PROPUESTA DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL SECTOR SUZR-6 EL SILVESTRE. SILLA. INDICE 1. Antecedentes.... 2 2. Planeamiento vigente.... 2 3. Modificaciones propuestas.... 11 4. Texto refundido del artículo 6.3... 14 1
PROPUESTA DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL SECTOR SUZR-6 EL SILVESTRE. SILLA. 1. Antecedentes. EL Plan Parcial del sector SUZR-6 El Silvestre fue aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Silla en fecha 8 de agosto de 2.008, y publicado en el DOGV de fecha 20 de marzo de 2.009. En el momento de redactar la reparcelación, se ha constatada que ante la dispersión en al titularidad del suelo, existiendo un gran numero de parcelas de reducidas dimensiones, lo que lleva a la creación de un gran número de proindivisos en las parcelas resultantes. Por este motivo, se propone en la presente modificación reducir la parcela mínima de las torres T2 y T3, de la zona de ordenanza EDA subzona TORRE, de modo que se posibilite la adjudicación de mayor número de parcelas independientes. La propuesta de modificación se limita a la subdivisión de las manzanas en cuatro parcela finales, en lugar de las 2 previstas en el planeamiento vigente, dividiendo por sus ejes de simetría las manzanas, obteniendo como resultado cuatro parcelas de superficie 457,30 m², y dimensiones 17m x 26,90 m, adecuadas para la implantación de la edificabilidad y tipología previstas. 2. Planeamiento vigente. Las condiciones de edificación de la zona de ordenanza Residencial múltiple bloque exento. EDA. subzona TORRE, se desarrollan en el artículo 6.3 de la normativa del Plan Parcial: 6.3. Normas de edificación del suelo de destino y uso privado. Residencial múltiple bloque exento. EDA.subzona TORRE. Ámbito Comprende íntegramente las manzanas denominadas T1, T2, T3, T4. Parcialmente en las manzanas M2 y M3, el elemento edificado situado al oeste de las mismas, recayentes al vial srv-4 y srv-3, respectivamente, grafiado en los planos de ordenación. Y en la manzana M4 los elementos edificados recayentes a la avenida de Gandia. En el siguiente esquema se indican aquellas edificaciones incluidas en esta subzona. 2
Configuración de la zona. Esta zona de edificación abierta se configura por la integración del sistema de Ordenación por edificación en alineación a vial, tipología edificatoria de torre exenta y el uso global residencial. Régimen de usos. El uso global o dominante de esta Zona es el Residencial plurifamiliar (Rpf). Usos compatibles: a) Almacenes compatibles con la vivienda. Alm.1. Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a la baja. Deberán contar con accesos desde la vía pública independientes y diferenciados de los del resto de usos. b) Locales industriales compatibles con la vivienda Ind 1. Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a esta y deberán contar con accesos desde la vía publica independientes y diferenciados del resto de usos. c) Aparcamientos de uso público o privado. Par.1. Podrán situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes: - En planta baja e inferiores a esta. - Bajo espacios libres privados y bajo espacios libres públicos, previa concesión administrativo o simple autorización. (Par.1b). d). Uso Residencial comunitario. Rem Se admite este uso en edificio de uso exclusivo, y en edificios de uso mixto, siempre que se sitúen por debajo de las plantas destinadas a viviendas y por encima de las plantas destinadas a otros usos. e) Uso Residencial Plurifamiliar. Rpf. Es el uso global dominante asignado por el plan a esta zona. 3
Se admite en edificio de uso exclusivo y en edificios de uso mixto siempre que se situé por encima de las plantas destinadas a otros usos. f) Uso Comercial compatible con la vivienda. Tco 1. Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a esta, no admitiéndose en la misma planta en la que se ubiquen viviendas. También se admite en edificio de uso exclusivo comercial, con un máximo de superficie de venta de 2.000 m². Si se ubican en edificios de uso mixto, los locales comerciales deberán tener acceso independiente y diferenciados desde la vía publica, al de los otros usos. g) Hoteles, hostales, pensiones y apart-hoteles. Se admite en edificio de uso exclusivo y de uso mixto. Siempre que las plantas de este uso se ubiquen por debajo de las plantas destinadas a viviendas y por encima de las plantas destinadas a los restantes usos. h) Locales de oficina. Tof 2. Se admiten en edificio de uso exclusivo y de uso mixto. Siempre que las plantas destinadas a este uso se sitúen en planta semisótano y superiores y siempre por debajo de las plantas destinadas a usos hoteleros o residenciales y por encima de otros usos no residenciales. i) Recreativas. Tre. Se admiten en sus categorías Tre 1, Tre 2 y Tre 3, en planta baja y planta semisótano y deberán tener acceso independiente y diferenciado desde la vía publica. En la categoría Tre 4 se admite en edificio de uso exclusivo previo estudio de detalle. j) Dotacionales. D. Se admiten en semisótanos y plantas superiores con las siguientes limitaciones: La superficie construida del conjunto de locales no residenciales, no podrá ser superior al 50% de la totalidad de la superficie construida, excluidos los sótanos, del edificio. Podrá superase el 50% si las dotaciones ocupan solo planta baja o primera. Los locales dotacionales se ubicaran por debajo de las plantas destinadas a usos residenciales. Las distintas agregaciones de los usos terciarios (comerciales, hoteleros, oficinas y recreativos) podrán situarse en edificio de uso exclusivo terciario. Usos prohibidos: Se prohíben expresamente los siguientes usos: - Edificios comerciales tipo Tco.2. - Campamentos Tho 2. - Edificios, locales e instalaciones recreativas de aforo superior a 1.500 personas. Tre 4. - Industrias y almacenes de nivel Ind.2, Ind.3, Alm 2 y Alm 3. - Edificios dotacionales destinados a mercado de abastos, mataderos, cementerios, infraestructuras excepto los servicios de telecomunicaciones ( Din 5). 4
- Edificios de aparcamientos de vehículos destinados al transporte publico de viajeros o de mercancías. Parámetros urbanísticos Condiciones de parcela. La manzana T1 forma una parcela única, con una superficie de 1.020,00 m². Las manzanas T2 y T3 pueden subdividirse en dos parcelas mínimas, respecto a un eje perpendicular al vial prv-1, coincidente con el eje de simetría de la manzana, dando como resultado dos parcelas de superficie 914,60 m². Estas parcelas estarán constituidas por un elemento torre, de dimensiones 34x20 metros recayente a vial rodado, y en su parte posterior, un elemento edificable en planta baja de dimensiones 34 x 6,90 metros. 20 6,90 20 26,93 34 T2/3 T2.1/3.1 T2.2/3.2 La manzana T4 podrá parcelarse en tres subparcelas, según ejes ortogonales al vial prv-1 con el esquema siguiente: 20 6,56 6,56 20 5 8,12 27 34 T4.1 T4.2 T4.3 T4 En las manzanas M2 y M3, se ubica un elemento torre en oeste de las mismas. Este elemento torre tiene asignada una subparcela de dimensiones 43 x 33,8 metros, coincidiendo la dimensión mayor con la alineación a vial. Sobre esta parcela se admite la creación de dos parcelas mínimas de dimensiones 21,5 x 33,8 metros. Según el siguiente esquema de parcelación. Se configuran con un elemento edificable, de 20 metros de profundidad recayente a vial de trafico rodado, y en su parte posterior un espacio libre privado (no edificable) de 13,80 metros. 5
20 13,8 Mt2.1/3.1 21,5 43 Mt2.1/3.1 Mt2/3 En la manzana M4, los elementos torres se sitúan al este, recayendo a la Avenida de Gandia, enlazados por un elemento central edificable en planta baja. A estos elementos se les adscriben espacios libres privados según el esquema de parcelación siguiente. Mt4.1 20 7 35 7 27 Mt4.2 M4 Condiciones de emplazamiento. Alineaciones de viales: son las definidas en los planos de ordenación O2. Son obligatorias, no admitiéndose retiros de las mismas. Del mismo modo, las alineaciones de los elementos edificados (bloques y torres ) también son obligatorias. Las superficies ocupadas por las parcelas edificables y espacios libres anejos se ajustara a lo definido en el plano O2 del presente documento. Las edificaciones no podrán retranquearse de las alineaciones definidas, salvo, lógicamente, los espacios libres privados definidos en el plan. Las alineaciones de los elementos edificados definidos, tanto recayentes a vía publica, como a espacios interiores de parcela, serán obligatorias, salvo lo definido para la redacción de estudios de detalle. Se admite la tolerancia de una planta en los cuerpos edificables en planta baja, por lo que en este supuesto, se admitirá la desaparición del plano de fachada del elemento. 6
Condiciones de intensidad en parcela. Las distintas parcelas definidas en el Plan Parcial, o las resultantes de las posibles parcelaciones, tendrán los siguientes parámetros edificatorios: Parcela Subparcela Superficie Edificabilidad Dimensiones m²s m²t T1 única 1.020,00 5.312,79 30 x 34 T2 1.829,20 9.733,25 53,8 x 34 T2.1 914,60 4.866,62 26,9 x 34 T2.2 914,60 4.866,62 26,9 x 34 T3 1.829,20 9.733,25 53,8 x 34 T3.1 914,60 4.866,62 26,9 x 34 T3.2 914,60 4.866,62 26,9 x 34 T4 3.170,16 18.319,35 93,24 x 34 T4.1 903,04 4.847,04 26,56 x 34 T4.2 1.073,04 5.017,04 31,56 x 34 T4.3 1.194,08 8.455,27 35,12 x 34 Mt2 1.453,40 5.847,00 33,8 x 43 Mt2.1 726,70 2.923,50 33,8 x 21,5 Mt2.2 726,70 2.923,50 33,8 x 21,5 Mt3 1.453,40 5.847,00 33,8 x 43 Mt3.1 726,70 2.923,50 33,8 x 21,5 Mt3.2 726,70 2.923,50 33,8 x 21,5 Mt4 4.286,96 13.630,00 Mt4.1 1.979,13 5.020,00 ------- Mt4.2 2.307,83 8.610,00 ------- Condiciones de volumen y forma de los edificios. 1. Numero máximo de plantas y altura de cornisa. Se establece en los planos de ordenación el numero máximo de plantas, con arreglo al siguiente expresión: Hc = 4,80 + 3,2Np Donde: Hc, altura de cornisa expresada en metros. Hp, numero de plantas a edificar sobre la baja, incluyendo el ático. Dentro de la altura de cornisa calculada se incluye a la planta ático. La expresión anterior se concreta para los edificios proyectados en la siguiente tabla: Nº plantas Altura de cornisa VI 20,80 VII 24,00 VIII 27,20 IX 30,40 2. Tolerancia en alturas. No se admite tolerancia sobre las establecidas en el plan. 7
3. Construcciones por encima de la altura de cornisa. - No permiten cubiertas inclinadas, no obstante se permitirán en bloques completos y exentos que respondan a un proyecto unitario con las siguientes condiciones: a. La cumbrera no podrá superar en mas de 4,50 metros la altura de cornisa b. Los faldones tendrán planos de pendiente única no inferior al 30%. c. No se permitirán piezas habitables en los desvanes resultantes, debiendo estar vinculados estos espacios a las viviendas de la planta inferior. d. Ningún cuerpo de edificación podrá sobresalir de los faldones de cubierta. - Las casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones deberán situarse a no menos de tres metros del plano de fachada coincidente con la alineación exterior. Se admitirá, no obstante, retiros menores cuando las condiciones de ventilación de los elementos comunes a las viviendas lo exijan, o por criterios compositivo de la fachada quede suficientemente justificada la excepción. Quedan exceptuado de este precepto las cajas de escalera - La altura máxima de los elementos situados por encima de la altura de cornisa será de 3,80 metros, salvo justificación técnica que implique alturas mayores. 4. Áticos: Estarán permitidos, con el retranqueo definido en los planos de ordenación ( 4 metros). Los áticos constituyen la ultima planta de la edificación, incluida en el número de plantas definido en los planos de ordenación. 5. Planta baja: En las plantas bajas, la cara inferior del forjado de techo no podrá situarse por debajo de los 4 metros sobre la cota de referencia, ni a mas de 5 metros en los edificios de uso dominante residencial. La altura libre mínima de la planta baja será de 3 metros. Se permite la construcción de entreplantas con las limitaciones que establecen las Ordenanzas Generales del Plan General. Los elementos de planta baja que enlazan las distintas torres de una manzana deberán tener un tratamiento formal unitario, aunque correspondan a distintas actuaciones, formalizándose con un remate horizontal situado a la altura del segundo forjado de la edificación que enlace ambos edificios. El tratamiento de la cubierta de estos elementos reunirá las condiciones adecuadas para servir a las viviendas recayentes. La separación entre distintas propiedades se materializara con un muro opaco de 1,80 metros, mientras en el cierre a vía publica se realizara con antepecho transparente de altura máxima 1,20 metros. 6. Sótano: Se permite la construcción de sótanos y semisótanos. La ocupación máxima de la planta sótano será del 100%. 7. Cuerpos volados: Sobre la alineación exterior de las edificaciones solo se autorizaran los siguientes cuerpos salientes: 8
- Cuerpos volados cerrados con un vuelo máximo de 100 cm. - Terrazas con un vuelo máximo de 100 cm. - Aleros con una longitud máxima de vuelo de 100 cm. - Impostas, molduras y recrecidos con un vuelo máximo de 15 cm. Se podrá alterar libremente el porcentaje de cuerpos volados cerrados en cada planta, de manera que, en el conjunto de toda la fachada, no sobrepasen el referido 60% del total de las longitudes del ancho de fachada y planta No se admiten cuerpos volados, terrazas y aleros sobre los espacios interiores de parcela, ni sobre los viales peatonales spv2,3,4 y 5. Condiciones Funcionales de la Edificación. Las viviendas que se construyan en el ámbito del presente Plan Parcial cumplirán como mínimo con las disposiciones contenidas en las Normas de Habitabilidad y Diseño de la Comunidad Valenciana (HD-91), cuyos puntos fundamentales son los siguientes: a) Condiciones espaciales de la vivienda y del edificio. En los que se regulan los aspectos referentes a: composición, relación entre los espacios, dimensiones superficiales, dimensiones lineales, circulaciones horizontales y verticales, patios y huecos de servicio. b) Condiciones de salubridad de la vivienda y del edificio. En los que se regulan los aspectos referentes a: iluminación, ventilación, atenuación acústica, confort hidrotermico. c) Condiciones de dotación de la vivienda y del edificio. En los que se regulan los aspectos referentes a: instalaciones, equipos y aparatos, acabados superficiales, abastecimiento de agua, suministro de energía eléctrica y otras instalaciones: evacuación de aguas residuales y evacuación de aguas pluviales. d) Condiciones de seguridad de la vivienda y del edificio. En los que se regulan los aspectos referentes a: estabilidad y seguridad contra robo, contra la caída, contra el fuego, contra el rayo y contra riesgos de las instalaciones. No se admitirán dependencias de la vivienda con iluminación y ventilación a patios interiores, salvo aseos, cuartos de baño, cocinas y galerias. Se admite la ventilación e iluminación de las escaleras a patio interior. En las manzanas T1, T2, T3 y T4 deberá establecerse en las fachadas un aislamiento acústico mínimo a ruido aéreo de 36 db(a) debido al impacto que producen sobre las mismas las actividades industriales colindantes. Esta determinación no será de aplicación si en un futuro el planeamiento urbanístico califica e implanta en el suelo colindante el uso residencial, Aparcamientos. La reserva de aparcamientos en uso vivienda será 1 plaza cada 100 mª construidos o de 1 plaza de aparcamiento por vivienda más una plaza adicional por cada 10 unidades residenciales mas que se construyan en la parcela. En otros usos se ajustara a la definida en el Capitulo Quinto: De los locales de aparcamiento de vehículos Sección Segunda: Dotación mínima de aparcamientos, art 5.95, 5.96, 5.97, 5.98, 5.99, 5.100 de las Ordenanzas del Plan General. Las condiciones técnicas y dimensionales de ajustaran a la Normativa de Habitabilidad y Vivienda de la Comunidad Valenciana. 9
Cerramientos de Parcela. El límite entre los espacios libres y las vías o espacios públicos se materializará mediante vallado que deberá estar formado por un zócalo opaco, con una altura máxima de cincuenta centímetros (0,50 m) y un elemento superior ligero, de una altura máxima de dos metros (2,00 m) constituido por una seriación de perfiles metálicos verticales con una separación máxima de 10 cm. (altura total máxima cerramiento 2,50 metros). Los elementos de separación de parcelas privadas en el interior de los espacios libres se materializara con vallado opaco de 1,80 metros de altura máxima. Espacios libres privativos de parcela. En estos espacios, podrán situarse los centros de transformación que se determinen necesarios en el Proyecto de Urbanización. Todos los espacios libres privativos deberán ajardinarse en una superficie superior al 60% de la total o destinarse a terrazas privativas de las viviendas recayentes al mismo, con una anchura máxima de 5 metros, respetándose en el resto del espacio libre la determinación anterior. El subsuelo de estos espacios podrá destinarse a aparcamiento y a albergar las instalaciones de servicio propias. No se admiten edificaciones sobre rasante, salvo los elementos de protección de los espacios destinados a usos deportivos al aire libre. Tales elementos no podrán ser opacos, no provocarán ruidos por posibles impactos sobre los mismos y se separarán de las edificaciones una distancia mínima igual al doble de su altura. Integrado en el vallado, podrán disponerse los elementos de acceso a la parcela, ocupando una superficie máxima de 25 m construidos. 10
3. Modificaciones propuestas. Las modificaciones que se proponen afectan exclusivamente a las condiciones de parcela y de intensidad de las torres T1 y T2, permitiéndose la posibilidad de subdivisión en cuatro parcelas mínimas, con las condiciones expuestas en los siguientes apartados: Condiciones de parcela. La manzana T1 forma una parcela única, con una superficie de 1.020,00 m². Las manzanas T2 y T3 pueden subdividirse en cuatro parcelas mínimas, respecto a dos ejes transversales coincidentes con los ejes de simetría de la manzana, dando como resultado cuatro parcelas de superficie 457,30 m². Estas parcelas estarán constituidas por un elemento torre, de dimensiones 17x20 metros recayente a vial rodado, y en su parte posterior, un elemento edificable en planta baja de dimensiones 17 x 6,90 metros. 20 6,90 20 17 26,93 T2.1a/3.1a T2.2a/3.2a T2/3 T2.1b/3.1b 17 T2.2b/3.2b La manzana T4 podrá parcelarse en tres subparcelas, según ejes ortogonales al vial prv-1 con el esquema siguiente: 20 6,56 6,56 20 5 8,12 27 34 T4.1 T4.2 T4.3 T4 11
En las manzanas M2 y M3, se ubica un elemento torre en oeste de las mismas. Este elemento torre tiene asignada una subparcela de dimensiones 43 x 33,8 metros, coincidiendo la dimensión mayor con la alineación a vial. Sobre esta parcela se admite la creación de dos parcelas mínimas de dimensiones 21,5 x 33,8 metros. Según el siguiente esquema de parcelación. Se configuran con un elemento edificable, de 20 metros de profundidad recayente a vial de trafico rodado, y en su parte posterior un espacio libre privado (no edificable) de 13,80 metros. 20 13,8 Mt2.1/3.1 21,5 43 Mt2.1/3.1 Mt2/3 En la manzana M4, los elementos torres se sitúan al este, recayendo a la Avenida de Gandia, enlazados por un elemento central edificable en planta baja. A estos elementos se les adscriben espacios libres privados según el esquema de parcelación siguiente. Mt4.1 20 7 35 7 27 Mt4.2 M4 12
Condiciones de intensidad en parcela. Las distintas parcelas definidas en el Plan Parcial, o las resultantes de las posibles parcelaciones, tendrán los siguientes parámetros edificatorios: Parcela Subparcela Superficie Edificabilidad Dimensiones m²s m²t T1 única 1.020,00 5.312,79 30 x 34 T2 1.829,20 9.733,25 53,8 x 34 T2.1a 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T2.1b 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T2.2a 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T2.2b 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T3 1.829,20 9.733,25 53,8 x 34 T3.1a 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T3.1b 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T3.2a 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T3.2a 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T4 3.170,16 18.319,35 93,24 x 34 T4.1 903,04 4.847,04 26,56 x 34 T4.2 1.073,04 5.017,04 31,56 x 34 T4.3 1.194,08 8.455,27 35,12 x 34 Mt2 1.453,40 5.847,00 33,8 x 43 Mt2.1 726,70 2.923,50 33,8 x 21,5 Mt2.2 726,70 2.923,50 33,8 x 21,5 Mt3 1.453,40 5.847,00 33,8 x 43 Mt3.1 726,70 2.923,50 33,8 x 21,5 Mt3.2 726,70 2.923,50 33,8 x 21,5 Mt4 4.286,96 13.630,00 Mt4.1 1.979,13 5.020,00 ------- Mt4.2 2.307,83 8.610,00 ------- 13
4. Texto refundido del artículo 6.3. La propuesta de modificación que se propone del artículo 6.3 en el apartado referido a la zona EDA subzona TORRE, de la normativa del Plan Parcial del sector SUZR-6 El Silvestre, quedaría redactada del siguiente modo ( se grafía en color azul las modificaciones propuestas): 6.3. Normas de edificación del suelo de destino y uso privado. Residencial múltiple bloque exento. EDA.subzona TORRE. Ámbito Comprende íntegramente las manzanas denominadas T1, T2, T3, T4. Parcialmente en las manzanas M2 y M3, el elemento edificado situado al oeste de las mismas, recayentes al vial srv-4 y srv-3, respectivamente, grafiado en los planos de ordenación. Y en la manzana M4 los elementos edificados recayentes a la avenida de Gandia. En el siguiente esquema se indican aquellas edificaciones incluidas en esta subzona. Configuración de la zona. Esta zona de edificación abierta se configura por la integración del sistema de Ordenación por edificación en alineación a vial, tipología edificatoria de torre exenta y el uso global residencial. Régimen de usos. El uso global o dominante de esta Zona es el Residencial plurifamiliar (Rpf). 14
Usos compatibles: a) Almacenes compatibles con la vivienda. Alm.1. Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a la baja. Deberán contar con accesos desde la vía pública independientes y diferenciados de los del resto de usos. b) Locales industriales compatibles con la vivienda Ind 1. Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a esta y deberán contar con accesos desde la vía publica independientes y diferenciados del resto de usos. c) Aparcamientos de uso público o privado. Par.1. Podrán situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes: - En planta baja e inferiores a esta. - Bajo espacios libres privados y bajo espacios libres públicos, previa concesión administrativo o simple autorización. (Par.1b). d). Uso Residencial comunitario. Rem Se admite este uso en edificio de uso exclusivo, y en edificios de uso mixto, siempre que se sitúen por debajo de las plantas destinadas a viviendas y por encima de las plantas destinadas a otros usos. e) Uso Residencial Plurifamiliar. Rpf. Es el uso global dominante asignado por el plan a esta zona. Se admite en edificio de uso exclusivo y en edificios de uso mixto siempre que se situé por encima de las plantas destinadas a otros usos. f) Uso Comercial compatible con la vivienda. Tco 1. Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a esta, no admitiéndose en la misma planta en la que se ubiquen viviendas. También se admite en edificio de uso exclusivo comercial, con un máximo de superficie de venta de 2.000 m². Si se ubican en edificios de uso mixto, los locales comerciales deberán tener acceso independiente y diferenciados desde la vía publica, al de los otros usos. g) Hoteles, hostales, pensiones y apart-hoteles. Se admite en edificio de uso exclusivo y de uso mixto. Siempre que las plantas de este uso se ubiquen por debajo de las plantas destinadas a viviendas y por encima de las plantas destinadas a los restantes usos. h) Locales de oficina. Tof 2. Se admiten en edificio de uso exclusivo y de uso mixto. Siempre que las plantas destinadas a este uso se sitúen en planta semisótano y superiores y siempre por debajo de las plantas destinadas a usos hoteleros o residenciales y por encima de otros usos no residenciales. i) Recreativas. Tre. Se admiten en sus categorías Tre 1, Tre 2 y Tre 3, en planta baja y planta semisótano y deberán tener acceso independiente y diferenciado desde la vía publica. En la categoría Tre 4 se admite en edificio de uso exclusivo previo estudio de detalle. j) Dotacionales. D. Se admiten en semisótanos y plantas superiores con las siguientes limitaciones: 15
La superficie construida del conjunto de locales no residenciales, no podrá ser superior al 50% de la totalidad de la superficie construida, excluidos los sótanos, del edificio. Podrá superase el 50% si las dotaciones ocupan solo planta baja o primera. Los locales dotacionales se ubicaran por debajo de las plantas destinadas a usos residenciales. Las distintas agregaciones de los usos terciarios (comerciales, hoteleros, oficinas y recreativos) podrán situarse en edificio de uso exclusivo terciario. Usos prohibidos: Se prohíben expresamente los siguientes usos: - Edificios comerciales tipo Tco.2. - Campamentos Tho 2. - Edificios, locales e instalaciones recreativas de aforo superior a 1.500 personas. Tre 4. - Industrias y almacenes de nivel Ind.2, Ind.3, Alm 2 y Alm 3. - Edificios dotacionales destinados a mercado de abastos, mataderos, cementerios, infraestructuras excepto los servicios de telecomunicaciones ( Din 5). - Edificios de aparcamientos de vehículos destinados al transporte publico de viajeros o de mercancías. 16
Parámetros urbanísticos Condiciones de parcela. p La manzana T1 forma una parcela única, con una superficie de 1.020,00 m². Las manzanas T2 y T3 pueden subdividirse en cuatro parcelas mínimas, respecto a dos ejes transversales coincidentes con los ejes de simetría de la manzana, dando como resultado cuatro parcelas de superficie 457,30 m². Estas parcelas estarán constituidas por un elemento torre, de dimensiones 17x20 metros recayente a vial rodado, y en su parte posterior, un elemento edificable en planta baja de dimensiones 17 x 6,90 metros. 20 6,90 20 17 26,93 T2.1a/3.1a T2.2a/3.2a T2/3 T2.1b/3.1b 17 T2.2b/3.2b La manzana T4 podrá parcelarse en tres subparcelas, según ejes ortogonales al vial prv-1 con el esquema siguiente: 20 6,56 6,56 20 5 8,12 27 34 T4.1 T4.2 T4.3 T4 17
En las manzanas M2 y M3, se ubica un elemento torre en oeste de las mismas. Este elemento torre tiene asignada una subparcela de dimensiones 43 x 33,8 metros, coincidiendo la dimensión mayor con la alineación a vial. Sobre esta parcela se admite la creación de dos parcelas mínimas de dimensiones 21,5 x 33,8 metros. Según el siguiente esquema de parcelación. Se configuran con un elemento edificable, de 20 metros de profundidad recayente a vial de trafico rodado, y en su parte posterior un espacio libre privado (no edificable) de 13,80 metros. 20 13,8 Mt2.1/3.1 21,5 43 Mt2.1/3.1 Mt2/3 En la manzana M4, los elementos torres se sitúan al este, recayendo a la Avenida de Gandia, enlazados por un elemento central edificable en planta baja. A estos elementos se les adscriben espacios libres privados según el esquema de parcelación siguiente. Mt4.1 20 7 35 7 27 Mt4.2 M4 18
Condiciones de emplazamiento. Alineaciones de viales: son las definidas en los planos de ordenación O2. Son obligatorias, no admitiéndose retiros de las mismas. Del mismo modo, las alineaciones de los elementos edificados (bloques y torres ) también son obligatorias. Las superficies ocupadas por las parcelas edificables y espacios libres anejos se ajustara a lo definido en el plano O2 del presente documento. Las edificaciones no podrán retranquearse de las alineaciones definidas, salvo, lógicamente, los espacios libres privados definidos en el plan. Las alineaciones de los elementos edificados definidos, tanto recayentes a vía publica, como a espacios interiores de parcela, serán obligatorias, salvo lo definido para la redacción de estudios de detalle. Se admite la tolerancia de una planta en los cuerpos edificables en planta baja, por lo que en este supuesto, se admitirá la desaparición del plano de fachada del elemento. Condiciones de intensidad en parcela. Las distintas parcelas definidas en el Plan Parcial, o las resultantes de las posibles parcelaciones, tendrán los siguientes parámetros edificatorios: Parcela Subparcela Superficie Edificabilidad Dimensiones m²s m²t T1 única 1.020,00 5.312,79 30 x 34 T2 1.829,20 9.733,25 53,8 x 34 T2.1a 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T2.1b 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T2.2a 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T2.2b 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T3 1.829,20 9.733,25 53,8 x 34 T3.1a 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T3.1b 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T3.2a 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T3.2a 457,30 2.433,34 26,9 x 17 T4 3.170,16 18.319,35 93,24 x 34 T4.1 903,04 4.847,04 26,56 x 34 T4.2 1.073,04 5.017,04 31,56 x 34 T4.3 1.194,08 8.455,27 35,12 x 34 Mt2 1.453,40 5.847,00 33,8 x 43 Mt2.1 726,70 2.923,50 33,8 x 21,5 Mt2.2 726,70 2.923,50 33,8 x 21,5 Mt3 1.453,40 5.847,00 33,8 x 43 Mt3.1 726,70 2.923,50 33,8 x 21,5 Mt3.2 726,70 2.923,50 33,8 x 21,5 Mt4 4.286,96 13.630,00 Mt4.1 1.979,13 5.020,00 ------- Mt4.2 2.307,83 8.610,00 ------- 19
Condiciones de volumen y forma de los edificios. 1. Numero máximo de plantas y altura de cornisa. Se establece en los planos de ordenación el numero máximo de plantas, con arreglo al siguiente expresión: Hc = 4,80 + 3,2Np Donde: Hc, altura de cornisa expresada en metros. Hp, numero de plantas a edificar sobre la baja, incluyendo el ático. Dentro de la altura de cornisa calculada se incluye a la planta ático. La expresión anterior se concreta para los edificios proyectados en la siguiente tabla: Nº plantas Altura de cornisa VI 20,80 VII 24,00 VIII 27,20 IX 30,40 2. Tolerancia en alturas. No se admite tolerancia sobre las establecidas en el plan. 3. Construcciones por encima de la altura de cornisa. - No permiten cubiertas inclinadas, no obstante se permitirán en bloques completos y exentos que respondan a un proyecto unitario con las siguientes condiciones: e. La cumbrera no podrá superar en mas de 4,50 metros la altura de cornisa f. Los faldones tendrán planos de pendiente única no inferior al 30%. g. No se permitirán piezas habitables en los desvanes resultantes, debiendo estar vinculados estos espacios a las viviendas de la planta inferior. h. Ningún cuerpo de edificación podrá sobresalir de los faldones de cubierta. - Las casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones deberán situarse a no menos de tres metros del plano de fachada coincidente con la alineación exterior. Se admitirá, no obstante, retiros menores cuando las condiciones de ventilación de los elementos comunes a las viviendas lo exijan, o por criterios compositivo de la fachada quede suficientemente justificada la excepción. Quedan exceptuado de este precepto las cajas de escalera - La altura máxima de los elementos situados por encima de la altura de cornisa será de 3,80 metros, salvo justificación técnica que implique alturas mayores. 4. Áticos: Estarán permitidos, con el retranqueo definido en los planos de ordenación ( 4 metros). Los áticos constituyen la ultima planta de la edificación, incluida en el número de plantas definido en los planos de ordenación. 20