externos que se perciben, la economía mexicana ha establecido un blindaje financiero integral que incluye: Recursos presupuestarios y seguros financieros contra desastres naturales. Reservas internacionales y Línea de Crédito Flexible (US$200 billones). Deuda decreciente como porcentaje del PIB y medidas de administración de deuda. Cobertura del precio del petróleo Principales Indicadores Macroeconómicos de México 6

7 Los ingresos fiscales del Gobierno Federal no relacionados con el petróleo han crecido como consecuencia de la fortaleza de la economía interna del país y un mayor número de ciudadanos contribuyendo con el pago de los impuestos. El nivel de reservas internacionales ha mantenido su ritmo ascendente, lo cual fortalece las finanzas del país y la protege contra impactos económicos externos. 7

8 1.1.2 Comparativos Internacionales 8

9 Fuente: Bancos centrales y SHCP 9

10 JP Morgan 10

11 1.2 La vivienda, una historia de éxito en la última década Desde principios de siglo, el sector de la vivienda registró una importante reactivación que le convirtió en una actividad moderna y en expansión sostenida, gracias a lo cual ha logrado cumplir con un doble rol, social-económico, de donde obtiene su sentido esencial: producir una oferta de vivienda para cada vez más familias y generar más inversión y empleos directos para los mexicanos. La vivienda en México sigue representando una enorme oportunidad de inversión debido a que confluyen el bono demográfico, la fuerte demanda, la gran disponibilidad de hipotecas y los apoyos del Gobierno Mexicano Indicadores Socio demográficos vinculados a la Vivienda Durante la última década la población del país creció en promedio 1.4% anual, de forma que al 2010 ascendía a millones de habitantes. Esto es un incremento de 14.8 millones de personas. La dinámica poblacional tiende a concentrarse mayormente en las zonas urbanas del país, con un tasa de crecimiento urbana de 2.1% anual. Esta población pasó de 72.7 millones en 2000 a 87.4 millones en Existen 11 ciudades con más de 1 millón de habitantes en México, mismas que concentran el 13% de la población del país, mientras que el 64% habita en localidades urbanas de menos de 1 millón de habitantes. Además, de manera adicional 6 ciudades sobrepasarán el millón de habitantes, con lo cual México contará con 17 ciudades que tengan más de un millón de habitantes. Resulta importante destacar, que no sólo se ha construido la mayor cantidad de viviendas en el país, sino que se ha mejorado la calidad de vida de los mexicanos: 11

12 De igual forma, en la reciente metodología para medir la pobreza en el país, elaborada por el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval), ha determinado que las carencias en materia de vivienda están relacionadas directamente con el abatimiento de carencias en 2 dimensiones (calidad y espacios de la vivienda, y servicios básicos de la vivienda) a través de 7 sub dimensiones (piso firme, muros de material, techos de material, hacinamiento, agua entubada, drenaje y energía eléctrica). Adicionalmente, existen otras 2 dimensiones de la pobreza: acceso a servicios de salud y acceso a servicios de educación, que también tienen relación con el sector vivienda. (Fuente: CONEVAL) A través de dicha metodología se muestra un abatimiento contundente en las carencias vinculadas a la calidad y servicios básicos en la vivienda. 12

13 2. Sistema Financiero Mexicano 2.1 Crecimiento en financiamiento hipotecario Desde 2000, el sector de la vivienda ha tenido un crecimiento constante; prácticamente duplicando el volumen de financiamiento a la vivienda cada 5 años. El objetivo del gobierno actual es cumplir una meta de 6 millones de financiamientos al final del : o Financiamientos a la vivienda: 3.1 millones (nuevas y otros) o Inversión: MX$1,104 miles de millones : Meta 6 millones o A Junio 2011: Financiamientos: 5.2 millones (87% avance)(nuevas y otros) Inversión: MX$1,244 miles de millones 13

14 2.2 Indicadores Hipotecarios Estables y Crecientes La Cartera Hipotecaria creció más de 70% en términos reales ( ), como proporción del PIB pasó del 6.5% al 8.6% al cierre de Saldos de Cartera de crédito hipotecario (MX$ 844 miles de millones a precios de 2003 (con el deflactor implícito del PIB)) Conavi Mercado de Bursatilización de Hipotecas creciente, incluso bajo el marco económico actual global; lo cual incrementa liquidez y capacidad de otorgamiento de hipotecas del sector. Conavi 14

15 Annual variation (%) El Modelo de Vivienda impulsa a México hacia el Desarrollo Sustentable 2.3 Evolución de cartera vencida Sólido marco regulatorio asegura estabilidad de precios y bajos niveles de cartera vencida. Cartera vencida debajo de muchos países desarrollados. En 2009 SHF publicó Índice de Precios de Vivienda SHF, el cual confirma la ausencia de una burbuja de precios en el Mercado Mexicano. 20% 10% 0% France /a USA. /b Canada /c United Kingdom /d Mexico /e Germany /f 14.8% 8.7% 7.8% 7.0% 3.3% 8.6% 7.4% 6.2% 1.9% 0.6% 1.2% -3.1% -10% -20% I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III

16 2.4 Índice de capitalización Los esfuerzos realizados en los últimos años por México para mejorar la regulación y supervisión financiera han permitido que el sistema financiero mexicano enfrentase con éxito la mayor crisis financiera internacional de los últimos 80 años. El sistema financiero mexicano cuenta con bases sólidas. Las condiciones de los mercados de deuda nacionales y el acceso al crédito se han mantenido estables. La evaluación de las tasas de interés y el tipo de cambio así lo demuestra: Durante los pasados años, las tasas de referencia en México se han mantenido en mínimos históricos; reflejando el éxito en la aplicación de la política monetaria que se refleja en bajos niveles de inflación, bajas tasas de interés y un tipo de cambio estable que sirve como importante estímulo para la economía. 16

17 3. Fundamentos del sector 3.1 Demanda de vivienda Existe un rezago de 8.9 millones de viviendas, que consideran los hogares que viven en hacinamiento, las viviendas que requieren sustituirse por el deterioro que presentan y aquellas construidas con materiales de baja calidad y duración: El 90.4% corresponde a trabajadores activos; que representa 8 millones de unidades: o 28% son trabajadores afiliados (2.2 millones) o 72 % no son afiliados (5.8 millones) El 57% del déficit está en el segmento de trabajadores que gana <4 Salarios Mínimos Mensuales Generales. Fuente: SHF Rezago habitacional 8.9 Rango en veces salarios mínimos De 0 a 1.99 De 2 a 3.99 Más de 4 Urbano Afiliados 2.2 En transición Asalariados 6.3 Rural Urbano No Afiliados 4.1 En transición Activos 8.1 Rural Urbano Afiliados 0.0 En transición No Rural Asalariados Urbano No Afiliados 1.7 En transición Rural Urbano Afiliados 0.0 En transición Asalariados 0.0 Rural Urbano No Afiliados 0.0 En transición Inactivos 0.9 Rural Urbano Afiliados 0.0 En transición No Rural Asalariados Urbano No Afiliados 0.8 En transición Rural Total Adicional a ello, la necesidad de vivienda por la formación de nuevos hogares en los siguientes 20 años se estima en cerca de 11.3 millones. Por lo anterior, el reto será ofrecer 20.2 millones de soluciones habitacionales en el periodo

18 Dimensionamiento necesidades de vivienda Población Derechohabiente 2 Población No Derechohabiente con capacidad de pago 3 Población No Derechohabiente sin capacidad de pago Fuente: CONAPO / SHF / CONAVI con cifras de la ENIGH Disponibilidad de hipotecas México cuenta con una industria hipotecaria sólida, de clase mundial, que instrumenta las mejores prácticas de administración de riesgo de crédito. Standard &Poor s 1 considera que las condiciones actuales favorecen al mercado hipotecario mexicano para lograr un crecimiento de doble dígito en Mientras que en el 2001, los trabajadores con ingresos inferiores a 2 salarios mínimos concentraban el 7% de los créditos a cargo de Infonavit, para el 2010 este indicador supera el 23%. Esto, en buena medida gracias al programa de subsidio federal Esta es tu Casa, que ha dado capacidad de compra a trabajadores cuyos salarios les impedían hacerse de un patrimonio. Luego de la crisis financiera de 1994, la banca comercial redujo al mínimo su actividad en el mercado hipotecario. A partir del 2001, como resultado de la estabilidad macroeconómica y de la puesta en marcha de programas de crédito en cofinanciamiento con organismos nacionales de vivienda, el sector financiero privado retomó su papel. En la última década, los bancos y las sofoles han participado en más 1 Fuente: Standard & Poor s. Mercado hipotecario mexicano: Rentable y de buen tamaño. 23 de mayo de

19 de 596 mil operaciones en cofinanciamiento con el Infonavit, destinando más de 229 mil millones de pesos en financiamiento a derechohabientes de ese Instituto. Para 2011 el Programa Anual de Vivienda tiene programado otorgar 817,199 créditos y 264,852 subsidios con una inversión de miles de millones de pesos. El INFONAVIT aportará 515,000 acciones, el FOVISSSTE 100,000, la CONAVI 170,000 subsidios complementarios a los créditos, y los intermediarios financieros privados 166,100. El 66% del total de créditos son destinados a trabajadores con ingreso menor a cuatro veces el salario mínimo. Adicionalmente, SHF está desarrollando una nueva estrategia para atender a los trabajadores que son económicamente activos pero no están afiliados a Infonavit o Fovissste, cuyo déficit de vivienda se estima en 5.8 millones incluyendo nuevos hogares que se forman año con año. 19

20 4. Políticas públicas de impulso 4.1 Subsidios a población de menores ingresos Durante la administración federal actual, la Conavi y Fonhapo han canalizado $32,862 millones en subsidios al frente para la población de menores ingresos. El 50.2% de estos subsidios han beneficiado a población afiliada y 49.8% a población no afiliada. En Conavi el 73% de los subsidios se ha canalizado a población afiliada. En Fonhapo, el 100% del subsidio se destina a población no afiliada. Adicionalmente a los subsidios al frente, los institutos nacionales de vivienda (Infonavit y Fovissste) tienen subsidios cruzados en tasa, que en lo que va de la administración actual equivalen a MX$49 mil millones, solamente beneficiando a población no afiliada. El éxito de la política pública observado en la década pasada, fue en gran parte sustentado en la estrategia de subsidios a la demanda de vivienda. Dos terceras partes del financiamiento otorgado a la vivienda han sido para población con ingresos menores a 4 salarios mínimos. Por esto, la estrategia de subsidios a la demanda de vivienda se mantendrá en los próximos años y es de esperar tener presupuestos robustecidos para los programas Esta es tu casa de Conavi y el de Tu casa de Fonhapo. Existe un consenso entre autoridades, trabajadores e iniciativa privada en la importancia de los subsidios del programa Esta es tu casa como un capital semilla que permite el acceso al crédito hipotecario a los que menos tienen además de ser un recurso que, a diferencia de otros subsidios, promueve la cadena productiva de construcción y empleo. Según estudios de Leanhouse y Parametría, este subsidio puede llegar a generar hasta 1.36 pesos de recaudación fiscal por cada 1 peso de subsidio que se aporta. El objetivo de la estrategia de subsidios no sólo es acelerar el acceso al financiamiento a la vivienda de la población de menores ingresos, sino también dar incentivos a la oferta de vivienda nueva en el país para transitar a nuevos criterios de sustentabilidad: hipoteca verde y verticalidad Esquema de atención a población no afiliada El Programa Nacional de Vivienda es el documento oficial donde el Gobierno Federal establece metas y objetivos en materia de vivienda para la administración federal. La Administración del Presidente Calderón se planteó una meta de 6 millones de financiamientos a la vivienda. 20

21 En Junio 2011, a los cuatro años y medio de la Administración del Presidente Felipe Calderón se han otorgado ya 5.24 millones de financiamientos, que representan 87% de avance sobre la meta sexenal. Se han derramado $1,244 miles de millones, de los cuales 82% (991,707 mil millones) han beneficiado a población afiliada a la seguridad social. A pesar de que el objetivo de otorgar 6 millones de financiamientos a la vivienda en la actual administración federal se cumplirá anticipadamente, es fundamental acelerar la atención a la población fuera de la seguridad social, que no son derechohabientes de Infonavit ni Fovissste. Para atender a la población no afiliada, se está trabajando en las siguientes actividades: Caracterización del rezago habitacional Identificación de la población no afiliada sujeta a incorporarse a los organismos de vivienda (esquemas de afiliación voluntaria/plataforma única). Diseño de nuevos productos. Desarrollo y fortalecimiento de intermediarios privados que ofrezcan crédito para adquisición, mejoramiento y autoproducción. Otras soluciones habitacionales: mejoramiento, autoproducción y renta. Se pondrá en operación un esquema de financiamiento para atención a población no afiliada, que incluirá subsidios al frente para complementar capacidad de compra, ofrecerá cobertura de riesgo crediticio a través de la adquisición de un seguro hipotecario e incluirá fondos de garantía federales para compartir primeras pérdidas con los intermediarios financieros privados. Las autoridades en materia de vivienda, tienen total coincidencia en acelerar la atención a este segmento de la población, que representa una nueva veta a explotar para la industria desarrolladora de vivienda en los años por venir. 4.3 Infonavit En fechas recientes, Infonavit ha iniciado un programa para ampliar su base de derechohabientes incorporando a trabajadores domésticos y aquéllos al servicio de estados y municipios. Estos segmentos representan un universo potencial de 3.1 millones de trabajadores. Adicionalmente, en el H. Congreso de la Unión se discute una reforma a la Ley del Infonavit que permitiría a ex afiliados retomar su cotización al Instituto, así como facilitar a aquellos que ya hubieran liquidado su préstamo, acceder a otro financiamiento lo que ampliaría la demanda y promovería la movilidad habitacional. De aprobarse la reforma, se podría ampliar la posibilidad de otorgar financiamiento a 8.6 millones de trabajadores. 21

22 La actividad crediticia de la última década ha permitido no sólo reducir el rezago habitacional, sino contribuir de manera importante a mejorar la calidad de vida de las familias mexicanas. De acuerdo con la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ENCV) aplicada por el Infonavit, los trabajadores perciben una mejoría considerable en su calidad de vida después de ejercer su crédito. 22

23 4.4 Hipoteca Verde En 2007 inició el programa de Hipoteca Verde en Infonavit, que se complementó en 2009 con el programa de subsidios Esta es tu casa de Conavi. Esta iniciativa buscaba incorporar en a vivienda nueva una serie de eco tecnologías para provocar el ahorro energético y uso sustentable del agua. A la fecha, existen 350 mil hipotecas verdes originadas, equivalentes a igual número de viviendas que cuentan ya con eco tecnologías que reducen la emisión de bióxido de carbono a la atmósfera, además de generar ahorros promedio de $260 mensuales en recibos de gas, electricidad y agua. A partir de 2011, las eco tecnologías son obligatorias en toda la vivienda financiada por Infonavit, y durante el mes de julio de 2011 la Asociación de Bancos de México se adhirió a esta iniciativa. Las eco tecnologías en la vivienda para el ahorro energético y el uso sustentable del agua llegaron para quedarse como un estándar de la vivienda, y debemos esperar que se evolucione ahora al ahorro energético y al ahorro sustentable del agua en los desarrollos habitacionales. Los incentivos federales es de esperarse que permanezcan apoyando estas iniciativas, ya que generan un costo beneficio positivo al generar menor consumo de gas, electricidad y agua, servicios todavía subsidiados por el gobierno federal. Créditos otorgados para viviendas verdes * TOTAL 593 1, , , , ,981 *al 10 de junio 4.5 Incentivos a la verticalidad Dentro de los objetivos de la política pública de vivienda está desarrollar una estrategia de crecimiento urbano compacto, alineada con el desarrollo y recuperación de las zonas interiores de la ciudad. En este sentido, se tienen dos líneas de acción: Una es con las autoridades municipales para que desde la normatividad local se definan los instrumentos para aumentar las densidades habitacionales, para aumentar la construcción vertical y para compensar menores espacios privados con disponibilidad de equipamiento y espacios públicos. La otra, es a través de incentivos a la producción de vivienda vertical, que ya desde 2011 iniciaron. Las reglas de operación del programa de subsidios de la Conavi Esta es tu casa vigentes para 2011 se da prioridad de manera explícita a la vivienda vertical contra la horizontal, definiendo la primera a partir de tres plantas habitables. 23

24 Conjuntamente Infonavit y Conavi definieron 6 incentivos que están ya en operación, y que debemos esperar se vayan complementando y robusteciendo para los próximos años: 1. Bolsa de subsidios exclusiva para atender solicitudes de crédito para adquisición de vivienda vertical. 2. Prioridad de atención a solicitudes de crédito vinculadas a vivienda vertical, en las reasignaciones trimestrales de las metas del programa Esta es tu casa. 3. Inscripción permanente en lnfonavit, para solicitudes de crédito vinculadas a vivienda vertical. 4. Posibilidad de inscripción anticipada de la solicitud de crédito en Infonavit, cuando se trate de vivienda vertical, aunque el avalúo no esté emitido (derecho de apartado). 5. En el esquema de coparticipación con entidades federativas (Programa 2X1), cuando se trata de vivienda vertical la Conavi aporta peso contra peso de la aportación estatal (1X1). 6. Los montos de subsidio son diferenciados como se muestra en el siguiente cuadro Monto de subsidios diferenciados por tipología de vivienda Valor de la vivienda Monto del subsidio Vivienda nueva horizontal Hasta 128 vsm 33vsm Vivienda usada horizontal Hasta 128 vsm 33vsm vsm 25vsm Vivienda vertical Hasta 158 vsm 33vsm Fuente: CONAVI, Reglas de Operación 2011 del Programa Ésta es tu Casa. Con estos incentivos, se busca generar confianza y dar seguridad a la industria desarrolladora de vivienda de que la transformación de su línea de producción, de vivienda horizontal a vertical, será respaldada por los instrumentos de política pública del gobierno federal. Asimismo, es importante señalar que en una primera etapa, la evolución de vivienda horizontal a vertical requiere de mayores niveles de inversión pre-operativas, ya que existe la necesidad de inversión en la implementación de tecnologías de construcción más eficiente, tales como moldes de construcción y sistemas de construcción de prefabricados. Durante el periodo inicial en la transformación de horizontal a vertical se necesitarán mayores inversiones en capital de trabajo, la cual se irá gradualmente ajustando a medida que el enfoque de la industria en vivienda vertical se haya normalizado. 24

25 La construcción de vivienda vertical conlleva a tener mayores necesidades de capital de trabajo pero a su vez mejora la rentabilidad de los proyectos debido a: Mayor aprovechamiento de la reserva territorial al aumentar la densidad de construcción Menores necesidades de inversión relacionadas con infraestructura y urbanización que con el desarrollo de unidades horizontales Reducción en los costos de construcción, mediante el uso de tecnologías de moldes y prefabricados que simplifica el proceso de construcción y mejora la estructura de costos 4. 6 Transición hacia la sustentabilidad La política pública de vivienda tiene como objetivo evitar la expansión desbordada de las ciudades con el fin de mejorar la calidad de vida de los habitantes urbanos, y coadyuvar a hacer más eficiente la razón gasto/recaudación de los municipios. Conceptualmente se tienen tres prioridades (ver figura 1): la primera consiste en viviendas interurbanas con altas densidades donde los equipamientos como escuelas, centros de salud y de abasto ya existen, por lo que no deben ser exigidos al desarrollo habitacional. La segunda prioridad consiste en ubicación periurbana donde se pueden tolerar densidades bajas a cambio de la cercanía a las zonas interurbanas; en los casos que no puedan servirse de equipamientos existentes deberán ser construidos o gestionados ante el municipio. Por último, en zonas de ubicación no urbana se debe tener vivienda vertical que permita tener mayores áreas de equipamiento, servicios y áreas verdes. 25

26 Estrategia de redensificación de la ciudad Interior PRIORIDAD 3: Ubicación no urbana Alta redensificación (vertical) Equipamiento mayor PRIORIDAD 1: Ubicación intraurbana Alta redensificación (vertical) Equipamiento bajo X PRIORIDAD 2: Ubicación periurbana Media/baja redensificación (vertical/dúplex/cuádruplex)) Equipamiento medio NO ADMISIBLE: Ubicación no urbana Baja redensificación (horizontal unifamiliar) Sin equipamiento En 2010 la CONAVI publicó la Guía para la Redensificación Habitacional en la Ciudad Interior donde se proponen mecanismos fiscales y normativos que deben adoptar los gobiernos municipales para incentivar la redensificación en las zonas céntricas. Si bien la definición de densidades forma parte de las competencias municipales al elaborar los Programas de Desarrollo Urbano para sus ciudades, la CONAVI busca incentivar la redensificación a través de los subsidios del Programa Esta es tu Casa. Como se explicó en la sección anterior, a partir de 2011 se incluyó el concepto de verticalidad en las reglas de operación de subsidios con una serie de incentivos. En 2012 se pretende avanzar hacia un sistema de puntajes que permita calificar distintos atributos del entorno de las viviendas para poder asignar subsidios diferenciados. Las variables a considerar serán la ubicación del desarrollo habitacional (interurbana, periurbana y no urbana), nivel de equipamiento (centro de salud y escuelas) y la redensificación de vivienda. Estos lineamientos de política pública, acompañados de una canasta de incentivos a la oferta de vivienda, se darán de manera gradual para consolidar una transición armónica hacia la sustentabilidad. 26

27 4.7 Consolidación de los DUIS Los Desarrollos Urbanos Integrales y Sustentables (DUIS) son una nueva forma de hacer vivienda en el país, cuidando el correcto ordenamiento territorial, la planeación urbana y la edificación de vivienda sustentable. Hace dos años y medio la SHF arrancó esta iniciativa, sumando en el camino a 11 entidades del gobierno federal y creando una canasta de incentivos a los proyectos DUIS. Esta canasta considera asignación de subsidios y créditos específica al desarrollo habitacional, lo que elimina la competencia por el recurso; también contempla aportaciones de recurso federal para infraestructura urbana por parte de la banca de desarrollo y una gestión compartida entre la iniciativa privada y sector público, en sus tres niveles de gobierno, desde el inicio del proyecto hasta su conclusión. Todas las políticas de impulso mencionadas anteriormente están consideradas dentro de la iniciativa DUIS, que es el instrumento de la política pública de vivienda del gobierno federal más ambicioso. Se pretende que toda la edificación de vivienda nueva en el país, asuma ya la filosofía y los estándares de la metodología DUIS. Pero también contempla que se trasmine a la reconversión del parque habitacional existente, para lograr efectivamente una transición integral a la sustentabilidad del sector vivienda mexicano. A la fecha, se tienen ya 4 DUIS certificados y 13 en evaluación, que representan más de 1 millón de nuevas viviendas en 14 estados. Lo que podemos esperar en el corto y mediano plazo, es un apoyo total de los esquemas de financiamiento e instrumentos de política pública a los proyectos DUIS, que es donde convergen distintas iniciativas aisladas ya puestas en marcha, para lograr una versión integrada y robustecida de sustentabilidad en materia económica, ambiental y social. Aun cuando estas iniciativas requieren de mayores necesidades de capital de trabajo debido a su escala, enfoque de largo plazo e inversión en procesos y tecnología innovadora, sus beneficios lo compensan con creces. 4.8 Mejora de comunidades En México como en todos los países del mundo existe un stock de vivienda deshabitada que permite movilidad. El porcentaje de vivienda deshabitada en México ha disminuido en los últimos 15 años, pasando de un 20% en 1995 a un 14% en El parámetro del 14% es similar al de otros países. Considerando la tendencia estructural observada en el periodo , el porcentaje de vivienda deshabitada y de vivienda de menor calidad constructiva, 27

28 seguirá reduciéndose al construirse más vivienda formal. Para lograr un México más competitivo requerimos de mejores viviendas, en entornos urbanos y formales que amplíen la cobertura de los mercados para desarrollar ciudades competitivas y sustentables. A fin de aprovechar mejor el parque habitacional existente en el país el gobierno está instrumentando un programa de mejoramiento y rehabilitación de vivienda deshabitada con algún grado de deterioro y de su entorno urbano, para reincorporarla al mercado y dar atención a la población más vulnerable. 5. Retos de la política pública A pesar de la contundencia de los resultados en materia de vivienda en los últimos 10 años, y la consolidación de un sector con un marco institucional robusto, existen retos por abordar. Podemos resumir en tres grandes vertientes los retos del sector. 1. Como es evidente con la información proporcionada, la atención a la población no afiliada es uno de los principales retos, ya que el financiamiento a la vivienda para este segmento ha sido limitado. 2. Consolidar una política pública de vivienda sustentable, donde se cuide el ordenamiento territorial, la planeación urbana y la edificación de vivienda sustentable, es la transición que vive actualmente el sector, por lo que hay que acelerar y acompañar esta evolución del sector vivienda mexicano. 3. El cambio climático nos pone nuevos retos, ya que los desastres naturales han intensificado su severidad en materia de vivienda, haciendo urgente una planeación de la vivienda fuera de zonas de riesgo e incorporando tecnologías preventivas para un entorno climático cada vez más adverso. Es por esto que el sector pasa por una fase de transformación, consolidando la fortaleza de su sistema financiero para la vivienda, pero además evolucionando hacia un nuevo modelo de edificación de vivienda donde la sustentabilidad económica, ambiental y social confluyan. 28