INFORME TRIMESTRAL Del 1 de abril al 30 de junio, 2018 Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.F.I. F.I. Inmobiliario de Renta y Plusvalía No Diversificados Estimados inversionistas: A partir de este trimestre hemos adoptado un nuevo formato para el Informe Trimestral sobre el Fondo Inmobiliario de Renda y Plusvalía (FIRP). Nuestro propósito es concentrarnos en proporcionar la información más relevante para ustedes sobre las características y desempeño del Fondo, de manera breve, clara y directa. Esperamos que estos cambios sean de su interés y agrado. Agradeceremos cualquier sugerencia o pregunta que tengan al respecto.
I. CARACTERÍSTICAS DEL FONDO DESCRIPCIÓN DEL FONDO Tipo de Fondo Cerrado Objetivo del Fondo Inmobiliario Moneda de suscripcion y reembolso USD Fecha de Inicio de Operaciones Mayo, 1999 Fecha de Vencimiento No tiene No Participaciones Autorizadas 56.295.789 No Participaciones Colocadas 56.295.789 Valor Nominal de Participación $1 Inversión Mínima $10000 Valor de la Participacion Contable 116,18% Valor de la Participacion en Mercado Secundario 77% Comision de Administracion 1,75% Comision de industria 1,77% Entidad de Custodia Banco de Costa Rica Entidad Comercializadora Aldesa Puesto de Bolsa Calificacion de Riesgo SCR A+ 3 Calificadora de Riesgo Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. II. RASGOS ESENCIALES DE DESEMPEÑO DEL FONDO Los inmuebles y el rendimiento El FIRP cuenta al cierre de junio 2018 con 34 inmuebles, 120 inquilinos y un activo neto de $65.403.895. El total de inmuebles administrados suma un valor en libros de $74,525,266.74 Los rendimientos se muestran estables en comparación con el trimestre anterior. El rendimiento líquido a 12 meses corresponde a 4,69% y el total asciende a 4,46%. La tabla siguiente ofrece los datos de forma comparativa: Rendimientos de los últimos 12 meses 30/06/2018 31/03/2017 Industria 30/06/2018 Rendimiento líquido 4.69% 4.99% 8.12% Rendimiento total 4.46% 4.88% 7.37% En junio se llevó a cabo una Asamblea Extraordinaria, con el fin de ratificar la práctica seguida por el fondo de pagar al siguiente día hábil, luego del cierre del último día del mes y hacer el cambio respectivo en el prospecto.
Ocupación y morosidad La difícil situación económica nacional ha afectado la ocupación del Fondo, para este trimestre cerramos en 81,09%. La retroalimentación de los inquilinos salientes, sobre las principales razones del cierre de operaciones, han sido la baja en las ventas a nivel de comercio y la situación económica del país. El equipo inmobiliario trabaja constantemente para mantener y recolocar los espacios vacíos. Al cierre del segundo trimestre del 2018 se logró disminuir la morosidad, debido a la recuperación de algunos procesos legales y mejoras en la gestión de cobro. Se han realizado arreglos extrajudiciales con el fin de mejorar el indicador. La Administración ha continuado con los esfuerzos de colocación. Gracias a ellos, se lograron arrendar 5 locales comerciales, para un total de 800 metros cuadrados. Además, se logró colocar el 100% de los locales del condominio Riverside, lo cual beneficia al Fondo en rentas y también en una disminución del gasto en cuotas de mantenimiento. Se mantienen negociaciones de posibles arriendos para los inmuebles Mall Internacional, Terramall y la bodega de la Uruca. Esperamos que en julio salga un inquilino importante para el Fondo, que representa el 6,5% de los ingresos totales mensuales, por lo que el pago mensual se verá afectado hasta que se logré arrendar el espacio. La Administración mantiene una búsqueda constante de posibles inquilinos en los últimos dos meses y esperamos poder arrendar el inmueble en el próximo trimestre. A continuación presentamos la evolución de los indicadores de morosidad y ocupación: Índice de Morosidad 1,60% 1,40% 1,20% Comparativo de la Ocupación 95,00% 90,00% 85,00% 80,00% 81,09% 1,00% 0,80% 0,76% 75,00% 70,00% 0,60% 0,40% 0,20% 0,00% jul-17 ago-17 sep-17 oct-17 nov-17 dic-17 ene-18 feb-18 mar-18 abr-18 may-18 jun-18 65,00% 60,00% Julio 2017 Agosto 2017 Setiembre 2017 Octubre 2017 Noviembre 2017 Diciembre 2017 Enero 2018 Febrero 2018 Marzo 2018 Abril 2018 Mayo 2018 Junio 2018 % OCUPACION INGRESOS % OCUPACIÓN M2
Calificación de riesgo Para el cierre del trimestre anterior la calificación de riesgo fue actualizada por la empresa Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. brindando una calificación de SCR A+ 3 (estable). Otros indicadores relevantes Concentración de Inmuebles por Ubicación Geográfica Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía Diversificación por Zona Geográfica Zona geográfica Valor Portafolio Peso relativo San José Oeste 30.254.529,71 40,60% Cartago 15.317.590,11 20,55% Alajuela 9.780.004,37 13,12% San José Este 9.309.060,26 12,49% San José Centro 2.845.011,05 3,82% Heredia 3.511.660,88 4,71% Limón 2.163.413,96 2,90% Guanacaste 1.071.393,00 1,44% Puntarenas 272.603,41 0,37% TOTAL $74.525.266,74 100% Zona Geográfica 5% 3% 1% 4% 12% 41% 13% 21% San José Oeste Cartago Alajuela San José Este San José Centro Heredia Limón Concentración de Arrendatarios por Actividad Económica Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía Diversificación por Actividad Económica Act. Económica Renta mensual Peso relativo Comercio 153.037,67 30,91% Oficinas 97.777,43 19,75% Bodega 190.216,93 38,42% Bancario 14.629,36 2,96% Restaurante 20.110,00 4,06% Salud 19.276,89 3,89% Educativo - 0,00% Industria - 0,00% Parqueos - 0,00% TOTAL $495.048,28 100% Actividad Económica 2,96% 4,06% 3,89% 30,91% 38,42% 19,75% Comercio Oficinas Bodega Bancario Restaurante Salud Educativo Industria Parqueos
Concentración de Ingresos por Inmueble Indicadores de riesgo Indicadores de Riesgo 30/6/18 31/3/18 Industria 30-06-2018 Coeficiente de endeudamiento 11,82% 11,98% 18,20% Desviación Estándar de los últimos 12 meses 0,87% 0,79% N/D Porcentaje de Ocupación por m2 81,09% 84,97% 90,00% Porcentaje de Ocupación por ingresos 85,00% 85,75% N/D III. EVOLUCIÓN DEL ENTORNO NACIONAL O INTERNACIONAL Economía nacional Nuestra perspectiva de crecimiento en Costa Rica para el 2018 se ubica en 2,8%. Ese resultado se explica por la desaceleración de demanda interna, compensado parcialmente por la robustez de las exportaciones nacionales. Además, en materia fiscal los riesgos sobre la sostenibilidad de la deuda se mantienen hasta no realizar un ajuste fiscal que alcance al menos el 3,8% del PIB. La ministra presentó medidas administrativas de control de gasto, que dan un buen mensaje al mercado, pero aún sigue necesario la aprobación de la reforma fiscal. Para el 2018, nuestra previsión de déficit fiscal es de 7,0% del PIB, con un nivel de deuda que alcanza el 54,0% de la producción total.
Economía internacional Las perspectivas globales se mantienen constantes, pero si con un mayor riesgo por las tenciones comerciales entre Estados Unidos y China. De acuerdo con el FMI, el crecimiento de la economía global en 2018 será de 3,9%, destacándose el dinamismo de la economía norteamericana. El impulso fiscal y el aumento de la confianza del consumidor explican el crecimiento proyectado de 2,9% de Estados Unidos. Por otra parte, las economías emergentes han sufrido mayor volatilidad durante el 2018, producto de la normalización de la política monetaria de los países desarrollados (subidas de tasas de interés). Particularmente el caso de Latinoamérica ha estado marcado por las elecciones presidenciales (Costa Rica en febrero, Colombia en mayo, México en julio y Brasil en octubre). Ese ruido política ha atrasado la recuperación de la región, por lo que se ha ajustado a la baja la perspectiva de crecimiento de 2,0% a 1,6% en 2018. Recuerde que usted puede contactar a su Asesor de Fondos de Inversión o a su Corredor de Bolsa correspondiente, para que canalice cualquier consulta adicional o bien, si tiene alguna queja o denuncia, puede localizarnos directamente al teléfono 800-900- 1000 o escribirnos a: aldesa@aldesa.com, asegurándonos de darle atención oportuna en un plazo máximo de 10 días hábiles.