Nueva oferta muy contenida 21 Mayo, 2012 Índice Resumen ejecutivo 1 Perspectiva económica 2 Demanda 3 Oferta. Precios 4 Principales estadísticas 5 Mapa de zonas 6 Definiciones 6 Contactos 7 Autor Pablo Kindelán Head of Research, Spain +34 91 770 96 22 pablo.kindelan@dtz.com Contactos Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0)1 4964 4954 magali.marton@dtz.com Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy +44 (0)20 3296 2314 tony.mcgough@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com El año ha comenzado con una recaída en la contratación de espacios de oficinas con 55.000 m² en el primer trimestre. Si bien supone un descenso del 23% respecto al trimestre pasado y el mismo periodo del año pasado, es similar al segundo y tercer trimestre del pasado ejercicio Los volúmenes de absorción no son elevados desde una perspectiva histórica sin embargo seguimos observando algunas operaciones de gran tamaño ya que algunas grandes compañías están aprovechando los bajos precios. El traslado con el fin de ahorrar costes en edificios modernos de calidad como los que se ofrecen en las Nuevas Áreas de Negocios sigue impulsando la demanda. También hay empresas que aprovechan las bajadas de renta para situarse en zonas más céntricas y representativas. La disponibilidad de espacio de oficinas en Barcelona parece estabilizarse cerca del 14%. Algunos proyectos siguen suspendidos o retrasados a la espera de una mejora en la economía o de obtener un inquilino. La superficie entregada en el se contrajo respecto a años precedentes y se prevé muy poca nueva para el 2012. Las rentas CBD han sufrido una fuerte corrección desde el 2007, en torno a un 40%. Sin embargo parecen haberse estabilizado, sólo bajaron ligeramente respecto al año anterior (Gráfico 1). Gráfico 1 Precios de alquiler CBD /m 2/ /año 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2012 2013 (P) (P) www.dtz.com 1
Perspectiva económica El gobierno ha alcanzado un compromiso con la Comisión Europea para llegar a un déficit presupuestario del 5,3% del PIB este año. Aunque esto es menos exigente que el objetivo inicial del 4,4%, todavía implica que alrededor de 20 mil millones más de ahorro deben ser encontrados en el presupuesto para el año 2012. España está, pues, ante una contracción fiscal profunda, lo que deprimirá la demanda interna en el corto plazo. En este contexto, no se espera que la economía salga de la recesión hasta mediados del próximo año. Ahora se prevé que el PIB se contraiga un 1,7% en 2012 en su conjunto, con un nuevo descenso de 1,5% previsto en 2013. Los desafíos a los que se enfrenta el gobierno en la ejecución de su programa de consolidación fiscal y reforma también podría verse agravada por el empeoramiento del malestar social, especialmente teniendo en cuenta la expectativa de que la tasa de desempleo supere el 26% a finales de este año. A pesar de que los precios de la vivienda hayan caído un 20% desde su máximo, las perspectivas siguen siendo sombrías, la demanda de vivienda se espera que caiga este año al igual que la economía se contrae. Esto llevará a incrementar la presión sobre los bancos mientras el valor de las garantías reales que respaldan los préstamos de bienes raíces se erosione. Con los bancos ya en dificultades para cumplir el objetivo de la AEB para junio del 9% por sus ratios de capital, los préstamos es probable que se reduzcan de manera significativa este año, lo que lastrará más la actividad económica. Tabla 1 Indicadores económicos España % 2010 2012 (P) 2013 (P) PIB -0,1 0,7-1,7-1,5 Consumo Privado 0,8-0,1-2,4-1,8 Inversión -6,3-5,1-9,0-3,4 IPC (Inflación) 1,8 3,2 1,8 1,4 Tasa de Paro 20,1 21,7 25,2 26,2 Fuente: Oxford Economics www.dtz.com 2
Demanda El año ha comenzado con una recaída en la contratación de espacios de oficinas con 55.000 m² en el primer trimestre. Las medidas de austeridad que las autoridades están tomando para contener el déficit parecen haber impactado nuevamente sobre la actividad empresarial y, por tanto, en la demanda de oficinas. Si bien supone un descenso del 23% respecto al trimestre pasado y el mismo periodo del año pasado, es similar al segundo y tercer trimestre del pasado ejercicio. Asimismo siguen siendo niveles de contratación bajos desde una perspectiva a largo plazo. Pese a que parecía que el mercado había tocado fondo con una absorción baja pero superior a la de años precedentes, precios y desocupación estables y poca oferta nueva todavía hay que ser cautelosos a la hora de hacer previsiones. Gráfico 2 Contratación m 2 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 1T 2T 3T 4T 1T 2012 Los inquilinos siguen teniendo una posición de fuerza en la negociación y parece que no tuvieran prisa en llegar a un acuerdo. Seguimos observando algunas operaciones de gran tamaño ya que algunas grandes compañías están aprovechando los bajos precios. Son noticia este trimestre la nueva sede corporativa de 5.600 m² de Liberty Mutual en 22@, los 2.400 m² que ha alquilado el Tecsidel en el Centro de Ciudad y los 1.800 m² de Calzedonia en Plaza Europa (Tabla 4). Las grandes compañías suelen preferir las Nuevas Áreas de Negocios como Plaza Europa o 22@. Estas zonas se muestran cada vez más consolidadas por sus rentas más asequibles, mayores tamaños, edificios modernos y buenas comunicaciones. Por su parte, el CBD sigue atrayendo por su representatividad, situación céntrica, abundancia de servicios y buenas comunicaciones a profesionales como abogados o consultores. En la mayoría de las ocasiones se opta por el alquiler frente a la compra. Las actuales circunstancias económicas y la dificultad de financiación motivan esta circunstancia. Los propietarios siguen ofreciendo a los posibles inquilinos incentivos variados para conseguir alquilar sus inmuebles www.dtz.com 3
Oferta La disponibilidad de espacio de oficinas en Barcelona parece que se va estabilizando. Apenas varió respecto al primer trimestre del, está cercana al 14% (Gráfico 3). Está disponibilidad es mayor en Periferia como en Sant Cugat y en menor medida en Nuevas Áreas de Negocios como en Plaza Europa, en L Hospitalet de Llobregat o 22@. En estas zonas descentralizadas es donde se han entregado la mayoría de las promociones recientes. No obstante, áreas más céntricas han alcanzando niveles de disponibilidad excepcionalmente altos al liberarse espacio por empresas que se mudan a Nuevas Áreas de Negocios o que reducen espacio. La mayor parte de la superficie entregada en los últimos años fue en zonas descentralizadas. En el se redujo respecto al ejercicio anterior en una quinta parte. (Gráfico 4) La coyuntura económica, los bajos precios y dificultades de financiación están provocando el retraso de muchos proyectos, algunos incluso sin fecha prevista de comienzo, lo que afectará a la oferta futura de espacio. La excepción serán aquellas que vengan de la mano de un inquilino. Gráfico 3 Disponibilidad m 2 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1T 2T 3T 4T 1T 2012 Espacio Disponible Tasa Disponibilidad Gráfico 4 Superficie nueva m 2 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 % 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 No se entrego nada destacable este trimestre. Por ello los metros cuadrados previstos para los próximos dos años son muy inferiores a los inicialmente planeados y a la de años precedentes. Probablemente se alcancen algo más de 37.000 m² en el 2012 (Gráfico 4). Precios Las rentas CBD han sufrido una fuerte corrección desde el 2007, en torno a un 40%. Sin embargo parecen haberse estabilizado, no variaron respecto al trimestre pasado y sólo bajaron ligeramente respecto al año anterior (Tabla 2). Los altos niveles de desocupación impedirán incrementos generalizados de precios a pesar del esperado aumento de la demanda. - Tabla 2 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2012 (P) Superficie Terminada Precios de alquiler Zonas Superficie futura 2013 (P) 1T 1T 2012 Variación /m²/año /m²/año (%) CBD 216 210-3 Centro Ciudad 125 122-2 Nuevas Áreas de Negocios 164 158-4 Periferia 125 112-12 www.dtz.com 4
Principales estadísticas Tabla 3 Principales estadísticas del mercado de oficinas 1T 2T 3T 4T 1T 2012 Variación T/T (%) Variación A/A (%) Tendencia 2T 2012 Absorción (m²) 72.000 56.000 57.000 71.000 55.000-22,5-23,6 Superficie disponible (m²) Tasa de disponibilidad (%) Rentas CBD ( /m²/año) 793.000 791.000 784.000 781.000 796.000 1,9 0,4 13,88 13,82 13,71 13,64 13,91 1,9 0,2 216 214 210 210 210 0,0-2,8 Tabla 4 Principales operaciones de alquiler Situación Zona Superficie (m²) Actividad inquilino C/ Llacuna Nuevas Áreas de Negocios 5.600 Aseguradora C/ Cartanyer Centro Ciudad 2.400 Tecnológico Hospitalet de Llobregat Nuevas Áreas de Negocios 2.100 Moda C/ Diputación CBD 1.800 Consultoría Hospitalet de Llobregat Nuevas Áreas de Negocios 1.300 Automoción Pº Dels Til.lers Centro Ciudad 1.000 Asesoría www.dtz.com 5
Mapas de zonas El mercado de oficinas de Barcelona se divide en 4 zonas: CBD: es el principal centro de negocios, cubriendo principalmente el Pº de Gracia, Rambla de Cataluña y parte de la Av. Diagonal Centro Ciudad: constituye el resto del distrito de negocios, y se sitúa alrededor del principal, en zonas céntricas de la ciudad Nuevas Áreas de Negocios: incluye los edificios situados en zonas de nuevos desarrollos urbanísticos como el 22@ o Plaza Europa en L'Hospitalet Periferia: se considera a partir de la Ronda de Dalt (B-20) y L'Hospitalet, incluyendo municipios como el Prat de Llobregat, Cornellá, Viladecans, Sant Cugat, Rubí, Cerdanyola... Definiciones Contratación (Absorción): Operaciones de alquiler o venta para uso propio realizadas en el periodo, incluyendo contratos de prealquiler y llave en mano. Disponibilidad: Tasa de disponibilidad: Superficie nueva: Superficie total de oficinas disponible en el mercado, de edificios e instalaciones terminadas (disponibilidad inmediata) Superficie total disponible con respecto al parque total de oficinas del mercado. Proyectos terminados de construir en el periodo, incluyendo espacios prealquilados y llaves en mano Rentas: Precios medios de alquiler por zonas medidos en /m2/año y calculados en base a las operaciones cerradas en el periodo, no a los precios de salida al mercado www.dtz.com 6
Contactos Servicios Corporativos Globales y Agencia Oficinas James Bradley +34 629 516 924 james.bradley@dtz.com Project Management y Asesoría Técnica Gestión de Inmuebles Marta López-Mateos +34 680 663 083 Marta.lopez-mateos@dtz.com Inversión Pablo Kindelán +34 629 224 909 pablo.kindelan@dtz.com Valoraciones Micaela Figueiredo +34 637 581 473 micaela.figueiredo@dtz.com Disclaimer Este informe no debe utilizarse como base para realizar transacciones inmobiliarias, sin ir acompañado del consejo cualificado y específico de un profesional. Aun estando los datos rigurosamente verificados, DTZ Asesores Inmobiliarios Internacionales no puede aceptar responsabilidad alguna por la pérdida o perjuicio resultante de la inadvertida existencia de errores en el informe. Se prohíbe la publicación, reproducción, parcial o total de cualquier información contenida en este informe, así como hacer referencia al mismo, sin consentimiento previo. En cualquier reproducción de información, se citará como fuente a DTZ Research. www.dtz.com 7