LI CONVENCION NACIONAL Primavera y Valuación Renovación, transformación y renacimiento de la valuación CUERNAVACA MORELOS 2015
ESTUDIO DE VALORES DE TERRENO EN BASE A SU URBANIZACION Y ENTORNO REALIZADO POR : M. Y ESP. EN VAL. ARQ. VÍCTOR RENÉ ROCHA GONZÁLEZ
INDICE ANTECEDENTES PAG 4 DECRETOS PAG 4 ARTICULOS TRANSITORIOS PAG 4 OBJETIVO Y PROPOSITO PAG 5 ALCANCE DEL ESTUDIO PAG 5 METODO DE PRECIOS HEDONICO PAG 5 VALORES DE TABLA PAG 6 TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS PAG 7 CIUDAD DE IRAPUATO PAG 12 CONCLUSIONES PAG 20 BIBLIOGRAFIA PAG 21 RESUMEN DE PONENCIA PAG 23 SEMBLANZA PAG 24
ANTECEDENTES Con fundamento en el Decreto por el que se declara reformado él artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. DECRETO "EL CONGRESO GENERAL DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS EN USO DE LA FACULTAD QUE LE CONFIERE EL ARTICULO 135 DE LA CONSTITUCION GENERAL DE LA REPUBLICA Y PREVIA LA APROBACION DE LA MAYORIA DE LAS HH. LEGISLATURAS DE LOS ESTADOS, DECLARA REFORMADO Y ADICIONADO EL ARTICULO 115 DE LA CONSTITUCION POLITICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS" En la fracción IV inciso a) y c) dice a la letra: Los Ayuntamientos en el ámbito de su competencia, propondrán a las Legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a los impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de VALORES UNITARIOS DE SUELO Y CONSTRUCCIONES que sirvan de base para el cobro de contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria. ARTÍCULOS TRANSITORIOS Articulo Quinto.- Antes del inicio del ejercicio fiscal de 2002, las legislaturas de los estados en coordinación con los Municipios respectivos, adoptarán las medidas conducentes a fin de que los valores unitarios del suelo que sirvan de base para el cobro de contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria, sean equiparables a los valores de mercado de dicha propiedad y procederán, en su caso, a realizar las adecuaciones correspondientes a las tasas aplicables para el cobro de las mencionadas contribuciones, a fin de garantizar su apego a los principios de PROPORCIONALIDAD Y EQUIDAD. El presente Decreto en cumplimiento a la fracción I del artículo 89 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos se expidió el día 22 de Diciembre de 1999 y entro en vigor 90 días después de su publicación. En atención a lo anterior el H. Ayuntamiento 2001-2003 de Irapuato Gto. Celebró con el Instituto Mexicano de Valuación de Guanajuato Centro A. C. un convenio para la realización del estudio técnico correspondiente para dar cumplimiento a la ley, según lo expresado anteriormente.
OBJETIVO Y PROPOSITO OBJETIVO Realizar a detalle un estudio de valores unitarios del suelo en base a su urbanización y entorno en el ámbito del Municipio de Irapuato Guanajuato o de cualquier municipio. PROPÓSITO Establecer una metodología confiable para determinar el costo por metro cuadrado de terreno. ALCANCE DEL ESTUDIO Dicha metodología servirá como plataforma en el cálculo del valor por metro cuadrado, de terreno, en base a este sistema de una manera más práctica y menos compleja que un estudio de mercado. Este proceso está basado en las características con las que cuenta la calle, infraestructura, características urbanas, estructura (de la calle), equipamiento, características de interés, y restricciones para al final concluir con un valor por metro cuadrado sustentado en valores físicos de la inversión de la calle. METODO DE PRECIOS HEDÓNICOS El método de precios hedónicos establece una relación entre el precio de un bien heterogéneo y las características diferenciadoras que él contiene. Por ejemplo, cuando un consumidor adquiere un predio para vivienda, el individuo examina los atributos del predio tales como características estructurales de la vivienda (área, número de cuartos, número de baños, calidad de los materiales, etc.) y las características del entorno (cercanía a las vías de acceso, a parques, supermercados, seguridad, calidad ambiental, entre otros.). Aunque varios de estos atributos no tienen precios de mercado su valor está implícito en el precio total de la vivienda. Los primeros trabajos que utilizaron precios hedónicos los realizó Rosen (1974), actualmente el método es muy usado en los mercados de vivienda y también en los mercados laborales en donde se asume que la calidad ambiental del sitio de trabajo debe de alguna manera estar reflejado en el salario devengado por el trabajador. Al igual que el bien raíz, muchos otros bienes son heterogéneos, es decir, poseen varios atributos que determinan su precio. Los precios hedónicos intentan descubrir todos los atributos de un bien que explican su precio, y también intentan discriminar la importancia cuantitativa de cada uno de ellos.
VALORES DE TABLA 1.- INFRAESTRUCTURA 1.2750 2.- CARACTERISTICAS URBANAS 1.3000 3.- ESTRUCTURA 0.6750 4.- EQUIPAMIENTO URBANO 3.3500 5.- CARACTERISTICAS DE INTERES 1.3000 6.- RESTRICCIONES 1.5250 7.- FACTOR DE INTERES COMERCIAL 0.5750 SUMA 10.0000 10.0000/10 = 1.000
TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS.
TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS.
TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS
TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS
CIUDAD DE IRAPUATO, GTO
CONCLUSIONES Es un método muy confiable ya que está basado en valores actuales de urbanización lo cual nos demuestra que es muy cercano al valor comercial. Este método ayuda a encontrar valores comerciales de terreno en zonas urbanas de una manera eficaz, ágil y sencilla. Es un método fácil de interpretar, ya que se van aplicando todas las características de urbanización del lote en cuestión.
BIBLIOGRAFIA www.virtual.unal.edu.co/cursos/idea/mtria...3/.../contenido_05.html www.revistasice.com/.../bice_2701_03-04 9D5ED6B5AC8D51F7C5 VALORES DE CONSTRUCCION PROPORCIONADOS POR LA DIRECCION GENERAL DE OBRAS PUBLICAS DEL MUNICIPIO DE IRAPUATO, GTO.
RESUMEN DE LA PONENCIA El objetivo de la presentación de esta ponencia es ahorrar tiempo en la investigación de mercado, y elaborar un trabajo con valores más precisos y reales, ya que los de investigación de mercado, son valores de oferta y demanda, aun cuando no se haya realizado la operación, con éste método llegaremos a un valor mínimo de terreno, basado en la infraestructura que rodea el inmueble que vamos a valuar, tomando en cuenta la ubicación, características, equipamiento, factores de deseabilidad, sin dejar de tomar en cuenta las restricciones con las que cuenta el bien. Por otro lado, los factores aplicados para llegar al valor investigado, son valores basados en la unidad, desmenuzándola para lograr hacer de todas estas características la unidad (1), se aplica también los valores de urbanización, de acuerdo a la constitución de la calle como son tipo de banquetas, pavimentación, ancho de calle. Finalmente se presentan dos calles totalmente distintas como ejercicio comprobatorio de los valores alcanzados con este método, lo que nos acercamos al valor comercial usado, se pretende dentro de la exposición hacer el ejercicio de una calle con valores de la localidad, y demostrar lo sencillo y práctico que resultará llegar a un valor propio, que si no es el real, estará muy cerca del valor de operación.
SEMBLANZA DEL ARQ. VÍCTOR RENÉ ROCHA GONZÁLEZ Originario de Silao, Gto, avecindado en Irapuato desde 1973, con 63 años de edad, arquitecto, egresado de la universidad de Guanajuato, con estudios de maestría en la universidad superior del bajío, y especialista en valuación inmobiliaria en la universidad autónoma de zacatecas. 35 años de ejercer la valuación, de manera independiente, en 1980 dado de alta como perito fiscal en el estado de Guanajuato, atendiendo varios municipio, en 1992 fue director de catastro municipal en la ciudad de Irapuato, y valuador municipal al terminar su gestión hasta la fecha. En 1984 obtuvo el registro en la comisión nacional bancaria y de seguros, trabajando para varios bancos de la localidad. Obtuvo registro ante la sociedad hipotecaria federal en 2006 siendo controlador y valuador desde esa fecha. Ha participado en 12 congresos nacionales de valuación como congresista. Fue presidente, por dos períodos, y fundador del colegio de valuadores inmobiliarios de Irapuato, del cual es miembro desde 1986, actualmente es miembro de la comisión de honor y justicia, y miembro de la comisión de valuación fiscal municipal en la ciudad de Irapuato, Gto.