Panorama de la Inversión en Centros Comerciales en Latinoamérica

Transcripción

1 Panorama de la Inversión en Centros Comerciales en Latinoamérica Accelerating success. Colliers International Colombia Departamento de Avalúos y Consultoría

2 Contenido 1. Acerca de Colliers International 2. El Mercado de Inversión Inmobiliaria Corporativa 3. Mercado Inmobiliario de Centros Comerciales 1. Global 2. Latinoamérica 3. Colombia 4. Perspectivas para la Región 2

3 Acerca de Colliers International

4 Colliers International en Cifras Fundada en oficinas en 62 países Más de profesionales Transacciones La segunda compañía más importante de servicios corporativos inmobiliarios a nivel mundial, la principal en Colombia 4

5 Plataforma de Servicios Industrial Oficinas Investigación de Mercados Locales Comerciales Terrenos Inmuebles Especiales 5

6 Mercado de Inversión Inmobiliaria Corporativa

7 Por qué la Inversión Inmobiliaria? El uso de recursos a través de activos inmobiliarios para la generación de valor Capital y Financiación Capital privado Capital público (Mercado Bursátil) Prestamistas Producto Bien Raíz Edificio de Oficinas A+ Centro Comercial Parque Industrial / Business Park Usuario del Producto Bien Raíz Arrendador corporativo oficinas Cadenas de retail / supermercados Distribuidor / Operador Centro Logístico Con sus motivadores individuales. Retorno en la inversión Flujo de Efectivo y/o Apreciación de valor Necesidad de espacio para operar un negocio 7

8 Capital y Financiación Generadores de valor tradicionales Flujos de Caja Operación (eficiencia en costos, disminución de disponibilidad). Generación de Hitos (licencia de construcción, cambios de uso, ocupación, etc). Generación de nuevas áreas rentables. Apreciación del bien Desarrollo en zonas que se densifican. Aumento de demanda en zona. Replanteamiento urbanístico. Generadores de valor específicos Amortización de Deuda Replanteamiento de Tasas, Refinanciación, etc. Refugio de Impuestos Disminución base gravable. Intereses. Depreciaciones. Reservas. 8

9 Desarrollo Inmobiliario Lote en bruto Normatividad Definida Diseño y Factibilidad Pre - Arriendo Flujo de Caja Estabilizado NOW LEASING Especulador en Tierra Desarrollador Urbanizador 9

10 Percepción del Valor INGRESO NETO OPERATIVO (NOI) NOI o utilidad surgirá en función de: Ingresos por ventas (términos y condiciones) Ingresos por alquileres (términos y condiciones) Eficiencia en manejo de costos (desarrollo y/o mantenimiento) Marco legal / Estructura de impuestos Tipo de riesgo de la inversión: Ejemplo Desarrollo vs Renta El valor del inmueble surgirá en función de: Tasa de vacancia VALOR DEL INMUEBLE Inventario disponible del producto Absorción Neta Área construida/ Área rentable Estado del inmueble Tasas de rentabilidad de transacciones comparables 10

11 Colombia vs. Mercados Maduros Característica o aspecto Colombia Otros Mercados Modalidad de Desarrollo Pre-Venta Pre- Arriendo Apalancamiento Tradicional Crédito Constructor sobre Garantía Real Crédito sobre FLUJOS DE CAJA Arriendos (Retail) Metro cuadrado mes Porcentaje de Ventas Estructura Tenencia Atomizada Tenencia Concentrada Inversionista Particulares / Institucionales Locales Particulares / Institucionales Locales - Internacionales Decisión Basada en Intereses Variados CAP + Flujo de Caja Posibilidad de Re- Venta Por Unidades La Totalidad Avalúo Por Reposición / Comparativo de Mercado Por Ingresos ( Capitalización Directa y Descuento de Flujo de Caja) 11

12 ELECCIONES Y PROCESO VISIÓN Elementos de Decisión Básicos Invertir en sectores con demanda insatisfecha y sustentada Construir flujos sólidos de largo plazo por medio de BTS y SLB. Estructurar adquisiciones que minimicen los riesgos del sector con coyuntura no favorable Diseñar estrategia de salida para cada inversión Invertir en ubicaciones privilegiadas (prime) Proceso transparente: concursos y licitaciones Eficiente toma de decisiones: proceso interno claro, definido y en tiempo con dinámica del mercado Contratar operadores/locatarios con trayectoria, solventes y prestigio INVERSIONISTA Experiencia Integridad Alineación de estructura con beneficios del proyecto de inversión Flexibilidad a los mercados y riguroso análisis interno de oportunidades Invita a profesionales de primer nivel para proyectos Buscar el conocimiento especializado Invertir en negocios en los que se tenga manejo y conocimiento VALORES CONOCIMIENTO 12

13 Ocupación Ciclo Inmobiliario Fase 2: Expansión Reducción de Vacancia Nuevas Construcciones Fase 3: Sobreoferta Aumento de Vacancia Nuevas Construcciones Compra Amplitud Desarrollo Venta Duración Renta (Usuario) Reducción de Vacancia No hay nuevas Construcciones Fase 1: Recuperación Tiempo Aumento de Vacancia Alto Inventario Fase 4: Recesión Renta (Propietario) 13

14 Perspectiva de Inversión Global 14

15 Perspectiva de Inversión Colombia 15

16 Principales Desarrolladores/Inversionistas 16

17 Mercado Inmobiliario de Centros Comerciales

18 Escenario Global

19 Generalidades 2012 Puntos Clave De las 129 ciudades y complejos comerciales analizados por Colliers International en el 2012, 51 registraron crecimientos en las rentas promedio, 49 estuvieron estables y 24 registraron caídas significativas frente al año Las compañías que están ingresando a nuevos mercados, tanto desarrollados como en desarrollo mantienen su aversión al riesgo llegando a una o dos ubicaciones prime. Las compañías con los planes expansión a largo plazo, permanecen enfocadas en mercados emergentes con una clase media en rápido crecimiento. Mientras que los temas macroeconómicos y políticos afectan los precios de renta, los mercados más importantes se mantienen, por ahora, sin alteraciones significativas. 19

20 Estados Unidos 20

21 Europa 21

22 Asia 22

23 Escenario Regional

24 Tendencias México Al cierre del 2011, México tenía 593 centros comerciales en operación. Se estima que actualmente hay 53 complejos en construcción y el 57% se construye en las áreas metropolitanas. La escasez de terrenos en las grandes ciudades ha restringido el desarrollo de grandes complejos comerciales. Las grandes superficies (Wallmart y Home Depot) continúan una expansión agresiva. Reforma 222, Ciudad de México Brasil JK Iguatemi, Sao Paulo Nuevas aperturas enfocadas fuertemente en el segmento de artículos de lujo (marcas internacionales). Tasas de vacancia bajas asociadas a una fuerte demanda, impulsadas por el crecimiento del consumo. Amplios desarrollos en las sedes del mundial de fútbol en Presencia de grandes desarrolladores a nivel mundial (General Growth Properties, Aliansce Shopping Centers, Simon Property Group). 24

25 Tendencias Colombia Rápido crecimiento de la clase media en ciudades principales e intermedias. Los precios de renta y venta registran valores comparativamente altos debido al esquema de desarrollo. Escasez de terrenos en áreas densamente pobladas y baja disponibilidad contribuyen a los altos precios. La presencia de desarrolladores/inversionistas de la región es significativa. C.C. Gran Estación, Bogotá Chile Centro Comercial Piedra Roja, Chile Mayor nivel de penetración del comercio en la región 61% frente al 85% en los mercados maduros. Factores clave: Crecimiento en los niveles de consumo, mejoras en el transporte y en la infraestructura de distribución. Los desarrolladores/inversionistas chilenos son los de mayor dinamismo en la región. Se proyectan crecimientos moderados para el 2013, manteniendo bajas las tasas de vacancia. 25

26 Tendencias Perú La economía de mejor desempeño en los últimos años en la región (7% en promedio). Inversiones en el desarrollo de centros comerciales por USD $326 millones en 2011 y USD$260 millones en Para el 2012 se espera la apertura de 11 nuevos centros comerciales para un total de 55 complejos. Mall Plaza San Miguel, Lima Ventas fuertemente influenciadas por el turismo. Panamá Más de un millón de metros cuadrados de inventario. Aproximadamente M2 actualmente en construcción. A pesar de la fuerte demanda por espacios comerciales los precios mantienen un crecimiento moderado (3-5%). Grupo Los Pueblos Westland Mall, Arraijan, Panamá 26

27 Inventario 27

28 Precios de Renta Latinoamérica FUENTE: Colliers International. Global Retail Survey Mid-Year,

29 Escenario Local

30 Clasificación de los Centros Comerciales Tipo: Grande Centro Comercial desde m2 de ABL en adelante. Tipo: Mediano Centro Comercial desde m2 hasta m2 de GLA Tipo: Pequeño Centro Comercial de m2 hasta m2 de GLA Tipo: Galería Comercial Galería Comercial urbana de hasta m2 de GLA. Fundamentada generalmente en un Supermercado. 30

31 Inventario Caribe Grande ,79% 1 Mediano ,53% 5 Pequeño ,69% 17 Antioquia Grande ,32% 5 Mediano ,05% 6 Pequeño ,63% 6 Santanderes Mediano ,84% 3 Pequeño ,16% 8 Eje Cafetero Mediano ,00% 3 Pequeño ,00% 11 Bogotá-Centro Grande ,72% 10 Mediano ,09% 13 Pequeño ,19% 39 Suroccidente Grande ,56% 5 Mediano ,04% 5 Pequeño ,40% 19 31

32 Densidades Región Número de Ciudades Población Centros Comerciales # Locales Comerciales m2 (GLA) Cantidad Cantidad Cantidad Cantidad M2 GLA por cada 100 Habitantes Numero de Locales por Habitantes BOGOTA-CENTRO ,13 1,20 ANTIOQUIA ,39 1,44 SUROCCIDENTE ,36 1,42 CARIBE ,39 0,70 EJE CAFETERO ,55 1,55 SANTANDERES ,04 0,99 TOTALES ,97 1,182 FUENTE: ACE COLOMBIA. Consolidado a Julio 27 de

33 Precios de Renta ($/M2/Mes) Caribe $ Grande $ Mediano $ Pequeño $ Antioquia $ Grande $ Mediano $ Pequeño $ Santanderes $ Mediano $ Pequeño $ Eje Cafetero $ Mediano $ Pequeño $ Suroccidente $ Grande $ Mediano $ Bogotá-Centro $ Grande $ Mediano $ Pequeño $

34 Precios de Venta (USD/M2/Mes) Caribe $ Grande $ Mediano $ Pequeño $ Antioquia $ Grande $ Mediano $ Pequeño $ Eje Cafetero $ Mediano $ Pequeño $ Santanderes $ Mediano $ Pequeño $ Bogotá-Centro $ Grande $ Mediano $ Pequeño $ Suroccidente $ Grande $ Mediano $

35 Perspectivas Inversión Desarrollo Los indicadores macroeconómicos de la mayoría de países de la región se mantienen positivos así como el posicionamiento fuerte del sector inmobiliario comercial como destino de inversión. La consolidación de los centros urbanos (infraestructura y clase media) y del consumo de los hogares determinará los patrones de crecimiento de la industria. Las adquisiciones, fusiones y joint-ventures recientes en sectores no inmobiliarios (financiero, industrial, logístico) redundarán en mejores posiciones para la inversión extranjera en la industria de centros comerciales. Caso: Colombia. El fortalecimiento y consolidación de los fondos de inversión inmobiliaria, locales e internacionales, será fundamental en la transformación de los mercados y la estructura de desarrollo de centros comerciales. La escasez de terrenos con localizaciones privilegiadas en cuanto a usos del suelo y sectores de demanda continuará influyendo en alzas a los precios de renta/venta. En muchos mercados, la especialización en diseño y tenant-mix serán las alternativas de incursionar para nuevos inversionistas y de expansión par los existentes. 35

36 Gracias por su atención