Guía sobre los préstamos hipotecarios: claves para conocerlos y conseguir el más adecuado Esta es una guía de FACUA Andalucía DEPÓSITO LEGAL: SE-5343-2009 andalucia.facua.org
Índice Préstamos hipotecarios Crédito hipotecario Gastos Escrituras Tipos de interés 6 7 10 11 13 Productos asociados a la contratación de una hipoteca Subrogación Reclamaciones Nueva normativa Glosario de términos 13 15 15 17 23
Préstamos hipotecarios y morosidad La tasa de morosidad ha llegado en el mes de julio de 2009 al 4,73%, la más alta desde septiembre de 2007 Los últimos datos ponen de manifiesto que la morosidad va en aumento, a pesar de que durante los últimos meses los intereses han ido bajando. Ello es debido a que se ha producido un fenómeno añadido que es el aumento del desempleo. La tasa de morosidad se situó en el mes de julio de 2009 en el nivel más alto desde septiembre de 1997, con un 4,73% según los datos aportados por el Banco de España. Los expertos del sector prevén que la morosidad, que con el incremento de diciembre lleva dieciocho subidas consecutivas, continúe aumentando en 2009, un año en el que podrían llegar incluso hasta el 9%. Así, el saldo de créditos dudosos aumentó en 3.052 millones de euros respecto a los 56.444 millones del mes de noviembre, hasta situarse en 59.496 millones de euros al cierre de diciembre. Entre las entidades financieras que acumulan mayor saldo dudoso están las cajas. Ante esta situación de sobreendeudamiento y actual recesión del mercado inmobiliario, junto a la dificultad de conseguir la concesión de un préstamo hipotecario, tanto el Gobierno central como otras administraciones públicas de ámbito autonómico y municipal, con el objetivo de mejorar el acceso al mercado hipotecario y a la vivienda en general, han adoptado una serie de medidas tendentes a garantizar la transparencia en la contratación. Y ello con la finalidad de que se permita a los consumidores tomar decisiones en función del riesgo real de los productos, evaluando si el mismo se ajusta a sus necesidades y a su situación financiera, rebajar los gastos de constitución de los préstamos hipotecarios, así como una reducción de las comisiones y el fomento de la independencia de las entidades de andalucia.facua.org 5
tasación entre otras medidas. Entre éstas cabe mencionar las impulsadas desde algunas comunidades autónomas como la andaluza dirigidas a rebajar el impuesto de actos jurídicos documentados (Ley 1/2008, de 27 de noviembre, de medidas tributarias y financieras de impulso de la actividad económica de Andalucía, y de agilización de procedimientos administrativos). Las organizaciones de consumidores observan cómo en la contratación de este tipo de productos se viene produciendo una falta de información tanto en los momentos previos a la celebración del contrato como respecto a las revisiones del mismo, problemas a la hora de la subrogación entre entidades, disconformidad con las gestiones llevadas a cabo por la gestora impuesta por la entidad financiera, falta de independencia de las entidades tasadoras, la obligatoriedad de la contratación de otros servicios o productos de la entidad prestataria para mejorar las condiciones del préstamo, la confusión generada entre crédito hipotecario y préstamo Las entidades bancarias están ofertando productos hipotecarios que llegan a durar hasta 50 años hipotecario, etc. Este conjunto de prácticas ofrece pocas garantías respecto a los derechos de los consumidores provocando situaciones abusivas en un momento económico tan difícil como el actual. Partiendo de este planteamiento, se van a tratar en primer lugar las cuestiones que han de tenerse en cuenta a la hora de contratar un préstamo hipotecario, así como los derechos que asisten a los usuarios cuando deciden contratar este tipo de producto pasando posteriormente a analizar las medidas adoptadas por el Gobierno central para impedir un posible aumento de la morosidad financiera. PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS La contratación de un préstamo hipotecario es algo difícil y trascendental para los consumidores ya que en la mayoría de las ocasiones supone el endeudamiento de los mismos por unos 10-20 o incluso 30 años. En la actualidad, las entidades bancarias están ofertando 6 Préstamos hipotecarios y morosidad
productos hipotecarios que llegan a durar hasta 50 años, lo que representa prácticamente toda la vida de adulto de una persona. El motivo es muy simple, y es que la cantidad de dinero solicitada, y por tanto a devolver, es muy elevada con respecto al poder adquisitivo y sueldos de hoy en día. Ello hace necesario que el usuario solicite una forma de devolución que se pueda adaptar a sus necesidades. De ahí que cada vez más pagos, por la carestía de la vivienda, se vayan aplazando a periodos más largos. Por ello es necesario que el usuario conozca qué es exactamente un préstamo hipotecario. En la figura jurídica del préstamo hipotecario existen dos elementos diferentes y complementarios. Por un lado está el contrato principal de préstamo por el que una persona o entidad (en general un banco o caja de ahorro) presta una cantidad de dinero a otra. Por otro lado está la hipoteca, que es la garantía que el deudor proporciona al que presta el dinero, y consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, el banco o caja de ahorros puede instar un procedimiento judicial para proceder a vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor. CRÉDITO HIPOTECARIO Una vez definida la figura del préstamo hipotecario es conveniente diferenciarla de otra figura que se puede confundir con ésta y que no tiene iguales características. Se trata del crédito hipotecario. El crédito hipotecario se define como aquel contrato por el que una entidad financiera (banco, caja de ahorros...) concede una línea de financiación a un titular de la que éste puede ir disponiendo cantidades, según sus necesidades. Esta es una de las principales diferencias con respecto a un préstamo convencional, donde la cantidad inicial es fija y sólo hay una entrega de dinero por parte de la entidad. El titular del crédito debe devolver la cantidad prestada en los plazos y condiciones pactadas entre las partes. En el caso de que el beneficiario andalucia.facua.org 7
8 Préstamos hipotecarios y morosidad
incumpla, la entidad tiene la garantía hipotecaria con lo que pasará a ser la propietaria del bien. El crédito se formaliza en escritura pública para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad tal y como ocurre con el préstamo hipotecario. Con frecuencia, la entidad financiera exige que a la hipoteca se añadan otras garantías de pago tales como avales personales al deudor, obligándose a pagar el avalista si aquél no lo hace. El inmueble, hasta que se procede a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el banco limita estas posibilidades (sin que las pueda prohibir). A la hora de solicitar un préstamo hipotecario hay que tener en cuenta una serie de cuestiones como qué cantidad se va a solicitar, obtener información de varias entidades de crédito y solicitar en aquellas en las que se esté interesado la oferta vinculante para conocer sus características principales y los gastos que llevan aparejados. La tasa de morosidad cerró el año 2008 con un 3,286%, el nivel más alto desde septiembre de 1997 Al solicitar información, hay que saber que las entidades financieras deben tener a disposición de los usuarios un folleto informativo gratuito en el que se detalle de forma comprensible las características del producto, debiendo contener la identificación o denominación comercial del mismo (préstamo o crédito), el plazo, tipo de interés, las comisiones aplicables así como los gastos e importe de las cuotas. Anteriormente se ha mencionado el término oferta vinculante. Ésta se produce cuando una vez analizada la información que se ha facilitado se decide solicitar un préstamo en una entidad determinada. Ésta llevará a cabo el estudio de las condiciones económicas del usuario y solicitará la tasación del inmueble. La oferta vinculante deberá formularse por escrito, tiene una vigencia no inferior a diez días y debe ir firmada por un representante de la entidad. En este documento deben constar las condiciones financieras del préstamo: - La cuantía máxima del préstamo en relación al valor de la tasación andalucia.facua.org 9
del inmueble hipotecario. - El plazo total y el de carencia (el tiempo en el que el contrato aún no tiene efecto). - El tipo de interés fijo o variable (indicando la fórmula que se utilizará para modificar este último). - Las comisiones aplicables, como las de apertura y amortización anticipada, que pueden ser totales o parciales. - Los gastos, al menos orientativos, a cargo del prestatario (tasación, seguros, impuestos y aranceles). Una vez aceptada la oferta vinculante por el usuario se procede a la formalización del préstamo hipotecario mediante la firma de las escrituras públicas. GASTOS En cuanto a los gastos que lleva aparejada la operación, con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública, el primer gasto que se efectúa es la tasación del inmueble que se pretende hipotecar, a cargo de una sociedad especializada. Antes de firmar, el usuario tiene tres días hábiles para examinar el proyecto de escritura pública en la notaría que elija Igualmente, se solicitará información al Registro de la Propiedad para comprobar que no existen cargas que afecten a aquél e impidan la operación -básicamente otras hipotecas o embargos-. Según la normativa existente, la entidad bancaria y el solicitante del préstamo han de ponerse de acuerdo en la elección del profesional o empresa que lleve a cabo la tasación de la vivienda y sobre quién lo paga. Por tanto, es un tema susceptible de negociación. Sin embargo, en la práctica las entidades imponen la empresa que realiza este servicio y cobra al cliente el gasto ocasionado. Por ello, se aconseja que quede clara en la firma de la solicitud del servicio de tasación el importe de la misma. En todo caso, si el usuario asume su pago y posteriormente el préstamo es denegado, el banco debe entregarle una copia del original del informe de tasación llevado a cabo. Este informe debe servir para solicitar el préstamo en otras entidades financieras, sin generar un nuevo gasto.hay que saber que: - La tasación la deben efectuar 10 Préstamos hipotecarios y morosidad
entidades acreditadas e inscritas en el Registro del Banco de España. - El tasador tiene el derecho para realizar su labor profesional de reclamar todo tipo de información técnica (proyecto de ejecución, memoria de calidades y cualquier otro elemento que le sirva en su evaluación de tasación). En el momento de la firma de las escrituras se generan los siguientes gastos: - Comisión de apertura: lo normal es que oscile entre el 1 y el 2% de la cantidad que se presta. - Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: su cuantía es el resultado de aplicar el 0,5% a la cantidad total garantizada (atención, no al préstamo, sino a todo lo garantizado, que es préstamo, intereses y costas, y que, como orientación, suele ser cercano al doble de la cantidad solicitada). - Notario: la escritura pública. La factura depende de lo solicitado, y está fijada en los aranceles aprobados por Real Decreto. - Registro de la Propiedad: la inscripción de la hipoteca. Igual que con los notarios, la factura depende de lo solicitado, y los aranceles están aprobados por Real Decreto. - Gastos de gestión de las escrituras: la escritura, una vez firmada, se presenta en las oficinas de Hacienda para liquidar el impuesto, y después se presenta en el Registro de la Propiedad. La tramitación, normalmente, la va a realizar un gestor elegido por el banco. No obstante, también puede asumir el usuario estas gestiones. Por ello es conveniente saber el coste de dicha gestión, pues las tarifas pueden variar mucho. ESCRITURAS En las escrituras públicas deberá constar claramente, separadas del resto, las cláusulas financieras del préstamo que no son otras que las que hacen referencia, entre otras cuestiones, al capital del préstamo, a la amortización, las condiciones para el ejercicio de la facultad de reembolso anticipado, bien total o parcial, a los intereses aplicables, a las comisiones aplicables de apertura, el tipo de interés anual equivalente, todos los gastos a cargo del prestatario, así como los intereses de demora. No obstante, y a pesar de toda la información que los bancos están andalucia.facua.org 11
12 Préstamos hipotecarios y morosidad
obligados a dar a sus clientes, y de todas las condiciones que obligatoriamente deben plasmarse en el contrato, debido a la complejidad de la terminología financiera, con frecuencia el consumidor desconoce o no alcanza a comprender el contenido de dichas cláusulas, siendo por lo tanto recomendable solicitar asesoramiento de un experto antes de la firma. Antes de dicho acto, el usuario tiene tres días hábiles para examinar el proyecto de escritura pública en la notaría que el usuario elija libremente. El notario deberá informar al usuario de las condiciones del préstamo. TIPOS DE INTERÉS En cuanto al tipo de interés aplicable a un préstamo, éste puede ser fijo o variable. El primero no cambia a lo largo de toda la vida del préstamo, en cambio el interés variable sí, habitualmente con carácter anual y con referencia de algún índice (Euríbor, Ceca, etc.). Cuando se contratan préstamos con interés variable, el usuario debe asegurarse de que el nuevo tipo de interés aplicado es correcto. El contrato o la escritura del préstamo debe recoger la fórmula aplicada para realizar la modificación, pudiendo consistir en un índice de referencia (siendo el Euríbor el más común) más la aplicación de un diferencial fijo. Habrá que leer el contrato y compararlo con el interés aplicado. PRODUCTOS ASOCIADOS A LA CONTRATACIÓN DE UNA HIPOTECA Hay que tener en cuenta que cuando se presenta la oferta se planteará la contratación de ciertos productos con la entidad para mejorar la oferta realizada. Ante ello hay que saber que el único obligatorio es el de seguro de incendios y que no existe obligación de contratar con la entidad bancaria o caja con la que se concierta el préstamo. En relación con estos seguros, existe una figura que antes de que la crisis económica elevara la tasa de paro, los bancos y cajas solían imponer su contratación a la hora de conceder el préstamo hipotecario a cambio de un pequeño recorte en el diferencial del Euríbor. Ahora las entidades lo siguen comercializando, pero es el cliente quien lo tiene que solicitar. Se trata del seguro de desempleo. andalucia.facua.org 13
Respecto a este seguro antes de su contratación conviene tener en cuenta que: - Este tipo de póliza cubre en la mayoría de los casos doce mensualidades consecutivas del crédito hipotecario, o veinticuatro mensualidades alternas, durante un periodo de cinco años, renovables. - El principal requisito para poder contratarlo es contar con un trabajo indefinido o estar dado de alta como autónomo. Además, sólo se cobra si el despido es improcedente. El resto de supuestos como la extinción del contrato, el despido procedente y los expedientes de regulación de empleo (ERE) no quedan cubiertos. - Tiene un límite máximo en la cuota hipotecaria a pagar. Es decir, si la letra del préstamo de vivienda es muy elevado es probable que el seguro no cubra la totalidad de la misma. - El coste del seguro consta de una prima única que se abona al principio de la contratación del producto. Los precios varían según la entidad y el préstamo otorgado, ya que se fija de manera proporcional al crédito concedido, pudiendo variar. Por ello, es importante asegurarse antes de firmar el seguro de que la póliza se ajusta a las necesidades específicas de cada uno y se cumple con los requisitos necesarios para gozar de la cobertura. Una vez llevada a cabo la contratación del préstamo hipotecario, a lo largo de la vida de éste, que en la mayoría de los casos es larga, pueden producirse cambios que pueden afectar al préstamo y a la cuantía de las cuotas, como puede ser la bajada de intereses. A principio de los años noventa se produjo un descenso generalizado de los tipos de interés, y se daba la circunstancia de que aquellos ciudadanos que habían concertado su préstamo hipotecario con anterioridad no podían verse beneficiados dada la inviabilidad económica que ello suponía, por las fuertes comisiones por amortización anticipada y por la duplicidad de gastos de cancelación del préstamo antiguo y de constitución del nuevo. Ante esta situación se dictó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, que vino a dar respuesta a esta situación mediante el establecimiento de unos 14 Préstamos hipotecarios y morosidad
requisitos para llevar a cabo la subrogación. También fijaba el importe de las comisiones y se establecían unos beneficios fiscales. SUBROGACIÓN En cuanto a la figura de la subrogación, se denomina así al hecho de cambiar un préstamo hipotecario de entidad bancaria, hecho que necesariamente supone la cancelación del préstamo en la entidad que originariamente lo concedió. Antes de iniciar el proceso habrá que plantearse, en función del capital pendiente y de los años que queden, si realmente conviene o no la operación. Para ello, es recomendable solicitar en diversas entidades una simulación, de forma que sea posible una comparación que permita la toma de decisiones. Para llevar a cabo esta operación, la ley exige que se cumplan determinados requisitos, como que la entidad dispuesta a subrogarse presente al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación de esta oferta por el deudor implicará la autorización del mismo a la entidad para que solicite en RECLAMACIONES El conocimiento exacto de los términos del contrato es algo necesario a la hora de evitar problemas, ya que una vez firmado el contrato y elevado a escritura pública la reclamación es mucho más complicada y en algunos casos es imposible. En caso de que se produzcan irregularidades por parte de la entidad siempre es aconsejable interponer la reclamación ante la misma, solicitando en su caso la hoja de reclamaciones, pues de esa manera constará la reclamación por escrito. La entidad debe siempre dar respuesta en un plazo que no puede ser superior a diez días. No obstante, en caso de que la misma no sea satisfactoria, la reclamación deberá dirigirse al Defensor del Cliente de la entidad. Si transcurrieran dos meses sin obtener ninguna respuesta o si ésta tampoco fuera satisfactoria podrá elevarse la reclamación al Comisionado para la Defensa del Cliente de Servicios Bancarios, órgano que forma parte del Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Las resoluciones del Banco de España no son vinculantes para las entidades, aunque éstas generalmente suelen cumplirlas pues la reiteración de una conducta irregular puede suponer la imposición de sanciones. andalucia.facua.org 15
un plazo de siete días al banco que en esos momentos es acreedor del préstamo certificación del importe de la parte del préstamo que el deudor mantiene pendiente. Tras la entrega de dicha certificación, donde debe figurar el importe del préstamo pendiente de abonar, la entidad que está dispuesta a subrogarse deberá hacer frente al pago de la liquidación presentada, debiéndose presentar justificante del mismo que figurará en la escritura de subrogación. Si la entidad acreedora no notificara ninguna liquidación, la entidad dispuesta a subrogarse realizará sus propios cálculos bajo su responsabilidad, asumiendo la misma las consecuencias de los errores que pueda cometer y poner dicha cantidad a disposición de la entidad acreedora en poder del notario que realice la escritura de subrogación. Como ya se ha mencionado, la norma referenciada introduce entre su articulado determinados límites para las comisiones de amortización anticipada que pueden imponer los bancos en el momento de Las entidades financieras deben tener a disposición del consumidor un folleto informativo gratuito de sus productos hipotecarios la subrogación, siendo que posteriormente fue modificado por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de Medidas de Reforma Económica quedando de la siguiente forma: cuando el interés es variable la comisión será la pactada, no pudiendo superar el 1% para los préstamos anteriores al 27 de abril de 2003 y el 0,5 % (o la pactada si es inferior) para los que fueron contratados posteriormente. En el caso de los préstamos a interés fijo será el 2,5% o la comisión pactada si es inferior. La Ley 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios establecía que la escritura en la que se documente esta operación de subrogación estará exenta del Impuesto de Actos jurídicos Documentados, así como que los honorarios de notario y registro se calcularan teniendo como base el capital pendiente de amortizar en el momento de la subrogación. Otra medida que se recogía en la citada norma era la posibilidad de ampliar el préstamo hipotecario, 16 Préstamos hipotecarios y morosidad
medida que también fue objeto de reforma por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, quedando exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados y estableciéndose 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar. NUEVA NORMATIVA Por último, se abordarán las últimas medidas acordadas por el Gobierno central con el objetivo de paliar los efectos de la crisis financiera a través del Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal y de acceso a la vivienda. Dicha norma recoge una serie de medidas dirigidas al fomento del empleo, a la denominada moratoria de los préstamos hipotecarios y otras medidas de tipo tributario. En este caso se explicarán en qué consiste la moratoria en el pago de los préstamos hipotecarios. Esta medida financiera cuenta con una dotación máxima de 6.000 euros y se instrumenta a través de convenios El único producto que el usuario debe contratar de forma obligatoria al firmar una hipoteca es el seguro de incendios con las entidades de crédito y el Instituto de Crédito al Consumo (ICO). Éste, de acuerdo con su normativa de actuación, gestionará las medidas previstas en dichos convenios. En cuanto la vigencia de la citada moratoria se extiende desde el 1 de marzo de 2009 hasta el 28 de febrero de 2011 o hasta el consumo de los fondos disponibles, si ése fuese anterior a la fecha de finalización indicada. El objetivo de la medida es el aplazamiento temporal y parcial en la obligación de pago del 50% del importe de las cuotas hipotecarias (principal más intereses) del periodo comprendido entre el 1 de marzo de 2009 y 28 de febrero de 2011, con un máximo de 500 euros mensuales, a favor de determinados colectivos, titulares de una hipoteca constituida para la adquisición de su vivienda habitual, que haya sido suscrita antes del 1 de septiembre de 2008 y por un importe igual o inferior a 170.000 euros y que no se encuentre en situación de mora. Este aplazamiento se instrumenta andalucia.facua.org 17
a través de un contrato firmado entre el cliente y la misma entidad de crédito con la cual se encuentre formalizada inicialmente la hipoteca, manteniendo la vigencia y condiciones establecidas del préstamo hipotecario inicial. En cuanto al perfil de la persona que puede beneficiarse de esta moratoria, ésta debe reunir al menos una de las siguientes condiciones: - Ser trabajador por cuenta ajena en situación legal de desempleo y encontrarse en esta situación, al menos, durante los tres meses inmediatamente anteriores a la solicitud, así como tener derecho a prestaciones por desempleo, contributivas o no contributivas. - Ser trabajador por cuenta propia que se haya visto obligado a cesar en su actividad económica, manteniéndose en esa situación de cese durante un periodo mínimo de tres meses. - Ser trabajador por cuenta propia que acredite ingresos íntegros inferiores a tres veces el importe mensual del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem) durante al menos tres mensualidades. - Ser pensionista de viudedad por fallecimiento ocurrido una vez concertado el préstamo hipotecario y, en todo caso, en fecha posterior al 1 de septiembre de 2008. En todo caso, será requisito imprescindible para poder acogerse a la medida que el deudor no se encuentre en mora en ningún producto donde tenga concedido el préstamo hipotecario. La existencia de las condiciones subjetivas señaladas en el punto anterior se acreditará por los titulares mediante la presentación ante la entidad de crédito de los siguientes documentos, según corresponda: - En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por el Servicio Público de Empleo Estatal. - En cuanto al cese de actividad de trabajadores por cuenta propia, mediante el certificado que expida la Agencia Estatal de Administración Tributaria, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. - En caso de trabajadores por cuenta propia con ingresos íntegros inferiores a tres veces el importe mensual del Iprem, mediante certificado de la declaración responsable efectuada por el trabajador ante la Agencia Estatal de Administración 18 Préstamos hipotecarios y morosidad
andalucia.facua.org 19
Tributaria. - En el caso de viudedad, mediante certificado expedido por el correspondiente organismo de la Seguridad Social. Podrán acceder a esta moratoria los titulares de préstamos hipotecarios con un importe inicial formalizado igual o inferior a 170.000 euros, siendo el importe máximo de financiación por cliente de 12.000 euros. Los plazos de amortización del importe aplazado comenzarán en marzo de 2012 y podrán ser de 3, 5, 7, 10 ó 15 años, debiendo tenerse en cuenta que el plazo de vencimiento del crédito hipotecario en ningún caso podrá ser inferior al plazo a formalizar en el contrato de aplazamiento. El tipo de interés para el cliente será variable, referencia ICO más 0,80%. Por acuerdo entre el cliente y la entidad de crédito, se podrá realizar en el momento que las partes acuerden la cancelación anticipada, total o parcial de la operación, Sólo entidades acreditadas e inscritas en el Registro del Banco de España pueden tasar el inmueble a hipotecar sin que la misma implique penalización alguna para el cliente. Si un usuario está interesado en solicitar ser beneficiario de esta medida, debe tramitarlo todo con la entidad con la que tiene suscrito el préstamo hipotecario y siempre que ésta haya decidido adherirse a esta línea de financiación y tenga formalizado el contrato de financiación con el Instituto de Crédito al Consumo (ICO). En cuanto a la documentación a presentar, habrá que estar a lo que cada entidad de crédito considere necesario para estudiar la operación teniendo en cuenta que no podrá exigir ninguna garantía al cliente. Se instrumenta mediante la firma de un nuevo préstamo por el importe de las cuotas que resulten aplazadas. El importe máximo de este nuevo préstamo serán 12.000 euros. Para finalizar hay que saber que: - Si el titular del préstamo hipotecario que ha solicitado la moratoria, y una vez formalizada ésta, vuelve a estar en activo no tiene 20 Préstamos hipotecarios y morosidad
que devolver el préstamo concedido ya que los requisitos subjetivos, es decir, las condiciones de los titulares, deben darse y ser acreditadas en el momento de la formalización del contrato de aplazamiento. - En ningún caso el nuevo préstamo por el importe de las cuotas aplazadas podrá tener un plazo superior al préstamo hipotecario inicial. - No se puede solicitar la moratoria si la prestación por desempleo se ha agotado. - Si son varios los titulares del préstamo hipotecario y sólo uno de ellos reúne los requisitos puede acogerse a la moratoria si se reúnen el resto de requisitos. No es posible si los requisitos quien los reúne es el avalista o fiador. Desde el anuncio y posterior publicación de la norma, FACUA ha criticado la medida ya que se han observado importantes carencias en la misma, tanto por la limitación en los destinatarios como en los La entidad dispuesta a subrogarse debe presentar al deudor una oferta vinculante con las condiciones fijadas del nuevo préstamo elevados tipos de interés con los que habrá que devolver las cantidades aplazadas, así como por el tope de 170.000 euros. Respecto a la primera manifestación, FACUA lamenta que el Gobierno no haya tenido en cuenta otros perfiles de usuarios que, sin estar parados, se encuentran en una situación económica problemática, como son aquellos que han sufrido recortes en sus ingresos con posterioridad a la firma de sus hipotecas como consecuencia de una reducción en su jornada o por un cambio de empleo con peores condiciones económicas. En relación al plazo de amortización de las cantidades aplazadas, la asociación considera que el gobierno lo debería haber ampliado a la totalidad de la vida del préstamo. Por ello, desde FACUA se advierte a los usuarios que quieran acogerse a esta medida que la valoren como una vía para incentivar el ahorro y no el consumo, teniendo en cuenta el aumento que experimentarán las cuotas hipotecarias. andalucia.facua.org 21
22 Préstamos hipotecarios y morosidad
Préstamos hipotecarios: glosario de términos Subasta: venta pública de bienes. En el caso de bienes hipotecados, el procedimiento de embargo y posterior subasta está regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Tasación: valor de la vivienda o un inmueble certificado por sociedades constituidas al efecto. Mediante este certificado no sólo se conoce el valor real del inmueble, sino que además sirve de base para obtener el préstamo hipotecario solicitado. Debe ser realizada por un perito independiente y autorizado por el Ministerio de Economía y Hacienda. Su validez es de seis meses. tipo de interés fijo". Interés variable: se denomina así cuando se aplica un tipo de interés referenciado a un índice que varía a lo largo de la vida de la operación. En el caso de préstamos, existe la denominación "préstamos a tipo de interés variable". Comisión de apertura: suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo. Se cobra una vez al inicio de la operación. Algunas entidades tienen un mínimo establecido. Esta comisión se justifica por los gastos de elaboración y redacción de documentos así como por los estudios previos y preparativos de la operación. Interés fijo: se denomina interés fijo cuando se aplica un tipo de interés conocido previamente y es el mismo durante toda la vida de la operación. En el caso de préstamos, existe la denominación "préstamos a Cancelación anticipada: se entiende por tal la anticipación de las cantidades pactadas en concepto de amortización de un préstamo. Puede ser total o parcial. Se suele cobrar un porcentaje sobre la andalucia.facua.org 23
cantidad anticipada, para compensar el quebranto financiero que supone la alteración del calendario de amortización pactado. En el caso de los préstamos a tipo de interés variable el porcentaje máximo legal es el 1%. Euríbor: es un acrónimo de "Europe Interbank Offered Rate", es decir, tipo europeo de oferta interbancaria. Es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa; esto significa que es el porcentaje que paga como tasa un banco cuando le deja dinero a otro. Su valor se actualiza cada día, y se anuncia públicamente en la prensa. Es un índice muy importante del mercado financiero ya que afecta, entre otras cosas, a los préstamos bancarios (como las hipotecas). CECA: tipo de referencia que se usa para determinar el interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable, que corresponde al tipo medio de los préstamos de uno a tres años y de los préstamos hipotecarios para la adquisición de la vivienda libre de En el caso de los préstamos a tipo de interés variable, el porcentaje máximo legal para una cancelación anticipada es el 1% tres o más años, otorgados por las cajas de ahorros. La Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) calcula mensualmente el tipo activo de referencia de las cajas de ahorro (abreviadamente llamado indicador CECA, tipo activo o simplemente CECA). Este índice se define como el noventa por ciento redondeado a octavos de punto de la media simple correspondiente a: 1) La media aritmética de los préstamos personales formalizados mensualmente en operaciones a plazo de un año a menos de tres, y 2) a la media aritmética de los préstamos con garantía hipotecaria formalizados mensualmente por plazo de tres años o más eliminando en ambos casos los valores que se separen en ± 2 veces la desviación típica. Los tipos tomados para realizar el cálculo son los tipos TAE remitidos por las cajas de ahorros al Banco de España. Este índice se publica mensualmente en el BOE. Amortización: pago total o parcial que se realiza para la devolución de 24 Préstamos hipotecarios y morosidad
andalucia.facua.org 25
un préstamo. Además, se entiende por amortización la cantidad del capital que se va devolviendo. Por tanto, a medida que va pasando el tiempo, de cada cuota se irá amortizando más capital y se irán reduciendo los intereses. Una tabla de amortización es una tabla que muestra el pago, la cantidad aplicada al interés y al principal, y el balance remanente. Amortización anticipada: capital de un préstamo que se devuelve antes de las fechas pactadas inicialmente. Puede ser total o parcial. Normalmente, se suele cobrar un porcentaje sobre la cantidad amortizada anticipadamente para compensar el perjuicio financiero que supone la modificación del calendario de amortización pactado. En el caso de los préstamos a tipo variable este porcentaje puede ser, como máximo, el 1% cuando se produce una cancelación anticipada, no cuando es una amortización parcial. Periodo de revisión: es la frecuencia en la que se modifica el tipo de Al efectuar una subrogación de una entidad a otra, sólo es posible cambiar el tipo de interés y/o plazo del préstamo interés cuando se trata de una hipoteca a tipo variable. Normalmente los son semestrales o anuales. Subrogación: sustituir en un préstamo hipotecario al acreedor o al deudor. El cambio de hipoteca de una entidad a otra sólo permite modificar el tipo de interés y/o el plazo del préstamo. Comisión de subrogación: es el pago que recibe una entidad financiera por el cambio de titular del préstamo. Iprem: estas siglas significan Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Es un índice de referencia del nivel de rentas o poder adquisitivo utilizado para calcular la cuantía o acceder a determinados beneficios, prestaciones o servicios públicos, y que a efectos no estrictamente laborales sustituyó al Salario Mínimo Interprofesional desde el año 2004. Para el año 2008, la cuantía mensual del Iprem ascendió a 516,90 euros. Para 2009, el borrador de presupuestos establece un importe mensual de 527,24 euros. 26 Préstamos hipotecarios y morosidad
FACUA Almería: Federico García Lorca, 104. 04005 Almería - Teléfono: 950 269 350 FACUA Cádiz: Avenida de Andalucía, 88. 11008 Cádiz - Teléfono: 956 259 259 FACUA Córdoba: Doce de Octubre, 16. 14001 Córdoba - Teléfono: 957 488 108 FACUA Granada: Horno del Espadero, 12. 18005 Granada - Teléfono: 958 262 465 FACUA Huelva: Duque de Ahumada, 12. 21004 Huelva - Teléfono: 959 254 911 FACUA Jaén: Pedro Poveda, 1, bajo. 23700 Linares - Teléfono: 953 699 327 FACUA Málaga: Pedro de Toledo, 1. 29015 Málaga - Teléfono: 952 276 908 FACUA Sevilla: Resolana, 8. 41009 Sevilla - Teléfono: 954 376 112 Oficinas centrales: Bécquer, 25 A - 41002 Sevilla Administración: 954 902 365 Gabinete de Comunicación y Publicaciones: 954 900 078 Gabinete Jurídico: 954 383 610 Fax: 954 387 852 Correo-e: facua@facua.org andalucia.facua.org Publicación subvencionada por Dirección General de Consumo Consejería de Salud Dep. Legal: SE-5343-2009 Publicación impresa en papel ecológico