Plusvalía de la Vivienda en Sectores de Santiago

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Diego Valverde Saavedra
hace 7 años
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1 Plusvalía de la Vivienda en Sectores de Santiago TRANSSA Consultores Inmobiliarios, Enero 2013 A. Fuentes: i. Se consideraron los siguientes sectores (ver figura 1): - Departamentos: Santiago, Providencia, Eje Irarrázaval (Ñuñoa). - Casas: Sector Oriente (Comunas de Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea), Puente Alto y Maipú. Figura 1. ii. Tamaño de la muestra: Se tomaron las tasaciones realizadas por TRANSSA desde el año 2002 a la fecha en los sectores mencionados, de inmuebles nuevos y usados: - Casas: tasaciones - Departamentos: tasaciones - Total: tasaciones iii. Se toma como parámetro de medición el valor unitario de la propiedad, que considera el valor por metro cuadrado construido (UF/m 2 ), lo que permite estandarizar los valores año a año, independiente de los cambios de superficie en los inmuebles tasados.

2 A partir de este valor, se obtiene la plusvalía anual, que refleja el porcentaje de crecimiento de valor promedio en un periodo determinado. B. Postulados: i. En el último tiempo se observa un incremento en el valor de los inmuebles, y una atención por parte del mercado y de la prensa en relación a los efectos que esto podría generar. ii. Se tiene como antecedente que la plusvalía histórica para viviendas es de un 2,5 a 3% anual. Este valor se basa en la experiencia de 25 años de TRANSSA en el mercado inmobiliario. iii. El incremento de valor está determinado principalmente por dos factores: i) por la apreciación del terreno del inmueble producto de mejoras en el entorno, mayor equipamiento y conectividad, y crecimiento de la economía en general, y ii) por la depreciación de la construcción producto del desgaste normal de los materiales por su uso y/ o baja mantención, obsolescencia funcional, entre otros factores. También hay determinantes relativos a los costos de material, mano de obra, o escasez de suelos, de que pueden incidir en una mayor apreciación de los inmuebles ya construidos. iv. No se debe confundir el concepto de Plusvalía con el de Renta. El primero responde al aumento de valor del bien en el tiempo, mientras que la renta responde a los ingresos que el bien puede percibir por su uso. C. Resultados i. En el período la aumento de valor promedio es de 2,22% anual para los sectores analizados, lo cual es normal para los estándares históricos (ver figuras 2 y 3). Figura 2

3 Figura 3 ii. Sin embargo dentro del período hay un primer tramo ( ) con muy poco incremento de valor anual (0,98%) y luego un segundo tramo ( ) que muestra un crecimiento más acelerado (3,47% anual). Este último tramo responde a una corrección del bajo crecimiento anterior. iii. Análisis de Casos: - Los departamentos tuvieron un menor aumento de valor (2,09% anual) que las casas (2,35%) en el período. Esto se explica ya que los departamentos se ubican en sectores más consolidados, mientras que las casas lo hacen en sectores con mayores posibilidades de desarrollo futuro y especulación (ver figuras 4 y 5). Figura 4

4 Figura 5 - Los departamentos en la comuna de Santiago tienen un comportamiento normal para el período (2,03% anual), levemente por debajo de la media, y no con un crecimiento de valor acelerado como se pensaría. Su comportamiento en los tramos del período es muy regular, sin subidas y bajadas bruscas (sector consolidado) - El eje Irarrázabal, dentro de los sectores de departamentos estudiados, ha sido el que ha tenido mayor plusvalía (3,08% anual), y llegando a un 6,33% anual en el último bienio del Es interesante observar que este crecimiento se condice con la línea de metro proyectada para este sector. - En cuanto a casas, el sector oriente presenta un crecimiento de valor que se ha acelerado en el último tiempo, llegando a un 7,4% anual en el último período y un 3,36% anual en el decenio , lo que contrasta con el crecimiento de las comunas de Puente Alto y Maipú, que ha sido pausado y sin una aceleración en el último tiempo, llegando a un 1,87 y 1,14% anual respectivamente (ver figuras 6 y 7).

5 Figura 6 Figura 7 iv. El crecimiento promedio del último decenio (2,22% anual) se enmarca en los estándares normales de crecimiento de valor. Se puede concluir que el crecimiento acelerado que se ha observado en el último tramo para algunos sectores responde a una recuperación respecto a un tramo anterior ( ) que estuvo marcado por la antesala de la crisis subprime. En los años presentes se puede esperar que una vez efectuada la recuperación mencionada se vuelva a estándares normales de crecimiento en torno al 2,5 a 3% anual.

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