RTO652 ESTANQUE COPA ALTO AVDA. SARGENTO SILVA S/N

Transcripción

1 INFORME DE TASACION ESPECIAL VI PROCESO TARIFARIO EMPRESA DE SERVICIOS SANITARIOS DE LOS LAGOS S.A RTO652 ESTANQUE COPA ALTO AVDA. SARGENTO SILVA S/N CIUDAD DE PUERTO MONTT Febrero 2016 INDICE Carlos Antúnez 2123, Providencia, Santiago, Chile / Teléfono: (56-2) / Fax: (56-2) , informacion@transsa.com,

2 I. IDENTIFICACION DEL BIEN Dirección : Av. Sargento Silva S/N Tipo de Bien : Terreno Rol y Avalúo Fiscal : Avalúo Fiscal : $ Superficie : 3002,1 m2 Destino SII : Agrícola Tipo de Bien : Terreno. Tasador : TRANSSA Consultores Inmobiliarios Fecha : Santiago, 11 Febrero 2016 EMPLAZAMIENTO - IMAGEN GENERAL DE LA PROPIEDAD II. OBJETIVO El siguiente informe, tiene por objeto determinar el valor de mercado correspondiente al terreno en el cual se emplaza el recinto RTO652, identificado como Estanque Copa Alta de Puerto Montt, considerando la superficie definida en el estudio de "Dimensionamiento y Valorización de Terrenos y Servidumbres de la Empresa Modelo", elaborado por Essal S.A. La valorización particular del recinto, permitirá precisar el Informe de valorización de Recintos y Servidumbres elaborado por Transsa Consultores por solicitud de Essal. SA, requerido para el VI Proceso Tarifario, que se lleva a cabo en conjunto con la SISS, definiendo los elementos básicos según Cod: D Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

3 los cuales serán calculadas las nuevas tarifas de los servicios de producción y distribución de agua potable, recolección y disposición de aguas servidas de las áreas de concesión de ESSAL. En este contexto, la valoración de los terrenos se realiza en función de la hipotética creación de una empresa modelo, cuyos activos, incluyendo terrenos, deben ser adquiridos en el mercado, siendo considerado el valor de tasación del terreno como un valor alternativo, por lo que el informe se centra principalmente en las características del sector, por sobre las particularidades del terreno valorizado. III. DESCRIPCIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR Descripción General El sector está definido por la intersección de Av. Sargento Silva, sector Jardín Oriente, comuna de Puerto Montt. Se trata de un sector de alto dinamismo residencial en un exclusivo sector al norte del centro de la ciudad., en el cual se han desarrollado conjuntos habitacionales y edificaciones con destino de equipamiento, entre ellos colegios, supermercados, y comercio, principalmente en el eje de avda. Sargento Silva y Monseñor Munita. Jardín Oriente es uno de los sectores residenciales reconocidos en Puerto Montt para la localización de viviendas orientadas a estratos socioeconómicos altos y medios. La consolidación del sector es importante, contando con estructuras de barrios en condominios como conjuntos de viviendas con frente a las Avenidas Sargento Silva y Austral principalmente. En la actualidad existen varios conjuntos residenciales y urbanizaciones como proyectos en venta, desarrollados por Inmobiliarias, especialmente hacia el norte por Sargento Silva. Las viviendas corresponden principalmente a los proyectos Mirador Austral, Casas Altavista y Mirador de la Bahía, que ofrecen casas con valores que varían mayoritariamente entre a UF. El proyecto Altavista, perteneciente a la inmobiliaria Altas Cubres, emplazado frente al terreno valorizado, cuenta con oferta tanto de casas como opciones de departamentos de 2 y 3 dormitorios, en conjuntos de densidad media (3-4 pisos) a partir de 1790 UF, lo cual es indicio de un mayor grado de consolidación y densificación del sector, asociado a su vez a la disponibilidad de equipamientos, como jardines infantiles, colegios, supermercado Líder Express, Unimarc. Infraestructura y Accesibilidad El terreno analizado se emplaza frente a Avda. Sargento Silva, la cual corresponde a un aje que comunica de norte a sur sectores desarrollo habitacional consolidados, como Sector Centro, Sector Presidente Ibáñez y Sector Jardín Oriente, conectando las diferentes terrazas asociadas a la geografía de la ciudad de Puerto Montt. La Av. Sargento Silva cuenta con circulación de buses y vehículos de locomoción colectiva. El sector cuenta con urbanización completa, incluyendo pavimentación, redes públicas de agua potable y alcantarillado; red eléctrica aérea; gas de ciudad y redes telefónicas. En cuando a infraestructura vial, cabe destacar la importancia de la construcción de la conexión entre la Ruta 5 (Panamericana) y Ruta 7 (Carretera Austral), siendo financiada por el Ministerio de Obras Públicas, y desarrollada por Consorcio Viaducto Chamiza S. A, con el objetivo de descongestionando el sistema vial de la ciudad, a través de una conexión rápida que no obliga a pasar por el centro de Puerto Montt. Actualmente la obra cuenta en el tramo entre enlace Ruta 5 hasta Av. Sargento Silva construido, el cual se ubica a 300m del acceso al terreno valorizado. Por otra parte, se encuentra Cod: D Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

4 construido y en etapa de terminaciones el paso sobre nivel en Av. Presidente Ibáñez, con el cual se inaugurarían ambos tramos a fines de febrero Los tramos siguientes, en construcción corresponden al viaducto entre población Antuhue y población Pichi Pelluco y la conexión con la avenida Juan Soler Manfredini, los cuales completarían el acceso a carretera austral, lo cual se espera esté habilitado a del ENLACE RUTA 5 ENLACE RUTA 7 Imagen: Conexión Ruta 5- Ruta 7 MOP IV. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD Descripción General La propiedad se emplaza en la acera oriente de Avda. Sargento Silva, en el sector Jardín Oriente, frente a conjunto residencial Altavista, desarrollado por Inmobiliaria Altas-Cumbres, comuna de Puerto Montt. La propiedad valorizada corresponde a un terreno de m2, de acuerdo al estudio de "Dimensionamiento y Valorización de Terrenos y Servidumbres de la Empresa Modelo", elaborado por Essal S.A., emplazado frente a la Calle Lord Cochrane, y cuenta con vista al mar en primera línea. El terreno cuenta con una forma irregular, sin mayor frente a la Av. Sargento Silva, pues esta parte del terreno cumple la función de entregarle accesibilidad, siendo actualmente un camino no pavimentado. (Ver Anexo 2- Fotografías) El terreno cuenta con obras sanitarias asociadas al sistema de servicios sanitarios que ofrece ESSAL, considerando construcciones en base a hormigón y bodegas en base a material liviano. Cod: D Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

5 De acuerdo a la tasación de valor del suelo, no se otorga valor a construcciones. Por otra parte, la morfología del terreno y otras características propias como a vista y pendiente, consideran en forma secundaria respecto a la importancia de análisis de valor para el entorno cercano, pues como se explicó inicialmente, la tasación busca definir el valor alternativo que tendría un terreno de estas dimensiones en el sector. Conexión Ruta 5-7 En construcción Av. Sargento Silva Av. Ramón Munita Detalle de emplazamiento de la propiedad Plano terreno RTO 652- Estanque Copa Alto- Puerto Montt (Essal) Cod: D Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

6 Normativa Vigente El sector se rige actualmente por el Plan Regulador Comunal (PRC), el que define el terreno de Essal dentro de una zona de Infraestructura Sanitaria (RI-3), rodeado de uso residencial consolidado R1 y R2-B. (Ver normativa de edificación Anexo 1) Potencialidades de Desarrollo El terreno analizado se emplaza en un punto neurálgico del sector Jardín Oriente, en la medida que es un punto obligado de paso para todos los desarrollos inmobiliarios de la zona (eje norte-sur de comunicación). Tiene una buena accesibilidad y vistas a la ciudad, gracias a su topografía con pendiente favorable. Ciertamente un lugar atractivo para la localización de usos comerciales, equipamiento y/o residencial. V. ANALISIS DE MERCADO La valorización de la propiedad se lleva a cabo a partir de la metodología de comparación de mercado, para lo cual se elabora una muestra de 7 referencias de tasaciones, las cuales aportan un valor de suelo promedio de 3,27 UF/m2 para el sector. El sector en análisis, presenta un desarrollo inmobiliario consolidado asociado a proyectos de vivienda, por lo cual las referencias encontradas presentan superficies menores respecto del terreno valorizado. Cabe destacar que la disponibilidad de suelo para equipamiento y comercio es escasa. Las referencias de mayor rango de valor, se encuentra emplazada en condominios o conjuntos de viviendas en torno a la avenida Sargento Silva y Av. Austral, en el sector Jardín Oriente, al norte de la Avenida Ramón Munita, mientras que las de menor valor corresponden a la propiedades emplazadas al sur de esta avenida. El valor de tasación corresponde al promedio de la muestra considerando un ajuste de un 10% por concepto de negociación y un 5% por concepto de superficie, ya que no se encontraron referencias de terrenos de superficies cercanas al terreno valorizado. De esta forma el valor unitario de tasación corresponde a 2,78 UF/m2 Cod: D Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

7 VI. VALORIZACIÓN DEL TERRENO En base a las características de la propiedad y su entorno, el valor de tasación obtenido para el recinto RTO30515, es de UF, considerando un valor unitario de 2,78 UF/m2. De acuerdo a la metodología del Estudio de valores de suelo asociada al VI Proceso Tarifario realizado por Transsa Consultores, el valor asignado a este recinto era de UF, siendo inferior en un 14% respecto del valor de tasación. La variación en este caso corresponde a la verificación en terreno del nivel de consolidación habitacional del sector, asociado a nuevas conectividades de importancia regional desarrolladas en el sector, como lo es la nueva conexión entre la Ruta 5 y Carretera Austral, De esta forma el valor de tasación correspondiente a este informe es ingresado a la planilla de valorización total de los recintos, actualizando dicho informe. TRANSSA Consultores Inmobiliarios Director General: Cristian Lecaros Paúl Director Área de Estudios: José Ignacio Cañas Arquitecto Tasador: Pauline Claramunt Torche Puerto Montt, 11 Febrero de 2016 Cod: D Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

8 ANEXO 1: NORMATIVA VIGENTE - / PLAN REGULADOR COMUNAL DE PUERTO MONTT ZONA RI-3 Cod: D Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

9 ANEXO 2: FOTOGRAFÍAS DEL TERRENO Y ENTORNO Calle Sargento Silva s/n Acceso terreno Frente calle Sargento Silva Acceso Terreno Frente calle Sargento Silva Acceso Recinto Estanque Caicumeo Acceso Recinto Estanque Caicumeo Vista deslinde norte- Colegio Santo Cod: D Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

10 Vista deslinde sur Vista Deslinde Norte Construcciones existentes Vista Deslinde Oriente Vista oriente Proyecto Mirador la Bahía y Villa del Sol. Cod: D Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

11 ANEXO 3: DOCUMENTOS Cod: D Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono