Perspectivas Inmobiliarias Mercado de Propiedades Industriales

Transcripción

1 Perspectivas Inmobiliarias Mercado de Propiedades Industriales Rubén González VEGAS GONZALEZ BINSWANGER Julio 2007

2 Contexto Industrial Incertidumbre Dificultad para Tramites y Autorizaciones Políticas Industriales Control de precios Percepción de Riesgo Inflación, Devaluación Cautela en decisiones de largo plazo Desinversión Las importaciones en 2006 equivalen prácticamente al aporte de la manufactura al PIB * * Conindustria

3 Estrategia Inmobiliaria Adquirir o Arrendar Control sobre los procesos medulares Flexibilidad en lo operacional Invertir en Ladrillos Excedente monetario en riesgo Refugio perdida de valor de fondos Históricamente los inmuebles mantienen su valor real Estrategia Financiera Arrendar con opción a compra Sale and Lease Back

4 Producto Inmobiliario Mercado altamente segmentado Manufactura Almacenaje y distribución Comercial venta al mayor y detal Mercado con diversidad de productos Plantas de producción y ensamblaje Galpones para almacenaje y distribución Locales comerciales mixtos Mercado con diversidad de calidad Ubicación Calidad de construcción y mantenimiento

5 Tendencia de Ubicación Cercanía a Caracas Extremos de la ciudad Guarenas - Guatire Eje Caracas Occidente Autopista Regional del Centro Barquisimeto Polos Industriales Occidente Oriente Guayana

6 Oferta y Demanda Oferta Continuará variada Activos improductivos Inventario de baja calidad Aumenta la oferta de terrenos Demanda Almacén y Distribución Seguridad - Reducción de riesgos Bajos costos de adaptación del edificio Facilidad de acceso origen y destino Propiedades industriales para usos alternos

7 El Mercado Eje Centro Occidente * 2005 Valores ** 2006 Valores Transaccion Bs m2/mes Bs m2/mes Oferta Demanda Bs m2 Oferta Demanda Bs m2 Alquiler 2,000-2,500 2,000-2,500 Mediana y Gran Industria c 200K- 300K c 300K - 400K Venta mc 100K- 200K mc 200K- 300K pc 60K-100K pc 100K- 200K Pequeña Industria Alquiler 3,000-5,000 4,000-8,000 Venta 400K - 500K 500K - 600K c 50K - 80K c 80K - 110K Terrenos Venta mc 30K - 50K mc 50K - 80K pc 15K - 30 K pc 30K - 50K * Fuente: Perspectivas Inmobiliarias 2005 CBRE / Colliers ** Fuente: VG&A / Vegas Gonzalez Binswanger c: consolidado mc: medianamente consolidado pc: poco consolidado

8 El Mercado Eje Centro Occidente * 2006 Valores ** 2007 Valores Transaccion Bs m2/mes Bs m2/mes Oferta Demanda Bs m2 Oferta Demanda Bs m2 Alquiler 2,000-2,500 3,000-4,500 Mediana y Gran Industria c 300K - 400K c 500K - 700K Venta mc 200K- 300K mc 400K- 500K pc 100K- 200K pc 200K- 300K Peque a Industria Alquiler 4,000-8,000 6,000-10,000 Venta 500K - 600K 700K - 900K c 80K - 110K c 140K - 180K Terrenos Venta mc 50K - 80K mc 80K - 110K pc 30K - 50K pc 50K - 80K * Fuente: VG&A / Vegas Gonzalez & Asociados c: consolidado mc: medianamente consolidado pc: poco consolidado

9 El Mercado Gran Caracas * 2005 Valores ** 2006 Valores Transaccion Bs m2/mes Zonas Bs m2/mes Oferta Demanda Bs m2 Oferta Demanda Bs m La Yaguara La Urbina Alquiler Boleita La Trinidad Los Ruices Caracas La Yaguara La Urbina Venta Boleita La Trinidad Los Ruices Alquiler Galpones Guarenas Venta Guatire Venta Terrenos

10 El Mercado Gran Caracas * 2006 Valores ** 2007 Valores Transaccion Bs m2/mes Zonas Bs m2/mes Oferta Demanda Bs m2 Oferta Demanda Bs m La Yaguara La Urbina Alquiler Boleita La Trinidad Los Ruices Caracas La Yaguara La Urbina Venta Boleita La Trinidad Los Ruices Alquiler Galpones Guarenas Venta Guatire Venta Terrenos

11 ALTOS MIRANDINOS Precios Serie Histórica (Bs./m2) Caracas Carrizal San Antonio Crecimiento Interanual 22% Los Teques Oferta Actual (Bs./m2) Crecimiento promedio interanual: 22% Banda de Precios Oferta Actual: Bs./m2 Producto Típico: Galpón Típico: m2 Parcela Típica: m2

12 CARACAS Precios Serie Histórica (Bs./m2) Dto. Capital Boleita La Yaguara Los Ruices La Trinidad La Urbina Crecimiento Interanual 28% Edo. Miranda Oferta Actual (Bs./m2) Crecimiento promedio interanual: 28% Banda de Precios Oferta Actual: Bs./m2 Producto Típico: Galpón Típico: m2 Parcela Típica: m2

13 GUARENAS - GUATIRE Precios Serie Histórica (Bs./m2) Guarenas El Ingenio Sta. Cruz Guatire El Marques Crecimiento Interanual 25% Oferta Actual (Bs./m2) Crecimiento promedio interanual: 25% Banda de Precios Oferta Actual: Bs./m2 Producto Típico: Galpón Típico: m2 Parcela Típica: m2

14 MARACAY Precios Serie Histórica (Bs./m2) Las Delicias Maracay San Jacinto Los Samanes Crecimiento Interanual 28% Oferta Actual (Bs./m2) Crecimiento promedio interanual: 28% Banda de Precios Oferta Actual: Bs./m2 Producto Típico: Galpón Típico: m2 Parcela Típica: m2

15 Precios Serie Histórica (Bs./m2) MARACAY A. Influencia Maracay La Victoria Crecimiento Interanual 29% Cagua Oferta Actual (Bs./m2) Villa de Cura Crecimiento promedio interanual: 29% Banda de Precios Oferta Actual: Bs./m2 Producto Típico: Galpón Típico: m2 Parcela Típica: m2

16 VALENCIA Precios Serie Histórica (Bs./m2) Valencia Zona Industrial Norte Zona Industrial Flor Amarillo Crecimiento Interanual Oferta Actual (Bs./m2) 48% Crecimiento promedio interanual: 48% Banda de Precios Oferta Actual: Bs./m2 Producto Típico: Galpón Típico: m2 Parcela Típica: m2

17 VALENCIA A. Influencia Precios Serie Histórica (Bs./m2) Pto. Cabello San Joaquin Guacara Mariara Crecimiento Interanual 30% Valencia Los Guayos Oferta Actual (Bs./m2) Crecimiento promedio interanual: 30% Banda de Precios Oferta Actual: Bs./m2 Producto Típico: Galpón Típico: m2 Parcela Típica: m2

18 VALLES DEL TUY Precios Serie Histórica (Bs./m2) Charallave Santa Teresa Crecimiento Interanual 60% Cua Ocumare Oferta Actual (Bs./m2) Crecimiento promedio interanual: 48% Banda de Precios Oferta Actual: Bs./m2 Producto Típico: Galpón Típico: m2 Parcela Típica: m2

19 Distribución del Mercado Por Área Transada (m2)

20 Crecimiento Promedio Anual de Precios

21 Precios Medios según Oferta Actual

22 Perspectivas Factor de Vitalidad Inmobiliaria: Expansión del Gasto Fiscal Ejecución Proyectos Infraestructura Proyectos para Uso Alterno inmobiliario Plan de Recuperación de la Vialidad Puesta en Marcha del Plan Ferrocarril Nuevos actores en proyectos industriales Factor Político - MILCO - FABRICA ADENTRO

23 Perspectivas Factores de Deterioro Inmobiliario: Percepción de incertidumbre jurídica Transacciones oportunistas - sin inversión Colapso red de comunicación y transporte Clima de desestímulo a la inversión privada Visión de corto plazo

24 Conclusiones 2007 Oferta se incrementará: Estrategia inmobiliaria. Aumento de la Demanda: Las propiedades industriales bien ubicadas y en buen estado aumentarán de valor. Demanda será directamente proporcional a la recuperación vial y crecimiento económico Continuará el Síndrome del Mango Bajito Mayor número de transacciones Zona Caracas - Valles del Tuy aumentará en demanda

25 Perspectivas Inmobiliarias Mercado de Propiedades Industriales Rubén González VEGAS GONZALEZ BINSWANGER Julio 2007