Informe del mercado de la vivienda 212-2 Análisis por precio y tipología Madrid ciudad Febrero de 213 DAI Departamento de Análisis e Informes GRUPO TECNOCASA
1 INFORME DEL MERCADO DE LA VIVIENDA MADRID CIUDAD ÍNDICE 1. Objetivo del informe. 2. Evolución del precio de la vivienda de segunda mano en Madrid. 3. Precio de la vivienda por zonas con presencia de oficinas del GRUPO TECNOCASA Madrid ciudad. 4. Conclusiones por tipología de inmueble. 5. Metodología. a. Pisos con y sin ascensor. b. Pisos grandes y pisos pequeños. c. Pisos en buen y mal estado. d. Pisos de más de 4 años de antigüedad. 6. Elaboración del Informe contacto.
2 1. OBJETIVO DEL INFORME El presente informe ha sido elaborado por el DAI - Departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa. El DAI tiene como finalidad principal observar el mercado inmobiliario español con una perspectiva global que incluye diferentes aspectos como la oferta inmobiliaria, la demanda y la financiación. Este informe se analiza específicamente la evolución del precio de la vivienda de segunda mano en la ciudad de Madrid. Su alcance presenta la evolución del precio por metro cuadrado útil con carácter general y su impacto por tipología de inmueble, en función de las diferentes características de los mismos. El objetivo es mostrar la situación actual de los precios de la vivienda en un momento concreto como el segundo semestre de 212 y analizar algunas variables observadas en la evolución de los precios que son clave para completar otros análisis que se ofrecen sobre los precios de forma más generalizada.
3 2. EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO EN MADRID Durante el segundo semestre de 212 se ha producido un notable descenso en el precio de la vivienda en la ciudad de Madrid en comparación con el mismo periodo del año anterior. A continuación presentamos la evolución del precio por metro cuadrado en Madrid desde el año 24 (año en el que el Grupo Tecnocasa inicia la recopilación de información) hasta el segundo semestre de 212. Evolución precio por m² periodo 24-212 4.5 4. 3.5 2.5 3.13 3.545 3.956 3.553 2.933 2.72 2.717 2.28-17,68% 1.818 1. 5 24-II 25-II 26-II 27-II 28-II 29-II 21-II 211-II 212-II Madrid año de venta Como podemos apreciar, en el segundo semestre de 211 el precio por m² se situó en 2.28, descendiendo a 1.818 el último semestre analizado. La variación producida entre ambos periodos es de -17,68%. A continuación presentamos la evolución de esta población desde el momento en el que en Madrid se llega a producir la cota más alta en cuanto a precio por m² en la serie objeto del estudio hasta el último semestre analizado. Se puede observar que se han ido produciendo variaciones negativas en el precio con diferente intensidad hasta llegar a un descenso acumulado de -54,6%.
4 % Variación acumulada desde precio máximo % -1% -2% -3% -4% -5% -6% 27-II 28-II 29-II 21-II 211-II 212-II -1,19% -25,86% Madrid -31,24% -31,32% -44,19% -54,6% Evolución histórico de precio m² hasta el momento actual 27,49% 24-II 26-II 212-II -54,6% Madrid
5 3. PRECIO DE LA VIVIENDA POR ZONAS CON PRESENCIA DE OFICINAS DEL GRUPO TECNOCASA MADRID CIUDAD La zona en la que se ubica el inmueble es un factor que ejerce una influencia determinante en la evolución de los precios. Comparando diferentes zonas geográficas de la ciudad de Madrid donde tenemos presencia, vemos que existe la siguiente diferencia de precios. 3.5 - Zonas Madrid 3.264 2.5 1.183 1.429 1.493 1.681 1.75 2.37 2.284 2.35 2.375 1. 5 MAD- Villaverde MAD- Carabanchel MAD-Paseo Extremadura MAD-Aluche MAD-Ciudad Lineal MAD-Tetuán MAD-Barrio del Pilar MAD-Centro MAD- Prosperidad MAD-Chamberí Las zonas con un precio por m² más alto son Chamberí y Prosperidad, mientras que las zonas con menores precios son Villaverde y Carabanchel. En la tabla presentamos la variación producida respecto al segundo semestre de 211. /m² - 211-2 /m² - 212-2 variación Villaverde 1.432 1.183-17,36% Carabanchel 1.78 1.429-16,34% Paseo de Extremadura 1.86 1.493-19,75% Aluche 1.947 1.681-13,65% Ciudad Lineal 1.971 1.75-11,21% Tetuán 2.271 2.37-1,27% Barrio del Pilar 2.522 2.284-9,44% Centro 2.728 2.35-15,49% Prosperidad 3.17 2.375-21,28% Chamberí 3.492 3.264-6,53%
² 6 4. CONCLUSIONES POR TIPOLOGÍA DE INMUEBLE A continuación analizamos una serie de características que configuran diferentes tipologías de inmuebles. a) PISOS CON Y SIN ASCENSOR El hecho de que una finca tenga o no ascensor es un factor que tradicionalmente tiene incidencia sobre el precio de una vivienda. Las viviendas con disponibilidad de ascensor tienen en Madrid un precio por m² mayor que las que no disponen de él, siendo el precio en 212 de 2.32 y 1.52, respectivamente. Si realizamos un análisis de la diferencia entre ambas tipologías de inmueble en los últimos años, podemos concluir que en los periodos en los que existió una mayor demanda inmobiliaria, la diferencia fue menor respecto a los periodos con menor demanda. En 212, tenemos una diferencia de 512 más el m² de los pisos con ascensor. 4.5 Evolución precio por m² periodo 24-212 según disponibilidad de ascensor 4.73 4. 3.5 3.214 3.721 3.683 3.892 3.446 3.476 3.49 3.79 2.935 2.762 2.797 2.5 2.474 2.351 2.267 2.32 1.75 1.52 1. 5 24-2 25-2 26-2 27-2 28-2 29-2 21-2 211-2 212-2 año de venta sin ascensor - Madrid con ascensor - Madrid De acuerdo a la tendencia de precios de ambas tipologías, concluimos que en los periodos con menos demanda los pisos sin ascensor se deprecian a un mayor ritmo frente a los que sí disponen de él. A continuación presentamos la variación que se ha producido en ambas tipologías desde el periodo en el que alcanzaron su precio máximo. Con ascensor -5,11% Sin ascensor -6,95% Variación desde periodo máximo precio
7 b) PISOS GRANDES Y PISOS PEQUEÑOS Veníamos de una época en la que el precio de los pisos de menos de 7 m² (considerados pisos pequeños ) estaba siendo superior al de los pisos grandes (más de 7 m²). A partir de la crisis inmobiliaria y financiera, el precio de estas dos tipologías se fue acercando hasta el punto que a partir de 29 fue similar. En la actualidad, los pisos grandes tienen un precio superior a los pequeños, con una diferencia de 124 /m², un 6,97% más. Evolución precio por m² periodo 24-212 según m2 4.5 4.152 4. 3.5 2.5 3.34 2.676 3.77 3.111 3.457 3.748 3.68 3.61 2.652 2.625 2.614 2.586 2.59 2.34 2.8 1.94 1.78 1. 5 24-2 25-2 26-2 27-2 28-2 29-2 21-2 211-2 212-2 <7 m² - Madrid >=7 m² - Madrid año de venta
8 c) PISOS EN BUEN Y MAL ESTADO En relación al estado de la vivienda, comparando las ventas de las que se encuentran en buen estado y aquellas que están en mal estado de conservación y necesitan una actualización, en 212 el precio por m² en Madrid de los pisos en buen estado es de 1.845. El de los que están en mal estado de 1.779, con una diferencia de 66. Evolución precio por m² periodo 24-212 según estado de la vivienda 4.5 4.29 4. 3.5 2.5 3.172 3.28 3.57 3.559 3.826 3.594 3.546 3.29 2.835 2.671 2.616 2.63 2.525 2.43 1.845 1.916 1.779 1. 5 24-2 25-2 26-2 27-2 28-2 29-2 21-2 211-2 212-2 año de venta Mal estado - Madrid Buen estado - Madrid
9 d) PISOS DE MÁS DE 4 AÑOS DE ANTIGÜEDAD La edad de la finca también ejerce influencia en el precio. Hemos analizado el comportamiento del precio/m² de las fincas de más de 4 años. Éstos han descendido un 56,78% respecto al periodo en el que alcanzaron su precio máximo. Evolución precio por m² periodo 24-212 según antiguedad 4.5 4. 3.5 2.5 3.121 3.583 3.954 3.637 2.845 2.585 2.425 1.914 1.79 1. 5 24-2 25-2 26-2 27-2 28-2 29-2 21-2 211-2 212-2 >=4 años - Madrid año de venta
1 5. METODOLOGÍA La información que sirve de base para este estudio de mercado ha sido obtenida de la base de datos que se facilita a la Universidad Pompeu Fabra para la elaboración del Informe sobre el mercado de la vivienda. Los precios que se analizan son precios de transacción, es decir, precios finales de venta. Este es un aspecto diferenciador en relación a otros informes, que toman como referencia precios de oferta (precio con el cual sale un inmueble al mercado, pero que no suele corresponderse con el que acaba cerrándose la operación al final del proceso de negociación), o precios de tasación (fijados por tasadoras en función de parámetros preestablecidos y que tampoco tienen por qué coincidir con el precio con el que se cierra definitivamente la transacción). En cuanto a los metros cuadrados, se han considerado los metros útiles por ser una unidad de medida objetiva y que aporta una mayor fiabilidad y exactitud que los metros construidos. Por lo que respecta a la base de datos, se han descartado las compraventas que por considerarse datos extremos podrían distorsionar la media e impactar en el resultado obtenido. Estos descartes se han realizado utilizando el método estadístico consistente en la detección de valores extremos ( outliers ) que se alejan de la media aritmética de la muestra en estudio de manera estadísticamente significativa. Para el análisis del precio por tipología se han utilizado las compraventas que disponen de las características sujetas a estudio completadas. Puede ser que en casos puntuales existan ligeras variaciones respecto al precio medio global, para el cual se han considerado todas las compraventas disponibles. 6. ELABORACIÓN DEL INFORME - CONTACTO Departamento de Análisis e Informes dai@tecnocasa.es Lázaro Cubero l.cubero@tecnocasa.com Josep María López j.lopez@tecnocasa.com