FOTOGRAFÍA: YANG LAM Colliers. Reporte de Mercado. Oficinas 4T

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1 FOTOGRAFÍA: YANG LAM Colliers Reporte de Mercado Oficinas 4T

2 LIMA REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO 4T 2016 OFICINAS PANORAMA ACTUAL ÍNDICES MERCADO PRIME (A+ y A) TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA ÍNDICES MERCADO SUBPRIME (B+ y B) TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA 3T T T T-2016 Al último trimestre del 2016, la economía peruana se mantiene dentro de las expectativas. Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), al mes de octubre de 2016, la economía peruana avanzó 3.98%, impulsado por el avance de los sectores Minería e Hidrocarburos (+18.08%), Telecomunicaciones (+8.48%) y Energía (+7.78%), principalmente. Sin embargo, otros sectores económicos continúan presentando resultados desalentadores, al mostrar una tendencia negativa mes a mes. Entre los principales sectores que están dentro de este grupo a octubre del 2016, resaltan: Pesca (-20.68%), Manufactura (-3.04%) y Construcción (-2.34%). Aún así, las expectativas acerca del desempeño que tendrá la economía nacional en el 2017 son mejores respecto de las del año anterior. Según el último Reporte de Inflación publicado por el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), el PBI crecería 4.3%, condicionado por el desempeño del gobierno en el manejo de su política económica (tanto monetaria como fiscal) y a las políticas que ejecutará el gobierno de EEUU, ahora con Donald Trump a la cabeza. El mercado inmobiliario local no tuvo un buen desempeño comercial, continuando con la tendencia observada en los últimos 3 años. El cambio de gobierno que se dio en el mes de julio pasado, que si bien significó un impulso en las expectativas y percepción de mejores tiempos en adelante, aún no logra consolidarse, en tanto que el ambiente político y social no muestran estabilidad y el sector ligado a la construcción sigue con expectativas los sucesos originados por el caso internacional Odebrecht. Durante el 2016 ingresaron al mercado 180,836 m 2 de oficinas prime en 10 edificios, cuando lo estimado a inicios del año eran 12 edificios (185,689 m 2 ). El sector continúa acentuado en la fase de sobreoferta, mostrando una vacancia al final del 2016 de 26.4%, habiéndose estimado este indicador a inicios de año en alrededor de 25%. El submercado con el mayor incremento de nueva oferta fue Magdalena, donde ingresaron casi 82 mil m 2, seguido por Nuevo Este (46 mil m 2 ), Sanhattan (31 mil m 2 ), Miraflores (18 mil m 2 ) y San Isidro Golf (3.5 mil m 2 ). La dinámica comercial en el segmento de oficinas mostró ligera mejoría respecto al 2015, observándose la reactivación de cuentas (negociaciones y contactos) y el interés por espacios especialmente en renta, aunque todavía lejos de las mejores temporadas en el negocio. La colocación (absorción neta) acumulada al fin del 2016 fue de 78,169 m 2, manteniéndose este indicador cerca de los 80 mil m 2 estimados como absorción promedio anual en nuestro mercado. Para el 2017 se estima el ingreso al mercado de 16 nuevos edificios, los que incrementaran el inventario en aproximadamente 227,000 m 2 de oficinas prime. Este sería el año en que los niveles de nueva oferta (nuevos m 2 ) marcarían el pico, pues ya para el 2018 se están ejecutando solo cerca de 40,000 m 2 de oficinas, entendiendo el mercado los serios problemas que ocasiona el incremento desmedido de la oferta y la falta de análisis de medano y largo plazo

3 REPORTE DE MERCADO 4T 2016 OFICINAS SUBMERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA Submercados de Oficinas en Lima SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF MIRAFLORES SAN BORJA CHACARILLA MAGDALENA SAN MIGUEL NUEVO ESTE Edificios de de Oficinas Prime Prime al al 4T T-2015 EXISTENTES EN PROYECTO / CONSTRUCCIÓN Mercado de Oficinas Prime de Lima - 4 to Trimestre 2016 / Edificios existentes Zona Inventario (m 2 ) N Edificios Disponibilidad (%) Absorción Neta (m 2 ) Precio de Renta (US$ / m 2 / mes) A+ A Total A+ A A+ A Total A+ A Total A+ A Total Sanhattan 178, , , % 27.2% 25.7% 4, , San Isidro Golf 45,286 71, , % 0.3% - 1,140 1, Miraflores 63,002 63, , % 18.6% 15.7% San Borja 25,000 19,059 44, % 3.8% Chacarilla - 10,398 10, % 6.4% Magdalena - 110, , % 52.7% - 6,540 6, Nuevo Este 177,279 80, , % 3.6% 37.8% 4,713-2,092 2, Subtotal 489, , % 23.3% 26.4% 9,728 4, Total 1,026, % 14, Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. COLLIERS INTERNATIONAL P. 3

4 Mercado de Oficinas Subprime de Lima - 4 to Trimestre 2016 / Edificios existentes Zona Inventario (m 2 ) N Edificios Disponibilidad (%) Precio de Renta (US$ / m 2 / mes) B+ B Total B+ B B+ B Total B+ B Total Sanhattan 173, , , % 6.4% 9.0% San Isidro Golf 87,137 58, , % 8.8% 9.1% Miraflores 61, , , % 15.2% 16.4% San Borja 17,597 43,602 61, % 6.3% 6.6% Chacarilla 2,241 65,724 67, % 11.7% Magdalena 17,660-17, % % San Miguel 8,498 8,113 16, % % Nuevo Este 81,859 81, , % 6.7% 22.0% Centro - 66,044 66, Lince - 17,359 17, % 35.1% La Victoria - 2,688 2, % 100% Subtotal 449, , % 9.8% Total 1,080, % Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. TERMINOLOGÍA Mercado Prime: Compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A.. Mercado Subprime Compuesto por edificios de oficinas de clases B+ y B. Inventario o Stock: Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. Oferta Futura: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado. Absorción Bruta: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año), considera la rotación de ocupantes. Absorción Neta: Referida a la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro del mismo periodo, no considera los cambios de ubicación. Forma parte de la absorción bruta y nunca es mayor a esta. Disponibilidad: Cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos. Tasa de Disponibilidad o Vacancia: Porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos. Precios de Lista: Precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados Asking Prices ). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento. Precios de Cierre: Precios de oficinas a los cuales se concretan transacciones de alquiler o venta en el mercado. Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento.

5 REPORTE DE MERCADO 4T 2016 OFICINAS PANORAMA DE LOS ESPACIOS DE OFICINA EN EL MERCADO PRIME En el 2016 ingresaron los sgtes. edificios: 1T: Paseo de la República (SH), EE Santa Cruz (SIG), Vértice 22 (MAG). 2T: Basadre 607 (SIG), Alberto del Campo (MAG), Skytower 757 (MAG), Panorama Plaza de Negocios (NE). 3T: República de Panamá 4556 (SH), Lit One (MIR), Prisma Business Center (MAG). 4T: no se registraron nuevos ingresos de edificios. ABSORCIÓN NETA m 2 NUEVA OFERTA m 22 Absorción acumulada ,169 m 2 Nueva oferta acumulada ,836 m 2 1T 6,705 2T 34,144 1T 33,822 2T 80,586 4T 14,626 3T 22,694 4T T 66,428 Proyectos Prime en comercialización en Lima - 4 to Trimestre 2016 Precios de Lista en edificios en fase de construcción Zona CLASE A+ US$ Venta CLASE A+ US$ Renta CLASE A US$ Venta CLASE A US$ Renta Sanhattan 2, San Isidro Golf Miraflores San Borja Magdalena - - 2, Nuevo Este 2, Los precios son de lista en edificios en fase de planeamiento y/o construcción que actualmente se están comercializando. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamientos. Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. Promedio 2, , Proyectos Subprime en comercialización en Lima - 4 to Trimestre 2016 Precios de Lista en edificios en fase de construcción Zona CLASE B+ US$ Venta CLASE B+ US$ Renta CLASE B US$ Venta CLASE B US$ Renta Sanhattan San Isidro Golf Miraflores 2,300-2, San Borja - - 1,933 - Chacarilla Magdalena 1, La Victoria Promedio 2, , COLLIERS INTERNATIONAL P. 5

6 OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME m2 de oficinas OFICINAS PRIME HISTÓRICO - ABSORCIÓN NETA, NUEVA OFERTA Y VACANCIA 250, , , % 26.4% 180, , , , , ,604 81,002 81,786 78,170 50,000 52,129 57, % 8.1% 1.4% Nueva Oferta Absorción neta Vacancia % 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Vacancia Respecto al 2015, la proporción de la absorción neta (colocación) sobre la nueva oferta fue menor durante el Este indicador es importante porque explica el motivo del incremento de la vacancia. Se observa que en el 2016 se absorbió el 43% de los nuevos m 2 ingresados en el año; esta variable en el 2015 marcaba 48% y en el 2014 fue de 73%. Esta tendencia debe revertirse en el 2018, dado el nivel de construcción que se está dando para ese año (bajo en comparación a años anteriores). Sin embargo, aún se tendrán niveles altos de vacancia, sobre el 25% y cercanas al 30%, lo que hará que la disminución de este indicado sea gradual. La velocidad de las colocaciones podría mejorar en función de la reactivación de la demanda en el sector. OFICINAS PRIME 4T STOCK, VACANCIA Y RENTA m 2 de oficinas 200, , ,000 50, , , ,144 80, ,694 66, , ,836 1T T T T-2016 Acumulado Absorción Neta Nueva Oferta Renta (asking) US$ / m 2 / mes El índice de vacancia cierra el 2016 en 26.4% respecto al inventario total, esto es equivalente a 270,685 m 2. La mayor concentración de los espacios disponibles se encuentra en el Nuevo Este con el 36.0% de la vacancia total, seguido por Sanhattan con el 34.2%, Magdalena con 21.5%, Miraflores con 7.3%, San Borja con 0.6%, Chacarilla con 0.2% y San Isidro Golf con 0.1%. A nivel de los propios submercados, Magdalena muestra 52.7% de vacancia sobre su inventario, mientras que Nuevo Este tiene el 37.8% y Sanhattan el 25.7%. La segmentación del mercado según la tipología de propietarios de los edificios, puede ayudar a entender el panorama en torno a la variable vacancia. Clasificando a los edificios como unipropietarios (propiedad en manos de máximo tres dueños) y como multipropietarios (propiedad en manos de más tres dueños), tenemos que el 52% de los espacios de oficinas prime se encuentran en edificios multipropietarios y el 48% el edificios unipropietarios. Agrupando a los edificios por este criterio, se observa que en los edificios multipropietarios el indicador de vacancia es del 41.8%, mientras que en los edificios unipropietarios la vacancia es del 9.8%. PRECIOS MERCADO PRIME Como se espera en una fase de sobreoferta, el precio promedio en renta continúa mostrando ajustes a la baja. Al cierre del 2016 el precio promedio (asking) de oficinas en renta es de US$ por m 2 (US$ en el trimestre anterior y US$ 19.3 al cierre del 2015). En el sector de las oficinas A+ el precio promedio de renta (precio de lista) es de US$ por m 2 (US$ en el trimestre anterior y US$ al cierre del 2015), en tanto para las oficinas tipo A el precio promedio de renta (precio de lista) es de US$ por m 2 (US$ en el trimestre anterior y US$ al cierre del 2015). Durante el 2016 la zona que mostró mayor ajuste en cuanto a los precios de renta (precios de lista) fue Sanhattan, donde estos precios disminuyeron 10% en promedio respecto a los observados al inicio del Sobre precios de cierre, la zonas Nuevo Este y Magdalena mostraron los precios más bajos, en tanto que San Isidro Golf se mantuvo prácticamente si variaciones en sus precios de expectativa. Para las oficinas disponibles (existentes) en oferta de venta, el precio promedio (asking) se encuentra al 4T 2016 en US$ 2,162 por m 2, (US$ 2,282 para oficinas A+ y US$ 2,094 para oficinas A).

7 REPORTE DE MERCADO 4T 2016 OFICINAS MERCADO SUBPRIME PRECIOS MERCADO SUBPRIME El segmento subprime (B+ y B) de oficinas finaliza el 2016 con un inventario de 1 080,200 m 2, distribuidos en 209 edificios. Durante el último trimestre del año ingresaron al mercado los edificios CE Century 46 y CE Diez Canseco en el submercado Miraflores; EE Vistacorp en la zona Chacarilla; Prima Esperanza en Lince y CE Blue Tower en La Victoria. En tanto, se espera para el 2017 el ingreso de 13 nuevos proyectos, los que incrementarían el inventario de oficinas en 72,000 m 2 aproximadamente y ya se encuentran en construcción. Estos proyectos se ubican en Sanhattan (1), San Isidro Golf (1), Miraflores (4), San Borja (2), Chacarilla (2), Magdalena (2) y La Victoria (1). En el 2016, en total, la nueva oferta (nuevas oficinas) sumaron 119,539 m 2, siendo las zonas Miraflores y Nuevo Este donde se ubican la mayor parte de estos ingresos. Actualmente las zonas Sanhattan y Miraflores son las que cuentan con mayor inventario o stock con 311,317 m 2 y 209,498 m 2 respectivamente. Al cierre del 2016, la vacancia en este segmento asciende a 13.14% equivalente a 141,917 m 2. En el sector B+ la vacancia es de 17.9% (10.2% al cierre del 2015), y en el sector B la vacancia asciende a 9.8%. Al término del 4T 2016, el precio de renta promedio (asking price) para el segmento subprime es de US$ por m 2 (US$ en el 3T 2016), siendo para las oficinas B+ el precio de lista promedio de US$ (US$ en el 3T 2016), y para oficinas tipo B la renta promedio (precio de lista) es de US$ (US$ en el 3T 2016). Las expectativas de precios por parte de los propietarios en el segmento subprime son más elevadas que en el sector prime, observándose en algunas zonas expectativas de renta por sobre los US$ por m 2, para oficinas sin implementación. Se observa que los precios mayores se dan en las oficinas de menores dimensiones, más chicas. La oferta en venta de oficinas disponibles en este segmento alcanza un precio promedio (precio de lista) de US$ 2,092 por m 2 más impuestos La oferta de oficinas subprime crece en la medida del ingreso de nuevos proyectos (especialmente de tipo B+), los que siguen ubicándose en nuevos sectores como Lince y La Victoria, aprovechando la sinergia o dinámica de la zona cercana a San Isidro. MERCADO B+ Y B. DISTRIBUCIÓN DE INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD ACTUAL 100% 80% 9% 9% 16% 7% 12% 43% 12% 22% 35% 60% 40% 20% 91% 91% 84% 93% 88% 57% 88% 78% 100% 65% 0% Sanhattan San Isidro Golf Miraflores San Borja Chacarilla Magdalena San Miguel Nuevo Este Centro Lince Inventario Disponibilidad COLLIERS INTERNATIONAL P. 7

8 PRONÓSTICO Finalmente, el cuarto trimestre del año concluyó sin nuevos ingresos de edificios prime. El nicio de operaciones de los edificios Torre del Arte (San Borja) y Bloom Tower (Magdalena), se ha trasladado para los primeros meses del Así, al término del 2016 los principales indicadores del mercado de oficinas prime muestran: Inventario: 1 026,258 m 2 Vacancia: 26.4% Nueva oferta: 180,836 m 2 Absorción neta: 78,169 m 2 En línea con la absorción neta estimada para nuestro mercado, en aproximadamente 80,000 m 2 al año, el 2016 no se aleja de esta cifra, aún cuando el ingreso de nuevos metros cuadrados de oficinas este año fue superior a los 180,000 m 2. Esto confirma la aún lenta dinámica de comercialización que acompaña a la fase de sobreoferta, la baja ocupación en promedio que muestran los nuevos ingresos (edificios), y en parte se refleja en el incremento de la vacancia (de +6.5% respecto al cierre del 2015). Para el 2017 se estima el ingreso de 16 nuevos edificios, que suman aproximadamente 227,000 m 2 de oficinas prime. Estos proyectos se ubican en los submercados Sanhattan (5), San Isidro Golf (3), Miraflores (2), San Borja (1), Magdalena (3) y Nuevo Este (2). De esta nueva oferta el 51% de los espacios se comercializan en renta y el 49% se encuentran en proyectos que se comercializan en venta. Un análisis realizado recientemente indica que en la composición, según cantidad de propietarios de un edificio, que se observa en el mercado de oficinas prime de Lima, predominan los edificios multipropietarios con el 52% del inventario de oficinas (m 2 ), mientras que el 48% de los espacios se encuentran en edificios considerados unipropietarios. PANORAMA REGIONAL OFICINAS PRIME En el 3T 2014 se comentaba un análisis similar en el mercado de Dubai, donde la vacancia de los edificios multipropietarios superaba el 50%, mientras que en el caso de los edificios unipropietarios la vacancia promedio era del 12%. En el mercado de Lima, la vacancia en el grupo de los edificios multipropietarios alcanza ya el 40%, y en el grupo de edificios unipropietarios el indicador es de 10%. Mercados distantes con similitudes según lo revisado líneas arriba. Es evidente que el incremento de los proyectos de oficinas en venta impulsó en el mercado la consolidación de los edificios multipropietarios, hasta llegar a los niveles actuales (52% de las oficinas prime se encuentran en este tipo de edificios). Un crecimiento que el mismo mercado no supo dimensionar y que creció en un panorama de mercado favorable pero no sostenible en términos de tamaño de la demanda y expectativas de precios por ejemplo, y sin prever los ciclos por los que atraviesa el negocio. El 2017 se presenta como un periodo con muchas expectativas sobre el entorno macroeconómico del país y específicamente sobre el mercado de oficinas. El inicio del nuevo gobierno significó una percepción positiva respecto a cambios y la reactivación de los sectores ligados al negocio, y eso se vio reflejado por ejemplo en la activación de cuentas y la toma de oficinas (especialmente en renta) que se dieron a partir de la segunda parte del año. Se espera que en este nuevo año estas percepciones tengan su repercusión tangible en el mercado, y se pueda acelerar el cambio de la fase de sobreoferta Vacancia (%) Precio Renta (US$/m2) 26.4 % % oficinas en 67 países US$ 2.3 billones de ingresos anuales 160 millones de metros cuadrados bajo administración 16,300 profesionales US$ 97 billones en más de 84,000 transacciones PERÚ: Lima Eric Rey de Castro Director Gerente Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL FAX RESEARCHER: Lima Sandro Vidal Gerente de Investigación Av. Manuel Olguín 501 Oficina 502 Surco, Lima 33 TEL Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www. colliers.com/peru Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 16,300 profesionales especializados en 502 oficinas distribuidas en 67 países. Colliers tiene ingresos de US$ 2.3 billones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US$ 97 billones y maneja más de 160 millones de metros cuadrados en administración % % % 24.9 Accelerating success.