Reporte inmobiliario Condominios de almacenes Lima, 2016

Transcripción

1 Reporte inmobiliario Condominios de almacenes Lima, 2016

2 Qué es un condominio de almacenes? Es un conjunto de almacenes que están bajo la dirección de un solo propietario. Los gastos de mantenimiento, seguridad, entre otros, son compartidos entre los arrendatarios. Los almacenes son independientes y ofertados exclusivamente en alquiler. Como valor agregado, el condominio ofrece servicios complementarios a la actividad de almacenaje.

3 Términos clave STOCK. Es la suma total de los metros cuadrados techados de almacenes existentes en los condominios. Incluye todo lo que está ocupado y disponible en alquiler. VACANCIA. Es el total de metros cuadrados techados de almacenes disponibles en alquiler. TASA DE VACANCIA. Es el nivel de disponibilidad respecto al stock. Equivale a la fórmula: (Vacancia / Stock)*100%. PRECIO DE SALIDA. Es el precio de oferta inicial de los almacenes. Posterior a las negociaciones, al concretarse el alquiler, se obtiene un PRECIO DE CIERRE, que puede ser igual o menor al precio de salida. En este informe, los precios son de salida, no incluyen impuestos y corresponden a los condominios entregados que cuentan con metros cuadrados disponibles.

4 Términos clave La ZONIFICACIÓN es el tipo de uso que se le destina a la tierra. Existen 4 tipos base de zonificación industrial: INDUSTRIA ELEMENTAL (I1): Corresponde al nivel más básico de zonificación industrial y es compatible básicamente con las actividades de almacenaje. No existe un área mínima estándar para los inmuebles con este tipo de zonificación. INDUSTRIA LIVIANA (I2): La zonificación I2 permite actividades de almacenaje y producción básica que no sean molestas ni peligrosas. El área mínima de lote permitido para operar con la zonificación I2 suele ser de 2,500 m 2. GRAN INDUSTRIA (I3): Se encuentran muy cerca de carreteras, y en principio, alejada de núcleos urbanos. La zonificación I3 permite actividades de almacenaje y de producción de gran escala que son molestas y con cierto grado de peligrosidad. Por lo general, el área mínima de los inmuebles con zonificación I3 supera los 5,000 m 2. INDUSTRIA PESADA BÁSICA (I4): Es el uso destinado para establecimientos industriales que producen bienes a gran escala. Las industrias localizadas en tierra con zonificación I4 suelen producir ruidos, vibraciones que producen humos, vapores, gases, malos olores; además de emplear materiales altamente inflamables. El área mínima de terreno de estos inmuebles es de 10,000 m 2. Además, existen otros tipos de zonificación como las comerciales (CZ, CM), vivienda taller (VT) y especiales (ZRE) que dependiendo de la ubicación, son compatibles con ciertas actividades de almacenaje y manufactura.

5 Pana ric ana Nor me Dónde se encuentran los condominios? te Los condominios de almacenes se encuentran en los siguientes ejes industriales: 1. Lurín 2. Villa El Salvador 3. Huachipa 4. Faucett - Aeropuerto 02 Panamericana Sur LEYENDA 01 Áreas con zonificación industrial

6 Faucett Aeropuerto Huachipa Villa El Salvador Lurín El mercado de condominios en cifras Stock de almacenes: Tasa de vacancia: Precio prom. de alquiler: 858,208 m % USD 5.22/m 2 Stock Vacancia En construcción 624,363 m² Máx. Prom. Precios de alquiler Mín. 121,848 m² 94,736 m² 156,143 m² 7,700 m² 0 m² $ 8.00/m² $ 7.90/m² $ 7.90/m² $ 7.90/m² $ 8.00/m² $ 7.53/m² $ 7.50/m² 70,599 m² 0 m² 0 m² 7,103 m² 0 m² 0 m² $ 5.05/m² $ 5.00/m² Lurín Villa El Salvador Huachipa Para Huachipa, los precios de alquiler corresponden a proyectos en fase de desarrollo.

7 Stock por eje industrial Oferta y demanda 8% 1% Lurín Durante el 2016, se entregaron 28,493 m 2 de nuevos almacenes. Con ello, el stock se incrementó a 858,208 m 2. Es importante 18% 858,208 m 2 Villa El Salvador Huachipa apreciar que, la nueva oferta se concentró en Lurín, y fue significativamente menor a lo que se entregó en años anteriores 73% Faucett Aeropuerto (entre el 2012 y 2015, el mercado recibió anualmente más de 160,000 m 2 ). La existencia de un elevado nivel de vacancia al cierre del 2015 (27%), y de más de 300,000 m 2 en proyectos listos para empezar a edificarse, desincentivó a los desarrolladores a agregar oferta especulativa. La cautela de los desarrolladores se reflejó en el bajo nivel de nuevas entregas del Respecto a la demanda, se apreció un desempeño similar al de años anteriores. La absorción neta del 2016 fue de 123,211 m 2. y se repartió entre Lurín y Huachipa. La situación de Huachipa es notable, debido a que, se arrendó el 100% de lo que tenía vacante. En menos de año y medio, Huachipa absorbió 70,599 m 2. Evolución y distribución de la absorción neta 8,516 m² 61,571 m² 39,935 m² 7,103 m² 20,099 m² 50,500 m² 16,952 m² 1,800 m² 122,813 m² 92,771 m² 82,059 m² 72,722 m² 70,911 m² Lurín Villa El Salvador Huachipa Faucett Aeropuerto

8 Vacancia por eje industrial Disponibilidad y precios 6% 0% 0% Lurín La tasa de vacancia disminuyó de 27.03% (2015) a 15.10% (2016), debido a que se mantuvo el nivel de absorción neta, y decrecieron las nuevas entregas. La contracción más significativa se apreció en Huachipa, donde la tasa de vacancia pasó de 71.53% (2015) a 0.00% (2016). Por otro lado, los precios de alquiler se mantuvieron similares a los del No obstante, el promedio de Lima disminuyó de USD 5.66/m 2 (2015) a USD 5.22/m 2 (2016). Esta contracción obedeció únicamente al cambio de la distribución de la vacancia por eje industrial. Al cierre del 2016, Lurín pasó a concentrar el 94% de la vacancia, y dado que tiene el precio más bajo de Lima, el precio 1 promedio de la ciudad se ajustó a la baja. Prevemos que el alquiler promedio se incremente durante el Este crecimiento no estará sustentado por la propia dinámica del mercado (ajuste de oferta y demanda); sino por cambio en el tipo de producto. Hablamos de almacenes con mejores prestaciones de infraestructura (almacenes prime), que pasarán a representar el grueso de la oferta futura de Lima. 1. El cálculo del precio se hace mediante ponderación de los m 2 disponibles. Villa El Salvador 129,548 m 2 Huachipa Faucett Aeropuerto 94% Evolución de precios de alquiler $ 7.91/m² $ 7.90/m² $ 6.34/m² $ 7.31/m² $ 7.53/m² $ 5.66/m² $ 5.35/m² $ 5.00/m² $ 5.22/m² $ 4.94/m² $ 4.64/m² $ 5.28/m² $ 4.68/m² $ 4.55/m² $ 4.59/m² $ 5.03/m² $ 5.05/m² Lurín Villa El Salvador Huachipa Promedio Lima

9 Análisis La hora de los almacenes prime Almacén tradicional Desarrollar almacenes prime o de gran altura, se ha convertido en tendencia en los principales mercados del mundo. La altura libre 1 de estos almacenes, usualmente supera los 10 m; a diferencia de sus predecesores, que poseen alturas libres entre 7m y 8m. La mayor altura permite una mejor eficiencia operativa, al ganar mayor espacio de almacenaje. Además, la gestión de un almacén más alto, ya no representa un problema como podría suceder años atrás gracias a los avances tecnológicos. Para el caso de Lima, la mayor altura de los almacenes permite también, diluir el elevado precio de la tierra. Recordemos que la tierra industrial de Lima es la más cara de Sudamérica. Existe demanda para este tipo de producto? Sí. Estimamos que, actualmente se están buscando/negociando cerca de 90,000 m 2 de almacenes de este formato. Observamos que, los principales consumidores de almacenes prime son los retailers y operadores logísticos. Qué tan alto pueden llegar a ser los almacenes prime? No hay límite. No obstante, es importante saber que cada metro de altura adicional representa una inversión que crece exponencialmente, debido a que se necesita un equipamiento más sofisticado del sistema contra incendios, montacargas, loza (piso), etc. Por lo pronto, consideramos que la altura que actualmente ofrecen los proyectos de condominios prime (entre 10 m y 12 m) están al nivel de lo que busca la demanda, y del rango de precios que pueden aceptar (entre USD 6.00/m 2 y USD 8.00/m 2 ). Altura libre: más de 10m. Altura libre: menos de 10m. Almacén prime La mayor altura libre implica una mayor inversión en infraestructura: sistema contra incendios, calidad de loza (piso), montacargas, entre otros. 1. Altura libre (o altura al hombro) es la altura hasta donde los productos pueden ser almacenados.

10 Conclusiones Frente a la oferta de almacenes en condominio, la respuesta del mercado viene siendo positiva. Y hay grandes motivos para que así sea: los beneficios de infraestructura compartida; y los precios, que llegan ser, en promedio, inferiores a los formatos stand-alone. No obstante, la barrera que impide un mayor despegue de los condominios, son las deficiencias en la infraestructura vial de Lima. Si bien Huachipa y Lurín van consolidándose como áreas industriales, para varias empresas que requieren espacios de almacenaje, los menores precios no compensan el incremento en los costos de distribución. No les conviene alejarse, y optan por quedarse en ejes más céntricos como Argentina (Cercado de Lima) o Nicolás Ayllón (Ate), sin importar el que tengan que pagar rentas más altas. También es interesante notar la rápida velocidad de ajuste de este mercado; ya que prácticamente en 1 año, se pudo corregir la tendencia al alza de la tasa de vacancia. Esto sucede porque el tiempo que toma edificar un condominio es entre 6 y 12 meses. En otros segmentos como vivienda, oficinas u hoteles, el periodo de construcción, fácilmente excede los 18 meses, haciendo que los ajustes ante escenarios desfavorables sean más lentos (por ejemplo, en oficinas estimamos que la corrección tome 5 años). Por lo pronto, prevemos que el 2017 las nuevas entregas se encuentren entre 90,000 m 2 y 100,000 m 2, y de que la absorción neta se mantenga por encima de los 100,000 m 2. Con ello, estimamos de que el nivel de vacancia global del mercado disminuya hasta 11.00%.

11 BINSWANGER PERÚ Consultoría Inmobiliaria - Gerencia de Proyecto - Facility & Property Management - Asesoría Valuatoria Ca. Las Orquídeas 585, Oficina 301 San Isidro, Lima - Perú T: (51 1) Informe desarrollado por George Limache glimache@cbb.com.pe Síguenos en: Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes confiables. No obstante, Binswanger Perú no se responsabiliza de omisiones o cambios de último minuto. Este reporte es de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo y escrito de Binswanger Perú.