Lima REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO CIERRE 2013

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1 4T 2013 oficinas Lima REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO CIERRE 2013 ÍNDICES MERCADO PRIME 3T T-2013 TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA ÍNDICES MERCADO B+ 3T T-2013 TASA DE disponibilidad ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA Tal como adelantáramos en los últimos reportes, el ingreso al mercado de nuevos edificios prime -entre otros factores- está favoreciendo el incremento en los niveles de disponibilidad inmediata o vacancia. Así, al finalizar el 2013 este indicador se encuentra en 5.2%, cifra muy superior al 1.4% con que finalizó el INGRESOS. Durante el 2013 ingresaron al mercado prime 9 nuevos edificios, que aportaron al inventario total 101,604 m 2. Estos edificios se ubican en los submercados San Borja (2), Miraflores (1), Nuevo Este (1), Sanhattan (2), San Isidro Golf (2) y Magdalena (1). Finalizando el cuarto trimestre de 2013, el inventario total de oficinas prime asciende a 504,631 m 2, distribuidos en 46 edificios. La colocación de espacios, o absorción neta acumulada, en este año fue de 81,003 m 2, la más alta en los últimos 3 años ya que en el 2010 se alcanzó un pico de 81,786 m 2 y el 2012 finalizó con una absorción neta de tan solo 57,084 m 2. CONFIGURACIÓN DEL MERCADO. En un escenario donde la mayor parte de proyectos se encuentra en venta, y una buena porción de esta venta se convierte en inversión inmobiliaria (oferta de renta), no es difícil preveer el incremento de la vacancia y la dispersión de los precios de alquiler que ya venimos observando. Los cálculos de rentabilidad se van ajustando a la baja por las nuevas condiciones del mercado donde el incremento de la oferta disponible seguirá siendo la tendencia. Se prevé que durante el 2014 ingresen al mercado de oficinas prime 13 nuevos edificios, ubicados en las zonas Miraflores (2), Nuevo Este (4), Magdalena (1), Sanhattan (3), San Isidro Golf (3), los que aportarán al stock o inventario total aproximadamente 188,000 m 2. En el segmento de las oficinas clase B+, al finalizar el 2013 el inventario total de espacios es de 301,786 m 2 distribuidos en 43 edificios. La absorción neta acumulada fue de 11,949 m 2 (16,017 m 2 al final de 2012), mientras que el índice de disponibilidad o vacancia se encuentra en 3.7% (0.4% al final de 2012). Durante el 2013 ingresaron al mercado de oficinas B+ 5 nuevos edificios, ubicados en las zonas de Sanhattan (3), Miraflores (1) y San Isidro Golf (1). Estos nuevos edificios incrementaron el inventario en 23,474 m 2. Para el 2014 se prevé el ingreso de 5 nuevos edificios en este segmento, ubicados en las zonas de Miraflores (2), San Borja (1), San Miguel (1) y Magdalena (1), los que aportarían al stock total aproximadamente 35,000 m 2.

2 SUB-MERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA Lima - Sub-Mercados de Oficinas SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF MIRAFLORES SAN BORJA CHACARILLA MAGDALENA SAN MIGUEL NUEVO ESTE Mercado de Oficinas Prime de Lima - 4to Trimestre 2013 / Edificios existentes Zona Inventario (m 2 ) N Edificios Disponibilidad (m 2 ) Disponibilidad (%) Absorción Neta (m 2 ) Precio de Renta (US$ / m 2 / mes) A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A Sanhattan 116, , ,314 4, % 4.0% -2,314 1, San Isidro Golf - 61, , % 3.4% - 7, Miraflores 14,988 44, , % 12.3% - 7,531 - San Borja - 13, % 0.0% Chacarilla - 10, % 0.0% Magdalena - 10, % 5.5% - 10,218 - San Miguel % 0.0% Nuevo Este 41,110 79, ,253 1, % 2.5% 10,570 1, Subtotal 172, , ,567 14, % 4.4% 8,256 15, Total 504, , % 23, Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. Colliers International p. 2

3 4t 2013 OFICINAS Mercado de Oficinas B+ de Lima - 4to Trimestre 2013 / Edificios existentes Zona Inventario (m 2 ) N Edificios Disponibilidad (m 2 ) Disponibilidad (%) Absorción Neta (m 2 ) Precio Renta (US$ / m 2 / mes) Sanhattan 159, , % 2, San Isidro Golf 82, % -235 Miraflores 20, , % San Borja 10, % -413 Chacarilla 2, % - - Magdalena San Miguel Nuevo Este 26, , % 551 Total 301, , % 2, Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. TERMINOLOGÍA Mercado Prime: aquel compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A. Inventario o Stock: cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. Oferta Futura: cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado. Absorción: cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan/desocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año). Zona Proyectos en comercialización en Lima - 4to Trimestre 2013 Precios de Lista en edificios en fase de proyecto y/o construcción CLASE A+ CLASE A+ CLASE A CLASE A CLASE B+ Precio de Precio de Precio de Precio de Precio de Venta Renta Venta Renta Venta Los precios son de lista en edificios en fase de proyecto y/ o construcción que actualmente se están comercializando. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. CLASE B+ Precio de Renta Sanhattan 2, ,300-2,180 - San Isidro Golf Miraflores - - 2,350-2,274 San Borja ,100 - Chacarilla Magdalena - - 1,866 2,100 - San Miguel ,900 - Nuevo Este 2,682-2, Promedio 2, ,898 2,135 Disponibilidad: cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos. Tasa de Disponibilidad o Vacancia: porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos. Precios de Lista: precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados Asking Prices ). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimeinto. Precios de Cierre: precios de oficinas a los cuales se concretan transacciones de alquiler o venta en el mercado. Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento. Colliers International p. 3

4 Tasa de Disponibilidad por Clase - Mercado Prime 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% A+ A Total MERCADO PRIME 2013 El año 2013 finaliza con un mercado prime compuesto por 504,631 m 2 distribuidos en 46 edificios. Durante este año ingresaron al mercado 9 edificios nuevos con un total de 101,604 m 2, de los cuales 7 edificios son de clase A y los otros 2 edificios de clase A+. Considerando el ingreso de los nuevos edificios, la absorción neta en el 2013 alcanzó los 81,003 m 2. Absorción Neta por Trimestre Precios de Renta (precios de lista) por Clase y Disponibilidad - Mercado Prime 50,000 US$ / m 2 / mes Vacancia A+ A Total Absorción histórica anual en m 2 - Mercado Prime 100,000 80,000 60,000 40,000 20, % 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% Vacancia 40,000 30,000 20,000 10, T 2T 3T 4T La disponibilidad promedio al finalizar el 2013 es de 5.2% (2.2% en el tercer trimestre 2013) equivalente a 26,204 m 2. Al cierre del cuarto trimestre 2012, el índice de vacancia se encontraba en 1.4%. Así, observamos que la tendencia en el incremento de este índice se mantendrá en los siguientes periodos. Respecto a precios, la renta mensual (precio de lista promedio) en edificios prime existentes se encuentra en US$ / m 2 (US$ en el 3T), siendo el valor para edificios de clase A+ US$ / m 2 (US$ en el 3T) y para edificios de clase A US$ / m 2 (US$ en el 3T). El sub-mercado Sanhattan muestra el promedio más alto de renta (precio de lista) con US$ / m 2. Comercialización de Proyectos - Rango de precios por Corredor en Mercado Prime US$ / m 2 / mes US$ / m 2 0 Renta - precios de lista Sanhattan SIG San Borja Magdalena Venta - precios de lista 3,200 2,800 2,500 2,682 2,400 2,350 2,100 2,000 2,300 2,350 2,050 1,600 1,700 1, Sanhattan Miraflores Magdalena Nuevo Este Los edificios prime que se están comercializando en fase de proyecto y/o construcción, muestran un valor promedio de renta mensual (precio de lista) de US$ / m 2 (US$ en el periodo anterior); encontrándose para edificios A+ el precio promedio en US$ / m 2 (US$ en el periodo anterior) y para edificios clase A en US$ / m 2 (US$ en el periodo anterior). El sub-mercado San Isidro Golf muestra el promedio más alto de renta (precio de lista) con US$ / m 2, mientras que los corredores Magdalena y San Borja el promedio de renta (precio de lista) es de US$ / m 2. Los proyectos que se comercializan en venta muestran un precio promedio (precio de lista) de US$ 2,165 / m 2 (US$ 2,053 / m 2 en el trimestre anterior). El sub-mercado Nuevo Este muestra el valor promedio más alto de venta (precio de lista) con US$ 2,682 / m 2, mientras que la zona Magdalena tiene el promedio más bajo en precio de venta (precio de lista) con US$ 1,866 / m 2. Colliers International p. 4

5 Distribución de oficinas por Corredor - Mercado Prime 4T 2013 MERCADO OFICINAS B Magdalena 2% Chacarilla 2% San Borja 3% Nuevo Este 24% Miraflores 12% San Isidro Golf 12% Sanhattan 45% En el segmento de oficinas B+, durante el 2013, ingresaron 4 nuevos edificios los que aportaron al inventario total 18,891 m 2. Así, el stock de oficinas B+ al término del 2013 es de 301,786 m 2 distribuidos en 43 edificios. La absorción neta acumulada durante este año alcanzó los 11,949 m 2 -inferior a los 16,017 m 2 durante el mientras que el índice de vacancia se encuentra en 3.7%, superior al 0.4% con el culminó en el Se encuentran disponibles actualmente 11,188 m 2, los que se distribuyen en los sub-mercados Miraflores (56%), Sanhattan (23%), Nuevo Este (12%), San Borja (6%) y San Isidro Golf (2%). Distribución de oficinas por Corredor - Mercado B+ 4T 2013 Chacarilla San Borja 1% 3% Miraflores 7% San Isidro Golf 27% Nuevo Este 9% Sanhattan 53% El precio promedio de renta (precio de lista) en edificios existentes es de US$ / m 2, encontrándose el promedio más alto en la zona de Sanhattan (US$ / m 2 ) y el promedio más bajo en los sub-mercados Nuevo Este y San Isidro Golf con US$ / m 2. Respecto a la comercialización de edificios B+ en fase de proyecto y/o construcción, el precio promedio de renta (precio de lista) se encuentra en US$ / m 2, mientras que los espacios de oficinas en venta se ofrecen en promedio a US$ 2,135 / m 2. El precio promedio de venta (precio de lista) más alto se encuentra en la zona Miraflores con US$ 2,274 / m 2, mientras que el precio promedio más bajo se observa en el submercado San Miguel con US$ 1,900 / m 2. Durante el 2014 ingresarían al mercado de oficinas B+ en total 5 nuevos edificios, los que incrementarían el inventario total en 34,800 m2. Estos proyectos se ubicarán en los sub-mercados Miraflores (2), San Borja (1), San Miguel (1) y Magdalena (1). Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado Prime Edificios Existentes - Rango de precios por Corredor en Mercado B+ Sanhattan 26% Nuevo Este 43% San Isidro Golf 8% US$ / m 2 / mes Sanhattan SIG San Borja Nuevo Este Miraflores Magdalena 2% Miraflores 21% Colliers International p. 5

6 PRONÓSTICO Culmina el 2013 con nuevos edificios ya operativos y que van marcando la tendencia para el nuevo año. Tal es el caso de Torre Begonias en la zona Sanhattan y Capital El Derby en la zona Nuevo Este, por mencionar a los de mayor dimensión en la clase de oficinas prime. Para el 2014, de no mediar imprevistos, se espera el ingreso de 13 nuevos edificios (lo que equivale a 188,315 m 2 de concretarse todos), con los que se seguirá configurando el nuevo perfil del mercado de oficinas así como un cambio en la dinámica de comercialización. Para el 2015 estarían ingresando al segmento prime 12 nuevos edificios que representan más de 180,000 m 2 de oficinas. Mientras tanto, la introducción de nuevos proyectos al mercado amplía el horizonte de entrega de edificios prime inclusive hasta el año 2017 (5 edificios con más de 120,000 m 2 ). En el segmento de oficinas B+ ingresarían en el 2014 cinco nuevo edificios con un total de 34,800 m 2. Como hemos venido observando, gran parte de la oferta de proyectos de oficinas prime se encuentra a la venta teniendo como compradores a usuarios finales y grupos de personas naturales que las adquieren con fines de inversión (negocio de arrendamiento). Este escenario decanta en el esquema de propiedad en condominio, donde usualmente se aprecia la atomización de los espacios (ya que no existe un propietario en mayoría) y por consiguiente una heterogénea expectativa en cuanto a la rentabilidad esperada y a la operación/administración de los inmuebles. En este sentido, las expectativas de retorno creadas sobre un mercado en fase de expansión (boom), no son aplicables en un escenario donde la fase de sobreoferta está muy cerca. Si a ello se le suma la cantidad de inversionistas propietarios de varias unidades inmobiliarias en un mismo edificio, el resultado será la dispersión de criterios en cuanto a condiciones de arrendamiento, precios, plazos, tipo de inquilinos, entre otros. 522 oficinas en 62 países en 6 continentes US$ 1,800 millones de ingresos anuales millones de metros cuadrados bajo administración Alrededor de 12,300 profesionales PERÚ: Lima Eric Rey de Castro Director Gerente Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 tel FAX Nos encontramos frente a una dinámica diferente en el mercado de oficinas, propia de un cambio de fase en el ciclo. Estimamos que con los ingresos de nuevos edificios durante el 2014, el índice de vacancia continuará incrementándose, ofreciendo mayor disponibilidad inmediata a la demanda. La entrega o inicio de operaciones de edificios que se estuvieron comercializando desde su fase de proyecto traerá también el desplazamiento o liberación de espacios en otros edificios, pues con contratos ya ejecutados, muchas empresas están ya gestionando la ocupación en los edificios próximos a ser entregados, dejando libres las oficinas que actualmente ocupan. researcher: Lima Sandro Vidal Crovetto Gerente de Investigación Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 tel FAX Estaremos atentos al desenvolvimiento del mercado durante el nuevo año, periodo que estimamos importante para el panorama que se avecina en los siguientes años. Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www. colliers.com/peru Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 12,300 profesionales especializados en más de 500 oficinas distribuidas en 62 países. Colliers tiene ingresos de US$ 1,800 millones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US$ 53 mil millones y maneja más de 116 millones de metros cuadrados en administración. Accelerating success. Colliers International p. 6