Finanzas Estructuradas Mexicanas: Perspectiva Crediticia para 2011 y Resumen de 2010

09 DE DICIEMBRE DE 2010 FINANZAS ESTRUCTURADAS INTERNACIONALES REPORTE ESPECIAL Finanzas Estructuradas Mexicanas: Perspectiva Crediticia para 2011 y Resumen de 2010 Contenido I. RESUMEN EJECUTIVO 1 II. PERSPECTIVA PARA 2011 2 III. RESUMEN DE 2010 7 APÉNDICE A 10 REPORTES RELACIONADOS 11 Contactos Analíticos Karen Ramallo Assistant Vice President - Analyst 1.212.553.0370 Karen.Ramallo@moodys.com Alonso Sánchez Rosario Assistant Vice President-Analyst 5255.1253.5706 Alonso.Sanchezrosario@moodys.com Victoria Moreno Vice President-Senior Analyst 1.212.553.4652 Victoria.Moreno@moodys.com Joel Sánchez Hernández Analyst 5255.1253.5726 Joel.Sanchezhernandez@moodys.com María Muller Senior Vice President 1.212.553.4309 Maria.Muller@moodys.com Linda Stesney Team Managing Director 1.212.553.3691 Linda.Stesney@moodys.com Brett Hemmerling Investor Liaison Specialist 1.212.553.4796 Brett.Hemmerling@moodys.com CONTACTOS ADICIONALES: Client Services Desk: 44.20.7772.5454 clientservices.emea@moodys.com Website: www.moodys.com» Cont. contactos en la última página I. Resumen Ejecutivo Las bursatilizaciones hipotecarias RMBS continuarán representando la mayoría de las emisiones de bursatilizaciones durante 2011. Las entidades cuasi-gubernamentales, Infonavit 1 y Fovissste 2, continuarán dominando el mercado de bursatilizaciones respaldadas por hipotecas residenciales (RMBS por sus siglas en inglés) ya que los inversionistas continuarán percibiéndolas como menos riesgosas que otros emisores. En 2011, los nuevos acontecimientos crediticios en el mercado de bursatilizaciones mexicanas incluirán la mejora en el desempeño para ciertas carteras del sector RMBS y una mayor actividad de inmuebles recuperados (REOs por sus siglas en inglés) luego de los niveles de incumplimiento sin precedentes que se experimentaron entre 2008-2010. También esperamos que 2011 marque el cierre de la primera transferencia de administración de cartera bursatilizada de gran escala en el mercado RMBS mexicano. Al concluir el proceso de transferencia de toda la cartera bursatilizada podremos observar la dimensión de la interrupción de cobranza a los deudores y el desempeño de la cartera. Adicionalmente, 2011 también revelará si las modificaciones a los créditos hipotecarios son eficaces para evitar el incumplimiento de los deudores. En términos de la continuación de acontecimientos de 2010, esperamos que el desempeño de las RMBS y bursatilizaciones de créditos puente de Sofoles 3 en 2011 continúen enfrentando importantes desafíos, especialmente debido a la debilitada calidad de los administradores. En 2010, la experiencia de Metrofinanciera sirvió como un buen caso de estudio para ver los efectos del concurso mercantil del emisor de una bursatilización. Antes de Metrofinanciera, el mercado todavía no había experimentado el concurso mercantil de un administrador de transacciones RMBS o de créditos puente y tampoco se había podido observar si el concurso tenía un impacto sobre la venta válida (o true sale ) y administración de los créditos bursatilizados. En el caso de Metrofinanciera es importante considerar que los juzgados sostuvieron el true sale de los créditos bursatilizados. En 2010 4, se registró un incremento en los montos emitidos en el mercado de bursatilización local. La emisión total fue de $52,747 millones de pesos, un incremento de 18% en comparación con la emisión de 2009 de $44,752 millones de pesos. Las RMBS representaron 64% del volumen de emisión en 2010, mientras que las bursatilizaciones respaldadas por otros activos representaron el resto, incluyendo aquéllas respaldadas por el flujo futuro de contratos de flota, ingresos futuros del Registro Público de la Propiedad del Estado de México, créditos automotrices, cuentas por cobrar, créditos de plan piso a distribuidores automotrices y notas estructuradas. En 2010, y en comparación con 2009, tomamos muy pocas acciones de calificación con respecto a instrumentos estructurados mexicanos, y aproximadamente 95% de las calificaciones permanecieron sin cambios. En general, nuestras bajas de calificación de 2009 fueron con vista al futuro y

sirvieron para alinear las calificaciones adecuadamente con el débil desempeño mostrado por las transacciones afectadas en 2009-2010. II. Perspectiva para 2011 Las RMBS de Infonavit y Fovissste continuarán dominando la emisión de bursatilizaciones en 2011 Infonavit y Fovissste, dos entidades cuasi-gubernamentales mexicanas, continuarán dominando el panorama de bursatilizaciones en México durante 2011 como lo hicieron en 2009 y 2010. Esto se debe a que los inversionistas continúan percibiéndolas como menos riesgosas que otros participantes del mercado. A diferencia de muchos otros emisores locales, Infonavit y Fovissste han logrado acceder frecuentemente al mercado de bursatilización durante los últimos dos años debido a sus probados antecedentes y transacciones con elevados niveles de mejora crediticia. Su enfoque principal continuará siendo la emisión de RMBS respaldadas por créditos hipotecarios otorgados a deudores de bajos ingresos. Consideramos que la emisión de RMBS continuará siendo la principal de México en 2011. Los inversionistas locales continuaran siendo cautelosos al evaluar otros productos de bursatilización después de la aversión de riesgo observada en el mercado de bursatilizaciones dentro y fuera del país. Sin embargo, es posible que el mercado local vea bursatilizaciones esporádicas de distintos tipos de activos en 2011, como puede ser de cuentas por cobrar, créditos y arrendamientos automotrices, créditos de plan piso a distribuidores automotrices, créditos al consumo y bonos cubiertos. Estabilización del Desempeño de los Sectores RMBS de Bancos, Infonavit y Fovissste Esperamos que el desempeño de transacciones RMBS emitidas por bancos, Infonavit y Fovissste se estabilicen totalmente durante el primer semestre de 2011 conforme México se beneficie de una economía más fortalecida. Estas transacciones se han desempeñado bien durante la recesión económica de México, pero no han sido inmunes al incremento en morosidad. Aunque la morosidad continuará su natural tendencia a la alza conforme transcurre el plazo de las carteras hipotecarias bursatilizadas, la tasa de este incremento se reducirá. Nuestras favorables proyecciones económicas son un factor crediticio positivo para las RMBS mexicanas. Esperamos que la economía mexicana crezca 4%-5% en 2011 a menos que el ciclo económico de Estados Unidos tome un giro repentino a la baja. Aun más importante para el desempeño de las RMBS, esperamos que el empleo se recupere gradualmente. Aunque México comenzó a emerger de la recesión en el tercer trimestre de 2009 después de una contracción de un año, la recuperación del empleo se ha retrasado debido a la profunda naturaleza de la contracción económica. Sin embargo, surgieron señales de mejoría del mercado laboral en el segundo semestre de 2010. Conforme incremente el empleo, más deudores tendrán la capacidad de cumplir con sus pagos, con lo que se estabilizará el desempeño de las RMBS. La disminución del desempleo tendrá un efecto particularmente notorio en Infonavit y Fovissste debido a su administración única que se hace vía descuentos automáticos vía nómina. Infonavit y Fovissste otorgan hipotecas a deudores de bajos recursos empleados en la economía formal. Debido a que estos deudores normalmente tienen muy pocos o ningún ahorro, cualquier reducción de sus ingresos, en caso de quedar desempleados o subempleados, normalmente afecta en forma negativa su capacidad y disposición para hacer los pagos de los créditos hipotecarios. Sin embargo, mientras los deudores permanezcan empleados, la característica de los descuentos automáticos vía nómina limita el número de incumplimientos generados por una menor disposición de pago. El deterioro en el desempeño de las RMBS de Infonavit y Fovissste reflejó las débiles condiciones del mercado laboral a partir de 2008. Ahora esperamos una recuperación directa en el desempeño conforme cedan los despidos y los deudores desempleados encuentren trabajo nuevamente en la economía formal. El fortalecido panorama económico que esperamos también estabilizará de manera inmediata el desempeño de las RMBS emitidas por bancos. Estas transacciones están respaldadas por hipotecas otorgadas a deudores que normalmente tienen mayores niveles de ingreso y ahorro, pero el sector no cuenta con la administración de descuentos automáticos vía nómina. Sin embargo, esperamos que los deudores morosos con mayor educación financiera en este sector, reiniciarán los pagos de sus hipotecas en cuanto encuentren empleo, debido a que entienden las repercusiones de incumplir con una hipoteca. Nuestras favorables proyecciones económicas para México también son un factor crediticio positivo para el sector de RMBS de sofoles. Sin embargo, la estabilización de este sector podría llevar más tiempo debido a los distintos factores que comentamos a continuación. El desempeño de las RMBS de sofoles permanecerá presionado durante por lo menos el primer semestre de 2011 A diferencia de las RMBS de bancos, Infonavit y Fovissste, el desempeño de las RMBS de sofoles continuará enfrentando desafíos importantes en 2011. Aunque el desempeño de las RMBS de sofoles ciertamente podría deteriorarse a un paso un poco más lento durante 2011, 2 09 DE DICIEMBRE DE 2010 REPORTE ESPECIAL: FINANZAS ESTRUCTURADAS MEXICANAS: PERSPECTIVA CREDITICIA PARA 2011 Y RESUMEN DE 2010

todavía es muy pronto para decir que ha habido una estabilización total en el desempeño de este sector. Las RMBS de sofoles probablemente sigan un camino de recuperación de desempeño más lento que las RMBS de bancos, Infonavit y Fovissste Las RMBS de sofoles probablemente sigan un camino de recuperación de desempeño más lento por varias razones, entre las cuales destacan que los deudores de las sofoles no están sujetos a descuentos automáticos vía nómina y que una gran proporción de ellos trabaja en la economía informal. Aún a medida que se recupere la economía, las tasas de curación de los créditos incumplidos serán menores, debido a que los créditos no tienen descuento automático. A diferencia de Infonavit y Fovissste, que pueden reiniciar los descuentos automáticos vía nómina una vez que el deudor que se encontraba desempleado vuelva a trabajar en la economía formal, las sofoles están a merced de que los deudores decidan o no reiniciar sus pagos hipotecarios. El desempeño de las RMBS de sofoles ha sufrido no solo por el creciente desempleo, sino también por el mayor subempleo experimentado durante la crisis económica. A diferencia de las transacciones RMBS de bancos, Infonavit y Fovissste, muchas RMBS de sofoles tienen una gran parte de sus deudores empleados en la economía informal que carece de una fuente de ingreso fijo. Las RMBS de sofoles enfrentan mayores dificultades debido a la debilitada calidad y estabilidad del administrador A diferencia de los sectores de bancos, Infonavit y Fovissste, en 2011 el sector RMBS de sofoles continuará enfrentando preocupaciones en torno a la calidad y estabilidad del administrador. En el último año, varias sofoles han enfrentado presiones de liquidez y su debilitada estabilidad financiera podría afectar negativamente su capacidad para desempeñar adecuadamente sus funciones. Es posible que los administradores con una fortaleza financiera debilitada no puedan dedicar suficientes recursos a sostener sus capacidades de administración y a enfrentar los niveles de incumplimiento ya de por sí elevados de las distintas RMBS que administran. Tres de las sofoles mexicanas más grandes han sucumbido ante problemas financieros. En enero de 2010, Crédito y Casa vendió su plataforma de administración a un tercero e inició el proceso para liquidar la compañía y descontinuar sus operaciones. En octubre de 2010, Su Casita anunció que debido a dificultades financieras había ofrecido un canje por toda su deuda a los tenedores de su deuda. En noviembre de 2010, Metrofinanciera emergió de concurso mercantil y actualmente está operando nuevamente. El papel del administrador es particularmente importante para manejar los niveles de morosidad en el caso de deudores de bajos ingresos. Estos deudores requieren de contacto más frecuente e intensivo, y cualquier intento por disminuir estos niveles de servicio muy probablemente resulte en mayores niveles de incumplimiento. Mayor actividad de inmuebles recuperados (REO) y menores recuperaciones a nivel de créditos individuales en 2011 Las mayores tasas de incumplimiento presagian gran actividad REO Dado el gran número de créditos hipotecarios incumplidos que se ha acumulado durante la crisis económica que comenzó en 2008, esperamos que la actividad de inmuebles recuperados (REO por sus siglas en inglés) y venta de propiedades finalmente se acelere en 2011. Los administradores concluirán los procedimientos de adjudicación que tienen pendientes o negociarán daciones en pago en vez de un proceso de adjudicación con deudores incumplidos. Aunque el incumplimiento bruto y las adjudicaciones han alcanzado niveles sin precedentes desde el inicio del mercado RMBS mexicano en 2003, a la fecha los administradores han recuperado un pequeño número de propiedades. Esto principalmente se debe a que en promedio se toma dos años o más para concluir un proceso de adjudicación en México. El período de dos años refleja los retrasos que el sistema judicial, que varía de un estado a otro, puede imponer a los esfuerzos del administrador para tomar posesión de las propiedades asociadas con hipotecas incumplidas. Dado este plazo de adjudicación promedio, esperamos que muchos de los procedimientos de adjudicación iniciados en 2008-2009 se resuelvan en 2011, generando un aumento en el inventario y venta de propiedades REO en 2011. La segunda razón detrás del bajo número de propiedades REO a la fecha es que los administradores frecuentemente prefieren agotar otras opciones de mitigación de pérdidas antes de recurrir al proceso de adjudicación. Por ejemplo, Infonavit continúa reportando un monto poco significativo de inventario REO a la fecha a pesar de la morosidad de 90+ días de hasta 9% en sus distintas RMBS a octubre de 2010. En lugar de buscar la adjudicación inmediatamente, Infonavit ha optado por ofrecer varias opciones de mitigación de pérdidas a los deudores incumplidos para promover que continúen pagando. En la medida en que no funcionen estas opciones, esperamos que Infonavit comenzará a mostrar mayor actividad REO en 2011-2012 para poder maximizar las recuperaciones para los inversionistas RMBS. Sin embargo, dada su misión social 3 09 DE DICIEMBRE DE 2010 REPORTE ESPECIAL: FINANZAS ESTRUCTURADAS MEXICANAS: PERSPECTIVA CREDITICIA PARA 2011 Y RESUMEN DE 2010

de promover la adquisición de vivienda entre familias de bajos ingresos, esperamos que Infonavit intentará agotar todas sus opciones de resolución antes de recurrir a la adjudicación. La Gráfica 1 a continuación presenta una muestra de RMBS mexicanas de distintos sectores y el nivel de créditos incumplidos (90+ días de morosidad excluyendo REOs) en comparación con el nivel de REOs reportado. Estas transacciones muestran un gran porcentaje de créditos incumplidos pero un inventario relativamente pequeño de REOs en comparación. Esta diferencia indica que un volumen importante de actividad REO está pendiente. GRAFICA 1 90+ Días de Morosidad y REOs de Varias RMBS Mexicanas Al 1 de octubre de 2010 Transacción 90+ días de morosidad (% cartera actual) REOs Reportados (% cartera actual) BRHCCB 07U 31.2% 9.2% MXMACCB 04U 28.3% 0.0% MXMACCB 06U 26.2% 1.2% HSBCCB 07-3 11.2% 0.1% CREYCB 06U 31.5% 0.0% CEDEVIS 06-2U 8.6% No reportado MTROCB 07U 22.7% 3.2% Fuente: Reportes mensuales de los administradores. Las recuperaciones REO reportadas probablemente disminuyan conforme se realice un mayor número de ventas REO Los niveles de recuperación probablemente disminuirán con respecto a los niveles actualmente reportados una vez que comiencen a incrementar las ventas REO. En cuestión de ventas REO a la fecha, Su Casita (el administrador con la mayor actividad REO) está reportando recuperaciones en el rango de 50%-60%. Sin embargo, la muestra de ventas REO utilizada para calcular las tasas de recuperación es pequeña y probablemente no sea representativa de la actividad futura. Primero, las primeras propiedades vendidas del inventario total de REOs (tales como las ventas REO 2009-2010) normalmente han sido las propiedades más atractivas. Estas propiedades generan las más altas recuperaciones debido a tiempos de adjudicación más cortos y tiempos más cortos en la etapa de REO. Segundo, la gran mayoría de las ventas REO a la fecha han sido el resultado de un acuerdo expedito de dación en pago por parte de los deudores incumplidos, en comparación con un proceso de adjudicación más largo y costoso. Conforme se eleve la porción de nuevos REOs al adjudicarse más viviendas a partir de 2011, esperamos ver menores recuperaciones en las ventas REO. Tercero, existe cierta incertidumbre en torno a la demanda y valor de mercado de REOs en las RMBS, que en su mayoría representan inventario de vivienda del sector de interés social. Actualmente la mayoría de las ventas de casas en México son de construcciones nuevas, especialmente en el caso de casas dirigidas a la población de bajos ingresos. Es posible que los administradores tengan que ofrecer descuentos considerables en las propiedades REO para proveer incentivos a los compradores potenciales para que compren vivienda usada y posiblemente en malas condiciones. La necesidad de otorgar descuentos dependerá de la ubicación de la propiedad. La vivienda usada en áreas más urbanas con buena infraestructura y perspectivas de empleo puede ser más atractiva en comparación con viviendas en áreas menos desarrolladas y con limitadas oportunidades de trabajo. Más propiedades están entrando que saliendo del inventario REO; los crecientes inventarios REO pueden dificultar los esfuerzos de los administradores Aunque algunos administradores han tenido éxito en la recuperación de propiedades mediante daciones en pago (como Su Casita), ninguno ha logrado reducir su inventario REO lo suficientemente rápido como para compensar el ritmo al que entran propiedades nuevas en este inventario. Consecuentemente, los inventarios REO de algunas RMBS de sofoles están incrementando gradualmente. De continuar esta tendencia a la alza, la acumulación del inventario REO dificultará los esfuerzos de los administradores para manejar y vender eficientemente la creciente cantidad de propiedades REO. Como lo mencionamos con anterioridad, las REOs vendidas a la fecha han sido en su mayoría producto de daciones en pago, mientras que los créditos sujetos al proceso completo de adjudicación judicial tomaran dos o más años en promedio para concluir el proceso. Como resultado, muchas de estos procesos iniciados hace casi dos años todavía se encuentran en proceso de adjudicación. En 2011, será de vital importancia que los administradores mejoren sus eficiencias en la venta de propiedades para que el número de ventas se mantenga en línea con el número de propiedades que entran en estado REO. De esta manera, los administradores podrán mantener un inventario estable en todo momento, administrar sus procesos REO de manera más efectiva y mejorar su tiempo promedio de venta y sus tasas de recuperación. Los administradores deben mantener estrategias claramente definidas para administrar sus REOs en trámite. Es posible que algunos administradores también necesiten incrementar sus niveles de personal para manejar eficientemente los esperados niveles de inventario REO en el corto a mediano plazo. 4 09 DE DICIEMBRE DE 2010 REPORTE ESPECIAL: FINANZAS ESTRUCTURADAS MEXICANAS: PERSPECTIVA CREDITICIA PARA 2011 Y RESUMEN DE 2010

En 2011, la primer transferencia de administración de gran escala en el sector RMBS mexicano resaltará los riesgos de transferencia de administración El nivel de riesgo que representa una transferencia de administración para las RMBS en México se verá más claramente muy pronto. Por primera vez en el mercado RMBS mexicano, dos administradores, Crédito y Casa y Su Casita, que han sucumbido ante problemas financieros, están transfiriendo la administración de varias de sus RMBS, las cuales iguales a sus otras emisiones, están concentradas en deudores de bajos ingresos. Las partes involucradas esperan concluir estas transferencias en 2011. El sector RMBS mexicano aun no ha experimentado una transferencia de gran escala. En Estados Unidos, en donde las transferencias de administración de hipotecas son más comunes, se llevan a cabo ordenadamente en un lapso de uno a dos meses. Algunas de las variables clave que consideramos al evaluar el impacto de una transferencia de administración incluyen la sensibilidad de los activos a una interrupción en la administración y la complejidad del proceso de notificación a deudores. Los riesgos de transferencia son más elevados tratándose de deudores de bajos ingresos El papel del administrador es particularmente importante en el sector hipotecario de interés social, y por lo tanto, cualquier interrupción de la administración podría afectar el desempeño de la transacción. Los deudores de bajos ingresos normalmente tienen menor sofisticación financiera y por ende requieren de un contacto más frecuente e intensivo. Asimismo, estos deudores normalmente son compradores de vivienda de primera vez con perfiles relativamente riesgosos debido al limitado historial crediticio de los deudores, sus limitados ahorros y sus fuentes de ingreso más volátiles. El ingreso es más volátil especialmente para aquellos empleados en la economía informal que carecen de una fuente estable de ingresos y normalmente se ganan el sustento a través de empleos temporales y ocasionales. Un buen proceso de notificación a deudores contrarresta el deterioro del desempeño Esperamos que después de una transferencia de administración aumenten las moras bajas en forma temporaria. Asimismo esperamos que el adecuado manejo del proceso de notificación a deudores por parte del administrador sustituto ayude a evitar que este aumento se convierta en moras altas o severas. Un aumento en la morosidad es probable debido a que las nuevas instrucciones de pago del administrador podrían confundir inicialmente a los deudores. Por ejemplo, en el caso de los créditos administrados por Su Casita, un gran número de deudores de bajos ingresos están acostumbrados a hacer sus pagos en efectivo en los sucursales atendidos por personal de servicio de la sofol y localizados dentro o cerca de los desarrollos en donde viven. Otros pueden estar acostumbrados a hacer sus pagos en ciertas tiendas de detalle (como Tiendas Coppel en el caso de los créditos administrados por Crédito y Casa). Debido al nivel de sofisticación financiera normalmente más bajo entre los deudores de bajos ingresos, es posible que al principio se muestren reacios a realizar sus pagos en una localidad distinta al sucursal o tienda a la que están acostumbrados. Suponiendo que un administrador sustituto hace buen seguimiento a los deudores con respecto a sus opciones de pago, el incremento temporal en morosidad bajará una vez que el administrador le recuerde a los deudores de las nuevas opciones de pago. La efectividad del proceso de notificación del deudor tendrá una incidencia directa sobre la suficiencia de las cobranzas para realizar el pago de intereses en los RMBS de sofoles. En cualquier caso, el riesgo de incumplimiento de pago en los RMBS es mayor cuando no existen protecciones estructurales tales como el tener fondos disponibles en cuentas de reserva para intereses, garantías parciales oportunas o garantías financieras de entidades que cubren los faltantes para realizar pagos de intereses de los RMBS. Las cascadas de pago que permiten el uso de la cobranza de principal para cubrir los pagos de intereses antes de cubrir los pagos de principal también son una protección contra incumplimientos de pago. El proceso de una transferencia es complejo. Los requerimientos legales en México relativos al proceso de notificación a deudores requerido después de una transferencia de administración varían de un estado a otro. Asimismo, frecuentemente son muy precisos. Si el administrador no se apega a los requerimientos legales específicos de cada jurisdicción en particular, puede poner en peligro la capacidad del administrador sustituto de hacer adjudicaciones. 2011 dirá si los productos de solución otorgados en el segundo semestre de 2009 y en 2010 serán efectivos en el largo plazo Consideramos que los productos de solución (o modificaciones a los créditos hipotecarios) utilizados de manera juiciosa son beneficiosas, especialmente en bursatilizaciones cuyo desempeño se ha deteriorado. Si la pérdida esperada al modificar un crédito es menor a la pérdida esperada de otras opciones de mitigación de pérdidas o la adjudicación, entonces una modificación de 5 09 DE DICIEMBRE DE 2010 REPORTE ESPECIAL: FINANZAS ESTRUCTURADAS MEXICANAS: PERSPECTIVA CREDITICIA PARA 2011 Y RESUMEN DE 2010

crédito conducirá a mayores flujos de efectivo para la bursatilización. Algunos administradores de RMBS mexicanas han recurrido a las modificaciones de créditos como una herramienta para contener el nivel sin precedente de incumplimientos. Con los productos de solución, los administradores han ayudado a los deudores morosos con voluntad de pago pero que están pasando por una reducción temporal de su capacidad de pago. Al cambiar los términos de los créditos de estos deudores que experimentan problemas financieros, los administradores buscan que los deudores realicen pagos regulares y oportunos bajo los términos de crédito modificados, en lugar de que sigan incumpliendo bajo el crédito original. Su Casita ha estado particularmente activa en otorgar modificaciones de crédito desde el segundo semestre de 2009. A la fecha, Su Casita ha ofrecido a los deudores principalmente el diferimiento de los pagos vencidos o una reducción temporal de alrededor de 40%-45% de sus pagos mensuales. Estas reducciones de pago duran varios años y tienen incrementos graduales y anuales del pago mensual hasta que se establezca nuevamente el pago original del deudor. El desempeño preliminar de las modificaciones de Su Casita es prometedor, y las tasas de incumplimiento posteriores al producto de solución son de menos de 30% en comparación con las tasas de 50% o más observadas en las modificaciones hipotecarias otorgadas en Estados Unidos. Consideramos que son dos factores clave los que impulsan el mejor desempeño de las modificaciones de crédito de Su Casita hasta la fecha en comparación con la experiencia en Estados Unidos. Primero, a diferencia de los administradores en Estados Unidos, Su Casita normalmente requiere que los deudores acepten con anterioridad una dación en pago o un proceso de adjudicación expedito en caso de volver a incumplir y como condición para que se les otorgue la modificación de su crédito. Segundo, a diferencia del mercado en Estados Unidos, las fuertes caídas de precios de la vivienda no han sido un impulsor clave del incumplimiento en México, especialmente en los sectores de interés social e vivienda media, en donde los precios de la vivienda han experimentado un incremento estable con el tiempo. En contraste, el poco o inexistente patrimonio o equity invertido por los deudores en las propiedades, es un problema generalizado en Estados Unidos que continúa provocando los incumplimientos de créditos modificados. El desempeño de bursatilizaciones mexicanas de créditos puente permanece bajo estrés; los créditos dirigidos a vivienda de interés social verán señales tempranas de estabilización Las debilidades en los sectores de vivienda residencial y turística continuarán hacia el 2011 En 2011, el desempeño de las bursatilizaciones de créditos puente continuará sufriendo mientras continúen las dificultades del sector de la construcción de vivienda en México. Estas dificultades incluyen ciclos más largos de construcción y venta, una menor demanda en ciertos mercados, y menor financiamiento hipotecario en el sector privado, los cuales están desacelerando el ritmo de venta de la vivienda. Estas difíciles tendencias comenzaron en 2008-2009. Estas dificultades incrementan el riesgo de extensión, que es el riesgo de que algunos créditos puente no se amorticen totalmente para cuando llegue la fecha del vencimiento final de la transacción, ocasionando pérdidas para los inversionistas si la transacción no cuenta con suficiente mejora crediticia. Los riesgos son más severos para transacciones que tienen concentraciones en desarrollos de vivienda dirigidos a los sectores residencial y turístico, en donde la demanda y el financiamiento hipotecario se han reducido. Estos sectores también han visto el debilitamiento de precios de la vivienda en ciertas áreas geográficas debido a la menor demanda. Aunque la mayoría de las señales apuntan a una recuperación gradual de la economía en 2011, muchos compradores en los sectores residencial y turístico están posponiendo sus planes de comprar nueva vivienda como primera o segunda casa. El sector de vivienda de interés social verá las primeras señales de estabilización en 2011 El año que viene se podrían ver las primeras señales de estabilización de los créditos puente bursatilizados dirigidos al sector de vivienda de interés social, en donde existe la mayor demanda. Este sector se beneficia de una población joven y creciente que va formando familias independientes, de precios de vivienda estables, y de una amplia oferta de financiamiento hipotecario. La demanda de vivienda de interés social ha permanecido robusta, con aproximadamente 530,000 nuevas familias que se han ido formando anualmente en los últimos años, de las cuales 60% son inmediatamente elegibles para obtener un crédito hipotecario a través de uno de los varios programas de hipotecas o subsidio del gobierno. 5 La disponibilidad de hipotecas permanece saludable, e Infonavit y Fovissste tienen la meta de originar 575,000 créditos hipotecarios en 2010, por encima de las 550,000 otorgadas en 2009. 6 09 DE DICIEMBRE DE 2010 REPORTE ESPECIAL: FINANZAS ESTRUCTURADAS MEXICANAS: PERSPECTIVA CREDITICIA PARA 2011 Y RESUMEN DE 2010

III. Resumen de 2010 a. Las RMBS de Metrofinanciera s superan el proceso de concurso mercantil de la compañía Desde nuestro último reporte, Metrofinanciera, el originador mexicano de créditos hipotecarios y créditos puente, emergió del proceso de concurso mercantil en noviembre de 2010, un poco más de un año después de declararse en concurso mercantil en agosto de 2009. La experiencia de Metrofinanciera sirve como un buen caso de estudio de los efectos del concurso mercantil de un emisor y administrador de bursatilizaciones RMBS y de créditos puente. En el caso de Metrofinanciera, los juzgados respetaron la asignación de los créditos bursatilizados como una venta válida aislando las RMBS del riesgo del concurso mercantil del emisor. Aunque creemos que México tiene leyes bien establecidas que rigen la bursatilización, antes de Metrofinanciera, el mercado todavía no había presenciado un caso que implicara el concurso mercantil de un emisor de transacciones RMBS o créditos puente ni comprobado el impacto que dicho proceso podía tener sobre la venta válida o true sale de los créditos bursatilizados. El concurso mercantil de Metrofinanciera también es un ejemplo del incumplimiento de un administrador que no ocasiona incumplimiento con los pagos de los instrumentos de las RMBS. Las actividades de administración de una entidad en concurso mercantil se consideran actividades en el curso normal de operaciones y no están sujetas a suspensión por quiebra. Ciertamente, desde que entró y salió de la quiebra, Metrofinanciera ha administrado sus créditos hipotecarios bursatilizados y ha remitido la cobranza correspondiente a los fideicomisos de bursatilización sin mayores interrupciones. Sin embargo, el desempeño de la bursatilización de créditos puente de Metrofinanciera sí sufrió por otras razones no relacionadas y específicas de las transacciones. b. Resumen de Emisión Favor de tener en cuenta que los montos indicados para 2010 en esta sección incluyen los montos emitidos hasta el 30 de noviembre de 2010 tanto como proyecciones para diciembre 2010, mientras que los volúmenes de emisión de 2009 reflejan montos actualmente emitidos a lo largo del año. Asimismo, el Apéndice A de este reporte enumera las transacciones mexicanas de finanzas estructuradas calificadas por Moody s en 2010. México registró un incremento en la emisión local total en 2010 (Gráfica 2). La emisión total fue de $52,747 millones de pesos, un incremento de 18% en comparación con la emisión de 2009 de $44,752 millones de pesos. El volumen de emisión de 2010 permaneció por abajo de los volúmenes emitidos en los años pico de 2007 y 2008. GRÁFICA 2 Bursatilización Local de México por Volumen de Emisión 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 60,792 53,306 48,731 63,640 64,955 44,752 52,747 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Fuente: Moody s Investors Service. En términos de dólares estadounidenses (Gráfica 3), el volumen de emisión de 2010 incrementó 23% a 4,000 millones de dólares en comparación con 3,300 millones de dólares en 2009, en parte debido a la apreciación del peso mexicano. GRAFICA 3 Bursatilización Local de México por Volumen de Emisión Volume (USD million) 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000-5,444 4,846 Fuente: Moody s Investors Service. 4,430 5,785 5,762 3,298 4,053 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 La emisión RMBS cae pero continúa dominando el mercado de bursatilizaciones en México La emisión de RMBS en 2010 se redujo 8%, a $33,986 millones de pesos (equivalente a 2,600 millones de dólares estadounidenses) en 8 transacciones, en comparación con $36,762 millones de pesos (equivalente a 2,600 millones de dólares estadounidenses) en 9 transacciones en 2009. Las RMBS representaron el mayor volumen de bursatilización por tipo de activo, o aproximadamente el 7 09 DE DICIEMBRE DE 2010 REPORTE ESPECIAL: FINANZAS ESTRUCTURADAS MEXICANAS: PERSPECTIVA CREDITICIA PARA 2011 Y RESUMEN DE 2010

64% del monto total emitido (Gráfica 4). Infonavit y Fovissste colocaron emisiones RMBS en el mercado a lo largo del año. Los bancos no colocaron RMBS dado que los gastos de bursatilización se mantuvieron relativamente altos, resultando en una fuente de fondeo poco atractiva. Las sofoles aun no tienen acceso al mercado de bursatilización debido a los problemas de liquidez enfrentando al sector. GRÁFICA 4 Volumen De Bursatilización Local de México por Tipo de Activo 2010 ABS -Cuentas por cobrar 1% ABS -Notas estructuradas 2% ABS -Ingresos futuros (Registro Público de la Propiedad Edo. Mex.) 8% RMBS 64% Fuente: Moody s Investors Service. ABS -Plan de piso de distribuidores automotrices 2% ABS -Créditos automotrices 3% ABS -Flujos futuros (contratos de flotilla) 20% Infonavit, que ha emitido RMBS desde 2004, colocó 4 transacciones en 2010 al 30 de noviembre, por un monto de $15,500 millones de pesos, representando 46% del volumen total de RMBS en 2010. Fovissste, que comenzó a emitir RMBS en 2009, también emitió 4 transacciones en 2010 por un total de $18,500 millones de pesos, excediendo a Infonavit y representando 54% del volumen total de RMBS en 2010. Como resultado del menor apetito de los inversionistas por transacciones complejas, las estructuras RMBS en 2010 continuaron siendo más simples que las emitidas antes de 2009. La mayoría de las transacciones de 2010 tienen cascadas de pago muy simples con tan solo una o dos series preferentes, y en algunos casos, una serie subordinada. Además de las RMBS, otros activos bursatilizados en México durante 2010 incluyen flujos futuros de contratos de flota, ingresos futuros del Registro Público de la Propiedad del Estado de México, cuentas por cobrar, créditos automotrices, planes de piso de distribuidores automotrices y notas estructuradas. Estas transacciones representan 36% del total de las bursatilizaciones en lo que va de 2010, con una importante transacción de flujos futuros que representa la mayor parte del volumen. Al igual que el año pasado, hubo una ausencia total de bursatilizaciones de créditos puente en el mercado ya que los inversionistas se abstuvieron de invertir en esta clase de activo y la mayoría de las sofoles pararon totalmente o bajaron significativamente sus originaciones de créditos puente debido a las restricciones de fondeo. c. Resumen de Monitoreo de Calificaciones Muy pocas acciones de calificación en 2010 en comparación con 2009 Las calificaciones de instrumentos mexicanos de finanzas estructuradas han permanecido estables en 2010, con aproximadamente 95% de nuestras calificaciones permaneciendo sin cambios durante el año. Tan solo tomamos unas cuantas acciones de calificación en 2010, principalmente con respecto a bursatilizaciones de ciertas RMBS y créditos puente de sofoles. Según la Gráfica 5, solamente bajamos 8 calificaciones en 2010 de un total de 131 calificaciones RMBS/ABS mexicanas que se encuentran vigentes. GRÁFICA 5 RMBS y ABS mexicanas: Matriz de Transición de Calificaciones de 2010 RMBS Número Actual de Calificaciones Enero 1 Aaa Aa A Baa Ba B Caa Ca/C WR Total Aaa - - - - - - - - - 0 Aa - - - - - - - - 1 1 A - - 2 - - - - - 1 3 Baa - - - 87-3 1-5 96 Ba - - - - 11 1 - - - 12 B - - - - - 4 - - - 4 Caa - - - - - - 3 3-6 Ca/C - - - - - - - 6 3 9-0 2 87 11 8 4 9 10 131 Fuente: Moody s Investors Service. Las bajas de calificaciones fueron más frecuentes en 2009, cuando tomamos una serie de acciones de calificación respecto de bursatilizaciones RMBS y de créditos puente en el sector afligido de las sofoles. En general, las bajas de calificación que hicimos en 2009 fueron con vista al futuro y sirvieron para alinear las calificaciones adecuadamente con el débil desempeño mostrado por las transacciones afectadas en 2009-2010. Aunque las mayores presiones de empleo que prevalecen desde 2008 han ocasionado una mayor morosidad en algunas transacciones RMBS de los sectores de bancos y de Infonavit y Fovissste, consideramos que las calificaciones de las RMBS de estos sectores se encuentran generalmente bien posicionadas debido a los robustos niveles de mejora crediticia en relación a las pérdidas proyectadas. 8 09 DE DICIEMBRE DE 2010 REPORTE ESPECIAL: FINANZAS ESTRUCTURADAS MEXICANAS: PERSPECTIVA CREDITICIA PARA 2011 Y RESUMEN DE 2010

Favor de consultar nuestros reportes trimestrales titulados Revisión del desempeño de transacciones RMBS en México para ver las tendencias de desempeño del mercado en más detalle. Varias transacciones RMBS de sofoles continúan en revisión para posible baja mientras evaluamos el riesgo de administración Actualmente, las calificaciones de los certificados de 21 transacciones RMBS administradas por sofoles con problemas financieros, incluyendo Crédito y Casa, Metrofinanciera, y Su Casita, continúan en revisión para posible baja mientras evaluamos el impacto esperado de las posibles interrupciones de administración. Dadas nuestras evaluaciones de una débil calidad y estabilidad de los administradores de las transacciones afectadas, estamos preocupados de: i) el desempeño futuro del colateral dado que la interrupción de las labores de administración significa un mayor riesgo de que la actividad de cobranza se debilite y ocasione mayor morosidad, menores recuperaciones y mayores pérdidas para las carteras bursatilizadas, y ii) posibles incumplimientos de pago de intereses de algunos certificados en caso que existan interrupciones graves en la cobranza como resultado de la interrupción de administración. 9 09 DE DICIEMBRE DE 2010 REPORTE ESPECIAL: FINANZAS ESTRUCTURADAS MEXICANAS: PERSPECTIVA CREDITICIA PARA 2011 Y RESUMEN DE 2010

Apéndice A 2010 Transacciones Mexicanas de Finanzas Estructuradas Calificadas por Moody s Fecha de Cierre Transacción Originador Tipo de Activo Moneda Serie Monto (Millones) MXP Calificación Actual (Escala Global) Calificación Actual (Escala Nacional) 03/12/2010 Infonavit CEDEVIS 10U/10-2U Infonavit (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados CEDEVIS 10U Serie A-1 $2,463 Baa1 (sf) Aaa.mx (sf) 03/12/2010 Infonavit CEDEVIS 10U/10-2U Infonavit (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados CEDEVIS 10-2U Serie A-2 $2,463 Baa1 (sf) Aaa.mx (sf) 03/12/2010 Infonavit CEDEVIS 10U/10-2U Infonavit (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados Serie B $499 Baa3 (sf) Aa3.mx (sf) 06/18/2010 Infonavit CEDEVIS 10-3U/10-4U Infonavit (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados CEDEVIS 10-3U Serie A-1 $2,108 Baa1 (sf) Aaa.mx (sf) 06/18/2010 Infonavit CEDEVIS 10-3U/10-4U Infonavit (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados CEDEVIS 10-4U Serie A-2 $2,108 Baa1 (sf) Aaa.mx (sf) 06/18/2010 Infonavit CEDEVIS 10-3U/10-4U Infonavit (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados Serie B $429 Baa3 (sf) Aa2.mx (sf) 09/10/2010 Infonavit CEDEVIS 10-5U Infonavit (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados CEDEVIS 10-5U Serie A $1,500 Baa1 (sf) Aaa.mx (sf) 09/10/2010 Infonavit CEDEVIS 10-5U Infonavit (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados Serie B $569 Baa3 (sf) Aa2.mx (sf) 10/29/2010 Infonavit CEDEVIS 10-6U Infonavit (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados CEDEVIS 10-6U Serie A $3,038 Baa1 (sf) Aaa.mx (sf) 10/29/2010 Infonavit CEDEVIS 10-6U Infonavit (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados Serie B $307 Baa1 (sf) Aa2.mx (sf) 03/26/2010 Infonavit TFOVIS 10U Fovissste (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados TFOVIS 10U Serie A $4,500 Baa1 (sf) Aaa.mx (sf) 07/09/2010 Infonavit TFOVIS 10-2U Fovissste (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados TFOVIS 10-2U Serie A $6,000 Baa1 (sf) Aaa.mx (sf) 09/30/2010 Infonavit TFOVIS 10-3U Fovissste (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados TFOVIS 10-3U Serie A $4,500 Baa1 (sf) Aaa.mx (sf) 08/26/2010 Citi Structures CITIMEX 10-5 Citigroup, Inc. ABS MXP Certificados CITIMEX 10-5 $600 A3 (sf) Aaa.mx (sf) 11/25/2010 Ally Credit - FAMACB 10 Ally Credit S.A. de C.V. ABS MXP Certificados Serie A $1,000 Baa1 (sf) Aaa.mx (sf) Estimada 12/2010 Infonavit TFOVIS 10-4U Fovissste (entidad del gobierno mexicano) RMBS MXP Certificados TFOVIS 10-4U Serie A $3,502 Baa1 (sf) Aaa.mx (sf) 10 09 DE DICIEMBRE DE 2010 REPORTE ESPECIAL: FINANZAS ESTRUCTURADAS MEXICANAS: PERSPECTIVA CREDITICIA PARA 2011 Y RESUMEN DE 2010

Reportes Relacionados Favor de consultar los siguientes reportes relacionados:» Revisión del Desempeño de Transacciones RMBS en México, Reporte Trimestral, Julio 2010 (SF210437)» Cambios Recientes En Productos De Seguros Hipotecarios De SHF En RMBS Mexicanas, Octubre 2010 (SF216697)» Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), Reporte de Administrador, Junio 2010 (SF208206)» Moody's Structured Finance Rating Scale, Agosto 2010 (SF214286) Para consultar cualquiera de estos reportes, favor de hacer clic en la liga correspondiente. Favor de tomar en cuenta que estas referencias están vigentes a la fecha de publicación de este reporte y que es posible que existan otros reportes más recientes. No todos los reportes están disponibles para todos los clientes. Moody s publica un resumen semanal de créditos estructurados, calificaciones y metodologías, disponibles para todos los usuarios de nuestra página web: www.moodys.com/sfquickcheck. 11 09 DE DICIEMBRE DE 2010 REPORTE ESPECIAL: FINANZAS ESTRUCTURADAS MEXICANAS: PERSPECTIVA CREDITICIA PARA 2011 Y RESUMEN DE 2010

1 Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) es una institución de orientación social creada en 1972 con dos misiones: i) otorgar financiamiento hipotecario a trabajadores asalariados de la economía formal del sector privado mexicano, y ii) administrar el fondo de pensiones de retiro con las contribuciones patronales. 2 Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) es una institución de orientación social descentralizada y autofinanciada creada en 1972 para otorgar financiamiento hipotecario a empleados del sector público. 3 Sofoles (Sociedades Financieras de Objeto Limitado) y Sofomes (Sociedades Financieras de Objeto Múltiple) son instituciones financieras no bancarias que operan en México y se dedican al otorgamiento de créditos hipotecarios y créditos puente. 4 Los montos indicados para 2010 incluyen los montos emitidos hasta el 30 de noviembre de 2010 tanto como proyecciones para diciembre de 2010, mientras que los volúmenes de emisión de 2009 reflejan montos actualmente emitidos a lo largo del año. 5 Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), basada en ENIGH 2008. 12 09 DE DICIEMBRE DE 2010 REPORTE ESPECIAL: FINANZAS ESTRUCTURADAS MEXICANAS: PERSPECTIVA CREDITICIA PARA 2011 Y RESUMEN DE 2010

» continuación contactos de la página 1 Número de Reporte: SF228651 OTROS CONTACTOS: Frankfurt: 49.69.2222.7847 Londres: 44.20.7772.5454 Madrid: 34.91.414.3161 Milán: 39.023.6006.333 Paris: 33.1.7070.2229 2010, Moody's Investors Service, Inc. y/o sus licenciadores y filiales (conjuntamente MOODY S ). Todos los derechos reservados. LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS SON OPINIONES VIGENTES DE MOODY'S INVESTORS SERVICE, INC. (MIS) DEL RELATIVO RIESGO CREDITICIO FUTURO DE ENTIDADES, OBLIGACIONES CREDITICIAS, O INSTRUMENTOS DE DEUDA O SIMILARES A DEUDA. MIS DEFINE RIESGO CREDITICIO COMO EL RIESGO DE QUE UNA ENTIDAD NO PUEDA CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES FINANCIERAS CONTRACTUALES A SU VENCIMIENTO Y CUALQUIER PÉRDIDA FINANCIERA ESTIMADA EN CASO DE INCUMPLIMIENTO. LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS NO CONSIDERAN OTROS RIESGOS, INCLUYENDO SIN LIMITAR: RIESGO DE LIQUIDEZ, RIESGO DE VALOR DE MERCADO, O VOLATILIDAD DE PRECIO. 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TODA LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN EL PRESENTE DOCUMENTO ESTÁ PROTEGIDA POR LEY, INCLUYENDO SIN LIMITAR LA LEY DE DERECHOS DE AUTOR (COPYRIGHT) Y NINGUNA PARTE DE DICHA INFORMACIÓN PODRÁ SER COPIADA O REPRODUCIDA DE MANERA ALGUNA, REFORMATEADA, TRANSMITIDA, CEDIDA, DIFUNDIDA, REDISTRIBUIDA O REVENDIDA, NI ARCHIVADA PARA SER UTILIZADA CON ALGUNO DE DICHOS FINES, EN PARTE O EN SU TOTALIDAD, DE NINGUNA MANERA, POR NINGÚN MEDIO O POR NINGUNA PERSONA SIN PREVIO CONSENTIMIENTO POR ESCRITO DE MOODY'S. Toda la información incluida en el presente documento ha sido obtenida por MOODY'S a partir de fuentes que estima correctas y fiables. No obstante, debido a la posibilidad de error humano o mecánico, así como de otros factores, toda la información aquí contenida se proporciona TAL Y COMO ESTÁ, sin ninguna clase de garantía. 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MIS, agencia calificadora subsidiaria 100% propiedad de Moody s Corporation ( MCO ), informa por la presente que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y papel comercial) y acciones preferentes calificados por MIS han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, retribuir a MIS por sus servicios de análisis y calificaciones mediante sus honorarios que oscilan entre los 1,500 dólares y aproximadamente los 2,500,000 dólares. MCO y MIS también mantienen políticas y procedimientos para garantizar la independencia de las calificaciones y los procesos de asignación de calificaciones de MIS. 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