Strategic Affíliate of Standard & Poor s INFORME DE CLASIFICACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. Octubre 2002 Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. Los informes de clasificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.
INFORME DE CLASIFICACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. SERIES 2A1 y 2A2 SERIES 2B1 Y 2B2 SERIE 2C Analista: Roxana Silva Fono: 7570440 Clasificaciones Octubre 2002 Series 2A1 y 2A2 Nueva Emisión AAA Series 2B1 y 2B2 Nueva Emisión AA Serie 2C ( Subordinada) Nueva Emisión C AAA AA C ESTRUCTURA Títulos: Bonos de securitización. Emisor: Banchile Securitizadora S.A. Fecha escritura de emisión: 9 de octubre de 2002 Monto: Total series 2A1 y 2A2: UF 1.501.000 Total series 2B1 y 2B2: UF 1.889.000 Serie 2C (subordinada) : UF 271.000 Total series: UF 3.661.000 Plazo: Series 2A1 y 2A2: 31 cuotas trimestrales Series 2B1 y 2B2: 71 cuotas trimestrales, con 31 periodos de gracia para el capital. Serie 2C: 1 cuota después del vencimiento de las series senior. Tasa de interés real anual bonos: Series 2A1 y 2A2: 3,5%; Series 2B1 y 2B2: 4,5%; Serie 2 C: 4,5% Colateral: 2.640 mutuos hipotecarios endosables con un valor par de UF 2.879.399 (al 1º de noviembre de 2002) Tasa interés real anual promedio ponderado de otorgamiento de los activos: 8,91% Originador y administrador primario: Banco del Estado de Chile Mejoramientos Crediticios Externos: No hay Administrador Maestro: Banchile Securitizadora/ ACFIN Representante tenedores: Banco Santander Chile FUNDAMENTACION La clasificación asignada a las series 2A y 2B de bonos de securitización se fundamenta en la fortaleza de la estructura financiera y el nivel de sobrecolateralización, que permiten soportar severos escenarios de incumplimiento de pago y de tasas de prepago, así como la adecuada estructura legal. La cartera de activos está conformada por mutuos hipotecarios endosables originados por el Banco del Estado de Chile (AA+/Estables/Nivel 1+). El flujo generado por los dividendos es suficiente para cubrir oportunamente los costos generados por el patrimonio separado y las obligaciones contraídas con los títulos de deuda senior. Los flujos netos positivos generados por los diferenciales de tasa permiten la formación de un fondo de reserva, que se constituye como una garantía adicional para el pago de dichas series. El pago de todos los cupones de las series cortas (2A1 y 2A2) se realiza cabal y oportunamente en un escenario de crisis AAA, mientras el de las series largas (2B1 y 2B2) en un escenario AA. Banco del Estado de Chile cuenta con conservadoras políticas de otorgamiento de créditos. El proceso de compra por parte de la securitizadora contempló filtros, con base en variables como moralidad, historial de pagos y carga financiera actualizada de los deudores. El originador continuará con la administración primaria de la cartera y cuenta con sistemas adecuados para llevar a cabo dicha función. Las políticas y procedimientos de cobranza que regirán la gestión están claramente definidos en un contrato de administración. La administración maestra será llevada a cabo por la securitizadora, bajo una estructura de outsourcing de sistemas y procedimientos contratada con ACFIN. Esta entidad es evaluada por Feller Rate en su calidad de administrador de activos en Mas que satisfactorio. Los ingresos del patrimonio separado provenientes de dividendos, prepagos o liquidación de garantías, serán administrados conforme a políticas de inversión claramente establecidas en el contrato de emisión. En éste también se estipulan de manera precisa los gastos máximos que puede enfrentar el patrimonio separado. La serie subordinada paga los intereses y el capital en una sola cuota al vencimiento de las series preferentes. La estructuración contempla el rescate anticipado de esta serie ante escenarios menos exigentes que los asociados a la clasificación asignada a los bonos senior. La clasificación de la serie es C. SECURITIZACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. OCTUBRE 2002 1
ESTRUCTURA DE LA EMISION Características Generales de la Emisión Los títulos de deuda están formados por dos series senior cortas (2A1 y 2A2), dos series senior largas (2B1 y 2B2) y una serie subordinada (2C), que son respaldadas por una cartera de 2.640 contratos de mutuos hipotecarios endosables. En el siguiente cuadro se presenta un diagrama simplificado de la estructura de esta emisión: Estructura de la Emisión Deudores Pagan Aporte Contratos Banco del Estado de Chile Venden Contrato Compran Contrato Feller Rate Contrato Banchile Securitizadora S.A. Patrimonio Separado Pago Emite Bono Inversionista Clasificación de Riesgo Pago por Administración Administra Cartera Administración Banco del Estado de Chile Los mutuos hipotecarios endosables son créditos hipotecarios para fines habitacionales. En este caso, la cartera que se securitiza ha sido originada por el Banco del Estado de Chile. Esta institución endosará los créditos a nombre de la securitizadora, la que emite bonos respaldados por un patrimonio separado formado por estos mutuos. El Banco del Estado de Chile mantiene la administración de los créditos. Descripción del Emisor La existencia de Banchile Securitizadora S.A. se enmarca dentro de la activa participación del Banco de Chile en el mercado financiero, que involucra entre otros negocios: banca de personas y comercial, banca de inversiones, corretaje de valores, fondos mutuos, corretaje de seguros, administración de fondos de inversión y factoring. Banchile Securitizadora S.A., filial del Banco de Chile a partir del 1 de enero de 2002, es una sociedad anónima especial constituida al amparo de lo previsto en el Título XVIII de la Ley del Mercado de Valores, originalmente bajo el nombre de Banedwards Securitizadora S.A., cuyos estatutos constan en escritura pública de fecha 26 de julio de 2000. SECURITIZACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. OCTUBRE 2002 2
El 20 de septiembre de 2000, la Superintendencia de Valores y Seguros autorizó la existencia de la sociedad y aprobó sus estatutos. Posteriormente, tras la fusión del Banco A. Edwards con Banco de Chile, se cambió el nombre de Banedwards Securitizadora S.A. por Banchile Securitizadora S.A. Con fecha 6 de febrero del 2002, la Superintendencia de Valores y Seguros, aprobó esta modificación a sus estatutos A mediados de diciembre de 2001, se aprobó la fusión del Banco de A. Edwards con el Banco de Chile a partir del 1º de enero de 2002. Con dicha operación, este último adquirió todos los activos y asumió todos los pasivos del primero, incorporándose al Banco de Chile la totalidad del patrimonio y accionistas del Banco de A. Edwards. Posterior a la fusión, su solvencia fue ratificada por Feller Rate en nivel de riesgo AA+/perspectivas estables. Como consecuencia de la fusión con Banco de A. Edwards, Banco de Chile pasó a liderar prácticamente todos los segmentos del negocio bancario, con participaciones del 19% de las colocaciones. El banco combinó su sólida y estable posición competitiva con la fuerte presencia en los mercados de empresas medianas y personas de altos ingresos (ABC1) del Banco de A. Edwards. Su respaldo patrimonial se benefició de una mayor base de capital y un aumento de los niveles de capitalización, con razones de TIER I de 8,5% y de Patrimonio efectivo/activos ponderados por riesgo de 13,5%. Asimismo, su flexibilidad financiera se favoreció por la menor presión sobre los excedentes de la cuota anual de la deuda subordinada a cargo de SAOS y el menor peso relativo de las acciones prendadas. CALIDAD CREDITICIA DEL COLATERAL Y GARANTÍAS Proceso de Originación Feller Rate evaluó tanto el proceso de originación como el procedimiento de selección y compra de contratos de mutuos hipotecarios por parte de la securitizadora. Banco del Estado de Chile Se realizó una evaluación del proceso de originación, que incluyó una revisión de los antecedentes generales del área hipotecaria del banco, sus políticas y procedimientos crediticios. Antecedentes del originador En 1953, la fusión de la Caja de Crédito Hipotecario, la Caja Nacional de Ahorros, la Caja de Crédito Agrario y el Instituto de Crédito Industrial, dio origen al Banco del Estado de Chile. La entidad es una empresa autónoma del Estado de Chile, con personalidad jurídica y patrimonio propio. Rige sus negocios y operaciones por su ley orgánica (D.L. 2079), la legislación bancaria aplicable y otras disposiciones del sector privado. La entidad tiene un rol promotor del ahorro personal, del financiamiento de viviendas y, a través de su extensa red de sucursales, provee de servicios financieros a ciudades que no tienen acceso al mercado de capitales. SECURITIZACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. OCTUBRE 2002 3
En su plan de modernización, la institución planteó el objetivo de transformarse en un gran banco público con orientación de banca universal. Su estrategia comercial se basa en la orientación hacia el cliente, segmentando sus bancas en: Personas, Empresas, Micro y Pequeña Empresa (MyPE), Institucional y Financiera. La Banca de Personas es el segmento de mayor peso relativo en su actividad. Los créditos hipotecarios representan el 25% de los activos totales y son el producto más relevante para dicha banca, concentrándose en un 80% en el segmento de los préstamos vinculados al SERVIU. Sin embargo, desde 1997, el banco viene participando más activamente en el sub-segmento sin subsidio, principalmente a través de mutuos hipotecarios endosables. Su participación en el mercado de los créditos hipotecarios para la vivienda es del orden del 30%, mientras que en mutuos hipotecarios endosables alcanza al 14%. A julio de 2002, la cartera vinculada a mutuos hipotecarios endosables estaba constituida por 6.600 operaciones, equivalentes a U.F. 9.500.000. Feller Rate clasifica a Banco del Estado de Chile en AA+/Estables/Nivel 1+. La clasificación refleja su posición de liderazgo en la captación de recursos de ahorro a plazo y en el financiamiento hipotecario. Lo anterior le permite acceder a una amplia base de clientes con un alto potencial de negocios. Considera, asimismo, su propiedad estatal, su diversificada y estable fuente de financiamiento, sus bajos niveles de eficiencia y el deterioro de sus márgenes operacionales. En contraposición, sus resultados exhiben una mayor diversificación. La paulatina bancarización de los segmentos medios viene incrementando sus ingresos. Políticas y Procedimientos crediticios Desde mediados de la década de los noventa, la entidad viene introduciendo cambios significativos en sus instancias crediticias y de control y en la segregación funcional entre sus áreas de negocios y operativas. En la banca hipotecaria, se estandarizó la pauta de crédito, se separó la dependencia del área operativa y se fortaleció los sistemas y la tecnología asociada. Durante 2002, el banco dio inicio al rediseño de dicha banca, reestructurando sus negocios y sus procesos operativos. El proyecto es de largo alcance y finalizará a mediados de 2003. Los objetivos son mejorar la productividad y calidad del servicio, como también disminuir costos e incrementar los controles. Las acciones implementadas y los proyectos en desarrollo han fortalecido paulatinamente su proceso de crédito y su posicionamiento en el mercado de créditos hipotecarios. La pauta de crédito fija los parámetros relevantes a considerar, ponderando cada uno de ellos y otorgándole un puntaje. La entidad está próxima a incorporar el scoring de aceptación. Las decisiones crediticias son colegiadas y, por los montos involucrados, radican en los ejecutivos comerciales. En el área operativa verifican que los créditos cumplan con las normas y los procedimientos establecidos. En tanto fiscalía del banco estudia los títulos y el área de tasaciones evalúa las garantías, contando dicho departamento con una amplia experiencia y base de datos propia. SECURITIZACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. OCTUBRE 2002 4
Los seguros que se incorporan en cada operación hipotecaria son: desgravamen e incendio, sismo y adicionales al inmueble y contenido. Recientemente, se está adicionando el de desempleo. Política de Compra de Banchile Securitizadora S.A. La securitizadora definió el perfil de los deudores que conformarán la cartera de activos. Para realizar el proceso de selección se eligió a los deudores con una buena historia de pagos, sin problemas de moralidad crediticia al momento de la compra y cuya evolución de carga financiera actualizada estuviera dentro de los estándares. En términos generales la metodología utilizada fue: Se analizaron los antecedentes comerciales, la carga financiera actual y el comportamiento de pagos histórico del deudor con respecto al crédito. Con base en estos elementos se hizo un análisis cruzado que permitió depurar la cartera. Se analizó el objetivo del crédito, y se excluyó de la cartera todos aquellos que no fueran con fines habitacionales. Posteriormente, se realizó un due dilligence al 100% de la cartera, para verificar la consistencia de los datos y la existencia de documentación suficiente para la identificación y sustentación de los créditos. El due dilligence legal será realizado al 100% de la cartera securitizada, se espera que este proceso se encuentre finalizado antes de la colocación de este instrumento. Revisión de Carpetas Todo el proceso de selección y compra de la cartera por parte de la securitizadora, así como también la aplicación de las políticas y procedimientos de crédito del Banco del Estado de Chile, fueron verificados por Feller Rate mediante la revisión de una muestra de carpetas. De esta revisión se obtuvieron las siguientes conclusiones: En general, se pudo comprobar una adecuada correspondencia con las políticas y procedimientos del banco. Las carpetas estaban relativamente ordenadas, sin embargo, su contenido no necesariamente era homogéneo. En todo caso, se encontraron todos los documentos sustentatorios en las carpetas revisadas. Se pudo observar que el contenido variaba de acuerdo a la sucursal de origen. Los informes de tasaciones obedecían a un formulario interno del Banco. Las tasaciones estaban completas, con antecedentes de la vivienda a financiar. Sin embargo, en el formulario no se detallaban mayormente las características de su entorno directo y del sector en que están ubicadas. Aunque los cálculos de renta no siempre eran claros o explícitos en la minuta de crédito, se observó que el cálculo de la renta era riguroso, especialmente en el caso de los deudores de renta variable. La evaluación del crédito respecto del comportamiento crediticio histórico (morosidad, deudas vencidas o castigadas y/o protestos y aclaraciones) era SECURITIZACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. OCTUBRE 2002 5
estricta. En general, los deudores mostraban un buen comportamiento crediticio en el momento de suscripción del contrato. Características del Colateral El colateral está conformado por una cartera de mutuos hipotecarios endosables, cuyas principales características se presentan a continuación Resumen de la cartera de mutuos ( al 1 de noviembre de 2002) Número de mutuos 2.640 Valor Garantía Promedio (*) (**) UF 2.030 Monto crédito original (*) UF 1.436 Saldo Insoluto Promedio a la fecha corte (*) UF 1.287 Saldo Insoluto Total a la fecha corte (*) UF 2.879.399 Crédito Original / Garantía (*) (**) 73,33% Saldo Insoluto/ Garantía (*) (**) 65,96% Tasa de interés (*) 8,91% Plazo Residual meses (*) 187 Dividendo / Renta Promedio (*) 18,94% Carga Financiera / Renta Promedio (*) 28,98% Porcentaje de la cartera con morosidad actual 0% (***) Porcentaje de la cartera con subsidio 0% (*) Los valores son promedios ponderados por saldo insoluto (**) Garantía = menor valor entre el monto efectivo de la operación de compra-venta y tasación. (***) se considero la situación de morosidad al 30 de junio de 2002 Cabe destacar que esta cartera contempla sólo créditos sin subsidio, con al menos 22 meses de historia y que al 30 de junio, estuvieran al día en sus cuotas. A la fecha de emisión, el valor par de esta cartera es inferior al valor par de la emisión de bonos. Sin embargo, la diferencia en las tasas de interés entre mutuos y bonos genera un flujo mensual de caja positivo durante la vigencia de los bonos. Total ADMINISTRACIÓN Y CONTROL Administración primaria de los activos Los activos seguirán siendo administrados por el Banco del Estado de Chile, con quien la securitizadora estableció un contrato de administración. Este contrato establece las funciones que debe desempeñar el administrador; el costo por administración y custodia; los costos máximos en que puede incurrir por la administración de cada mutuo; la política y procedimientos de cobranzas, que son bastante rigurosos; y la forma y oportunidad en que se llevarán a cabo los traspasos de remesas. El contrato rige hasta el vencimiento de los activos que se encargan en administración, sin perjuicio de que cualquiera de las partes puede voluntariamente poner fin a este contrato, siempre y cuando avise con 90 días de anticipación. La securitizadora podrá poner término anticipado al contrato en caso de no cumplirse las obligaciones que en él se detallan. SECURITIZACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. OCTUBRE 2002 6
Banco del Estado de Chile Los dividendos son emitidos mensualmente, detallándose en los formularios la existencia de cuotas atrasadas. Los deudores pueden cancelarlos en la amplia red de sucursales del banco, como también en las oficinas de Servipag. La cobranza prejudicial y judicial es responsabilidad del área de normalización, que determina las políticas y los procedimientos a seguir en cada etapa del proceso de cobranza, y del área comercial que apoya la gestión de los entes involucrados. La cobranza blanda está a cargo de su filial, Banestado Cobranzas, y en algunas localidades por Servinco. La filial de cobranza se caracteriza por un uso intensivo de tecnología, la aplicación de altos estándares de administración y por buenos sistemas de control de gestión. Normalmente, hasta el mes cuatro, la cobranza es telefónica y posteriormente se inicia en paralelo la cobranza domiciliaria. El objetivo central de esta etapa es recuperar oportunamente el crédito y normalizar los servicios de la deuda. A partir de la mora superior a 180 días, se inicia la gestión de cobranza judicial. El banco está en pleno proceso de traspaso de la gestión de la cartera a la filial de cobranza, desde la fiscalía del banco. El objetivo es estandarizar y agilizar los procesos, mejorando la productividad de la cobranza judicial. Cabe resaltar que los niveles de liquidación de garantías del banco son comparativamente más bajos, pues la entidad promueve lograr acuerdos de pago con los deudores en mora. Los niveles de morosidad entre 30 y 60 días exhiben una tendencia a la baja, estabilizándose entre un 6,0% y 8,0% en el último año. En los siguientes tramos de mora, los índices son más estables no superando el 4,0% para los tramos entre 90 días y 120 días. En cambio, la morosidad dura, superior a 150 días, muestra una tendencia al alza, alcanzando del orden del 6,0%. Esta situación es propia de una cartera que está en maduración, aproximadamente el 75,0% de los mutuos hipotecarios endosables fueron originados entre los años 1998 y 1999. Administración maestra de los activos La labor de administración maestra de este patrimonio separado será realizada por la securitizadora, bajo una estructura de outsorcing de sistemas y procedimientos contratada con ACFIN, una entidad independiente especializada en la administración de carteras de activos financieros. Feller Rate evalúa a ACFIN en su calidad de administrador de activos, calificando a la institución en un nivel Más que satisfactorio. Ello obedece a la buena estructuración de sus procedimientos y controles, el alto grado de automatización de sus procesos y el buen apoyo tecnológico. ACFIN fue creada en 1997. Sus gestores iniciales, a través de una alianza estratégica, fueron la Familia Díaz y AGS Financial LLC, entidad orientada al otorgamiento de servicios profesionales en financiamiento estructurado internacional y securitización, con base en EEUU. En 1998, ingresó a la propiedad SONDA, quien controla actualmente un 80% de la compañía. SECURITIZACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. OCTUBRE 2002 7
Los servicios que brinda ACFIN son: administración directa de activos (Primary Servicing), administración de carteras de activos (Master Servicing) y administración de securitizaciones (Trustee). ACFIN ha preparado su infraestructura tecnológica para administrar una cartera de 10.000 activos. La planta de personal equivalente es de aproximadamente 15 personas. El diseño de su plataforma tecnológica le permite ampliar fácilmente y con una baja inversión la administración de mayores volúmenes de activos. Como administrador maestro del patrimonio separado, ACFIN será responsable de la supervisión continua de la gestión de los administradores primarios. Además, como parte de sus funciones, informará sobre el desempeño de la cartera a los entes relacionados (securitizadora, inversionistas, clasificadores de riesgo, entre otros). También asegura la continuidad de la gestión de cobranza, sea por reemplazo de los administradores directos, en caso de incumplimiento de sus funciones, o por el respaldo de la información. PROYECCIONES DE FLUJO DE CAJA Estimación de la Pérdida Potencial La metodología considera ajustes a la cartera de mutuos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Feller Rate, con el fin de evaluar la calidad de la cartera, la comparó con una cartera de referencia o benchmark pool. Las características de los activos pertenecientes a la cartera de referencia se determinaron sobre la base de un análisis del mercado hipotecario del país y de la experiencia internacional en mercados hipotecarios de características similares a la chilena. Las características de las carteras de referencia para mutuos hipotecarios endosables se describen a continuación: SECURITIZACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. OCTUBRE 2002 8
Características de la cartera de referencia mutuos hipotecarios endosables Tipo de Activos Mutuos hipotecarios endosables (MHE) Tamaño de cartera 300 mutuos como mínimo Características de activos Establecidas en DFL 251, Art. 21 bis y Circ. SVS 1.339 Garantía Primera hipoteca de la vivienda Destino de vivienda Habitacional, primera vivienda Valor de la vivienda Entre UF 1.200 y UF 5.000 Relación deuda/garantía 80% Capacidad de pago Razonables relaciones dividendo/renta y carga financiera renta Antigüedad del crédito Menos de 6 años de antigüedad Plazo residual Más de 8 años Historia morosidad Buen historial de pagos Situación de morosidad Sin mora Dispersión geográfica Viviendas en áreas urbanas, sin concentración geográfica Calidad proceso de originación Proceso de originación formal y riguroso Calidad administración y control Buen proceso de administración y control, sistemas formales y eficientes Seguros Seguro obligatorio de desgravamen e incendio Garantías externas Sin garantías externas, sin subsidio habitacional La probabilidad de incumplimiento, pérdida del valor de mercado de las viviendas, severidad de pérdida y cobertura de pérdida (sobrecolateral) pertenecientes a la cartera de referencia, que Feller Rate supone para escenarios de crisis son las siguientes: Supuestos utilizados por categoría de riesgo mutuos hipotecarios endosables Categoría Probabilidad de incumplimiento base Pérdida de Valor de la Vivienda Severidad de la Pérdida Cobertura de Pérdida AAA 15% 45% 61,3 9,2 AA 11% 38% 52,5 5,8 A 8% 34% 47,5 3,8 BBB 6% 30% 42,5 2,6 BB 3% 25% 36,3 1,1 Adicionalmente, se efectúan diversos ajustes que afectan tanto a la proporción de contratos que caen en default como a la variación en el precio de las viviendas y, por consiguiente, a la recuperación de garantías en caso de incumplimiento. Estos ajustes se realizan en forma individual a cada activo y buscan precisar los supuestos base anteriormente indicados, sobre la base de fortalezas y debilidades específicas de cada activo y su respectiva garantía. Los ajustes se realizan sobre la base de variables como tamaño de cartera, destino de vivienda, valor de vivienda, capacidad de pago, historia y situación de morosidad, antigüedad del crédito, plazo residual, dispersión geográfica y calidad del proceso de originación, administración y control, entre otros. SECURITIZACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. OCTUBRE 2002 9
La aplicación combinada de estos ajustes dio como resultado los siguientes supuestos agregados a la cartera de mutuos, según la severidad del escenario: Supuestos para la cartera de MHE (%) Categoría Probabilidad de Incumplimiento(*) Pérdida de Valor de la Vivienda (*) Severidad de la Pérdida (*) Cobertura de Pérdida (*) AAA 14,8% 45,9% 46,3% 7,0% AA 10,9% 38,9% 36,4% 4,2% A 8,0% 34,9% 31,1% 2,6% BBB 6,0% 30,9% 25,9% 1,7% BB 3,0% 25,9% 19,7% 0,7% (*) Los valores son promedios ponderados por saldo insoluto Flujos de caja Con los resultados del cuadro anterior, se proyectaron flujos de caja considerando activos promedio. La metodología de Feller Rate requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. Cartera de mutuos Para el análisis de la cartera de mutuos y sus respectivos flujos, se siguieron las siguientes etapas: Se proyectó el flujo de ingresos consolidado a partir de diciembre de 2002; Se calculó la cantidad de mutuos fallidos sobre la base de los ajustes individuales y los supuestos. Luego, las caídas se aplicaron al flujo de caja estimado, a partir del mes 13, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses; Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los mutuos fallidos a partir del mes 18 de producido el incumplimiento; Con las recuperaciones producidas por liquidación de garantías, se realizaron sorteos de bonos según la prorrata establecida en el contrato y/o se sustituyeron activos de acuerdo a lo establecido en el contrato de emisión; Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos; Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoria externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de mutuos, clasificación de riesgo, banco pagador, gastos de emisión y otros, de acuerdo a lo establecido en el contrato de emisión. Adicionalmente, se consideró un monto anual para imprevistos; Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de mutuos neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate consideró para las proyecciones de flujo de caja. SECURITIZACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. OCTUBRE 2002 10
Bonos La emisión de bonos es por un monto total de UF 3.661.000 dividido en dos series preferentes cortas (2A1 y 2A2), dos series preferentes largas (2B1 y 2B2) y una subordinada (2C). Las características de las series se muestran en el siguiente cuadro. Características de los bonos Serie Series 2A Series 2B Serie 2C (Subordinada) Total Proporción 40,9% 51,5% 7,4% 100,0% Monto UF 1501.000 UF 1.889.000 UF 271.000 UF 3.661.000 Nº de cupones (trimestrales)) 31 71 1 Tasa emisión (anual) 3,5% 4,5% 4,5 % Intereses trimestrales trimestrales al vencimiento Periodo de gracia intereses 0 0 71 Amortizaciones trimestrales trimestrales al vencimiento Período de gracia amortizaciones 0 31 71 El pago del primer cupón será el 1 de junio de 2003. Los intereses se devengarán a partir del 1 de diciembre de 2002. Los pagos de amortizaciones e intereses de las series 2A serán trimestrales: Las series 2B, pagarán intereses trimestralmente y tendrán 31 periodos de gracia para el pago de capital. La serie subordinada se pagará al vencimiento de los títulos de deuda. Comparación de flujos Sobre la base de las tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de mutuos soporta el servicio éstos se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos y los flujos de la deuda: Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficits del período; Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior; la rentabilidad de esa reserva; los excedentes del período. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que el fondo de reserva formado por el spread de tasas siempre debe ser positivo. El pago de todos los cupones de las series senior 2A1 y 2A2 se realiza cabalmente en un escenario AAA, mientras el de las series 2B1 y 2B2 en un escenario AA. El pago de la serie subordinada en el último mes se realiza en un escenario C. Sensibilizaciones Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, incluso en situaciones de crisis. Los procedimientos de sustitución de contratos de mutuos hipotecarios, de sorteo de bonos contemplados en el contrato, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes en las condiciones pactadas. En escenarios normales la estructura soporta una aceptable tasa de prepago voluntario, con respecto a lo observado históricamente. SECURITIZACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. OCTUBRE 2002 11
Adicionalmente, Feller Rate sometió los flujos a diversas pruebas de stress, sensibilizando las siguientes variables: momento en que ocurre el primer incumplimiento; distribución y concentración de los incumplimientos; tiempo de recuperación de garantías; shock de morosidad de corto plazo. Al realizar estos ejercicios, se obtuvieron resultados aceptables de acuerdo a la categoría de riesgo asignada. En un escenario con prepagos y rentabilidad de los fondos conservador, es improbable el pago cabal de la serie subordinada. ASPECTOS LEGALES Contrato de Emisión El contrato de emisión tiene como marco legal la Ley del Mercado de Valores Nº18.045, que en su título XVIII trata sobre las Sociedades Securitizadoras. En este contrato de emisión se establecen explícitamente la mayor parte de las consideraciones tratadas en este informe, incluyendo las remuneraciones que se deberán pagar a los prestadores de servicio y un detalle de los activos que formarán el patrimonio separado. Además de otros aspectos formales, en el contrato de emisión se especifica que los ingresos netos de caja del patrimonio separado pueden ser invertidos en títulos emitidos por la Tesorería General de la República o por el Banco Central; depósitos a plazo; letras de crédito emitidas por bancos e instituciones financieras. Todos estos valores deberán estar clasificados, a lo menos en AA y N-1, para títulos de deuda de largo y corto plazo respectivamente. Adicionalmente podrán invertir en compras con pacto de retroventa con contrapartes clasificadas al menos en AA y con activos subyacentes también clasificados al menos en AA. Estas contrapartes deben corresponder a bancos o corredoras de bolsa filiales de bancos. Al igual que en el contrato de administración, se establece la facultad de las partes de convocar a un árbitro arbitrador. Esto, con el fin de pedir el término de la administración de los activos por incumplimientos graves. Los fondos percibidos en caso de prepagos voluntarios de los contratos, de la ejecución de seguros o de la liquidación de garantías, una vez que dicho fondo supere las UF 30.000, deberán destinarse a: Rescate Anticipado de las series senior. Sustitución activos, incorporando al patrimonio activos de características similares a los de los activos prepagados. Se incorpora también en el contrato de emisión, una cláusula que establece el rescate anticipado del bono junior, siempre y cuando exista un exceso de garantías acumuladas en el patrimonio separado. SECURITIZACION BANCHILE SECURITIZADORA S.A. OCTUBRE 2002 12