MEMORIA JUSTIFICATIVA

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Sebastián Padilla Peralta
hace 8 años
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1 ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA Y DE ALINEACIONES DE LA MANZANA COMPRENDIDA ENTRE LA AVENIDA DE BENIDORM Y LAS CALLES SEIS DE DICIEMBRE, DOCTOR PÉREZ MATEO Y SECRETARIO BASILIO SALA DE SAN JUAN EN ALICANTE. PROMOTOR: SOROMERAL, S.L. MEMORIA JUSTIFICATIVA FECHA: Diciembre de 1999 ARQUITECTOS: Francisco Muñoz Llorens Luis A. Rodríguez Oliván

2 ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA Y DE ALINEACIONES DE LA MANZANA COMPRENDIDA ENTRE LA AVENIDA DE BENIDORM Y LAS CALLES SEIS DE DICIEMBRE, DOCTOR PÉREZ MATEO Y SECRETARIO BASILIO SALA DE SAN JUAN EN ALICANTE. PROMOTOR: SOROMERAL, S.L. MEMORIA JUSTIFICATIVA ANTECEDENTES Por iniciativa de la Mercantil SOROMERAL, S.L., propietaria del solar situado en la avenida de Benidorm y las calles Seis de Diciembre, Dr. Pérez Mateo y Secretario Basilio Sala de San Juan en Alicante, nos encarga la redacción de un Estudio de Detalle para la ordenación volumétrica y de alineaciones de la manzana antes mencionada. El suelo correspondiente a la manzana que se ordena se clasifica como urbano. Se encuentra dentro de la Norma nº 3 de las Ordenanzas del P.G.M.O.U., con un uso Residencial Intensiva Grado 3º y conserva las Ordenanzas propias del Plan Parcial Zona Sur, aprobadas definitivamente. La superficie del solar es de 3.686,85 m². El presente Estudio de Detalle comprende una manzana completa y tiene por objeto reajustar el Señalamiento de alineaciones y rasantes y la Ordenación de los volúmenes de la misma, no alterando el destino del suelo y disminuyendo su aprovechamiento urbanístico, como más adelante se justifica. Se crea un nuevo espacio público que se destinará a zona verde aprovechando los pinos existentes en la actualidad. Lo anteriormente expuesto está de acuerdo con el Capítulo Primero: Instrumentos y disposiciones de la ordenación urbanística, Sección 5ª de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), en el Artículo 26. Estudios de Detalle.

Pérez Mateo y Secretario Basilio Sala de San Juan en Alicante, nos encarga la redacción de un Estudio de Detalle para la ordenación volumétrica y de alineaciones de la manzana antes mencionada.

3 DESCRIPCIÓN DE LA REALIDAD FÍSICA La manzana queda delimitada, como ya se ha descrito con anterioridad, por la avenida de Benidorm y las calles Seis de Diciembre, Dr. Pérez Mateo y Secretario Basilio Sala. Es de forma irregular y presenta un desnivel entre la calle Doctor Pérez Mateo y avenida de Benidorm de 3 metros aproximadamente. La calle Seis de Diciembre, con un ancho oficial de 10 m, orientada al noreste, tiene un paso elevado que comunica la población de San Juan con las playas por encima de la avenida de Benidorm. Al otro lado del paso elevado, se levantan edificios de viviendas en manzana cerrada con planta baja, entreplanta, 6 pisos y ático y unas alturas que vienen señaladas en el plano topográfico de este Estudio de Detalle. Estas edificaciones presentan un escalonamiento debido a la pendiente del viario público. La calle Dr. Pérez Mateo, orientada al noroeste, tiene un ancho oficial de 20 m en su mayor parte, pero en el tramo recayente a la manzana que nos ocupa su ancho es inferior y viene establecido por el muro de bloques existente que delimita la propiedad del terreno. Enfrente hay una edificación destinada a hotel con planta baja, entreplanta, 6 pisos y ático, y un pequeño solar sin edificar correspondiente a la misma propiedad que la totalidad de la manzana. La calle Secretario Basilio Sala tiene un ancho oficial de 12 m, está orientada al sudoeste y, frente a la manzana, se levantan bloques abiertos destinados a viviendas, conocidas como Residencia Previsión Sanitaria. La avenida de Benidorm corresponde con la carretera nacional 332 Alicante- Valencia y está orientada al sudeste. En el solar existe una edificación en el centro del mismo correspondiente a una vivienda unifamiliar aislada; y una edificación de planta baja y piso, con dos viviendas, en la esquina de la avenida de Benidorm y la calle Secretario Basilio Sala, recientemente adquiridas por la Mercantil SOROMERAL, S.L., encontrándose todas ellas desocupadas. Las edificaciones señaladas ocupan una superficie reducida de la totalidad de la manzana. El resto de la misma está destinada a jardín y bancales. En la parte de la manzana recayente a la calle Dr. Pérez Mateo existe una pequeña agrupación de árboles, mayoritariamente pinos, de una envergadura importante, que forman una pinada de alrededor de 12 unidades de pinos. También se encuentran 5 palmeras en esa misma zona. En el resto de la manzana, dispersos y sin formar agrupación alguna, se hallan varias palmeras y olivos de distintas edades y tamaños. Es la preservación de la pinada recayente a la calle Dr. Pérez Mateo lo que motiva la realización del presente Estudio de Detalle.

La calle Seis de Diciembre, con un ancho oficial de 10 m, orientada al noreste, tiene un paso elevado que comunica la población de San Juan con las playas por encima de la avenida de Benidorm.

4 JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA Con la intención de preservar los pinos de la parcela que se encuentran agrupados en la zona recayente a la calle Dr. Pérez Mateo, se propone trasladar la alineación existente en la actualidad en esa calle, en el Plan General, definida por el vallado existente, a una distancia de 15 m más hacia el interior de la parcela con el fin de dejar los pinos en una zona que corresponda a parque público. La distancia de 15 m permite salvar la totalidad de los pinos y sus copas. Esta modificación de alineaciones nos da una superficie de cesión para la pinada de 403,66 m² de terreno. El solar resultante quedará, por tanto de 3.283,19 m². La reducción de superficie de la parcela en 403,66 m² supone una disminución de la capacidad de edificación en el solar. Por tanto, y para compensar en algún modo esta diferencia, se plantea la siguiente ordenación volumétrica: Sobre la parcela original, la edificación que se podía construir debía mantener un escalonamiento similar al que presenta la edificación existente en la calle Seis de Diciembre. Se propone eliminar ese escalonamiento, prolongando la edificación hacia la avenida de Benidorm. Además se completa la manzana con áticos en todas sus calles, independientemente del ancho oficial de viales. El ático recayente a la avenida de Benidorm presentará un retranqueo de 2 m en lugar de los 3 m habituales. Se produce aumento de una altura en la zona recayente a la avenida de Benidorm que es un vial con anchura suficiente para absorberlo, ya que se trata de la carretera nacional 332. Estos extremos quedan definidos en los planos y los esquemas que forman parte de este Estudio de Detalle. CÁLCULO DE LOS VALORES DE EDIFICABILIDAD Y VOLUMEN Situación Inicial Superficie de Solar 3.686,85 m² Edificabilidad Superficie en Planta Baja 3.686,85 m² Superficie en Entreplanta (solo en calles en las que se permite Avda. Benidorm c/ 6 de Diciembre) 2.250,46 m² Superficie en Plantas de Piso (Solar Patios + Vuelos) x 6 Vuelos Avda. Benidorm (40.39/2) x 0.9 = m² c/ 6 de Diciembre (108.72/2) x 0.7 = m² c/ Dr. Pérez Mateo (28.81/2) x 0.7 = m² c/ S. Basilio Sala (125.27/2) x 0.7 = m² m²

parcela con el fin de dejar los pinos en una zona que corresponda a parque público. La distancia de 15 m permite salvar la totalidad de los pinos y sus copas.

5 Patios Se adopta como criterio deducir un 10% de la superficie total construida (Solar + Vuelos). Solar + Vuelos = 3.686, ,16 = 3.797,01 m² 10% s/sup. constr. = 379,70 m² (Solar Patios + Vuelos) x 6 (3.686,85 379, ,16) x 6 = 3.417,31 x 6 = ,86 m² Superficie en Planta de Ático (Sup. Constr. Patios (10% s/sup. constr.)) (1.918,88 191,89) = 1.726,99 m² TOTAL ,16 m² Volumen En Planta Baja 3.686,85 x 3.65 = ,00 m³ En Entreplanta 2.250,46 x 2.50 = 5.626,15 m³ En Plantas de Piso ,86 x 2.85 = ,00 m³ En Planta de Ático 1.726,99 x 2.85 = 4.921,92 m³ TOTAL ,07 m³ Situación Propuesta Superficie de Solar 3.283,19 m² Edificabilidad Superficie en Planta Baja 3.283,19 m² Superficie en Entreplanta (en todas las calles) 3.283,19 m² Superficie en Plantas de Piso (Solar A Patio M A + Vuelos A ) x 6 (Solar B Patio M B + Vuelos B - Patios) x 7 Vuelos A c/ 6 de Diciembre (35.01/2) x 0.7 = m² c/ Dr. Pérez Mateo (25.61/2) x 0.9 = m² c/ S. Basilio Sala (26.04/2) x 0.7 = 9.12 m² m²

168,16 m² Volumen En Planta Baja 3.686,85 x 3.65 = 13.457,00 m³ En Entreplanta 2.250,46 x 2.50 = 5.626,15 m³ En Plantas de Piso 20.503,86 x 2.85 = 58.436,00 m³ En Planta de Ático 1.726,99 x 2.85 = 4.

6 Vuelos B c/ S. Basilio Sala (66.55/2) x 0.7 = m² (17.65/2) x 0.7 = 6.18 m² Avda. Benidorm (40.39/2) x 0.9 = m² c/ 6 de Diciembre (41.39/2) x 0.7 = m² (17.02/2) x 0.7 = 5.96 m² m² Patios El patio de manzana da servicio a gran parte de la edificación. Sin embargo, la zona recayente a la avda. de Benidorm, con un fondo edificable de 16.5 m, requiere patios interiores para los que se adopta el mismo criterio que antes (deducir un 10% de la superficie construida). Patio M A m² Patio M B m² Patios interiores Suelo afectado por patios + Vuelos ( ) = 667,23 m² 10% s/sup. constr. = 66,72 m² (Solar A Patio M A + Vuelos A ) x 6 (867,00 105, ) x 6 = 794,82 x 6 = 4.768,92 m² (Solar B Patio M B + Vuelos B - Patios) x 7 (2.416,19 493, ,09 66,72) x 7 = 1.924,30 x 7 = ,10 m² ,02 m² Superficie en Planta de Ático (Solar Patio M - Patios - Terrazas) (3.283,19 598,33 66,72 733,69) = 1.884,45 m² TOTAL ,85 m² Volumen En Planta Baja 3.283,19 x 3.65 = ,64 m³ En Entreplanta 3.283,19 x 2.50 = 8.207,97 m³ En Plantas de Piso ,02 x 2.85 = ,21 m³ En Planta de Ático 1.884,45 x 2.85 = 5.370,68 m³ TOTAL ,50 m³

5 m, requiere patios interiores para los que se adopta el mismo criterio que antes (deducir un 10% de la superficie construida). Patio M A 105.07 m² Patio M B 493.

7 A continuación se comparan valores numéricos correspondientes a la situación inicial y a la propuesta. INICIAL PROPUESTA Sup. Solar 3.686,85 m² 3.283,19 m² Edificabilidad P. Baja 3.686, ,19 Entreplanta 2.250, ,19 P. Pisos , ,02 P. Ático 1.726, ,45 Total ,16 m² ,85 m² Volumetría P. Baja , ,64 Entreplanta 5.626, ,97 P. Pisos , ,21 P. Ático 4.921, ,68 Total ,07 m³ ,50 m³ Con lo hasta aquí expuesto creemos que la ordenación de volúmenes y la variación de alineaciones demuestra la disminución de edificabilidad y volumetría totales de la manzana en cuestión, consiguiéndose, además, para el municipio, una superficie destinada a parque público con una pequeña pero frondosa pinada para disfrute, fundamentalmente, de las viviendas de su entorno. Alicante, diciembre de 1999 los arquitectos Fco. Muñoz Llorens Luis Rdgz. Oliván

Pisos 58.436,00 51.981,21 P. Ático 4.921,92 5.370,68 Total 82.441,07 m³ 77.

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