Perspectivas para el Mercado de Propiedades Industriales

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Alejandro Espinoza Figueroa
hace 7 años
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1 Perspectivas para el Mercado de Propiedades Industriales Beatriz Yilo, Gerente General de CB Richard Ellis, S.A., Venezuela. Alfred Scheer, Director de Vantage / Colliers Ingenieria Inmobiliaria.

2 CONTEXTO GENERAL

3 Situación n de la industria en los últimos años. a En el período cerraron más de industrias 1. Causas: Mudanza de procesos productivos a otros países de la región con menores costos asociados y mayor seguridad jurídica. Tecnificación de los procesos productivos. Outsourcing de los procesos productivos y logísticos. Adquisiciones y fusiones concentran los usos. Consecuencia: Incremento en las disponibilidades de inmuebles industriales. 1 Fuente: Estimaciones de Conincel /Conindustria 2003.

4 Características generales de las zonas industriales en Venezuela. Estructura parcelaria amplia, regular, con vialidad Ad Hoc y servicios básicos de infraestructura, no obstante carecen de servicios integrales de apoyo. Ubicación cercana a las fuentes de insumos básicos o al mercado: Tendencia a concentrarse en las principales ciudades del país: Caracas, Maracay, Valencia, Maracaibo, Barquisimeto, Pto. La Cruz, Pto. Ordaz. Mayor impacto de la depresión industrial en ciudades de menor jerarquía. Bajo grado de consolidación y ocupación.

5 Características generales de los inmuebles industriales disponibles (Oferta). Gran número de parcelas no desarrolladas incluidas en urbanizaciones industriales poco consolidadas. Edificaciones y galpones en su mayoría diseñados para albergar procesos productivos específicos (maquinaria-equipos determinados), muchos de ellos inactivos desde hace años.

6 Características generales de los requerimientos más m s frecuentes (Demanda). En los últimos años, la demanda ha estado orientada principalmente al establecimiento de centros de almacenamiento y distribución de productos. Criterios principales que definen la deseabilidad para la ocupación: Seguridad (ubicación) y dotación de servicios de apoyo. Existencia de incentivos fiscales. Existencia de construcciones útiles en el inmueble (mayor demanda de inmuebles construidos que de terrenos). Posibilidad de minimizar las inversiones en remodelación/ adecuación (inmuebles cuyas características constructivas sean relativamente acordes con la actividad del usuario).

7 SITUACIÓN N ACTUAL

8 Eje Centro-Occidental: Tejerías La Victoria Maracay - Guacara Mariara - Valencia - Puerto Cabello. Eje Capital: Caracas Guarenas - Guatire.

9 Situación n Actual: Eje Centro-Occidental Características Generales Precios relativamente bajos y estables. La Demanda está dirigida principalmente al arrendamiento. Gran inventario de terrenos en oferta producto de los problemas de invasión. Valencia La oferta de edificaciones industriales es menor que en zonas aledañas. Incremento controlado de la demanda luego de un período de recesión. Otras zonas del eje (Tejerías, La Victoria, Maracay, Guacara, Mariara, Puerto Cabello) La Oferta está conformada principalmente por inmuebles de gran tamaño. Todas las zonas presentan una baja demanda.

10 Situación n Actual: Eje Centro-Occidental Zona Referencial: Valencia Fecha Febrero 2005 Mediana y Gran Industria ( m2 Const.) Pequeña Industria (< m2 Const.) Terrenos Tipo de Disposición Alquiler Venta Oferta Mercado Demanda Consolidada Medianamente Consolidada Poco Consolidada Consolidada Medianamente Consolidada Poco Consolidada Consolidada Alquiler Nula En Recuperación Medianamente Consolidada Poco Consolidada Venta En Recuperación En Recuperación Clasificación de la Zona Industrial Consolidada Medianamente Consolidada Poco Consolidada Consolidada Alquiler Nula Nula Medianamente Consolidada Venta Alta Poco Consolidada Consolidada Medianamente Consolidada Poco Consolidada Precio Unitario: Venta (Bs./m2) / Alquiler (Bs./m2/mes)

11 Situación n Actual: Eje Capital Características Generales Incremento controlado de la demanda luego de un período de alta recesión. Precios relativamente bajos y estables. La Demanda está dirigida principalmente al arrendamiento. Caracas La oferta de inmuebles industriales es baja, especialmente la de terrenos que puede considerarse casi inexistente. Las zonas industriales están consolidadas y muestran algunas de ellas cambios de uso producto de su ubicación estratégica. Guarenas-Guatire Guatire Oferta principalmente de terrenos.

12 Situación n Actual: Eje Capital Oferta Principal: Galpones y Ed. Industriales en Caracas Galpones y Terrenos en Guarenas-Guatire Fecha Febrero 2005 Caracas ( m2 Const.) Tipo de Disposición Alquiler Venta Oferta Mercado Demanda En Recuperación Zona Industrial La Yaguara La Trinidad Los Ruices-Los Cortijos Boleita La Urbina La Yaguara La Trinidad Los Ruices-Los Cortijos Boleita La Urbina Precio Unitario Promedio: Venta (Bs./m2) / Alquiler (Bs./m2/mes) Guarenas - Guatire ( m2 Const.) Alquiler Galpones en Todas las Zonas Venta Alquiler Media Terrenos en Todas las Zonas Venta Media

13 PERSPECTIVAS

14 Generales Perspectivas La demanda se mantendrá moderadamente activa y, principalmente, tendiente al arrendamiento de propiedades industriales construidas. Los Precios tenderán a recuperarse en la medida que disminuyan las disponibilidades y se culminen los proyectos de infraestructura de carácter regional (ferrocarriles, autopistas). Se mantendrá la preferencia por localizaciones en entornos controlados que brinden seguridad. Se mantendrá la preferencia por inmuebles con construcciones utilizables más que por los terrenos.

15 Perspectivas (Cont.) Eje Centro-Occidental: La demanda de terrenos continuará siendo baja. El temor a las invasiones (terrenos y construcciones) está incrementando aceleradamente la oferta (exceso de inventario), lo cual desvirtuaría los precios. Eje Capital: Tendencia hacia una mayor demanda de las zonas industriales ubicadas al este y sureste (La Urbina, Guarenas-Guatire, La Trinidad) en comparación con las zonas industriales del Oeste. La demanda hacia la zona oeste se vinculará con precios/cánones más bajos que en la zona este sureste.

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