PROJECTE DE TRANSPOSICIÓ SOBRE BASE CARTOGRÀFICA DIGITAL, ADEQUACIÓ TOPOGRÀFICA i ADAPTACIONS PUNTUALS DEL PLA PARCIAL D ORDENACIÓ URBANA FONT MONTNEGRE, EN EL TERME MUNICIPAL DE SANT ISCLE DE VALLALTA. 32 de 32 AJUNTAMENT DE SANT ISCLE DE VALLALTA IV. PLA PARCIAL D ORDENACIÓ. ORDENANCES PPO 1993. Redactor: Pau García de Santos, arquitecte.
PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN URBANA DE FONT MONTNEGRE TERMINO MUNICIPAL DE SANT ISCLE DE VALLALTA ORDENANZAS
2 PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN URBANA DE FONT MONTNEGRE TÉRMINO MUNICIPAL DE SANT ISCLE DE VALLALTA. ÍNDICE CAPÍTULO I.- GENERALIDADES. CAPÍTULO II.- REGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO. CAPÍTULO III.- NORMAS DE EDIFICACIÓN Y DE USO. CAPÍTULO IV.- SECCIÓN 2. NORMAS PARTICULARES DE CADA ZONA.
3 PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN URBANA DE FONT MONTNEGRE TÉRMINO MUNICIPAL DE SANT ISCLE DE VALLALTA. ORDENANZAS CAPÍTULO I.- GENERALIDADES Artículo 1.- Ámbito de aplicación Las presentes Ordenanzas serán de aplicación al ámbito de Plan Parcial de Ordenación Urbana de Font Montnegre del término municipal de sant Iscle de Vallalta. Artículo 2.- Normas de referencia Las presentes Ordenanzas han de ser como complemento y desarrollo de las contenidas en el Plan General de Ordenación de Sant Iscle de Vallalta, que serán de aplicación universal y obligatoria, sin que sea una excusa su incumplimiento por motivos de falta de reproducción de lo articulado de referencia al presente documento. Artículo 3.- Interpretación de las Ordenanzas En defecto o complemento de aquello que se preceptúa a las presentes Ordenanzas, las definiciones y las interpretaciones de los términos se establecerán mediante los Servicios Técnicos Municipales, y si fuera necesario por la Comisión Provincial de Urbanismo.
4 Artículo 4.- Actor de la urbanización La ejecución de este plan Parcial y de los proyectos de Urbanización y los estudios de Detalles que, en su desarrollo se aprueben, corresponde a la iniciativa privada o promotor, que esta vinculada por el contenido, etapas y compromisos del presente Plan. CAPÍTULO II.- RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO Artículo 5.- Zonas El Plan Parcial califica el suelo en zonas, sin perjuicio del destino de sistemas locales. Se entiende por zona la extensión de suelo, continua o discontinua, sometida a un régimen uniforme. Artículo 6.- Unidad de zona Se entiende por unidad de zona toda superficie homogéneamente calificada por este Plan Parcial, y delimitada por suelo de distinta calificación urbanística, y en particular, por los sistemas de vialidad y/o de espacio libres de uso público. Artículo 7.- Reglas para la precisión y ajuste de límites de zonas 1.- La precisión de los límites de las zonas que realicen los Proyectos de Urbanización y parcelación y Estudios de Detalle, respetaran las siguientes reglas: a) no alterara la superficie de la zona delimitada por los planos normativos de este Plan Parcial de más de 5%. b) no alterara substancialmente la forma de las unidades de zona.
5 2.- estos ajustes sólo podrán realizarse si son debidos a: a) Las características tipográficas del terreno. b) La existencia de elementos naturales o artificiales pre-existentes y de interés que los justifiquen. Artículo 8.- División zonal La superficie del Plan Parcial se divide en las siguientes zonas: ZONA VERDE VIALES Vialidad Aparcamientos Va Vb P V CENTRO ESCOLAR 1 INTERÉS PÚBLICO Y SOCIAL 2 Deportivo 2a Comercial 2b INFRAESTRUCTURAS TÉCNICAS 3 RESIDENCIAL INTENSIDAD 3 4 RESIDENCIAL INTENSIDAD 4 5
6 Artículo 9.- Tipos de ordenación de la edificación La edificación aislada: regulada básicamente por la altura máxima edificabilidad y ocupación máximas de la parcela, y distancias mínimas a límites de la misma. Artículo 10.- Conceptos sobre edificabilidad 1.- Se entiende por índice de edificabilidad zonal o bruta el límite máximo de edificabilidad expresado en m2s/m2s (metro cuadrado techo edificable/metro cuadrado suelo) de la superficie de cada unidad de zona, 2.- La superficie de techo edificable es la suma de todas las superficies cubiertas correspondientes a las plantas que, de acuerdo con las normas sobre ordenación, tengan la consideración de baja y pisos. 3.- La línea envolvente de edificación máxima es la que resulta en función de los parámetros o constantes de cada tipo de ordenación. 4.- El índice de edificabilidad neta es la relación existente entre la superficie de techo edificable y la de la parcela o solar, expresada también en m2s/m2s. 5.- La ocupación es la relación, en porcentajes, entre la superficie obtenida por proyección normal y sobre el suelo de todos los cuerpos de edificación y elementos construidos, incluyendo los sótanos, y la superficie total de la parcela o solar.
7 Artículo 11.- Usos 1.- En función de la adecuación a cada sector del suelo y los fines de la ordenación, los usos se dividen en permitidos y prohibidos. Se consideran prohibidos todos aquellos usos que no estén expresamente permitidos. Se distinguen los siguientes usos por su función: a) Vivienda: referente a alojamiento familiar entendidos exclusivamente como unifamiliares. Se entiende como unifamiliar la vivienda correspondiente a cada unidad familiar, en edificio aislado o agrupado horizontalmente o de manera que mantenga contacto con el suelo, y con acceso independiente y exclusivo. b) Hotelero: corresponde a los edificios destinados a alojamiento temporal, como hoteles, moteles, pensiones, apartamentos, y en general todos los establecimientos de hostelería. c) Comercial: locales abiertos al público, destinados a la venta al detalle o prestación de servicios personales. Excluye explícitamente las grandes instalaciones tipo hipermercado, grandes almacenes, etc.. d) Oficinas: actividades administrativas o burocráticas públicas y de gestión privada, relacionadas con las actividades de oficinas y despachos. e) Sanitario-asistencial: comprende las actividades de tratamiento y alojamiento de enfermos y en general las relacionadas con la sanidad, higiene y asistencia.
8 f) Docente: Comprende las actividades formativas y de enseñanza, incluyendo las guarderías infantiles y jardines de infancia. g) Recreativo: Actividades relacionadas con el esparcimiento y recreo. h) Deportivo: Enseñanza y práctica de la educación física y deportiva en general, en instalaciones formalizadas al efecto. i) Socio-cultural: Comprende las actividades culturales y de relación social, como museos, bibliotecas, centros sociales. 3.- Por su naturaleza, los usos son públicos, colectivos y privados. Son PÚBLICOS los que se desenvuelven en terrenos e instalaciones de propiedad pública. Son PRIVADOS los situados en suelo de propiedad privada. Son COLECTIVOS los de carácter privado, relacionados en grupo determinado de personas cuya relación es definida normalmente mediante el pago de cuotas, precios o tasas, o por la propiedad del inmueble correspondiente. 4.- Por su relación mutua los usos son compatibles e incompatibles. Los permitidos por este Plan para cada zona cumplen sistemáticamente la condición de mutua compatibilidad. 5.- Son usos provisionales aquellos que, no estando prohibidos, se establecen de manera temporal, y no requieren obras o instalaciones permanentes ni dificulten la ejecución del Plan. Pueden autorizarse de acuerdo con lo establecido en el art. 58.2 de la Ley del Suelo.
9 Artículo 12.- Parcelaciones 1.- El presente Plan Parcial comporta una propuesta de parcelación que cumple las condiciones reguladoras desenvueltas por las Ordenanzas particulares de cada zona. 2.- En el caso de convenir una parcelación diferente podrá firmarse el proyecto correspondiente de acuerdo con lo que se establece en las presentes Ordenanzas y tramitarse la correspondiente licencia municipal. 3.- El proyecto de parcelación contendrá la siguiente documentación mínima: a) memoria justificativa b) plano parcelario actualizado c) plano de parcelación Artículo 13.- Proyectos de Urbanización El ámbito del proyecto de urbanización es el de la totalidad del Plan Parcial, sin perjuicio de la propuesta de etapas de ejecución que comporta, ni de que la realización de determinadas obras pueda posponerse en función del propio desenvolvimiento temporal del proceso de ocupación y edificación de los solares y parcelas urbanizadas.
10 Artículo 14.- Estudios de Detalle Se elaboraran cuando sea necesario por alguno de los objetivos y fines previstos en el art. 14 de la Ley del Suelo, o los señalados por las presentes ordenanzas. Sus condiciones y determinaciones serán las que indica el Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo. CAPITULO III - NORMAS DE EDIFICACIÓN Y DE USO SECCIÓN 1.- CONDICIONES TÉCNICAS Y DISPOSICIONES COMUNES AL TIPO DE ORDENACIÓN Artículo 15.- Significado de los conceptos utilizados Los conceptos que a continuación se indican tendrán siempre que se utilicen en estas Ordenanzas, el siguiente significado: a) parcela: porción de suelo urbano edificable. b) solar: parcela apta para inmediata edificación, por reunir las condiciones de superficie y urbanización. c) línea oficial de calle: Es aquella a que han de ajustarse las vallas de cerramiento de los solares. d) línea de edificación: límite a partir del cual pueden levantar los edificios, y que puede coincidir, o no, con la línea oficial de calle. e) planta baja: piso del edificio a nivel del suelo o superior a la planta sótanos real o posible.
11 f) planta sótanos: planta enterrada o semi-enterrada, tenga o no aberturas, siempre que su techo este a menos de un metro por encima del nivel del suelo exterior definitivo. La parte de planta semi-enterrada el techo de la cual sobresalga más de un metro sobre este nivel, tendrá en toda esta parte la consideración de planta baja. La ocupación máxima de la planta sótano será la misma de la planta baja. g) planta piso: cualquiera que este por encima de la baja. h) cuerpos salientes: Los que sobresalen de las alineaciones a la edificación entre medianeras, con carácter ocupables y abiertos, excluyen expresamente los cerrados y semicerrados. i) patio de luces y ventilación: espacio no edificable situado dentro del volumen de edificación y destinados a obtener iluminación y ventilación. Artículo 16.- Cómputo de la edificabilidad 1.- En este cómputo se incluirán las superficies de todas las plantas por encima de los sótanos, y computaran también los patios de luces y ventilación. 2.- La edificabilidad total no superara a las parcelas en pendiente la que resulte de la edificación en terreno plano.
12 Artículo 17.- Alturas 1.- La altura libre mínima de cualquier planta es de 2,75 m. excepto para el sótano, y garajes privados, donde puede ser de 2,20 m. y en las habitaciones con espacios dobles, donde la altura se podrá compensar sin llegar a ser inferior a 2,20 m. 2.- No se permite la sustitución de la planta baja por semi-sótano y entresuelo. 3.- Para la edificación aislada, la altura reguladora máxima se medirá desde la cota de la planta baja tal y como queda definida en el artículo 15-E y con remisión al artículo 15-F. Artículo 18.- Uso de las plantas sótanos No se autorizará el de vivienda, ni la ubicación de habitaciones en los usos hoteleros y sanitarios. Artículo 19.- Cuerpos salientes 1.- Definidos en el artículo 15 f), son las terrazas, balcones, y similares. 2.- Se entiende por plano límite lateral de suelo aquel normal a la fachada anterior y posterior, que limita el suelo de los cuerpos salientes a las plantas piso. Este plano límite se sitúa a un metro de la medianera. 3.- Los aleros podrán volar del plano de fachada hasta un máximo de 0,45 m.
13 Artículo 20.- Materiales Queda prohibida la utilización de materiales de acabado o revestimiento de paramentos exteriores, incluso cubierta, que sean brillantes (excepto los cerámicos vidriados si no constituyen un acabado o revestimiento principal o de mayor superficie), de colores vivos o disonantes con la vegetación y aspecto natural del terreno y, en general todo aquello que resulte estridente respecto de la conservación del paisaje en el carácter actual. Artículo 21.- Servicios Técnicos El presente Plan contiene la ordenación de las infraestructuras de los servicios técnicos (electricidad, red de agua, alcantarillado, etc.) y establece para estas finalidades las precisas reservas de suelo y canales de paso y servidumbre. Los E.T. y otros elementos necesarios para el buen funcionamiento de la urbanización podrán ubicarse a cualquiera de las zonas, en tanto que no entorpezcan sus usos ni desmerezcan el conjunto. Artículo 22.- Pozos, fosas, drenajes, cisternas y desguaces 1.- Ningún propietario de parcela podrá abrir pozos dentro de su propiedad. 2.- Se prohíbe la realización de pozos absorbentes y de fosas sépticas. Las aguas residuales se conducirán a la red de alcantarillado. 3.- Cuando debido al movimiento de tierras de una parcela se vierta aguas sobre una o varias colindantes, el propietario deberá construir una red de drenaje interior a la propia parcela, al fin de recoger las aguas de riego y lluvias y conducirlas a la red de alcantarillado o cisterna prevista al efecto.
14 4.- Las aguas de lluvia recogidas por cubierta no se verterán a la red de alcantarillado, siendo obligatorio en cada parcela la construcción de una cisterna que las recoja, para poderlas utilizar en regadío, la capacidad mínima de la cisterna será de 4 m3 a la zona de edificación entre medianeras, y de 10 m3 a la zona de ciudad jardín. 5.- Algunas parcelas pueden estar sujetas a la servidumbre de paso de desguace de otras situadas en cota superior. este paso se efectuará por las franjas no edificables, y el mantenimiento de la cañería no significará ningún dispendio para el propietario de la parcela afectada. SECCIÓN 2. NORMAS PARTICULARES DE CADA ZONA. Artículo 23.- Vialidad: 1.- Corresponde a: Zona Va - Vialidad para tráfico rodado Zona Vb - Aparcamientos 2.- Los usos de estas zonas son lo suficientemente explícitos por su propia denominación. 3.- La zona de aparcamientos cumplirá lo que prevé el artículo 7 del Anexo al Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo. Artículo 24.- Espacios libres de uso público 1.- Corresponde a: ZONA VERDE P.
15 2.- Los usos relativos a estas zonas son lo suficientemente explícitos por su propia denominación. 3.- Se admiten los elementos e instalaciones al aire libre coherentes con su uso público específico: juegos infantiles, pérgolas, miradores, etc., u otras construcciones asimilables a mobiliario urbano. Artículo 25.- Dotación docente 1.- Corresponde a: ZONA CENTRO ESCOLAR (1) 2.- La edificación se ajustará a las siguientes condiciones: a) Ocupación de la parcela: 33% b) Edificabilidad neta, parvulario: 0,4 m2/s/m2s. EGB : 0,4 m2/s/m2s. c) Tipo de ordenación: No se fija, pero no podrá constituir conflicto con el carácter de las zonas próximas. d) Altura máxima: 6,5 m. medida de acuerdo con el artículo 17.3. Artículo 26. Dotación de interés público y social. 1. Corresponde a: ZONA 2a - DEPORTIVO. 2b - COMERCIAL. La zona 2a y la zona 2b admiten los usos recreativos, deportivos, socioculturales, comerciales y hoteleros, y todos los elementos e instalaciones al aire libre coherentes con estos usos, se acepta la posibilidad de cubiertas ligeras y desmontables para las instalaciones deportivas.
16 No admite otras edificaciones que aquellas al servicio de la zona y el carácter de su uso (local social, vestuarios...) en las siguientes condiciones: a) Tipo de ordenación: edificación aislada b) Ocupación: 33% c) Edificabilidad neta: 0,4 m2/m2. d) Altura máxima: 6,5 m. (2 plantas) e) Separación lindes: 4 m. f) Parcela mínima: 800 m2. g) Ancho mínimo fachada: 20 m. Artículo 27.- Infraestructuras técnicas (3). 1.- Corresponden a: DEPURADORA TRANSFORMADOR DEPURADORA: Suelo reservado para el sistema de depuración de aguas residuales y edificable a estos únicos y exclusivos efectos del servicio. TRANSFORMADOR: Suelo reservado para la estación transformadora y edificable solo a estos únicos y exclusivos efectos del servicio. Artículo 28.- Zona Residencial Intensidad - 3. 1.- Tipo de ordenación: Edificación aislada rodeada de espacio libre de uso privado, básicamente bosque o jardín. 2.- Parámetros definitorios: a) Superficie mínima de parcela: 800 m2. b) Ocupación máxima de parcela: 30%. c) Edificabilidad neta: 0,4 m2/m2.
17 d) Densidad máxima de viviendas: 10 viviendas por Hectárea del total del sector. e) Separaciones mínimas del edificio: a fachada: 6 m. a lindes: 3 m. f) Altura reguladora máxima: No pasará de 6,5 m. correspondiente a la planta baja y una planta piso, de acuerdo con lo previsto en el artículo 17.3. g) Fachada mínima: La fachada mínima de parcela será de 20 m. h) Construcciones auxiliares: Se admitirán con una ocupación máxima del 3% de la parcela, sin sobrepasar la altura de 3 m., y a una distancia mínima de los lindes de la parcela de 3 m. i) Vallado del solar: Podrán tener una altura máxima de 50 cm. si son de material no transparente, y de 1,60 m. si son de vegetación o de elementos en forma de celosía. j) Quedan prohibidas las viviendas pareadas y las agrupaciones de viviendas. 3.- Otros parámetros limitativos: a) Áreas libres: Las áreas no edificadas de las parcelas se considerarán afectas de modo permanente al uso de espacio libre privado, y quedarán dedicadas a uso y disfrute de los moradores de las viviendas. Para mantener el carácter urbano de la zona no podrán ser parceladas ni vendidas con independencia de la totalidad del solar que incluye la edificación construida. b) Usos: En cuanto a vivienda, solo se admite la vivienda unifamiliar. Queda prohibido el uso industrial. En cuanto a comercio, el Plan parcial prevé una zona específica. Los garajes se considerarán construcciones auxiliares. El Plan parcial, prevé asimismo los usos públicos en zonas específicas.
18 c) Composición estética: Será libre, siempre que los edificios estén en armonía con el carácter de la zona y con el medio geográfico y urbano, de acuerdo con lo previsto en el artículo 20. 4. Nivelación de terrenos mediante terraplenes: a) Las plataformas de nivelación cerca de los límites no podrán situarse a mas de 1,5 m. por encima o mas de 2,20 m. por debajo de la cota natural del límite. b) La plataforma de nivelación en el interior de la parcela, excepto los sótanos, se habrá de disponer de forma que no exceda unos taludes ideales de pendiente 1,3 (altura base) trazados desde las cotas, por encima o por debajo, posibles de los límites. c) Los muros de nivelación de tierras en los límites, no llegarán en ningún punto, a una altura superior a 2,20 m. por debajo de la cota natural del límite. Los muros interiores de contención de tierras no podrán exceder, en la parte vista, una altura de 3,70 m. d) Muros con frente a vial, o zona de uso público o colectivo. Se definen gráficamente de la siguiente manera: siendo máximo los parámetros indicativos; serán muros completamente opacos y por encima de ellos, solamente podrán continuarse el cerramiento con elementos vegetales de altura máxima: 1,10 m. sobre el muro, y pueden encerrar cierres de malla metálica acabadas en colores verde u ocre.
19 e) No se admite la edificación sobre pilares como medio para solucionar los desniveles y pendientes. Artículo 29.- Zona Residencial Intensidad 3. En la Zona Residencial Intensidad 3 se admitirán parcelas con una superficie inferior a 800 m2, si se puede justificar que fueron adquiridas con anterioridad a la aprobación del Plan General Municipal 9 de Noviembre de 1993. Se deberá presentar junto con el proyecto debidamente visado por el Colegio de Arquitectos copia del contrato privado que acredite que la compra de la parcela fue anterior a la fecha de aprobación del Plan General, Noviembre de 1983. Artículo 30. Zona Residencial Intensidad 4. 1.- Tipo de ordenación: Edificación aislada rodeada de espacio libre de uso privado, básicamente bosque o jardín. 2.- Parámetros definitorios: a) Superficie mínima de parcela: 1.500 m2 b) Ocupación máxima Pendiente terreno Ocupación 0% - 30% 20% 30% - 50% 15% 50% - 100% 10% 100% - más del 100% 0% c) Edificabilidad neta: 0,4 m2/m2 d) Densidad máxima de viviendas: 10 viviendas por hectárea del total del sector.
20 e) Separaciones mínimas del edificio: a fachada: 6 m. a lindes: 3 m. f) Altura reguladora máxima: No pasará de 6,5 m., correspondiente a la planta baja y una planta piso; de acuerdo con lo previsto en el artículo 17.3. g) Fachada mínima: La fachada mínima de parcela será de 20 m. h) Construcciones auxiliares: Se admitirán con una ocupación máxima del 3% de la parcela, sin sobrepasar la altura de 3 m., y a una distancia mínima de los lindes de la parcela de 3 m. i) Vallado del solar: Podrán tener una altura máxima de 50 cm. si son de material no transparente, y de 1,60 m. si son de vegetación o de elementos en forma de celosía. j) Quedan prohibidas las viviendas pareadas y las agrupaciones de viviendas. BARCELONA, SEPTIEMBRE DE 1993 TALLER DE ARQUITECTURA Y URBANISMO SANTIAGO BOIX, S.L.