INFORME Nº 89 A C O P C N S I MATERIA: Cobro de patente municipal en departamentos pilotos. I. Antecedentes 1.- En el último tiempo varias Municipalidades del país, con el objeto de aumentar sus ingresos, han resuelto cobrar patentes municipales a los corredores de propiedades y a las inmobiliarias por las labores que realizan en los departamentos pilotos, ubicados en edificios en construcción, sobre la base de sostener que se trataría de una actividad terciaria 1 gravada con el tributo establecido en la Ley de Rentas Municipales; 2.- El fundamento esgrimido por las Municipalidades para cobrar patente municipal por las actividades de promoción que se realizan en los departamentos, casas y salas de exhibición, es considerar éstos como una unidad de gestión empresarial. Si bien dichas actividades no generan ingresos, forman parte del proceso de venta de casas y departamentos, que constituye el negocio de los corredores de propiedades y de las empresas inmobiliarias; 3.- Lo anterior motivó a que ACOP CNSI, en el mes de Agosto pasado, efectuara una presentación ante la Contraloría General de la República solicitando un pronunciamiento acerca de la legalidad en el cobro de los derechos municipales en la situación indicada; presentación que, junto con la realizada por una inmobiliaria en particular, motivó la resolución por parte de la Contraloría contenida en el Dictamen materia del comentario de este informe; 1 Las actividades terciarias consisten en el comercio y distribución de bienes y en la prestación de servicios de todo tipo, y, en general, toda actividad lucrativa que no quede comprendida en las primarias y secundarias, (letra c) artículo 2º DS Nº 484, del Ministerio del Interior). 1
II. Dictamen de la Contraloría General de la República 1.- La Contraloría General de la República, mediante Dictamen Nº 10.163, de fecha 27 de Enero de 2009 2, acogió la posición sostenida por ACOP, en el sentido que las actividades realizadas en departamentos pilotos por empresas inmobiliarias o corredores de propiedades no constituyen hecho gravado con la Ley de Rentas Municipales, y por ende, que de lugar al pago de patentes municipales, en la medida que la empresa se limite en ellos a llevar a cabo labores de promoción o publicidad de los mismos, mediante su exhibición a los eventuales compradores, con el objetivo de darlos a conocer a éstos, ofreciéndolos a un precio determinado, a fin de promover o impulsar su compra ya que no son una actividad secundaria o terciaria gravada con patente municipal. Por el contrario, agrega el Dictamen, que si el municipio, a través de los medios inspectivos con que cuenta, constata que la empresa ejerce efectivamente en dicho recinto una actividad comercial o lucrativa, concurriría a su respecto el desarrollo de una actividad terciaria, la cual de conformidad con el artículo 23 del Decreto Ley Nº 3063 de 1979, en relación con el artículo segundo letra c) del Decreto Nº 484 de 1980, se encuentra gravada con patente municipal, siendo, por ende, exigible el pago de dicho gravamen. 2.- En nuestra opinión, el Dictamen precitado contiene la doctrina correcta, ya que de acuerdo al principio de legalidad de los tributos, éstos son de derecho estricto y requieren de una ley expresa para su aplicación. Como consecuencia de ello, teniendo los derechos municipales el carácter de tributos no pueden crearse éstos, y en general obligaciones tributarias ni modificarse las existentes por la vía de la interpretación o integración analógica. Por otro lado, frente a la sola función de exhibición, -esencialmente temporal y transitoria-, esto es, mientras se construye un edificio, tampoco podría ser considerado el departamento piloto como una unidad de negocio o unidad económica, desde un punto de vista económico o jurídico, toda vez que en ellos 2 Dictamen que se agrega como anexo al presente informe. 2
sólo se hace una presentación de las unidades habitacionales en venta que se encuentran en construcción, pero bajo ningún punto de vista constituye un lugar donde se ejerce una actividad comercial, toda vez que ésta es llevada a cabo en las mismas oficinas de los corredores de propiedades o de las inmobiliarias, donde habitualmente tiene lugar la firma del contrato respectivo, ya sea el cierre de negocio o promesa de compraventa. Al efecto, conforme al Diccionario de Términos Económicos la unidad económica o unidad de negocio es la unidad básica donde se generan y toman decisiones respecto de la actividad económica. Un agente económico puede ser una persona, una empresa o cualquier organización que realice actividades económicas 3. En otras palabras, tratándose ya sea de las inmobiliarias o corredores de propiedades que sólo realizan una labor de exhibición en los departamentos pilotos, no existe hecho gravado con patente municipal, ya que los negocios se materializan mediante la suscripción de los contratos respectivos en las oficinas de la inmobiliaria o del corredor de propiedades interviniente. Si un municipio pudiera cobrar una patente municipal a un corredor de propiedades por concepto de exhibición realizada en un departamento piloto, estaríamos en presencia de un caso de duplicidad en el pago de este tipo de tributos, puesto que los corredores de propiedades también están obligados al pago de patentes municipales respecto de sus oficinas donde ellos habitualmente ejercen su actividad. 3 Sepúlveda, César, Diccionario de Términos Económicos, Editorial Universitaria, 1996, p. 23. 3
III. Conclusiones La sola exhibición, promoción o publicidad ejecutada en departamentos pilotos por parte de inmobiliarias o corredores de propiedades no constituye un hecho gravado con la Ley de Rentas Municipales, que genere el pago de patentes, siempre que no se lleve a cabo transacción comercial alguna en dichos departamentos pilotos. Es cuanto puedo informar, JUAN EDUARDO FIGUEROA VALDES ASESOR LEGAL ACOP CNSI. 4
Nuevo SI Reactivado NO Alterado NO Nº Dictámen 10163 Carácter NNN Fecha 27-01- 2009 Origenes MUN Abogados FCC Destinatarios Cristóbal Varela Ovalle Texto Los departamentos y casas pilotos, vale decir, de inmuebles que se muestran como modelos de otros que se ofrecen a la venta, de manera que en la medida que la empresa se limite en ellos a llevar a cabo labores de promoción o publicidad de los mismos, mediante su exhibición a los eventuales compradores, con el objetivo de darlos a conocer a éstos, ofreciéndolos a un precio determinado, a fin de promover o impulsar su compra, no constituye una actividad secundaria o terciaria gravada por patente municipal. Acción Fuentes Legales DL 3063/79 art/23 inc/1, DL 3063/79 art/24, DL 3063/79 art/25 Dto 484/80 Inter art/2 lt/b, Dto 484/80 Inter art/2 lt/c DL 3063/79 art/27, Dto 2385/96 Inter Descriptores patente mun departamentos casas piloto Documento Completo N 10.163 Fecha: 27-II-2009 Se ha dirigido a esta Contraloría General don Cristóbal Varela Ovalle, en representación de la Inmobiliaria Maullín Limitada, solicitando se determine si procede que esa empresa pague patente municipal por las actividades desarrolladas en departamentos y casas piloto, considerando que en ellos sólo se mostrarían dichos inmuebles a los posibles compradores, sin realizar en los mismos transacciones comerciales, tales como recepción de garantías de futuras compras, contratos de promesa o de venta, por cuanto éstas se llevan a cabo en la casa matriz de la empresa. El recurrente acompaña copia del oficio N 68, de 2008, por el cual la Municipalidad de Puente Alto informa a la citada sociedad! que la mencionada actividad se encuentra afecta al pago de patente municipal, al tenor del artículo 23 del decreto ley N 3.063, de 1979, dado que su giro es el negocio inmobiliario consistente en la venta de casas y departamentos, el cual dice relación con el desarrollo de actividades secundarias o terciarias con fines de lucro, respecto de las que procede dicho pago en el lugar donde se ubica la casa matriz y, además,
las proporciones correspondientes a las oficinas, sucursales o unidades de gestión que existan en otras comunas. Sobre el particular, cabe señalar que el artículo 23, inciso primero del decreto ley N 3.063, de 1979, sobre Rentas Municipales, dispone que el ejercicio de toda profesión, industria, comercio o arte o cualquier actividad lucrativa secundaria o terciaria, sea cual fuere su naturaleza o denominación, está sujeta a una contribución de patente municipal, con arreglo a las disposiciones de la presente ley. A su turno, el artículo 24 del citado texto legal prescribe, en lo que interesa, que la patente grava la actividad que se ejerce por un mismo contribuyente, en su local, oficina, establecimiento, kiosco o lugar determinado con prescindencia de la clase o número de giros o rubros distintos que comprenda, cuyo valor corresponde al monto equivalente del capital propio del contribuyente que indica. Añade el artículo 25 del mismo cuerpo normativo, que en los casos de contribuyentes que tengan sucursales, oficinas, establecimientos, locales u otras unidades de gestión empresarial, cualquiera sea su naturaleza jurídica o importancia económica, el monto total de la patente será pagado proporcionalmente por cada una de las unidades antedichas, considerando el número de trabajadores que laboran en cada una de ellas, debiendo el contribuyente presentar en la municipalidad donde se encuentra ubicada la casa matriz, la declaración de su capital propio y la declaración acerca del número total de trabajadores que laboran en cada una de sus unidades, entendiéndose para estos efectos por casa matriz, la oficina, local, o establecimiento en que funciona la gerencia de la empresa o negocio o su dirección general. Ahora bien, para los fines de determinar si las actividades que ejecuta la empresa recurrente, en departamentos] o casas pilotos, están afectas a patente municipal, debe tenerse en consideración que el artículo 2, letra b) del decreto N 484, de 1980, del Ministerio del Interior -que reglamenta los artículos 23 y siguientes del aludido cuerpo normativo- previene que las actividades secundarias son todas aquellas que consisten en la transformación de materias primas en artículos, elementos o productos manufacturados o semifacturados y en general todas aquellas en que interviene algún proceso de elaboración, tales como industrias, fábricas, refinerías, ejecución y reparación de obras materiales, instalaciones, etc. A su turno, el referido artículo 2, en la letra c) agrega que actividades terciarias son aquellas que consisten en el comercio y distribución de bienes y en la prestación de servicios de todo tipo y, en general, toda actividad lucrativa que no quede comprendida en las primarias y secundarias, tales como comercio por mayor y menor, nacional o internacional, representaciones, bodegajes, financieras, servicios públicos o privados estén; o no regulados por leyes especiales, consultorías, servicios auxiliares de la, administración de justicia, docencia, etc. A su vez, el artículo 27 del decreto ley N 3.063, de 1979, establece que sólo están exentas del pago de la contribución de patente municipal las personas jurídicas sin fines de lucro que realicen acciones de beneficencia, de culto religioso, culturales, de ayuda mutua de sus asociados, artísticas o deportivas no profesionales y de promoción de intereses comunitarios. Pues bien en el presente caso se trata de departamentos y casas pilotos, vale decir, de inmuebles que se muestran como modelos de otros que se ofrecen a la venta, de manera que en la medida que la empresa se limite en ellos a llevar a cabo labores de promoción o publicidad de los mismos, mediante su exhibición a los eventuales compradores, con el objetivo de darlos a conocer a éstos, ofreciéndolos a un precio determinado, a fin de promover o impulsar su compra, no constituye una actividad secundaria o terciaria gravada por atente municipal, al tenor de la normativa aludida precedentemente.
Por el contrario, si el municipio, a través de los medios inspectivos con que cuenta, constata que la empresa ejerce efectivamente en dichos recintos una actividad comercial o lucrativa, concurriría a su respecto el desarrollo de una actividad terciaria, la cual de conformidad con el artículo 23 del decreto ley N 3.063, de 1979, en relación con el artículo 2, letra c) del decreto N 484, de 1980, se encuentra gravada con patente municipal, siendo, por ende, exigible el pago de dicho gravamen. En consecuencia, resulta improcedente que la Municipalidad de Puente Alto requiera el pago de patente municipal por la sola exhibición de casas y departamentos pilotos, por cuanto tal actividad no se encuentra afecta al pago de patente municipal.