Reporte de Mercado Oficinas 3T

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1 Reporte de Mercado Oficinas 3T

2 3T 2016 OFICINAS LIMA REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO PANORAMA ACTUAL ÍNDICES MERCADO PRIME (A+ y A) TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA ÍNDICES MERCADO SUBPRIME (B+ y B) TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA 2T T T T-2016 El mercado de oficinas prime de Lima, al tercer trimestre 2016, supera ya el millón de metros cuadrados de oficinas útiles, mientras continúa en la fase de sobreoferta con los niveles de vacancia en incremento. Con el inicio de operaciones de tres nuevos edificios, ubicados en las zonas Magdalena (Edificio Prisma Business Center), Sanhattan (Edificio República de Panamá) y Miraflores (Lit One), culmina el tercer trimestre del año, estimándose que para la parte final del año se incorporen al mercado por lo menos 3 nuevos edificios. Actualmente el inventario de oficinas prime es de 1 027,529 m 2, distribuidos en 76 edificios, mientras que el índice de vacancia mantiene su tendencia al alza, llegando en este periodo al 27.8% sobre el total del inventario. La absorción (colocación) de espacios acumulada al tercer trimestre alcanza los 63,543 m 2, mientras que durante el año los espacios de oficinas que se incorporaron al mercado sumaron 180,836 m 2. Se estima que en el 2016 el ingreso de nuevas oficinas supere los 215,000 m 2, más de lo proyectado a inicios del año, esto especialmente por el adelanto en el ingreso de edificios como Torre del Arte y Bloom Tower, programados para el 2017 pero que espera inicien operaciones en este año. Al tercer trimestre la tendencia en los precios de renta se mantiene al ajuste, tanto en precios de lista como en precios de cierre. Si bien la dinámica de precios obedece al panorama propio de cada zona o submercado, el amplio rango de precios que se observa en el mercado prime obedece, entre otras causas, a las expectativas aún altas de los propietarios. El precio de renta (precio de lista) promedio para oficinas prime se encuentra en US$ / m 2 / mes (US$ en el trimestre anterior), ubicándose para oficinas clase A+ en US$ 18.30/ m 2 / mes (US$ en el trimestre anterior) y para oficinas clase A en US$ / m 2 / mes (US$ en el trimestre anterior). En el segmento de oficinas subprime (clases B+ y B) durante el tercer trimestre iniciaron operaciones 6 nuevos edificios, ubicados en las zonas Miraflores (03), Nuevo Este (02) y Lince (01), sumando nuevos 54,846 m 2 de oficinas. A la fecha, el inventario total de oficinas subprime es de 1 040,850 m 2 distribuidos en 202 edificios. El índice de vacancia total en este segmento es de 14.9%, encontrándose para oficinas B+ en 18.8% y para oficinas clase B en 12.0%. La dinámica de precios de renta en el segmento subprime tiene un componente también de altas expectativas por parte de los propietarios, especialmente en la oficinas B+, pero que al igual que en las oficinas prime, los precios finales o de cierre resultan muy por debajo que el precio de lista. Así, lo que se muestra en el mercado a nivel de precios de lista promedio para el segmento subprime es US$ / m 2 / mes (US$ en el trimestre anterior), identificándose para oficinas B+ el precio promedio de US$ / m 2 / mes (US$ en el trimestre anterior) y para oficinas tipo B de US$ / m 2 / mes (US$ en el trimestre anterior). Manteniendo las expectativas por sobre lo que la demanda ofrece, la diferenciación de productos ofrecidos a nivel precio no se observa. Sin embargo, se evidencia que el ajuste de precios se sigue dando, en paralelo con el incremento de la disponibilidad. COLLIERS INTERNATIONAL P. 2

3 SUBMERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA Submercados de Oficinas en Lima SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF MIRAFLORES SAN BORJA CHACARILLA MAGDALENA SAN MIGUEL NUEVO ESTE Edificios de de Oficinas Prime Prime al al 3T T-2015 EXISTENTES EN PROYECTO / CONSTRUCCIÓN Mercado de Oficinas Prime de Lima - 3 er Trimestre 2016 / Edificios existentes Zona Inventario (m 2 ) N Edificios Disponibilidad (%) Absorción Neta (m 2 ) Precio de Renta (US$ / m 2 / mes) A+ A Total A+ A A+ A Total A+ A Total A+ A Total Sanhattan 178, , , % 27.0% 26.9% -8,534 13,756 5, San Isidro Golf 45,286 70, , % 1.6% 453 2,489 2, Miraflores 63,980 63, , % 18.7% 15.8% 6,723 5,635 12, San Borja 25,000 19,059 44, % 3.8% Chacarilla - 10,398 10, % 0.7% Magdalena - 111, , % 57.7% - 13,594 13, Nuevo Este 176,953 80, , % 0.9% 38.8% -11, , Subtotal 489, , % 24.1% 27.8% -12,790 35, Total 1,027, % 22, Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. COLLIERS INTERNATIONAL P. 3

4 Mercado de Oficinas Subprime de Lima - 3 er Trimestre 2016 / Edificios existentes Zona Inventario (m 2 ) N Edificios Disponibilidad (%) Precio de Renta (US$ / m 2 / mes) B+ B Total B+ B B+ B Total B+ B Total Sanhattan 173, , , % 7.0% 9.0% San Isidro Golf 86,957 60, , % 9.5% 10.4% Miraflores 60, , , % 19.9% 19.4% San Borja 17,597 45,403 63, % 30.5% 25.7% Chacarilla 2,241 56,759 59, % 4.9% Magdalena 17,660-17, % % San Miguel 8,498 8,113 16, % % Nuevo Este 70,659 82, , % 7.3% 23.7% Centro - 66,044 66, % 1.1% Lince - 15,550 15, % 51.6% Subtotal 437, , % 12.0% Total 1,040, % Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. TERMINOLOGÍA Mercado Prime: Compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A. Inventario o Stock: Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. Oferta Futura: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado. Absorción Bruta: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año), considera la rotación de ocupantes. Absorción Neta: Referida a la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro del mismo periodo, no considera los cambios de ubicación. Forma parte de la absorción bruta y nunca es mayor a esta. Disponibilidad: Cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos. Tasa de Disponibilidad o Vacancia: Porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos. Precios de Lista: Precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados Asking Prices ). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento. Precios de Cierre: Precios de oficinas a los cuales se concretan transacciones de alquiler o venta en el mercado. Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento. COLLIERS INTERNATIONAL P. 4

5 PANORAMA DE LOS ESPACIOS DE OFICINA EN EL MERCADO PRIME En lo que va del 2016 se registra el ingreso de 180,836 m 2 de nuevas oficinas prime al mercado, mostrándose el segundo trimestre como el más activo en este sentido. En tanto, la absorción neta acumulada al tercer trimestre es de 63,543 m 2. Considerando solo la nueva oferta (nuevos m 2 de oficinas), el mercado absorbió -hasta el tercer trimestre- el 35.1% de lo ingresado. ABSORCIÓN NETA POR TRIMESTRE m 2 NUEVA OFERTA m 2 Absorción acumulada al 3T ,543 m 2 Nueva oferta acumulada al 3T ,836 m 2 1T 6,705 2T 34,144 1T 33,822 2T 80,586 3T 22,694 3T 66,428 Proyectos en Prime comercialización en comercialización Prime y en Subprime Lima - 3en er Trimestre Lima - 1 er 2016 Trimestre 2016Precios de Listaen edificios en fase de planeamiento y/o Precios de Lista en edificios en fase de construcción Zona CLASE A+ CLASE A+ CLASE A CLASE A US$ Venta US$ Renta US$ Venta US$ Renta Sanhattan 2, San Isidro Golf Miraflores San Borja Magdalena - - 2, Nuevo Este 2, Promedio 2, , Los precios son de lista en edificios en fase de planeamiento y/o construcción que actualmente se están comercializando. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamientos. Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. Proyectos Subprime en comercialización en Lima - 3 er Trimestre 2016 Precios de Lista en edificios en fase de construcción Zona CLASE B+ US$ Venta CLASE B+ US$ Renta CLASE B US$ Venta CLASE B US$ Renta Sanhattan San Isidro Golf ,271 - Miraflores 2, San Borja - - 1,413 - Chacarilla - - 2,500 - Magdalena 1, Lince - - 1,950 - Promedio 2, , COLLIERS INTERNATIONAL P. 5

6 OFICINAS PRIME 3T ABSORCIÓN NETA, NUEVA OFERTA Y RENTA m de oficinas 140, , ,000 80,000 60,000 40,000 20, , ,100 6, , ,144 80, ,694 66,428 4T T T T-2016 Absorción Neta Nueva Oferta Renta (asking) US$ / m / mes OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME Durante el 3T 2016 ingresaron al mercado prime los edificios Prisma Business Center (zona Magdalena), República de Panamá (Sanhattan) y Lit One (zona Miraflores), ascendiendo el inventario o stock a 1 027,529 m 2 en 76 edificios. La vacancia se coloca ahora en 27.8% sobre el stock total (25.1% en el trimestre anterior), encontrándose la mayor concentración de la oferta, respecto a la disponibilidad total, en las zonas Nuevo Este (35%) y Sanhattan (34%). De la oferta total en el mercado (285,311 m 2 ), el 54% se compone de oficinas clase A+ y el 46% de oficinas clase A. Sin embargo, la distribución atomizada de estos espacios y la variedad de criterios en cuanto a su óptima comercialización (en especial la renta), hacen que la búsqueda de grandes corporaciones con requerimientos por ejemplo de varios miles de m 2, sea complicada, principalmente por la ubicación de los espacios (no se encuentran en pisos contiguos o se deberían unir oficinas de dimensiones pequeñas) y también por el tipo de propietario con quien se debe tratar, encontrándose en algunos casos propietarios institucionales que asumen de mejor manera la falta de flujo y que proyectan en los siguientes años la colocación a mayor precio, por lo que no ajustan rentas en este momento. OFICINAS PRIME 3T STOCK, VACANCIA Y RENTA m 2 de oficinas / miles 1, , T T T T US$ /m 2 / mes El cálculo de la absorción en este trimestre muestra indicadores negativos en las zonas Sanhattan y Nuevo Este, pero no están referidas a desocupación, sino son resultado del ajuste en el inventario de ocupantes especialmente en edificios ingresados en los últimos periodos, donde el registro de las oficinas efectivamente ocupadas se está culminando. Así, la absorción neta del tercer trimestre contabiliza 22,694 m 2, y el acumulado del año es de 63,543 m 2, estimándose que al final del 2016 alcance los 85,000 m 2. PRECIOS MERCADO PRIME Stock Vacancia Renta (asking) Una de las principales -o la más importante- variable en el proceso de comercialización es el precio. Y como se venía observando, en el mercado prime la tendencia a la baja sigue siendo evidente y, aunque a nivel de precios de lista no se aprecie de manera clara, sí se está dando con los precios de cierre El precio de lista, como factor de diferenciación entre productos de distintos segmentos (oficinas A+, A o subprime) no está siendo un buen referente, inclusive a la fecha esta diferenciación entre mercado prime y subprime a nivel de precio de oferta prácticamente no existe. Lo mismo sucede si se observa y compara con la oferta de proyectos en construcción que actualmente se comercializa. Lo que se refleja en las operaciones realizadas es una sustancial diferencia entre los precios de salida y los precios de cierre, convirtiéndose en uno de los factores dinamizadores de las colocaciones, como se apreció en el trimestre pasado. No hay que perder de vista la relación precio/ vacancia y la evolución que esta puede tener en cada una de las zonas o submercados, pues la tendencia en el mercado promedio es que la vacancia siga aumentando en relación también a los proyectos en ejecución y que ingresan al mercado. En el segmento prime, durante el tercer trimestre el rango de precios de renta (asking) observado se dio entre US$ y US$ por m 2, con un promedio de US$ COLLIERS INTERNATIONAL P. 6

7 MERCADO SUBPRIME Al término del tercer trimestre el inventario total de oficinas B+ y B es de 1 040,850 m 2, distribuidos en 202 edificios (62 B+ y 140 B). Durante este periodo iniciaron operaciones 6 nuevos edificios, ubicados en las zonas Miraflores (Edificio Ícono Empresarial, Ofistower y Torre 12); Nuevo Este (Edificio Los Incas torres II y III) y Lince (Edificio Flat Beehive CE). La vacancia llega al 14.9% sobe el inventario total, componiéndose de 53% de oficinas B+ y 47% de oficinas tipo B. La concentración de los espacios disponibles se da en los submercados Miraflores y Nuevo Este con 24% y 23% del total de espacios disponibles, respectivamente. PRECIOS MERCADO SUBPRIME La renta promedio (precio de lista) en el segmento subprime es de US$ / m 2 / mes (US$ en el trimestre anterior), registrándose para oficinas clase B+ un precio promedio de US$ / m 2 / mes (US$ en el trimestre anterior), y para oficinas clase B un precio promedio de US$ / m 2 / mes (US$ en el trimestre anterior). El incremento en el precio de oferta de edificios B+ se observa especialmebnte en las zonas San Isidro Golf y Magdalena. El rango de precios observado para oficinas clase B+ se encuentra desde US$ / m 2 (San Miguel) hasta US$ / m 2 (San Isidro Golf); y en las oficinas clase B se observan precios desde US$ 7.46 / m 2 (Centro) hasta US$ 20.0 / m 2. Para la comercialización en venta de oficinas existentes el precio promedio (asking) identificado es de US$ 2,079/ m 2 en el segmento B+. Asimismo, en los proyectos que se encuentran en construcción y se están comercializando, el precio promedio de venta (asking) para oficinas B+ es de US$ 2,002 / m 2. MERCADO DE OFICINAS SUBPRIME - POR TIPO DE EDIFICIO 180, , ,000 m2 90,000 60,000 30,000 0 SANHATTAN SAN ISIDRO MIRAFLORES SAN BORJA CHACARILLAMAGDALENA SAN MIGUEL NUEVO ESTE CENTRO LINCE GOLF B+ B MERCADO B+ Y B. DISTRIBUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD ACTUAL MERCADO B+ Y B. DISTRIBUCIÓN DE INVENTARIO Nuevo Este 23% San Miguel 1% Lince 5% Sanhattan 18% San Isidro Golf 10% Nuevo Este 15% San Miguel 2% Magdalena 2% Chacarilla 6% Centro 6% Lince 1% Sanhattan 30% Magdalena 5% Chacarilla 2% San Borja 10% Miraflores 24% San Borja 6% Miraflores 18% San Isidro Golf 14% COLLIERS INTERNATIONAL P. 7

8 PRONÓSTICO 502 oficinas en 67 países Con el anuncio del ingreso para la parte final de este año de proyectos como Torre del Arte (San Borja) y Bloom Tower (Magdalena), cuyo inicio de operaciones se esperaba para el 2017, la nueva oferta de espacios de oficinas prime llegaría a 215 mil m 2, observándose así que la producción anual empieza a decrecer (ver cuadro). A nivel de zona o submercado, en los últimos 4 años Sanhattan es donde se incorporaron más oficinas (176 mil m 2 ), seguido del Nuevo Este, donde en ese periodo ingresaron 167 mil m 2. Ahora, los proyectos que se encuentran en construcción suman 212 mil m 2 de oficinas, y se estima -información de los desarrolladores- que ingresen al mercado 178 mil m 2 en 2017 y 34 mil m 2 en 2018 (más los proyectos que inicien construcción con entrega estimada en ese año). La sobreconstrucción ha permitido el incremento de la vacancia, que en cifras totales al 3T 2016 llega a 285,311 m 2 ; sin embargo la distribución de esta oferta se encuentra bastante dispersa, producto del aumento en la cantidad de propietarios y el aumento también de la cantidad de oficinas de medianas y pequeñas dismensiones (oficinas desde 150 m 2 por ejemplo), que dificulta la búsqueda de grandes espacios (arriba de 3 mil m 2 ) especialmente para la renta. Este es un panorama que se veía venir y que plantea ahora la necesidad de soluciones y estrategias, más aún en un escenario de sobreoferta. Es importante pues aplicar un análisis diferenciado acorde a los cambios observados en los últimos años, y que permita perfilar el desarrollo del mercado e identificar los factores que puedan potenciarlo. Interrogantes en torno a la idoneidad de los edificios multipropietarios y sus debilidades frente a otro tipo de productos, los riesgos que se observan en otras latitudes con similar composición de mercado de oficinas, entre otras lecturas son las que empezarán a llamar nuestra atención. Como se había previsto, el aumento de los edificios en condominio o multipropietarios, está cobrando mayor presencia en nuestro medio, configurando el panorama ya indicado. En la edición de hace dos años comentamos el escenario que se observaba en Dubai, donde la vacancia es mayor en edificios multipropietarios que en los que tienen un solo propietario, además de las razones que explicaban esa composición. Tarea pendiente para aplicar a nuestro mercado próximamente. PERÚ: Lima Eric Rey de Castro Director Gerente Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL FAX RESEARCHER: Lima Sandro Vidal Gerente de Investigación Av. Manuel Olguín 501 Oficina 502 Surco, Lima 33 TEL NUEVA OFERTA O PRODUCCIÓN EN LOS ÚLTIMOS AÑOS - MERCADO PRIME m 2 de oficinas 250, , , ,0000 Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www. colliers.com/peru Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 16,300 profesionales especializados en 502 oficinas distribuidas en 67 países. Colliers tiene ingresos de US$ 2.3 billones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US$ 97 billones y maneja más de 160 millones de metros cuadrados en administración. 50, Estimado Construcción Construcción Accelerating success.