INFORME DE TASACION Nº 2017 / 218

Transcripción

1 INFORME DE TASACION Nº 2017 / 218 1

2 INFORME DE TASACION Nº 2017 / 218 CLIENTE : Inmobiliaria Supermercados S.A. PROPIETARIO : Inmobiliaria Supermercados S.A. PROPIEDAD VALORADA : Terreno eriazo. UBICACIÓN PROPIEDAD : Avenida Charles Hamilton N 12911, N 13015, N y N COMUNA : Las Condes. PROVINCIA : Santiago. REGIÓN : Metropolitana de Santiago. TASADOR : Alberto Arenas Pizarro Arquitecto. Tasador. VALOR DE LOS PREDIOS. Lote A1 UF (Doscientas trece mil UF) $ (Cinco mil setecientos millones quinientos cuarenta y cuatro mil quinientos sesenta pesos) Lote A2 UF (Doscientas diez mil UF) $ (Cinco mil seiscientos veinte millones doscientos cincuenta y cinco mil doscientos pesos) Lote A3 UF (Doscientas seis mil UF) $ (Cinco mil quinientos trece millones doscientos dos mil setecientos veinte pesos) Lote A4 UF (Doscientas nueve mil UF) $ (Cinco mil quinientos noventa y tres millones cuatrocientos noventa y dos mil ochenta pesos) SANTIAGO, 06 de Diciembre de

3 INFORME DE TASACION Nº 2017 / GENERALIDADES 1.1. INMUEBLE A TASAR Se trata del Informe de Tasación correspondiente a un terreno eriazo con subdivisión predial aprobada por la D.O.M de Las Condes, subdividido en 5 lotes todos ubicados en la acera sur de la Avda. Charles Hamilton. Uno de los lotes corresponde a una cesión gratuita a la Municipalidad de Las Condes el cual no se tasa. A petición del solicitante el presente informe se desarrolla sin la inspección técnica del inmueble. Para elaborar la presente tasación se consideró el Informe anterior de fecha 29 de Marzo de 2017, la información del Servicio de Impuestos Internos, y, la información de oferta de compraventas posteriores a la fecha de este Informe UBICACION DEL INMUEBLE El inmueble se encuentra ubicado en la acera sur de la Avda. Charles Hamilton entre las calles Camino de Asís y Camino Las Rosas, sector Lomas de Lo Baida. A los lotes les corresponden las numeraciones N 12911, N 13015, N y N respectivamente por la Avenida Charles Hamilton. En la Comuna de Las Condes, ciudad de Santiago. Región Metropolitana. Fig 01. Plano de ubicación del inmueble. Fuente: Google Maps 3

4 1.4. Nº DE ROL S.I.I. DEL INMUEBLE Rol N , comuna de Las Condes, según información obtenida en el SI.I. Avalúo fiscal 2 semestre 2017 $ No obstante disponen de un solo rol del S.I.I, cuenta con subdivisión aprobada USO ACTUAL DEL INMUEBLE Sitio eriazo. 2.- DESCRIPCION DE CARACTERISTICAS DEL SECTOR Y DEL INMUEBLE 2.1. CARACTERISTICAS DEL SECTOR DESTINO DEL SECTOR El predio se encuentra en un área del Plano Regulador Comunal de Las Condes denominado como UV Zona de Uso de suelo de Vivienda exclusiva con normativa de edificación EAb1, edificación aislada de baja densidad. Fig 02. Plano de uso de suelo según Plan Regulador Comunal de Las Condes en el que se señala el uso de suelo de Vivienda. Fuente: 4

5 Fig 03. Plano de normas de edificación según Plan Regulador Comunal de Las Condes en el que se señala EAb1, edificación aislada de baja densidad. Fuente: Además se encuentra en el área de edificación aislada baja N 1, para lo cual se indica la siguiente normativa: A) Viviendas aisladas. Las viviendas unifamiliares aisladas en un predio podrán edificarse cumpliendo las normas que se establecen en la siguiente tabla: Tabla A) Densidad Máxima neta Subdivisión Predial Mínima Coeficiente de Constructibilidad Coeficiente de Ocupación de suelo Rasante Altura Máxima Antejadin mínimo Distanciamiento a medianero Agrupación y Adosamiento 10 viv/há m² pisos con altura máxima de 10,5 m. Según loteo mínimo de 5 m. Ordenanza General. Aislado. 5

6 Las edificaciones de los conjuntos de viviendas económicas de hasta 4 pisos de altura máxima y los loteos DFL-2 con construcción simultánea deberán respetar una rasante de 45 en los deslindes con los predios vecinos. Viviendas colectivas de un predio. Los proyectos de viviendas unifamiliares o colectivas aisladas podrán edificarse cumpliendo las normas que se establecen en la siguiente tabla: Tabla B) Densidad Máxima Neta Subdivisión Predial Mínima Coeficiente de construct. Coeficiente de Ocupación de suelo Rasante Altura máxima 17 viv/há m² pisos altura máxima de 10,5 m. Antejardín mínimo Distanciamiento medianero Agrupamiento Y adosamiento 10 m. 11 m. Aislado. No se permite adosamiento Los proyectos que se emplacen en el área delimitada por la Avda. Charles Hamilton por el norte, Avda. San Francisco de Asís por el oriente, y Avda. Francisco Bulnes Correa por el sur y la calle Montecasino por el poniente se regirán por las normas señaladas en la siguiente tabla: Tabla C) Densidad Máxima Neta Subdivisión Predial Mínima Coeficiente de constructibilidad Coeficiente de ocupación de suelo Rasante Altura máxima 30 viv/há m² pisos con altura máxima de 10,5 m. Antejardín mínimo Distanciamiento a medianero Agrupamiento y Adosamiento 10 m. 11 m. Aislado. No se permite adosamiento ANTIGÜEDAD DEL SECTOR El sector tiene edificaciones con una antigüedad variada con edificaciones entre 20 a 30 años, edificaciones de reciente construcción y también edificaciones de antigüedades intermedias INFRAESTRUCTURA DE URBANIZACION DEL SECTOR El sector tiene una urbanización incompleta, solo cuenta en el sector norte del eje de la calzada, con soleras y calzadas pavimentadas y; postación de electrificación y de alumbrado público; red pública de colectores de alcantarillado de aguas servidas con evacuación de aguas lluvias por superficie; matrices de agua potable; tendido de redes telefónicas; arborización formada; señalización de calles. 6

7 Fig. 04. Vista por Calle C. San Antonio hacia el Norte Fig. 05. Vista de Avenida Charles Hamilton hacia el Oriente EQUIPAMIENTO COMUNITARIO DEL SECTOR El sector dispone de un equipamiento variado pero, a distancias sólo vehiculares MOVILIZACION DEL SECTOR Regular, cuenta con servicios troncales y alimentadores de transporte público y de taxis colectivos por Av. Las Condes, a aproximadamente 4 cuadras, en dirección oriente y poniente, y, también por Calle San Francisco de Asís, a 1 cuadra NIVEL SOCIO ECONOMICO DEL SECTOR Nivel Medio Alto a Alto según apreciación del suscrito TENDENCIA DEL SECTOR Sector con escasa o nula movilidad en cuanto a cantidad de operaciones de mercado inmobiliario de terrenos similares. 7

8 2.2. CARACTERISTICAS DE LOS INMUEBLES DESTINO ACTUAL DE LOS INMUEBLES Sitios con destino agrícola, según S.I.I DESCRIPCION DE LOS INMUEBLES DESCRIPCION DE LOS TERRENOS Se trata de un terreno subdividido en 5 lotes según resolución de la DOM de Las Condes N 28 de fecha 09 de Marzo de Esta subdivisión define los siguientes lotes con sus respectivas superficies: Lote A1 = ,00 m², Lote A2 = ,00 m², Lote A3 = ,00 m², Lote A4 = ,00 m². La superficie total resultante es de ,00 m². Además dispone del Lote A5 = 2.400,00 m² de cesión gratuita a la Municipalidad de Las Condes, el cual no se tasa. Fig 06. Plano de lotes. Fuente: Google Earth. La topografía de los lotes es irregular disponiendo de las siguientes áreas y pendientes estimados: Lote A1: cuenta con un área de un 40% aproximado (7.886,00 m²) de superficie con pendientes leve entre los 6% y 10% la cual se emplaza vecina a la calle Charles Hamilton y un área de un 60% aproximado (11.829,00 m²) con pendientes más fuertes desde el 10% al 20% 8

9 Lote A2: cuenta con un área de un 50% aproximado (9.701,00 m²) de superficie con pendientes leve entre los 6% y 10% la cual se emplaza vecina a la calle Charles Hamilton y un área de un 50% aproximado (9.701,00 m²) con pendientes más fuertes desde el 10% al 20% Lote A3: cuenta con un área de un 50% aproximado (9.548,00 m²) de superficie con pendientes leve entre los 6% y 10% la cual se emplaza vecina a la calle Charles Hamilton y un área de un 50% aproximado (9.548,00 m²) con pendientes más fuertes desde el 10% al 20% Lote A4: cuenta con un área de un 40% aproximado (7.747,60 m²) de superficie con pendientes leve entre los 6% y 10% la cual se emplaza vecina a la calle Charles Hamilton y un área de un 60% aproximado (11.621,40 m²) con pendientes más fuertes desde el 10% al 20% Fig. 07. Vista de Avenida Charles Hamilton hacia el Sur. Fig. 08. Vista de los cierros perimetrales del terreno DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS El valor de los cierros medianeros se han incluido en el valor UF/M 2 del terreno. Este dispone de especies nativas de alto interés las que no se tasan. 9

10 3. VALORACIÓN Se realizó un análisis del mercado de ofertas reales de operaciones de compra venta de terrenos similares ubicados en un área de características similares al sector donde se emplaza el predio que se analiza publicados en el cuerpo F del Diario El Mercurio, en portales inmobiliarios, y, en Boletines ACOP. Con la información capturada se procedió primero a eliminar toda aquella que no cumplía con las características de similitud descrita para posteriormente seleccionar sólo aquellas que mejor cumplían con las similitudes requeridas. 4. ESTUDIO DE MERCADO Análisis de Mercado de Terrenos en Las Condes Nº FECHA COMUNA UBICACIÓN - DIRECCION VALOR U.F M2 TERRENO UF/M2 Fuente 1 07/08/2017 Las Condes Quinchamali , ,00 10,20 portalinmobiliario.com 2 21/04/2017 Las Condes San José de la Sierra , ,00 10,50 portalinmobiliario.com 3 14/07/2017 Las Condes Los Dominicos , ,00 17,00 portalinmobiliario.com 4 02/11/2016 Lo Barnechea El Arrayan , ,00 37,00 portalinmobiliario.com Promedio , ,00 18,68 Promedio Mayor , ,67 27,84 Promedio Menor , ,33 14,09 CASO PROBLEMA Fig.10. Imagen satelital con la ubicación de la muestra de análisis de compraventa de sitio. 10

11 3.2 TERRENOS SEGÚN SUBDIVISION DOM LAS CONDES El valor de las obras complementarias se han incluido en el valor UF/M 2 del terreno. Lote A ,00 M² X UF/M² 10,80 = UF ,00 Lote A ,00 M² X UF/M² 10,80 = UF ,60 Lote A ,00 M² X UF/M² 10,80 = UF ,80 Lote A ,00 M² X UF/M² 10,80 = UF , VALOR DE TASACIÓN. Lote A1 UF (Doscientas trece mil UF) $ (Cinco mil setecientos millones quinientos cuarenta y cuatro mil quinientos sesenta pesos) Lote A2 UF (Doscientas diez mil UF) $ (Cinco mil seiscientos veinte millones doscientos cincuenta y cinco mil doscientos pesos) Lote A3 UF (Doscientas seis mil UF) $ (Cinco mil quinientos trece millones doscientos dos mil setecientos veinte pesos) Lote A4 UF (Doscientas nueve mil UF) $ (Cinco mil quinientos noventa y tres millones cuatrocientos noventa y dos mil ochenta pesos) UF al 06 de Diciembre de 2017 = $ ,12 Alberto Arenas Pizarro ARQUITECTO. PERITO TASADOR SANTIAGO, 06 de Diciembre de

12 4. OBSERVACIONES Se anexan: - Certificado de Avaluó Fiscal. - Certificado de Informes Previos. - Plano de subdivisión. 12

13 13

14 14

15 15

16 16