ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO EN EL DISTRITO DE MAGDALENA

Transcripción

1 ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO EN EL DISTRITO DE MAGDALENA ÍNDICE N de página Introducción 1 Mapa del sector de viviendas..2 Problema del trabajo de investigación 3 Análisis e indicadores 4 Resultados y conclusión 18

2 Introducción: Para el trabajo de investigación que se presentará a continuación, se analizaron los distritos emergentes de Lima, con potencial comercial y los de mayor beneficio en vías de comunicación y trasporte (aeropuerto, puerto del Callao, acceso del transporte urbano, etc). En consecuencia, decidimos estudiar la tendencia del mercado de Magdalena del Mar, para el que planteamos una encuesta, que nos permitió medir los indicadores que nos llevarán a concluir el desarrollo de un proyecto inmobiliario para la zona, que contribuya a satisfacer las necesidades de la demanda en dicho distrito y la mejora urbanística. Por otro lado, considerando la historia de Magdalena, es relevante mencionar los siguientes antecedentes: Desde los inicios de la época republicana, en nuestro país, se crean los primeros distritos de Lima como: Miraflores, Chorrillos, Barranco, Magdalena, entre otros. El desarrollo urbano de Marbella, nombre que tomó Magdalena, al inicio de su población, juega un papel importante, pues fue el primer poblado y al mismo tiempo balneario y a partir de ella, se originan una serie de nuevas urbanizaciones. En 1872 se convierte en La Gran Magdalena la misma que, tras la Guerra del Pacífico (Guerra Perú-Chile), quedó en ruinas y como consecuencia, en 1920 se divide en 3 distritos: Magdalena del Mar, Magdalena vieja (Pueblo Libre) y San Miguel. En la actualidad, San Miguel es el distrito de mayor crecimiento inmobiliario, apoyado en gran parte, por la creación del 1er centro comercial del País en 1976, llamado PLAZA SAN MIGUEL, esta iniciativa aportó en el crecimiento comercial y urbanístico de la zona. Así mismo, Pueblo Libre viene incrementando su plusvalía de forma notoria, por lo que, se encuentra en la mira de proyectos inmobiliarios y cada día crece su demanda, por estar cerca a distintos centros de estudios y otras instituciones. Sin embargo, Magdalena a pesar de ser una de los distritos tradicionales y antiguos de Lima, no ha tenido el mismo comportamiento de sus vecinos (San Isidro, San Miguel y Pueblo Libre), por lo que, creemos que tiene una gran oportunidad de crecimiento y desarrollo urbanístico. Además, está considerada como uno de los distritos, con el suelo menos sísmico, atractivas para la construcción de edificios.

3 Mapa del sector de viviendas: Lima Moderna, la misma que está conformado por Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo y Barranco.

4 Problema: -Bajo valor urbano de Magdalena (seguridad, orden, limpieza). -Falta de visión de las autoridades e inversionistas. A continuación, analizaremos 14 preguntas, que nos llevarán a concluir el tipo de proyecto que pondrá a Magdalena al nivel de grandes distritos de Lima. La muestra de la investigación corresponde a 100 personas encuestadas, con las siguientes características: Datos de la muestra Las personas encuestadas viven en Magdalena y 57% fueron mujeres. Respecto a la edad, podemos señalar que pertenecen a la población económicamente activa y por ende cuentan con poder de decisión y endeudamiento.

5 Pregunta 1 Cuál es el rol que cumple en la vivienda? Cantidad % Cabeza de familia 62 62% Hijo (a) 26 26% Solo 12 12% De 100 encuestados el 62% son cabeza de familia, seguido por hijos con el 26% y por último personas que viven solas en departamentos o cuartos alquilados con el 12%. Las personas encuestadas son en su mayoría cabezas de familia, esposos (as), quienes pueden tomar decisiones y lo que definan repercute en el futuro de los suyos.

6 Pregunta 2 Cuántas personas habitan en la vivienda? Cantidad % de 1 a % de 5 a % Del universo de encuestados, el 67% indican que está compuesta por familia nuclear de 1 a 4 personas y el 33% que viven entre 5 a 10 personas en un mismo departamento o vivienda. Podemos identificar que la muestra está compuesta por familias pequeñas, en la mayoría jóvenes entre 30 a 40 años, que empiezan a formar su hogar.

7 Pregunta 3 Con quienes compartes la vivienda? Cantidad % Familia nuclear 63 63% Parientes 26 26% Solo (a) 9 9% Con amigos 2 2% Interpretación De100 encuestados el 63% comparte de vivienda con esposos e hijos, seguido por el 26% de personas que viven con parientes, el 9% pertenece al grupo de personas que viven solas y el 2% con amigos. Análisis La cifra de personas que comparten la vivienda con esposo (a) e hijos, es bastante alta, por lo que, es importante considerar que en Magdalena se podría demandar beneficios para toda la familia como seguridad y zonas de esparcimiento para los hijos. Respecto a los demás grupos, podrían requerir independizarse a corto plazo, según la oferta.

8 Pregunta 4 Lugar de nacimiento Cantidad % Lima 50 50% Provincia 43 43% Extanjero 7 7% Lugar de nacimiento 7% 43% 50% Lima Provincia Extanjero De 100 encuestados el 50% ha nacido en Lima, seguido por el 43% que vino desde provincia y el 7% que nació en el extranjero y se encuentran radicando en nuestro país. Gran parte de las personas que son de Lima, escogen Magdalena como lugar de vivienda, por que la consideran de fácil acceso a distintos puntos, en el caso de las personas que son de provincia, tienen el perfil emprendedor, pues cuentan con pequeños negocios y los que vienen del extranjero, prefieren la zona por ser bastante comercial, céntrica y económica en alquileres, a diferencia de otros distritos.

9 Pregunta 5 Tipo de vivienda Cantidad % Alquilada 59 59% Propia 41 41% De los 100 encuestados el 59% viven en casas alquiladas y el 41% tienen vivienda propia. Podemos determinar que en Magdalena hay una gran oportunidad para proyectos inmobiliarios, pues cuenta con una población mayoritaria que vive en alquiler y más de la mitad de este grupo vienen de provincia.

10 Pregunta 6 Podría decirme la renta mensual? Cantidad % No paga renta 41 41% % % % 2001 a más 1 1% % De un total de 100 encuestados el 41% no paga alquiler ya que cuentan con vivienda propia, el 29% paga de 501 a 1,000 soles, el 19% entre 1,001 y 1,500 soles, seguido del 9% que paga entre 100 a 500 soles y por último el 1% mantiene una renta mensual entre 1,501 soles a más El 59 % pertenece a la muestra de personas que viven en alquiler y pueden pagar una renta mensual, en gran proporción, entre 501 a 1500 soles, lo que quiere decir que el costo de alquiler en la zona de Magdalena es de los más económicos, a pesar de estar considerado dentro de los distritos modernos de Lima y ubicarse cerca a uno de los distritos TOP de Lima como San Isidro. Así mismo, las personas que tienen casa propia, tienen interés de comprar una segunda vivienda a corto plazo.

11 Pregunta 7 Situación laboral Cantidad % Empleado 45 45% Independiente 42 42% Estudiante 9 9% Jubilado 4 4% De 100 encuestados el 45% son empleados de otras empresas, el 42% son independientes, seguido por el 9% que son estudiantes y el 4% jubilados. Podemos concluir que el 45% de las personas cuentan con un respaldo económico mensual, ya que, trabajan para alguna empresa. Sin embargo, un dato importante, es que el 42% son personas emprendedoras que tienen sus propios negocios y prefieren a Magdalena como su zona de movimiento y son claves para el desarrollo comercial del distrito.

12 Pregunta 8 Te gustaría trabajar cerca a donde vives? Cantidad % Si 83 83% Me es indiferente 13 13% No 4 4% Interpretación De 100 encuestados el 83% les gustaría trabajar cerca de su vivienda, a el 13% le es indiferente y al 4% prefiere trasladarse a otro distrito. Análisis Se puede señalar que al gran porcentaje de las personas que viven en Magdalena les gustaría trabajar cerca o dentro de su distrito, para optimizar en el tiempo de traslado, eso les daría mayor tranquilidad familiar y económica.

13 Pregunta 9 En qué zona prefieres vivir? Cantidad % Zona residencial 55 55% Zona comercial 45 45% De 100 encuestados el 55% prefieren vivir en una zona residencial y el 45% en una zona comercial. A pesar de que el mayor porcentaje de la muestra prefiere vivir en una zona residencial, la medida es bastante ajustada, ya que, también les interesa estar en una zona comercial, tipo San Miguel o Jesús María, por lo que, les gustaría vivir cerca de un conglomerado de negocios.

14 Pregunta 10 En cuánto tiempo proyectas comprar una vivienda? Cantidad % 1 a 3 años 47 47% 4 a 10 años 44 44% No tiene planes 9 9% Del universo de encuestados, el 47% tiene planes de comprarse una vivienda en el corto plazo (de 1 a 3 años), el 44% a largo plazo (de 4 a 10 años) y el 9% no tiene planes, ya que, cuenta con vivienda propia y no le interesa el negocio inmobiliario (por ejemplo, comprar para alquilar). Debido al alto número de personas que viven en casas alquiladas, Magdalena tiene una demanda importante de potenciales compradores que desean adquirir una vivienda a corto plazo.

15 Pregunta 11 En qué distrito te gustaría vivir? Cantidad % Magdalena 61 61% San Miguel 12 12% Miraflores 10 10% Jesús María 7 7% San Isidro 3 3% Los Olivos 2 2% Pueblo Libre 2 2% Provincia 1 1% Surco 1 1% La Molina 1 1% En qué distrito te gustaría vivir? 3% 2% 7% 10% 12% 1% 1% 2% 1% 61% Magdalena San Miguel Miraflores Jesús María San Isidro Los Olivos Pueblo Libre Provincia Surco La Molina Interpretación El 61% de personas encuestadas quieren vivir en Magdalena, seguido por San Miguel con el 12%, Miraflores con el 10%, Jesús María con el 7% y en porcentajes entre el 3% y el 1%, los distritos de San Isidro, Los Olivos, Pueblo Libre, provincia, Surco y La Molina. Las personas que viven en Magdalena, les gustaría quedarse a vivir en dicho distrito, siempre que mejoren las condiciones de vida, pues tienen un cariño muy arraigado por el mismo y no piensan mudarse. Sin embargo, si se da la oportunidad de hacerlo, lo harían a distritos cercanos como San Miguel y Jesús María, pues, destacan el orden, seguridad y la facilidad de contar con centros comerciales.

16 Pregunta 12 Qué te gusta hacer en tu tiempo libre? Cantidad % Familia 43 43% Entretenimiento 32 32% Deporte 23 23% Trabajar 2 2% Del total de encuestados, el 43% prefieren compartir su tiempo libre con su familia, el 32% les gusta tener actividades de entretenimiento (ir al cine, hacer compras, reunión con amigos, etc), al 23% le gusta hacer deporte y el 2% aprovecha para seguir trabajando. La cifra de personas que prefieren compartir con la familia, nos muestran que hay una importante demanda de zonas comerciales en el distrito, pero de forma organizada y segura.

17 Pregunta 13 En qué te movilizas? Cantidad % Servicio público 83 83% Movilidad propia 17 17% El 83% de las personas se movilizan en servicio público y el 17% en movilidad propia. Este punto nos muestra la necesidad de un transporte público organizado y que estas personas puedan vivir cerca a sus trabajos para descongestionar el tráfico de vehículos con dirección a zonas empresariales como San Isidro y Callao.

18 Pregunta 14 Qué necesitas en tu distrito o zona de vivienda? Cantidad % Seguridad 69 69% Orden y limpieza 16 16% Parques y/o zonas verdes 15 15% Del total de encuestados el 69% solicitan mejorar la seguridad en Magdalena, seguido por el orden-limpieza con un 16%, así como parques y/o zonas verdes con un 15%. Los habitantes de Magdalena están contentos de vivir en dicho distrito. Sin embargo, la seguridad y limpieza son indicadores de gran demanda, que aportaría en gran medida a mejorar la calidad de vida.

19 Resultados Del universo de encuestados, el 61% prefieren vivir en Magdalena, seguido por San Miguel, Miraflores y Jesús María, como zona ideal de vivienda. De este 61% de personas que prefieren vivir en Magdalena, el 51% les gustaría trabajar cerca de su vivienda. El 38% de personas que usan servicios públicos son empleados, por lo que, el 35% de esta muestra, les gustaría trabajar cerca de su vivienda, para optimizar el tiempo de traslado a su centro de labores. Además, se ha identificado que, las personas que proyectan vivir en Magdalena, piden seguridad, orden y limpieza. Así mismo, la población de Magdalena, añora los distritos de San Miguel y Jesús María como posibles viviendas, pues destacan sus zonas comerciales ordenadas. Por último, el problema de bajo valor urbano de Magdalena, se solucionaría con la construcción de un centro comercial ordenado y centros empresariales, que en consecuencia brinden seguridad, convirtiéndolo en un distrito de zonas residenciales y comerciales, que, a largo plazo, elevará la plusvalía del distrito. Finalmente, es importante plantear a las autoridades de Magdalena, la necesidad de implementar proyectos inmobiliarios de este nivel, ya que, el distrito alberga a gran cantidad de emprendedores que podrían traer flujo de inversión e ingresaos al distrito. Por todo lo mencionado, creemos en el desarrollo de Magdalena y apostamos por el proyecto MARBELLA, que busca trascender y brindarle a dicho distrito mayor seguridad y desarrollo urbano, creando un centro comercial y empresarial moderno con el apoyo de socios inversionistas. Fuentes: Diario Gestión, El Comercio. Información RPP Página oficial de la Municipalidad de Magdalena. Información de 100 personas encuestadas, con domicilio en el distrito de Magdalena. AUTORES: JOHNNY JUAREZ SUPO CIRO VERASTEGUI ARECHE ROBERT PAUL MATURRANO SANTOS KARIN ALTAMIRANO MONCADA