Perspectivas Inmobiliarias. Mercado Industrial

Transcripción

1 Perspectivas Inmobiliarias Mercado Industrial Rubén González VEGAS GONZALEZ BINSWANGER Mayo 2008

2 Contexto Industrial Incertidumbre: Tramites y autorizaciones Políticas industriales Control de precios Percepción de Riesgo: Inflación, devaluación Cautela en decisiones a largo plazo Débil protección al derecho de propiedad Desinversión: Ambiente de nacionalización de empresas Venezuela se ubica en el grupo de países Latinoamericanos con menos inversión extranjera en CEPAL-

3 Acción o Inacción No hacer nada Tiene consecuencias Requiere tanta reflexión como la acción Acción Adquisición estratégica Planes de consolidación Análisis de costos de ocupación Portfolio Management Sale and lease back Build to suit Hedge inmobiliario Risk Management Reubicación estratégica

4 Producto Inmobiliario Mercado poco segmentado Almacenaje y distribución Terrenos industriales Manufactura y ensamblaje Diversidad de productos Plantas Galpones Escasos Parques Industriales Poca calidad Ubicación Calidad de construcción y mantenimiento

5 Tendencia de Ubicación Cercanía a Caracas Extremos de la ciudad Guarenas - Guatire Eje Caracas Occidente Autopista Regional del Centro Barquisimeto Polos Industriales Occidente Oriente Guayana -La Vialidad- Directamente relacionada con la movilidad Industrial

6 Oferta y Demanda Oferta Variada Activos improductivos Inventario de baja calidad Aumenta la oferta de terrenos Demanda Almacén y Distribución Seguridad - Reducción de riesgos Bajos costos de adaptación del edificio Facilidad de acceso origen y destino Propiedades industriales para usos alternos

7 El Mercado Eje Centro Occidente ** 2007 Valores ** 2008 Valores Bs m2/mes BsF m2/mes Oferta Demanda Bs m2 Oferta Demanda BsF m2 Alquiler 3,0 K - 4,5 K 6,50-9,50 Mediana y Gran Industria c 500K - 700K c Venta mc 400K- 500K mc pc 200K- 300K pc Peque a Industria Alquiler 6 K - 10 K sept-18 Venta 700K - 900K c 140K - 180K c Terrenos Venta mc 80K - 110K mc pc 50K - 80K pc * Fuente: Perspectivas Inmobiliarias 2007 ** Fuente: VG&A / Vegas Gonzalez Binswanger c: consolidado mc: medianamente consolidado pc: poco consolidado

8 El Mercado Gran Caracas * 2007 Valores ** 2008 Valores Bs m2/mes Zonas Bs m2/mes Oferta Demanda Bs m2 Oferta Demanda Bs m2 15 K La Yaguara K La Urbina 32 Alquiler 22 K Boleita K La Trinidad K Los Ruices 40 Caracas K La Yaguara K La Urbina Venta K Boleita K La Trinidad K Los Ruices Alquiler 9.5 K 18 Galpones Guarenas Venta K Guatire Venta 140 K Terrenos 280

9 Estrategia Inmobiliaria Lo Inmobiliario como una oportunidad para apalancar el negocio Alineados con el plan de negocio Estar debidamente informado Conocer el mercado Una buena decisión inmobiliaria requiere: Ser oportuno (Timing) Ser decisivo Ser intuitivo

10 Técnico y Gerencial Obtener la mayor data inmobiliaria posible: La data sola sin interpretación carece de valor Requiere acertada interpretación, una fuerte dosis del saber inmobiliario Soluciones integrales al modelo de negocio: Técnicamente viable Legalmente posible Económicamente factible Lo Inmobiliario unido a lo Financiero Hablar de lo inmobiliario en términos de economía

11 Técnico y Gerencial La Gerencia: proceso constante de toma de decisiones En lo inmobiliario las decisiones quedan Las decisiones requieren soporte El sentido de la urgencia el mercado no espera El mercado es dinámico, cambiante, caprichoso Qué me dice la intuición En lo emocional Tener LA ACTITUD correcta Mi posición ante las decisiones inmobiliarias: puede ser la gran diferencia entre una solución acertada o una terrible equivocación. Enfrentar un mercado hostil: requiere mantener una visión positiva hacia tu desempeño personal El vaso, está: mitad lleno ó mitad vacío?

12 Conclusiones 2008 Que estrategias están usando: Invertir en los Valles Ganar en los Picos Estamos en un Valle o en un Pico? Inversiones: Distribución y Logística Ojalá que llueva vialidad y movilidad: El Plan Ferroviario La Perimetral del Sur Inversión en infraestructura Nuevamente La Actitud: Si la vida nos da limones

13 Perspectivas Inmobiliarias Mercado Industrial Rubén González VEGAS GONZALEZ BINSWANGER Mayo 2008