Reporte inmobiliario OFICINAS PRIME Lima, 4T-2016

Transcripción

1 Reporte inmobiliario OFICINAS PRIME Lima, 4T-2016

2 Qué es un edificio de oficinas prime? Su infraestructura y áreas comunes son de alta calidad. Suele ofrecer pisos completos o con pocas divisiones. Se ubica en una zona importante de la ciudad que maximiza su exposición. Es mayormente demandando por empresas que requieren de una ubicación que favorezca su imagen. Tiene el potencial de generar rentas por encima del promedio global del mercado. Características técnicas de un edificio prime Altura de piso a techo Más de 3 metros Área promedio de planta Más de 500 m 2 Área mínima de oficina 200 m 2 Exteriores Muro cortina Aire acondicionado Centralizado Grupo electrógeno Cobertura mínima del 100% de áreas comunes Estacionamientos Mímimo 1 cada 40 m 2 de área útl de oficinas Control de accesos Peatonal y vehicular Área de pago a proveedores Otros requerimientos Sala de usos múltiples Comedor o cafetería

3 Términos clave STOCK. Es la suma total de los metros cuadrados de oficinas existentes en el mercado. Incluye todo lo que está ocupado y disponible para ocupación inmediata. El stock solo considera a edificios entregados. ABSORCIÓN. Es la suma de los metros cuadrados que las empresas ocuparon durante un periodo (por ejemplo, un trimestre). Si se le resta la cantidad de metros cuadrados que se desocuparon, se obtiene la ABSORCIÓN NETA. Las compras de oficinas como inversión no se consideran como parte de la absorción, ya que son metros cuadrados que vuelen a estar disponibles en el mercado. VACANCIA. Es el total de metros cuadrados disponibles para entrega inmediata, ya sea que estén ofertados en venta o alquiler. TASA DE VACANCIA. Es el nivel de disponibilidad respecto al stock. Equivale a la fórmula: (Vacancia / Stock)*100%. PRECIO DE SALIDA. Es el precio de oferta inicial de un inmueble. Posterior a las negociaciones, al concretarse el alquiler o venta, se obtiene un PRECIO DE CIERRE, que puede ser igual o menor al precio de salida. En este informe, los precios corresponden a oficinas sin habilitación (en gris), no incluyen impuestos, ni el uso de otros espacios como estacionamientos, depósitos o terraza. Los precios de alquiler corresponden a oficinas disponibles para ocupación inmediata; y los precios de venta a oficinas para entrega inmediata, así como en proyectos en construcción.

4 Ejes corporativos de oficinas prime Lima posee varias aglomeraciones de edificios corporativos, las cuales trascienden, en algunos casos, las fronteras de los distritos. Cada aglomeración posee una dinámica inmobiliaria particular a su ubicación, y por ello a cada una la denominamos eje corporativo.

5 Magdalena San Borja Surco - La Molina Miraflores Empresarial Financiero El mercado prime en cifras Máx. Precios de alquiler Prom. Mín. $ 21.00/m² $ 21.00/m² $ 20.42/m² $ 20.00/m² Stock prime de Lima: 928,227 m 2 Stock Vacancia En construcción 326,652 m² 69,207 m² 118,990 m² 129,281 m² $ 18.30/m² $ 17.81/m² $ 20.00/m² $ 18.52/m² $ 16.85/m² $ 17.00/m² $ 15.62/m² $ 14.96/m² $ 18.00/m² $ 18.00/m² $ 18.00/m² $ 17.60/m² $ 16.25/m² $ 15.51/m² Tasa de vacancia: 25.30% 5,063 m² 38,960 m² 132,434 m² 24,434 m² 19,440 m² Financiero Empresarial Miraflores Surco - La Molina Máx. Precios de venta Prom. San Borja Magdalena Precio promedio de alquiler: $ 17.01/m 2 Precio promedio de venta: $ 2,141/m 2 234,130 m² 73,476 m² 24,348 m² 19,059 m² 1,706 m² 16,355 m² $ 2,600/m² $ 2,350/m² $ 2,332/m² $ 2,350/m² $ 2,350/m² $ 2,229/m² Mín. $ 2,246/m² $ 2,109/m² $ 1,979/m² $ 1,943/m² $ 1,844/m² 86,671 m² 60,940 m² 25,806 m² $ 1,730/m² Financiero Miraflores Surco - La Molina Magdalena No se registraron oficinas prime en venta en San Borja y Empresarial

6 Radiografía del 2016 Se entregaron 183,154 m 2 de nuevas oficinas (11 edificios), un 12.7% más que en el La absorción neta (demanda efectiva) fue de 89,004 m 2. El crecimiento respecto al 2015 fue de 19%. El 2016 cerró con 234,825 m 2 de oficinas disponibles para ocupación inmediata. La tasa de vacancia registrada fue de 25.30%. El precio de alquiler disminuyó en 8%. Pasó de un promedio global de USD 18.55/m 2 (2015) a USD 17.01/m 2 (2016). El promedio más alto se registró en Empresarial (USD 20.42/m 2 ) y el más bajo en Surco - La Molina (USD 15.62/m 2 ). Surco - La Molina y Magdalena fueron los protagonistas del 2016: El 64% de las nuevas entregas (116,890 m 2 ) y 66% de la absorción neta (58,933 m 2 ) se dieron en ambos ejes corporativos. La razón principal: registraron los precios más bajos del mercado.

7 Lo más destacado del 4T-2016 Por segundo trimestre consecutivo disminuyó la tasa de vacancia. Pasó de 27.2% a 25.3%. No obstante, para el 2017 prevemos que vuelva a incrementarse. Se entregó sólo 1 nuevo edificio: Prime Tower (8,328 m 2 ) el cual se ubica en Magdalena. La absorción neta (demanda efectiva) del trimestre fue de 23,224 m 2, similar al resultado interanual del 4T-2015 (23,692 m 2 ). Respecto al 3T-2016, el precio promedio de alquiler disminuyó en 0.7%.

8 Nuevas entregas Durante el 4T-2016, se entregó el edificio Prime Tower (8,328 m 2 ) en Magdalena. Con este, Magdalena ya cuenta con 5 edificios prime que suman un total de 86,671 m 2. Cabe mencionar que el 70% se encuentra vacante. En el próximo trimestre (1T-2017) ingresarán 5 edificios entre Financiero, Empresarial y Magdalena. En conjunto sumarán 48,030 m 2 al stock de Lima. Prime Tower

9 Evolución de la absorción neta (m 2 ) Demanda 19% La absorción neta del 4T-2016 fue de 23,224 m 2. Con ello, el resultado total para el 2016, fue de 89,004 m 2. El crecimiento respecto al 2015 fue de 19%, y estuvo condicionado a los menores precios de alquiler. Es así que la mayor proporción de la absorción neta se dio en los ejes con los precios más bajos: Surco - La Molina y Magdalena. 89,004 m² 64,877 m² 67,121 m² 74,610 m² 57,272 m² Metros cuadrados absorbidos Distribución de la absorción neta (m 2 ) del 2016 Magdalena 27% Empresarial -2% Financiero 23% 0% San Borja Surco - La Molina 39% El contexto de precios bajos fue aprovechado por diversas empresas para mudar sus oficinas de plantas industriales, casas o edificios antiguos. Son los casos de Laive, Aceros Arequipa, MSD, entre otros. Prevemos que el 2017, la absorción neta continúe creciendo y se expanda nuevamente en más de 10%. Son dos las razones principales: el mayor crecimiento de la inversión privada no minera (según el BCRP, el 2016 creció en 2.3%, y el 2017 lo haría en 6.1%); y el nivel de precios 13% bajos, que se mantendrá durante el Miraflores

10 Vacancia Evolución de la tasa de vacancia (%) 90.00% 80.00% Respecto al 3T-2016, la tasa de vacancia disminuyó de 27.2% a 25.3% % Magdalena No obstante, respecto al cierre del 2015 (18.8%), se incrementó significativamente % Existen 234,825 m 2 disponibles para entrega inmediata. Surco - La Molina es el eje con más metros cuadrados vacantes (73,746 m 2 ), pese 50.00% a que fue donde se registró la mayor absorción neta del En la lista de ejes con mayor vacancia siguen Financiero y Magdalena con 69,207 m 2 y 60,940 m 2 disponibles, respectivamente % 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 1.83% 4.95% 9.07% 18.88% Surco - La Molina 25.30% Promedio Lima Financiero Miraflores San Borja Empresarial Prevemos que, durante el 2017, la tasa vacancia promedio del mercado llegue a un pico de 30%, ante los 181,012 m 2 previstos a ingresar. Estimamos que, a partir del 2018, la tasa de vacancia disminuya, dado que la oferta de nuevas oficinas se contraerá de manera importante

11 Evolución del precio de alquiler (USD/m 2 ) Precios $ 24.00/m² $ 22.00/m² $ 22.92/m² $ 21.74/m² $ 20.53/m² Empresarial El precio promedio de alquiler cerró el 2016 en USD 17.01/m 2. Respecto al 3T-2016, se contrajo en 0.7%; y respecto al 2015, en 8.3%. Todos los ejes registraron disminuciones del precio de alquiler. Estimamos que, durante el 2017, el precio promedio de alquiler continúe ajustándose a la baja; y que a partir del 2018, empiece a incrementarse, en la medida que se corrijan los niveles de vacancia. Por otro lado, el precio promedio de venta culminó el 2016 en USD 2,141/m 2. Se incrementó en 0.21% respecto al 3T-2016; y en 1.15%, respecto al cierre del El ligero incremento obedeció a la menor oferta de oficinas de venta. Al cierre del 2015, existían 146,987 m 2 disponibles en venta tanto en oficinas para entrega inmediata y en proyectos en construcción. Al término del 2016, esta cantidad se contrajo a 110,807 m 2. $ 20.00/m² $ 18.00/m² $ 16.00/m² $ 14.00/m² $ 2,600/m² $ 2,400/m² $ 2,200/m² $ 2,000/m² $ 1,800/m² $ 18.55/m² Financiero MIraflores San Borja $ 17.01/m² Empresarial Evolución del precio de venta (USD/m 2 ) $ 2,356/m² $ 2,179/m² $ 2,044/m² Magdalena Financiero MIraflores $ 2,117/m² $ 2,141/m² Surco - La Molina Magdalena Promedio Lima Promedio Lima $ 1,600/m²

12 Tendencias Qué empresas estrenaron nuevas oficinas durante el 2016? Los principales y grandes consumidores de m 2 de oficinas son las empresas de servicios; y particularmente, de m 2 prime, aquellas ligadas a actividades de finanzas, seguros, construcción y servicios corporativos. No obstante, en Lima, el contexto de precios bajos, atrajo a un segmento que no suele participar activamente en el mercado prime: las empresas de manufactura y logística. En total, de los 89,004 m 2 netos que el mercado demandó, el 22.3% (20,644 m 2 ) fue tomado por empresas ligadas a estos rubros. Incluso, del grupo de empresas comercializadoras, las que ocuparon las mayores extensiones de m 2 provinieron de zonas industriales. Otro segmento con una demanda creciente fue el de Informática y Telecomunicaciones, el cual tuvo una participación de 8% (7,401 m 2 ) sobre la absorción neta. Algunas empresas representativas de este segmento que estrenaron nuevas oficinas fueron SAP, Virgin Mobile y ESET Antivirus. Los segmentos tradicionales (finanzas, seguros, construcción y servicios corporativos) representaron el 50.2% de la absorción neta del mercado. En tanto, la participación de las empresas ligadas a la minería fue prácticamente nula, muy contrario a lo que sucedía unos años atrás. Segmento Empresarial Área N de ocupada emp. Servicios corporativos 15,290 m² 21 Comercializadoras 16,687 m² 17 Finanzas y seguros 12,866 m² 9 Industria manufacturera 12,167 m² 5 Otras actividades empresariales 5,807 m² 10 Logística y transporte 8,477 m² 9 Informática y telecomunicaciones 7,401 m² 11 Inmobiliaria y construcción 10,310 m² 15 TOTAL 89,004 m² 97 Prevemos que, en el 2017, las empresas manufactureras y logísticas, continúen presentes como demandantes de espacios prime; y que aquellas ligadas a la informática y tecnología, incrementen su participación en el mercado.

13 Conclusiones La absorción neta creció en 19% durante el La oferta prime también creció, aunque un ritmo significativamente mayor al de la demanda, haciendo que la tasa de vacancia se incremente de 18.9% a 25.3% en un año. Para el 2017, prevemos el ingreso de 181,012 m 2 de nuevas oficinas, una cifra menor a lo que estimamos trimestres atrás, por la puesta en stand-by del proyecto More (31,686 m 2 ) en el eje Surco - La Molina. Aún sin este edificio, la oferta excederá por otro año consecutivo a la absorción neta. Por ello, esperamos que, durante el 2017, la vacancia llegue a 30%, y el precio promedio de alquiler se sitúe entre USD 16.40/m 2 y USD 16.80/m 2. No obstante, continuarán los contrastes entre ejes corporativos. Por un lado, estimamos que Empresarial cierre el 2017 con una vacancia de 6.9% y un alquiler promedio de USD 20.09/m 2 ; y al otro extremo Magdalena, con una vacancia de 61.5%, y un alquiler promedio de USD 15.14/m 2. Ciclo del mercado prime de Lima Expansión Vacancia a la baja Nuevas construcciones ? Sobreoferta Vacancia al alza Nuevas construcciones A fines del 2017, el mercado pasará de la fase de declive a la de recuperación. Las nuevas entregas decrecerán significativamente, a la par de nuestras expectativas de crecimiento de la absorción neta. Como resultado, a partir del 2018, la tasa de vacancia tenderá a Recuperación Vacancia a la baja Sin nuevas construcciones Declive Vacancia al alza Entrega de muchos m 2 disminuir y los precios, a incrementarse.

14 BINSWANGER PERÚ Consultoría Inmobiliaria - Gerencia de Proyecto - Facility & Property Management - Asesoría Valuatoria Ca. Las Orquídeas 585, Oficina 301, Lima - Perú T: (51 1) Informe desarrollado por George Limache glimache@cbb.com.pe Síguenos en LinkedIn: Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes confiables. No obstante, Binswanger Perú no se responsabiliza de omisiones o cambios de último minuto. Este reporte es de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo y escrito de Binswanger Perú.