CERTIFICADO DE LEY Y ANOTACIÓN DE LITIS

TEMA 2 Certificados con reserva de prioridad CERTIFICADO DE LEY Y ANOTACIÓN DE LITIS Autoras: Anis, Sara Raquel; Colombo, María Isabel; Funes Coronel, Ana Cecilia y Varela, María del Milagro Anis, Sara Raquel Colombo, María Isabel Funes Coronel, Ana Cecilia Varela, María del Milagro

El certificado al que se refiere la Ley 17801, en su artículo 22 y cc, es definido por el Dr. López de Zavalía como: un documento público emitido por el Registro a solicitud del escribano o funcionario que se propone autorizar un instrumento público de mutación real o por un delegado notarial de éste y que tiene por fin informar a tenor de los asientos, garantizando patrimonialmente la exactitud y la inmutabilidad de lo informado dentro del plazo y las condiciones subjetivas y objetivas que resultan de la ley y dando lugar a un asiento en el folio que provoca un cierre condicional del mismo. Pero cómo se propusiera en el trabajo Otro enfoque de la Ley 17801 publicado en la Revista Notarios del Tucumán, Nº 10 - Año 4 de Abril de 2004, podemos reconocer dos etapas que constituyen la tramitación del certificado aludido: 1.- Solicitud de informe y reserva de prioridad (como efecto secundario, pero no por ello menos importante), que realiza el notario, mediante nota o formulario ad-hoc, según la reglamentación de cada jurisdicción. Cabe destacar como premisa importante para el desarrollo del presente trabajo que, el Certificado ex lex, no constituye un supuesto de los documentos que enumera el art. 2 de la referida Ley, tampoco lo es con respecto al inciso c) del citado artículo, no revistiendo el carácter de escritura pública, acta protocolar o extraprotocolar, certificado o certificación, según la normativa y terminología que utiliza la Ley Notarial de la Provincia de Tucumán Nº 5732. No existiendo en esta solicitud acto fedacional de ninguna naturaleza. 2.- La contestación por parte del Registro a lo solicitado por el notario, la realiza por escrito y constituye, ese informe un documento público representativo de un acto administrativo, emanado por un ente no descentralizado del Estado, como es el Registro Inmobiliario. En él, se informa a tenor de los asientos (según la definición propuesta) lo consignado en el folio real, o en Libro y folio según la registración o la anotación se encuentre asentada, garantizando (el Estado) patrimonialmente la exactitud y la inmutabilidad de lo informado dentro de los plazos y condiciones subjetivas y objetivas. Esto conlleva a que durante la vigencia del certificado (al que en nuestra provincia llamamos certificado de ley, y así lo referiremos a lo largo del trabajo), el Registro anote de manera condicional toda pretensión exógena que pretenda un emplazamiento registral, incompatible en cuanto su naturaleza y prioridad al acto para el cual aquel ha sido solicitado por el notario. El art. 25 de la ley de referencia, establece su vigencia desde la 0 horas del día de su expedición y la Ley Provincial 3690, al reglamentar los art. 23 y ss. de la nacional, dice textualmente : Los certificados se expedirán con la fecha de su presentación.. El aporte de la ley Provincial 3690, al reglamentar los art. 23 y ss de la ley Nacional y disponer: Los certificados se expedirán con la fecha de su presentación, es importante. Dando lugar así a la reserva de prioridad. El Titulo 2 de Títulos Preliminares del Código Civil, regula la manera de contar los intervalos en el derecho; siendo un ejemplo de ello los art. 19 y 40 de la Ley 17801. Este es el principio general, tan es así que también se aplica al art. 5 de la misma ley. Mientras que el art. 24 de LRN, justamente es una excepción a lo prescripto por el Titulo 2 antes citado, como lo es también el art. 128 del C.C.. Pero el Registro Inmobiliario de nuestra provincia, no actúa en consecuencia de esta premisa, en todos los casos. Uno de los primeros problemas que padecemos los notarios de Tucumán, se presentó de la mano con la informatización, como daño colateral. En esa oportunidad se unificó la boca de acceso de todos los instrumentos, sean títulos, notas, recursos, certificados de ley, etc, en una sola boca de ingreso on line. Con anterioridad, al realizarse el ingreso de la documentación (utilizando instrumento y documento como sinónimos por comodidad), existían dos bocas de acceso: una para los certificados de ley y los informes particulares y otra para el resto de la documentación. Esto hizo que la dirección del Registro aplicara lisa y llanamente el art. 19 de la ley, otorgando prioridad fáctica por el procedimiento informático de recepción. A fin de abordar este tema, consideramos que indudablemente los documentos enumerados en el art. 2 de la ley registral tienen el carácter de exógenos, nacen y se forman fuera del Registro y reconocen como fuente otro ente autenticante, cómo tales deben revestir los requerimientos del art. 3, de la referida ley: 1.- Autenticidad.- (Deben ser instrumento públicos, excepcionalmente se admiten documentos privados autenticados, como el caso de los boletos de compraventa en las Provincias de Tucumán, Entre Ríos y Santa Fe). El uso de la anotación de los Boletos de compraventa, que en nuestra jurisdicción no es sólo de uso y práctica, sino que la jurisprudencia de la Corte Suprema de la Provincia le ha reconocido entidad superlativa aún en desmedro de la posesión, no nos parece inconstitucional en virtud del último inciso c) del mismo art. 2 que comentamos. El documento auténtico es aquel que eficazmente establece que su autor real es quien el mismo documento indica como autor y debe tener la forma correspondiente (escritura pública, resolución judicial o administrativa). Además de satisfacer el principio de legalidad y legitimación. 2.- Hacer fe por si mismos y en su caso con otros complementarios (dice Luis O. Andorno en La Ley Registral Inmobiliaria

TEMA 2 Certificados con reserva de prioridad 17801); nos imaginamos cómo ejemplos, de documentos complementarios: planos de mensura, de división, de propiedad horizontal, etc., y certificados catastrales emitidos por la autoridad competente según cada jurisdicción. También debe dar fe de su contenido, objeto de la anotación o registración. 3.- Que sirvan inmediatamente de título de dominio, derecho real o asiento practicable, deben ser títulos documentos representativos de títulos causa, consistir en escrituras públicas, resoluciones judiciales o administrativas, según corresponda de acuerdo a la competencia en razón de la materia del ente fedante emisor. 4.- Tener las formalidades exigidas por las leyes, ser originales o copias con lo requisitos prescriptos, es decir reunir los requisitos de autenticación objetivos a que refiere Sanahuja y Soler en Tratado de Derecho Notarial, Tomo I. 5.- Cumplir con los principios registrales, por ejemplo los de tracto, de especialidad, etc. Estos requerimientos constituyen la idoneidad instrumental. Si bien es cierto que como dijéramos no constituyen los certificados legislados en el capítulo IV de la Ley 17801, documentos de los del art. 2, sin embargo la solicitud de informe realizada por el notario debe satisfacer algunos requisitos similares a los de los documentos del art. 2. El certificado de ley con su efecto de reserva de prioridad impide la anotación o inscripción no condicional (liso y llano) de todo documento que represente un acto que se oponga o atente con la prioridad del acto para el cual el escribano lo solicitó. Así tenemos que ante las pretensiones, por ejemplo, de un documento de los del inc b) del art. 2 de LRN, queda anotado de manera condicional, a que el escribano solicitante no autorice la escritura en el plazo legal (15, 25, 30 días), o no inscriba en el plazo de 45 días del art. 5 de LRN. Acaecido una u otro incumplimiento, la anotación antes condicional se tornará plena y adquirirá la prioridad correspondiente. De todas las medidas a las que se refiere el inciso b) del art. 2 de LRN, consideramos que la anotación de la litis, constituye la más incisiva, en virtud del tratamiento del Código Procesal Civil Y Comercial de la Nación y por el comportamiento de algunos Registro de la Propiedad Inmueble. El término cautelar (diccionario de la Real Academia Española) del latin cautela, de cautus, alude a un proceder con precaución y reserva. Según la jurisprudencia de Tucumán (LLNOA 2008, Febrero, 1.) el estudio del proceso cautelar, ha permitido establecer la autonomía de la acción con respecto a la pretensión. Las medidas cautelares son puestas al alcance de los litigantes y del juez para evitar perjuicios que la demora puede traer aparejada. Encuentran su fundamento en el Preámbulo de la Constitución afianzar la justicia, en los arts. 18, 33 y 43 y a la recepción de los Tratados Internacionales, art. 75, inc. 22 (Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre, Declaración Universal de Derechos Humanos, Convención Americana sobre Derechos Humanos, Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos). El Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Tucumán (Texto consolidado de acuerdo a la ley 8240, Digesto Jurídico-Edición 2010, Bibliotex ) en su articulado sobre litis dice textualmente: Art. 229.-ANOTACION DE LA LITIS: Procederá la anotación preventiva de la litis cuando se ejerzan acciones que tengan por objeto la propiedad o la constitución, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles u otros bienes que exijan registro de dominio. Procederá también en las acciones personales cuando la sentencia a dictarse en ellas pueda dar lugar a una modificación en la anotación de un bien en el registro. Art. 230.-REQUISITOS: En el primer caso, la anotación se ordenará con la sola petición que se formule en el escrito de demanda. En el segundo caso, deberá procederse como se indica en el artículo 218. El Código de Procedimiento Civil y Comercial de la Nación (puesto en vigencia con la Ley 17.454), prescribe: Art. 229 (CPCyCN). - Procederá la anotación de litis cuando se dedujere una pretensión que pudiere tener como consecuencia la modificación de una inscripción en el Registro correspondiente y el derecho fuere verosímil. Cuando la demanda hubiere sido desestimada, esta medida se extinguirá con la terminación del juicio. Si la demanda hubiese sido admitida, se mantendrá hasta que la sentencia haya sido cumplida. La ley 22.434 reemplazó la expresión de la propiedad contenida en la Ley 17.454, por la palabra correspondiente, permitiendo alcanzar no sólo a los inmuebles, sino también a cualquier otro bien registrable: automotores, aeronaves, buques, etc). La anotación de litis es aquella medida cautelar mediante la cual se asegura la publicidad de los procesos relativos a Anis, Sara Raquel Colombo, María Isabel Funes Coronel, Ana Cecilia Varela, María del Milagro

bienes inmuebles o bienes registrables, frente a la eventualidad de que las sentencias que en ellas recaigan hayan de ser opuestas a terceros adquirentes del bien litigioso o a cuyo favor se constituya un derecho real sobre éste. (Palacio, Lino. Derecho Procesal Civil, T.VIII, p.237). Esta acción puede ser real (prescripción, reivindicación) o personal (juicios por escrituración, petición de herencia, simulación), cuyo resultado favorable alteraría la situación registral de un bien. Si el que transfiere un bien aparece como titular en el registro respectivo, el tercer adquirente goza de la presunción de buena fe consagrada en el art. 2362 del Código Civil; esta presunción resulta decisiva para enervar la acción reipersecutoria (art. 1051 C.C.). Es decir, que se materializa la advertencia o alerta con la anotación de litis en el registro correspondiente y los terceros adquirentes soportarán los efectos de la sentencia. Esta medida a nivel nacional tuvo una evolución legislativa y jurisprudencial, pero fueron las voces de la doctrina las que reclamaron el dictado de un pronunciamiento plenario a los efectos de unificar criterios. (García Merou, Fallos contradictorios en materia de anotación de litis.ja, 58-141). A fines de la década del 50 la jurisprudencia se orienta hacia el criterio amplio reclamado y que aparece consagrado en el art. 229 del CPCCN. Así lo expresaba el Dr. Alsina: (Alsina, Tratado teórico y práctico, 2º edición, T.V, p. 517) La procedencia de la medida no resulta de la naturaleza de la acción intentada, sino de la posibilidad de que el proceso de ella pueda influir en la situación jurídica del inmueble con relación a terceros, lo que deberá ser apreciado por el juez en cada caso particular. Luego tenemos la reforma del art. 2505 del CC por la Ley 17.711 y el dictado de la Ley 17.801 complementaria del Código Civil, de cuyo art. 2 surge la obligatoriedad de la anotación de las medidas cautelares, para cumplir con el principio de publicidad y oponibilidad a terceros. La norma provincial difiere de lo prescripto por la norma nacional, respecto a algunos aspectos: I) Presupuestos de la medida: la norma provincial hace una distinción en cuanto a los presupuestos exigidos: cuando la acción es real (tiene por objeto la propiedad o constitución, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes registrables) la medida se ordena con la sola petición que se formule en el escrito de la demanda. En cambio cuando la acción es personal (pueda dar lugar a una modificación en la inscripción de un bien registrable) la medida debe cumplir con los requisitos exigidos en el art. 218 del CPCyCP: verosimilitud del derecho, peligro de su frustración o razón de urgencia, ofrecimiento de pruebas, contracautela, etc. Distinción que no tiene la norma nacional: la mayoría de los autores y la jurisprudencia señalan como presupuestos: interposición previa de una demanda, verosimilitud en el derecho, contracautela, peligro en la demora. II) En cuanto a la caducidad de la medida: la norma nacional no contiene un plazo de extinción (como lo hace con el embargo y la inhibición), el art. 229 CPCyCN sólo contempla una hipótesis binaria según el resultado del proceso: la extinción como consecuencia del rechazo de la demanda o su subsistencia hasta el cumplimiento de la sentencia que la admite. Nuestra norma provincial no prescribe lo mismo que la norma nacional, tampoco lo hace en la parte de las reglas comunes a todas las cautelares, porque el art. 228 determina: CADUCIDAD: Las medidas cumplidas antes de la demanda quedarán sin efecto automáticamente si no se promueve la acción dentro de los quince (15) días de su cumplimiento, que conste en autos, o desde que el peticionante tuvo conocimiento; serán a cargo de éste las costas y daños y perjuicios y no podrá solicitarlas nuevamente. Cuando se tratara de créditos no exigibles, el plazo comenzará a correr desde el momento en que el peticionante puede hacer valer su derecho. El problema se plantea cuando, pedido el certificado de ley, éste es expedido con una anotación caduca o directamente no existe la medida cautelar anotada, ya sea porque no se volvió a solicitar su reinscripción o porque directamente cuando se volcó del sistema de Libro y Folio o folio real al folio electrónico, la misma no fue traslada a este último. Así tenemos dos supuestos: 1.- El Escribano prevaliéndose de las disposiciones de la Ley 17801, al estar caduca la anotación de la medida (art. 37 LRN), actúa como si ésta nunca se hubiese anotado. 2.- El Escribano ignora que en algún momento anterior el inmueble consignado en el folio real, hubiese estado gravado por una medida de anotación de litis. La ley 17.801, en el referido artículo, establece un sistema de caducidad de pleno derecho y así consideramos que debe ser, ya que no pueden subsistir medidas cautelares de forma sine die. Estamos conteste con lo dicho en la jurisprudencia Migdal, Hilda c/registro de la Propiedad Inmueble, Expte 193/10 (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G- Publicado en LA LEY 25/10/2010, 11, con nota de Adolfo A. Rivas. LL 2010-F,43, con nota de Adolfo A. Rivas), donde se dispuso: a) que a pesar de no contener el art. 229 CPCCN un plazo de extinción, ello no implica que pueda eximirse de la obligación de renovación de su registración, ésta no puede ser automática (la cita entrecomillas es nuestra); b) el sistema de caducidad que - de pleno derecho hace jugar el art. 37 de la LRN, responde a la necesidad de impedir la subsistencia de medidas cautelares cuando el transcurso del tiempo indica

TEMA 2 Certificados con reserva de prioridad una conducta indiferente o displicente del interesado en la vigilancia de sus derechos ; c) la regla emergente del art. 37 inc.) b de la ley 17.801 respecto a la caducidad de la anotación en el término de cinco años a contar desde la toma de razón, no puede ser desvirtuada por el art. 229 CPCyCN, por cuanto la norma registral reviste la cualidad de especial y ataña al derecho sustancial y por tanto no puede ser cercenada o desvirtuada por el ritual. Consideramos por una parte que la aplicación lisa y llana de la normativa de CPCyCN, es decir el mantenimiento de las medidas cautelares sine die, implica el riesgo de dirimir la cuestión de fondo sin tratarla. Además, pensamos que existe inversión de la pirámide jurídica, aún cuando la LRN en su art. 37 en el inc) b, dice salvo disposición en contrario de las leyes. Muchas veces nos encontramos en que la realidad jurídica difiere de las constancias registrales, el registro no es exacto, razón por la cual es bueno que la ley presuma iuris et de jure extinguidas estas anotaciones por el transcurso del tiempo. Coghlan, A. (Teoría General de Derecho Inmobiliario Registral, pag. 163/164) sostiene que debe eliminarse todo elemento perturbador, caso contrario impediría un serio estudio de títulos, trabaría el tráfico jurídico y hasta la certificación del registro perdería su autoridad a medida que transcurre el tiempo si contiene la subsistencia de una inscripción ya caduca. Además es de la esencia de las medidas cautelares que estén delimitadas en el tiempo y consideramos que no hay desprotección a los eventuales interesados, ya que pueden pedir la reinscripción de la medida ellos mismos o la misma autoridad que la decretó. Si bien es cierto que la naturaleza de la medida es publicitar un litigio y que ella no impide la libre disponibilidad del bien, nos preguntamos si en determinados supuestos, se cumplen o no algunos principios registrales, como ser de tracto o de identidad: Sobre esto está el Fallo: Cuitiño, Fernando Adrián y otro c/avalos, Margarita (Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la 7ª Nominación de Córdoba, 12-09-2007-LL Online. AR/JUR/8791/2007), donde procedió la anotación de litis sobre un inmueble cuya titular registral no figuraba demandada en autos. CASO DEL BOLETO CEDIDO, que el fallo dice ha cedido todos los derechos y acciones emergentes del boleto. Anis, Sara Raquel Colombo, María Isabel Funes Coronel, Ana Cecilia Varela, María del Milagro

BIBLIOGRAFÍA: *Arazi Roland. Medidas Cautelares. 2da. Edición actualizada y ampliada. Astrea. 1999. *Código Civil. Zavalia 2010.- *Código Procesal Cicil y Comercial de la Provincia de Tucumán. Bibliotex. Edición 2010.- *Coghlan, Antonio R. Teoría General de Derecho Inmobiliario Registral. Abeledo Perrot. Bs. As. 1983. *Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17801. Comentada. Anotada. 2da. Edición corregida, actualizada y ampliada. Hammurabi. José Luis Depalma. Editor. 1999.- *López de Zavalía. Curso Introductorio al Derecho Registral. Zavalia. Bs. As. 1983. * Código Procesal Civil Civil y Comercial de Tucumán, ed 2010 Bibliotex * Palacio,Lino Derecho Procesal Civil, T.VIII, Pag 237 Ed. *Revista Notarios del Tucumán, Año 4 Nº 10 Abril de 2004 Otro enfoque sobre la ley 17801. Autores: Anís de Funes Coronel, Sara Raquel, Colombo, María Isabel, Podestá de Fagalde,Marta Inés.

TEMA 2 Certificados con reserva de prioridad CONCLUSIONES *Es inadmisible jurídicamente confundir el art. 2 y el 23 y ss de la Ley 17801 *Hace a la seguridad jurídica el respeto por la pirámide jurídica. *En la Provincia de Tucumán, no hay ley que avale, aún inconstitucionalmente, considerar inscripta la anotación de litis sine die como lo prescribe el Código Procesal de la Nación. Existiendo una desarmonía legislativa. *El certificado de ley debe jugar para todas las medidas cautelares con igualdad de efectos. *Otra desarmonía legislativa consiste en la contradicción entre el principio de publicidad y la caducidad automática, ya que el mero conocimiento obsta a la buena fe. Sólo un sistema de registación on line evitaría esta circunstancia si automáticamente se depuran del folio real los asientos caducos. Anis, Sara Raquel Colombo, María Isabel Funes Coronel, Ana Cecilia Varela, María del Milagro