REPORTE INMOBILIARIO. Condominios de almacenes - Lima

Transcripción

1 REPORTE INMOBILIARIO Condominios de almacenes - Lima Resumen 2015

2 Escenario económico La actividades económicas que más incidencia tienen en el mercado inmobiliario de bienes industriales son: manufactura no primaria (actividades industriales no relacionadas con la agricultura, pesca y extracción de minerales), comercio y transporte (logística). La manufactura se asocia principalmente con la demanda de locales industriales; mientras que el comercio y transporte con los requerimientos de almacenes. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INEI), Lima es el principal polo industrial y logístico del país, debido a que concentra el 61% de la manufactura, 56% de la logística y 54% del comercio. El último Reporte de Inflación del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), menciona que la manufactura no primaria decreció en 2.7% durante el El INEI explicó que esta caída estuvo asociada a la menor demanda externa de bienes de consumo (-1.4%), insumos (-3.4%) y maquinarias (-9.9%). La contracción de la manufactura no primaria afectó los requerimientos de espacios industriales de producción. Sin embargo, el balance del mercado inmobiliario-industrial fue de crecimiento, tanto de la oferta y la demanda. Esto sucedió debido a que los otros motores del mercado, comercio y logística, crecieron durante el 2015 (3.9% y 2.3%, respectivamente según datos del INEI). Estos sectores compensaron el avance del mercado, impulsando la demanda de almacenes y centros de distribución. Para el 2016, prevemos que las actividades de comercio y logística continúen fortaleciendo su participación en la dinámica inmobiliaria del segmento industrial. Fuente: Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Operaciones importantes del 2015 Fuentes: Diarios Gestión y El Comercio. Lindley inauguró una planta embotelladora sobre 460,000 m 2 en Pucusana. La inversión realizada fue de USD 200 millones. Dinet estrenó un almacén para minerales de 100,000 m 2 USD 40 millones. en Huachipa. La inversión efectuada fue de Blue Express estrenó un almacén para distribución de equipos médicos de 3,000 m 2 en Lurín. La inversión fue de USD 1.5 millones. Braillard inauguró un almacén para autos de 4,600 m 2 en Villa El Salvador. La inversión realizada fue de USD 1.5 millones. Cidelsa amplió en 5,000 m 2 su planta de Huachipa. La inversión realizada fue de USD 2 millones. AC Farma amplió su planta ubicada en el eje Nicolás Ayllón en 6,000 m 2. La inversión realizada fue de USD 15 millones. p.2

3 Cómo medimos el mercado? Lima posee una serie de aglomeraciones industriales que trascienden, en varios casos, las fronteras de los distritos. Cada aglomeración tiene una dinámica económica e inmobiliaria particular a su ubicación. Por ello, a cada una se la denomina eje industrial. En el presente informe, no se consideran algunas áreas industriales existentes en los distritos de Breña, Pueblo Libre, Lince, Santiago de Surco y Surquillo, debido a que no forman parte de una aglomeración industrial consolidada o significativa en tamaño. Los ejes industriales identificados en Lima son: 1. Eje Nicolás Ayllón 2. Eje Argentina 3. Eje Huachipa 4. Eje Lurín 5. Eje Alfredo Mendiola 6. Eje Néstor Gambetta 7. Eje Villa El Salvador 8. Eje Faucett - Aeropuerto 9. Eje San Juan de Lurigancho 10. Eje Chorrillos 11. Eje Puente Piedra 12. Chilca 13. Ventanilla 14. Ancón Los ejes industriales que poseen condominios de almacenes son: Huachipa, Lurín, Villa El Salvador y Faucett - Aeropuerto. Qué es un condominio de almacenes? Es un conjunto de almacenes que están bajo la dirección de un solo propietario. Los almacenes son independientes y ofertados exclusivamente en alquiler. Como valor agregado, el condominio ofrece servicios complementarios a la actividad de almacenaje. Los gastos de mantenimiento, seguridad, entre otros, son compartidos entre los arrendatarios. Para una mejor comprensión del informe, definimos los siguientes términos clave: Stock (m 2 ). Es el total de espacio acumulado hasta un determinado periodo. Absorción neta o demanda efectiva (m 2 ). Es la diferencia entre los metros cuadrados que se ocuparon y desocuparon durante un determinado periodo. Vacancia (m 2 ). Es el total de espacio disponible para ocupación inmediata. Tasa de vacancia (%). Es el porcentaje de disponibilidad respecto al stock. Precio de salida o precio de lista (USD/m 2 ). Es el precio de oferta inicial de un inmueble. Si este es negociable, termina en un PRECIO DE CIERRE, que es inferior al precio inicial. Los precios que se muestran en este informe son precios de lista y no incluyen impuestos. Zonificación. Es el tipo de uso que se le destina a un espacio de acuerdo al tipo de actividad y externalidades que se generan. En el país existen 4 tipos de uso industrial para la tierra: Industria elemental (I1) Industria liviana (I2) Gran industria (I3) Industria pesada básica (I4) p.3

4 Mapa de condominios de almacenes en Lima Eje Ventanilla Eje Puente Piedra Parque Industrial Huachipa Este Eje Néstor Gambetta Eje Faucett Aeropuerto Eje Alfredo Mendiola Eje San Juan de Lurigancho Eje Huachipa Eje Argentina Eje Nicolás Ayllón Eje Chorrillos Eje Villa El Salvador Parque Industrial Macrópolis LEYENDA Eje Lurín Aglomeraciones industriales Parques industriales Condominios de almacenes p.4

5 Oferta de almacenes Durante el 2015, la edificación neta de almacenes en condominio fue de 230,485 m 2. El stock de almacenes en condominio es de 717,626 m 2. Durante el 2015, se sumaron 230,485 m 2, con lo que el stock creció en 47.3%, respecto al año anterior. Huachipa y Faucett-Aeropuerto se estrenaron como ejes con nueva oferta de almacenes en condominio. En Huachipa se entregaron 70,599 m 2 de área útil, mientras que en Faucett-Aeropuerto, 7,103 m 2. Otros ejes que donde se agregó nueva oferta fueron Lurín (135,783 m 2 ) y Villa El Salvador (17,000 m 2 ). Demanda y vacancia La demanda efectiva fue de 101,066 m 2. La tasa de vacancia se incrementó de 18.7% a 30.7%. Lima absorbió 101,066 m 2 de almacenes en condominio durante el Los ejes donde se absorbieron más metros cuadrados fueron Lurín (65,114 m 2 ) y Huachipa (20,099 m 2 ). Cabe destacar que el nivel de demanda efectiva se mantuvo similar al resultado del 2014 (cerca de 100,000 m 2 ). Entonces, con una oferta de nuevos almacenes por 230,485 m 2 y una demanda de 101,066 m 2, el diferencial resultante desencadenó un incremento de la tasa de vacancia. Esta pasó a 30.7%, del 18.7% que se registró al cierre del El eje con la mayor tasa de vacancia fue Huachipa (71.53%). Como sub-mercado nuevo, es normal que registre un nivel elevado de disponibilidad. Prevemos que la vacancia de Huachipa, sea inferior al 40% al cierre del El rápido crecimiento de la oferta de almacenes en condominio fue liderado por Bodegas San Francisco. Poseen dos condominios en los ejes Lurín y Villa El Salvador. Al cierre del 2015, Bodegas San Francisco registró una participación de 68% sobre stock total de condominios de Lima. p.5

6 Precios El precio promedio de alquiler de almacenes en condominio es de USD 5.40/m 2. El precio promedio de alquiler de los almacenes en condominio es de USD 5.40/m 2. Entre el 2013 y 2015, se incrementó en 1.89% y 6.67%, respectivamente por año. El rango de precios observado estuvo entre USD 4.80/m 2 y USD 8.50/m 2. Por eje, los promedios fueron de USD 4.90/m 2 en Lurín, USD 7.00/m 2 en Villa El Salvador, y USD 6.50/m 2 en Huachipa. Entre condominios existen diferencias de infraestructura, calidad y altura de los almacenes. Este es el factor principal que explica el diferencial de precios entre condominios de un mismo eje. Conclusiones Durante el 2015 la oferta de almacenes en condominio se descentralizó hacia Huachipa y el Callao. La cartera de proyectos de condominios por desarrollar suma más de 600,000 m 2 y se concentrará principalmente en Lurín. Recordemos que en el 2014 y 2015, Lima en su totalidad, demandó aproximadamente 100,000 m 2 de almacenes en condominio por año. Aunque la demanda de este mercado, aún tiene mucho por crecer, difícilmente lo haría a pasos agigantados entre uno año y otro. El performance futuro del mercado de almacenes en condominio está en manos de los desarrolladores, particularmente en la forma en cómo diferencien sus proyectos de los ya existentes en el mercado. Otros factores clave que deben evaluar son las fechas y ejes en los que decidan agregar nueva oferta. Respecto a los precios de alquiler, prevemos que estos se mantengan estables durante el 2016, debido al nivel elevado de vacancia que presenta el mercado de almacenes en condominio, y a la contracción de los precios de alquiler de almacenes stand-alone. p.6

7 BINSWANGER PERÚ Consultoría Inmobiliaria - Gerencia de Proyecto - Facility & Property Management - Asesoría Valuatoria Av. Paseo de la República 3505, Piso 13 San Isidro, Lima - Perú T: (51 1) Si desea más información sobre el informe contacte a George Limache glimache@cbb.com.pe Síguenos en nuestras redes sociales: Este Informe fue desarrollado íntegramente por. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes confiables. No obstante, no se responsabiliza de omisiones o cambios de último minuto. Este reporte es de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo y escrito de.