GORDEXOLAKO UDALA AYUNTAMIENTO DE GORDEXOLA HIRIA ANTOLATZEKO PLAN OROKORRA PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA TESTU BATERATUA TEXTO REFUNDIDO EKONOMIA-FINANTZAKETA BIDERAGARRIKATASUNAREN AZTERKETA ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICA-FINANCIAERA 2012 ko URRIA OCTUBRE DE 2012 BEHIN-BETIKO ONARPENERAKO DOKUMENTUA DOCUMENTO PARA LA APROBACION DEFINITIVA
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DEL MUNICIPIO DE GORDEXOLA TEXTO REFUNDIDO OCTUBRE 2012 ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICA FINANCIERA 2
1.- INTRODUCCION 1.1.- Antecedentes El procedimiento de revisión del planeamiento municipal de Gordexola, se inició en virtud de acuerdo adoptado por el Pleno en sesión ordinaria de 25 de mayo de 2006, y una vez que los trabajos del equipo redactor permitieron formular los criterios, objetivos y soluciones generales de la nueva ordenación. Dicho acuerdo plenario fue publicado en el BOB de 2 de junio de 2006, abriendo un plazo de información pública de 45 días naturales a fin de que pudieran presentarse sugerencias y en su caso, otras alternativas de planeamiento. Por lo tanto, la iniciación de la revisión del planeamiento de Gordexola se inició con anterioridad a la aprobación y entrada en vigor de la Ley 2/2006 del suelo y urbanismo del País Vasco, que fue aprobada por el Parlamento Vasco el 30 de junio de 2006 y publicada en el BOPV número 138, de 20 de julio de 2006, entrando en vigor dos meses después. Ello dio lugar a que el Avance de unas nuevas Normas Subsidiarias que venían a revisar las anteriores, se convirtiera y desde el trámite de aprobación inicial en un Plan General. Esta modificación sobrevenida del instrumento de planeamiento con el que se aborda la revisión de las vigentes Normas Subsidiarias de planeamiento municipal, obligo a incorporar entre la documentación del nuevo Plan General el presente Estudio de Viabilidad Económico- Financiera. Con fecha 26 de marzo del 2.009 el Ayuntamiento en pleno adopto el acuerdo de aprobación inicial (publicado en el BOE num 68, de 14 de abril de 2.009). Posteriormente se abrió el periodo de exposición pública durante el cual se presentaron 14 alegaciones que fueron contestadas y que este documento incorpora. El 29 de abril del 2010 el Ayuntamiento en Pleno adopto el acuerdo de Aprobación Provisional, remitiéndose posteriormente junto con el resto de la documentación que compone el Plan General a la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, la cual, en pleno del día 20 de septiembre de 2010, emitió el correspondiente y preceptivo informe al PGOU, favorable a su contenido. Mediante la Orden Foral 3971/2011 de 15 de diciembre del Departamento de Relaciones Municipales y Urbanismo (BOB num 245, martes 27 de diciembre de 2011), se suspende la aprobación definitiva del PGOU, debiendo corregirse una serie de aspectos por ella señalados, los cuales no afectan al contenido de este Estudio de Viabilidad Económico- Financiera. 1.2.- Alcance y contenido El Art. 62 de la Ley 2/06 del Suelo y Urbanismo establece el Estudio de Viabilidad Económica Financiera como uno de los documentos en los que se concretan las determinaciones del PGOU, junto a la Memoria, Planos de Información y Ordenación y las Normas Urbanísticas. Dado que la legislación urbanística del País Vasco no concreta ni explicita el alcance y contenido del Estudio de Viabilidad, limitándose en su exigencia como un documento necesario de los Planes Generales, debemos remitirnos al Art. 42 del Reglamento de Planeamiento de la Ley estatal sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana anteriormente vigente. En él se establece que el Estudio Económico y Financiero del Plan General contendrá: 1.- La evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización correspondientes a la estructura general y orgánica del territorio definida en el Art. 19,1.b) del presente Reglamento y a la implantación de los servicios, incluidos ambos en los programas cuatrienales correspondientes al suelo urbanizable programado. 2.- La misma evaluación referida a las actuaciones que, en su caso, se hayan programado para el suelo urbano. 3.- La determinación del carácter publico o privado de las inversiones a realizar para 3
la ejecución de las previsiones del Plan General, expresadas en los apartados anteriores, con suficiente especificación de las obras y servicios que se atribuyen al sector publico y privado e indicación, en el primer caso, de los organismos o entidades publicas que asumen el importe de la inversión. Sobre la base de tal normativa, los Tribunales fueron delimitado y concretando el alcance de los Estudios Económico-Financieros del planeamiento teniendo en cuenta que su función radica en justificar la racional posibilidad de implantar en la práctica las previsiones que se establecen (STS de 7 de junio de 2004). Siendo ello así, el Tribunal Supremo matizó que no era necesario que figuraran cantidades concretas de ingresos y gastos, siendo suficiente con la indicación de las fuentes de financiación afectas a la ejecución del Plan, de acuerdo con la previsión lógica y ponderada que garantice la real posibilidad de su realización (Sentencias de 6 de junio de 1995 y 13 de noviembre de 2003). La Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, acogiendo esta doctrina jurisprudencial, ha declarado entre otras en sus Sentencias de 18 de mayo de 2005 y 17 de octubre de 2005, que no es necesaria una cuenta analítica exhaustiva, siendo suficiente la indicación de las fuentes de financiación que quedarán afectas al desarrollo del nuevo planeamiento, de acuerdo con una previsión lógica y ponderada que garantice su ejecución en función de la importancia de las determinaciones del planeamiento. Ello obliga, en definitiva, a diferenciar las determinaciones del nuevo planeamiento que no pudiendo hacerse recaer sobre la gestión urbanística de cada ámbito, exceden de las cargas imputables a los propietarios del suelo y deben ser acometidas desde el propio Ayuntamiento. En todo caso, y a fin de garantizar la viabilidad económica de las previsiones del nuevo Plan General, se diferenciarán entre actuaciones públicas y privadas, contemplando con carácter meramente estimativos los gastos y los ingresos disponibles para su real implantación a lo largo de la vigencia del mismo. 2.- ORDENACION URBANISTICA ESTRUCTURAL Los elementos de la Estructura General y Orgánica del Territorio a los que se hace referencia en el Art. 19.1.b) del citado Reglamento de Planeamiento, no son otra cosa que los Sistemas Generales de Comunicaciones, Espacios Libres, Equipamiento Deportivo, Docente y Comunitario. 3.- CLASIFICACION DE LAS ACTUACCIONES PROGRAMADAS a).- ACTUACCIONES DE CARÁCTER PUBLICO Se incluyen dentro de esta categoría las obras de urbanización y edificación correspondientes a la Ordenación Estructural (Sistemas Generales) no existentes en la actualidad (o bien no ejecutados en su totalidad) no asignados a las distintas Áreas y Sectores delimitados por el PGOU, cuya titularidad y administración promotora corresponde al Ayuntamiento y que habrán de sufragarse por la administración municipal total o parcialmente. A efectos de este Estudio Económico y Financiero no se tendrán en cuenta a la hora de evaluar el alcance económico, las actuaciones correspondientes en su totalidad a otras administraciones supramunicipales (autonómicas y/o forales). b).- ACTUACCIONES DE CARÁCTER PRIVADO. Dentro de esta categoría se incluyen las diferentes Áreas de Actuación de Suelo Urbano No Consolidado y los Sectores de Actuación Integrados en Suelo Urbanizable, cuyo desarrollo, gestión y financiación serán por cuenta de los particulares. Además algunas de estas Áreas y Sectores están obligados a la ejecución y cesión de los Sistemas Generales que el PGOU adscribe o incluye en su delimitación. 4
Consecuentemente el desarrollo de estas actuaciones no deberá suponer coste alguno para el Ayuntamiento. Por el contrario, pasaran a formar parte de los ingresos municipales los correlativos a la liquidación de las licencias de obras y las cesiones del aprovechamiento urbanístico. Sobre la base de estas consideraciones los gastos correspondientes al desarrollo y urbanización de los diferentes Áreas y Sectores delimitados, no han sido tomadas en cuenta a los efectos de analizar la viabilidad del PGOU. 4.- ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO El presente Estudio de Viabilidad Económico Financiero efectúa la previsión de unos medios económicos que suponen la base para llevar adelante las actuaciones previstas en el PGOU; si bien dado el carácter dinámico del desarrollo y ejecución del planeamiento, no se pretende hacer un presupuesto exhaustivo de cantidades concretas de ingresos y gastos, sino que el estudio se limita a establecer las inversiones necesarias para acometer las obras vinculadas con las actuaciones proyectadas y los ingresos generados por su desarrollo. Será en la fase de ejecución del planeamiento general y en los instrumentos de desarrollo del mismo, el momento en el que deberán definirse con mayor detalle. Por tanto los valores y costos expresados carecen de valor normativo ni comprometen a la administración, siendo exclusivamente unas referencias genéricas realizadas con la mera intención de ofrecer una visión general de cual es la repercusión económica que representa la ordenación general establecida por el PGOU. Sus valores concretos y vinculantes serán los que resulten de la ejecución del planeamiento en el momento en que esta se lleve a cabo 4.1.- RELACCION Y ESTIMACION ECONOMICA DE LAS ACTUACCIONES DE CARÁCTER PUBLICO A continuación se relaciona el conjunto de elementos que constituyen la Ordenación Estructural del Municipio, cuya gestión corresponde total o parcialmente al Ayuntamiento y que no a de entenderse en ningún caso con un carácter cerrado pudiendo verse incrementada con otro tipo de propuestas a lo largo del periodo de vigencia del PGOU La agrupación de las actuaciones programadas se ha realizado en los siguientes apartados: a).- SISTEMA GENERAL DE RED VIARIA Y PEATONAL La nueva vialidad rodada y peatonal queda un su totalidad adscrita a los diferentes Sectores y Areas delimitados por el Plan General. No obstante se consideran una serie de actuaciones sobre el S.G Viario -. Obras de mejora de la Vialidad Municipal Estimación de coste: 230.000 -. Obras de mejora de Caminos Rurales Estimación de coste: 240.000 Además de las anteriores el plan General prevé las siguientes actuaciones: -. Puente sobre el rió Herrerías, dando continuidad al trazado viario de la Calzada. En esta obra, en principio a cargo de otras administraciones supramunicipales, se estima una participación municipal del 50%. Estimación de coste: 460.000 -. Actuaciones para la creación de Bidegorri en los tramos de la calzada no adscritos a Áreas o sectores. Esta obra al igual que la anterior se realizara a cargo de otras administraciones supramunicipales estimándose una participación municipal del 50%. Estimación económica: 620.000 5
b).- ESPACIOS LIBRES Las nuevas áreas delimitadas por el Plan General como S.G de Espacios Libres no adscritas o incluidas en la delimitación de las Áreas de S. Urbano o Sectores en S. Urbanizable y que se valoran, son las siguientes: Acondicionamiento del Area Recreativa Berbikez (S.G.-7 ) 60.000 Acondicionamiento del Area Recreativa Santiago (S.G.-9 ) 30.000 Acondicionamiento Parque Isasi II (SG.-5) 60.000 Se presupuestan también actuaciones con carácter general en las distintas zonas verdes y plazas existentes en el municipio en aras a la mejora de su accesibilidad, dotación de mobiliario urbano, etc. Estimación económica: 300.000 c).- EQUIPAMIENTO DEPORTIVO El Plan General prevé la ampliación de las infraestructuras deportivas con los siguientes equipamientos a ejecutar en la Llana de Ibarra: -. Pabellón Polideportivo. (S.G.Ed. 3): Estimación de coste Ayuntamiento (30%): 600.000 -. Equipamiento deportivo. (S.G.Ed. 3): Estimación de coste Ayuntamiento (30%): 150.000 Se recogen además una estimación de obras de mejora con carácter general entre las que se consideran la cubrición de los frontones de Iratzagorria y Zaldu Estimación económica: 650.000 Dotación de sistemas de energías renovables al frontón y piscinas municipales. Estimación de coste: 200.000 d).- EQUIPAMIENTO COMUNITARIO -. El plan General posibilita la creación de los siguientes equipamientos no adscritos a áreas o sectores delimitados: -. Nuevo pabellón para los servicios de obras y mantenimiento municipal ubicado en la zona trasera del cementerio (S.G.- 26): Coste económico de este equipamiento (participación municipal del 50%): 320.000 -. Acondicionamiento de la oficina de información y turismo (S.G.-25) Coste estimado: 50.000 -. Construcción de un nuevo equipamiento comunitario en Ibarra (S.G. 23) Coste estimado (participación municipal del 10 %): 200.000 -. Adecuación del Taller Municipal Coste estimado (participación municipal del 50 %): 150.000 -. Actuaciones de reforma y/o ampliación de equipamientos existentes en la actualidad Estimación económica: 250.000 -. Haurreskola. Estimación económica: 120.000 -. Dotación de sistemas de energías renovadles. Estimación económica: 150.000 e).- REDES DE INFRAESTRUCTURAS 6
-. Ampliación y mejora de la red de saneamiento y agua potable Coste estimado (Ayuntamiento 50%): 400.000 -. Ampliación de la red de alumbrado publico Coste estimado (Ayuntamiento 30%): 180.000 Por lo tanto el total de costes de urbanización y edificación previstos por este Plan General en actuaciones aisladas fuera de las Áreas y Sectores y que deberían ser asumidos por el Ayuntamiento ascendería: 5.420.000 f).- GESTION DE SUELO Aunque básicamente todas las actuaciones están previstas sobre suelos públicos, bien del Ayuntamiento, bien de otras Administraciones, no obstante se contempla una estimación de 600.000 de cara a la obtención de posibles terrenos privados que ocasionalmente pudieran verse afectados. 4.2).- ESTIMACION DE LOS INGRESOS GENERADOS POR LA EJECUCION DEL PLAN GENERAL En el análisis del comparativo ingresos-gastos, del Estudio de Viabilidad Económico Financiero no se ha tenido en consideración el presupuesto ordinario del Ayuntamiento, de forma que el capitulo de ingresos quedara reducido, en consecuencia a los siguientes conceptos: a).- Ingresos derivados de la obtención del 15% de la edificabilidad urbanística de las distintas áreas de suelo urbano y sectores urbanizables. b).- Ingresos provenientes de la liquidación de tasas por Licencias de Obras. a).- ESTIMACION ECONOMICA 15% DE CESION OBIGATORIA Para realizar el calculo aproximado del valor del 15% de aprovechamiento lucrativo de cesión obligatoria por ámbito de ejecución, partiremos de la estimación del valor del suelo para cada uno de los usos previstos desde el PGOU en las distintas áreas de suelo urbano y sectores urbanizables. El valor de repercusión del suelo se ha cuantificado a partir de una estimación del valor residual según la formula: Vr = Vv (1-cV) C E M ( 1 + c E ) Siendo: Vr = Valor residual Vv = Valor en venta cv = Gastos aplicables sobre Vv Gastos promoción 7,30% Beneficio promoción 20% CEM = Costo de ejecución material (según fichas COAVN) ce = Gastos aplicables sobre CEM GG y BI 19% Honorarios técnicos 15% ICIO 5% Uso Residencial en Vivienda Libre. Si consideramos un precio de venta de mercado medio en Gordexola, actualizado a la baja de 2.500 por m2 y unos costes de construcción de 814 por m2 de vivienda colectiva libre, obtendremos un valor de repercusión del suelo por m2 edificado de 686 /m2. Uso de Local Comercial y uso de Anejos (Garaje y Trastero) 7
De igual forma considerando unos precios medios de venta de 1.100 y 500 por m2 de local en planta baja y de garaje y trastero en planta sótano, así como unos costos de construcción y urbanización de 325 y 200 por m2, obtenemos un valor residual del suelo de 347 y 85 por m2. Uso Residencial en Vivienda Protegida El Decreto 315/2002 de 30 de diciembre, sobre Régimen de Viviendas de Protección Oficial y Medidas en Materia de Vivienda y Suelo, establece en su Art. 5, que el valor de los terrenos sumando al total importe de los costes de urbanización de las promociones de vivienda de protección oficial en régimen general no podrá exceder del 20 % del precio máximo de venta, precio que de acuerdo a la Orden de 15 de mayo de 2.008 del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, posteriormente actualizada por la Orden de 3 de noviembre de 2010, sobre determinación de precios máximos de vivienda de protección oficial queda establecido en 2.281,77 por m2. Por lo tanto, se considera una repercusión del valor del suelo de 456,35 por m2 de vivienda de protección en régimen tasado Los valores anteriormente reseñados tienen un carácter meramente indicativo y su aplicación queda circunscrita exclusivamente al objeto concreto de establecer una estimación de ingresos por el 15% de la edificabilidad urbanística del PGOU. En base a estos valores de repercusión del suelo urbanizado, la estimación del 15% de aprovechamiento en cada una de las categorías de suelo será la siguiente: Suelo Urbano Residencial No Consolidado (Áreas de Actuación Integrada) Uso Sup. Construida m2 Valor residual /m2 Valor del Suelo Viv Libre 9.904 686 6.794.144 Viv VPO 2.000 456 912.000 Local 1.800 347 624.600 Garaje/Trastero 5.366 85 456.110 Valor del Suelo Urbano Residencial No Consolidado 8.786.854 Valor estimado del 15% de aprovechamiento lucrativo de cesión obligatoria al Ayuntamiento, libre de cargas, en Áreas de Actuación de Suelo Urbano: 1.318.028 Suelo Urbanizable Residencial (Sectores de Actuación Integrados) Uso Sup. Construida m2 Valor residual /m2 Valor del Suelo Viv Libre 29.034 686 19.917.324 Viv VPO 5.000 456 2.280.000 Local 7.549 347 2.619.503 Garaje/Trastero 13.000 85 1.105.000 Valor del Suelo Urbanizable Residencial 25.921.827 Valor estimado del 15% de aprovechamiento lucrativo de cesión obligatoria al Ayuntamiento en Sectores Residenciales de Suelo Urbanizable: 3.888.274 8
b).- ESTIMACIÓN ECONOMICA DEL IMPORTE DE LAS LICENCIAS DE OBRAS La estimación económica de los ingresos por Licencias de obras que obtendría el Ayuntamiento se realiza en base a un porcentaje del 6 % del importe global del coste de construcción de las distintas Áreas y Sectores posibilitados por el PGOU. Los precios unitarios de construcción estimados en el apartado anterior para el cálculo del valor residual del suelo son los siguientes: Viv Libre 814 /m2 Viv VPO Tasada No se valora Local comercial en Planta Baja 325 /m2 Garaje y/o trastero en Planta de sótano 200 /m2 Aplicando estos precios a las edificabilidades previstas para cada uno de los usos en los distintas Áreas y Sectores obtendremos los siguientes costes de edificación: Suelo Urbano Residencial No Consolidado (Áreas de Actuación Integrada) Uso Sup. Construida m2 Precio Construcción /m2 Coste edificación Viv Libre 9.904 814 8.061.856 Viv VPO 3.500 ----- ----- Local 1.800 325 585.000 Garaje/Trastero 5.366 200 1.073.200 Costo de edificación Áreas de Actuación 9.720.051 El importe total estimado de los ingresos por Licencia Municipal de Obras de las Áreas de Actuación en Suelo Urbano ascenderían al 6% del costo total de la edificación, es decir a 583.203 Suelo Urbanizable Residencial (Sectores de Actuación Integrados) Uso Sup. Construida m2 Precio Construcción /m2 Coste edificación Viv Libre 29.034 814 23.633.676 Viv VPO 5.000 ----- ----- Local 7.549 325 2.453.425 Garaje/Trastero 13.000 200 2.600.000 Costo de edificación Sectores de Actuación 28.687.101 El importe total estimado de los ingresos por Licencia Municipal de Obras de los Sectores de Actuación en Suelo Urbanizable ascenderían al 6% del costo total, suponiendo 1.721.226 5.- VIABILIDAD DEL PGOU De acuerdo con las estimaciones económicas realizadas en los apartados anteriores la determinación de las inversiones a realizar por el Ayuntamiento para la ejecución de las previsiones del PGOU ascienden a 6.020.000. Por otro lado, se obtienen unos ingresos correlativos con las licencias urbanísticas de 2.304.429 y unos ingresos derivados de la cesión del 15% de la edificabilidad urbanística de 5.206.302. 9
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 115 de la Ley 2/2006, dichos ingresos derivados de las cesiones de aprovechamiento se destinarán a los fines legalmente contemplados como adquisición de suelo para promoción de vivienda sujeta a algún régimen de protección publica, obras de rehabilitación o construcción de dotaciones públicas y sistemas generales en zonas degradadas, adquisición y promoción de suelo para actividades de fomento o interés público, rehabilitación de patrimonio histórico y cultural, equipamientos colectivos, etc. A la vista de las estimaciones de ingresos y gastos planteadas en este estudio, se puede concluir que la viabilidad económica financiera del PGOU queda justificada a los efectos legalmente previstos, siendo perfectamente viables todas sus determinaciones. Gordexola, octubre de 2012 10