EXCMO. AYUNTAMIENTO DE YESTE P-0208600G OFICINA TÉCNICA INFORME R/ VIABILIDAD ECONÓMICA CAMPING Y CASAS RURALES RÍO TUS / VADO DE TUS YESTE (Ab) Puede verificar su autenticidad en la dirección https://eadmin.dipualba.es/csv/ Código seguro de verificación: PFR9F-AMJNQQQ4A Pág. 1 de 9
1. ANTECEDENTES ÍNDICE 2. DESCRIPCIÓN DE LAS INSTALACIONES 3. ESTUDIO ECONÓMICO 4. CONCLUSIONES Puede verificar su autenticidad en la dirección https://eadmin.dipualba.es/csv/ Código seguro de verificación: PFR9F-AMJNQQQ4A Pág. 2 de 9
1. ANTECEDENTES El presente informe tiene por objeto determinar la viabilidad económica del camping Río Tus y de las cinco casas rurales de propiedad municipal, situado/as en el paraje Vado de Tus perteneciente al término municipal de Yeste (Albacete), al objeto de establecer un canon anual para su cesión en régimen de concesión administrativa. Para analizar la viabilidad de la actividad se han tenido en cuenta: - Estimaciones de intensidades de usos, tomando como referencia datos del I.N.E. relativos a la ocupación de campings de turismo. - Tarifas propuestas para llevar a cabo la modificación de la actual ordenanza municipal reguladora de las tarifas del citado camping. - Datos proporcionados por la Oficina de Turismo de Yeste de casas rurales de similares características a las existentes en el camping (ocupación y tarifas). - Período anual de apertura de la explotación considerado en once meses para el camping y de todo el año para las casas rurales. Para la determinación de los gastos, al disponer tan sólo de algunos datos reales de los períodos de tiempo en los que estuvo abierto el camping (gasto eléctrico) y a la no apertura de las casas rurales desde su construcción, se establecerán estimaciones relativas al personal necesario para su correcto funcionamiento, así como del resto de gastos previsibles para el ejercicio de la actividad (energía, publicidad, proveedores, ); además, se considerará el coste necesario para dotar al camping y a las casas rurales con un equipamiento básico para su apertura y, por último se considerará el coste necesario para llevar a cabo las obras mínimas para el correcto funcionamiento del camping y de las casas rurales (memoria valorada redactada por el arquitecto técnico e ingeniero de edificación D. Marcial Rodríguez Fernández servicio de arquitectura de la Diputación Provincial de Albacete). Por otra parte, se establecerá un factor corrector para la estimación de la intensidad de uso del camping, dado que el mismo está actualmente cerrado y que en los últimos años en los que ha estado funcionado, el servicio prestado ha sido de baja calidad, lo que ha deteriorado su imagen. 2. DESCRIPCIÓN DE LAS INSTALACIONES 2.1. CAMPING El camping municipal, cuenta con las instalaciones siguientes: - Edificio de recepción y primeros auxilios. - Edificio de cafetería y supermercado. - Edificio de aseos (zona de lavabos, inodoros y duchas) y limpieza de menaje y enseres domésticos. - Edificio de caldera de A.C.S. Puede verificar su autenticidad en la dirección https://eadmin.dipualba.es/csv/ Código seguro de verificación: PFR9F-AMJNQQQ4A Pág. 3 de 9
- Barbacoas. - Zona recreativa infantil. - Zona de acampada ordinaria (39 parcelas con punto de agua y suministro eléctrico, para instalación de caravanas con tienda o autocaravanas). - Zona de acampada reducida (58 parcelas destinadas a la acampada con tienda). - Depósito de G.L.P. Para la práctica deportiva, frente al camping hay una pista polideportiva. 2.2. CASAS RURALES Las casas rurales, situadas frente al camping, están compuestas por dos plantas, siendo su distribución la siguiente: - Planta baja. Porche de acceso, vestíbulo, salón-comedor-cocina, dormitorio y baño. - Planta primera. Dormitorio. Las casas rurales están dotadas con el equipamiento siguiente: cocina de gas, frigorífico, termo eléctrico, fregadero, televisión, mesa de comedor con conjunto de sillas, sofás, camas con colchón, armarios y mesitas de noche. La capacidad a considerar para el presente informe es de 4 personas; aunque al disponer de un sofá-cama, la capacidad real sería de cinco personas. Puede verificar su autenticidad en la dirección https://eadmin.dipualba.es/csv/ Código seguro de verificación: PFR9F-AMJNQQQ4A Pág. 4 de 9
3. ESTUDIO ECONÓMICO 3.1. APARTADO DE INGRESOS 3.1.a. Camping Tal y como se ha indicado en el apartado 1. ANTECEDENTES, del presente informe, el período de apertura previsto será de 335 días, de los cuales 108 días se considerarán de temporada alta y 227 días de temporada baja. Las tarifas a aplicar, serán las tarifas propuestas para la modificación de la ordenanza municipal que regula este servicio, las cuales se detallan seguidamente: CONCEPTO TEMPORADA BAJA ( ) TEMPORADA ALTA ( ) Adulto 4,50 5,50 Niño 4,50 5,50 Coche 4,00 5,00 Moto 3,50 4,50 Caravana 5,00 6,00 Autocaravana 6,50 7,50 Tienda 4,50 5,50 Parcela 0,00 0,00 Electricidad 4,00 4,00 Mascota 2,80 2,80 Para la zona de acampada ordinaria, se considerará como cliente tipo una familia compuesta por dos adultos y un niño, con coche y caravana; siendo por tanto, el gasto/día en función de la temporada el siguiente: CONCEPTO TEMPORADA BAJA ( ) TEMPORADA ALTA ( ) Adulto (2) 9,00 11,00 Niño (1) 4,50 5,50 Coche 4,00 5,00 Caravana 5,00 6,00 Electricidad 4,00 4,00 TOTAL GASTO CLIENTE/DÍA 26,50 31,50 Para la zona de acampada reducida, se considerará como cliente tipo el compuesto por dos adultos con tienda de campaña (en caso de disponer de vehículo, por las dimensiones de las parcelas, éste debería de aparcarse fuera de las instalaciones del camping); siendo por tanto, el gasto/día en función de la temporada el siguiente: CONCEPTO TEMPORADA BAJA ( ) TEMPORADA ALTA ( ) Adulto (2) 9,00 11,00 Tienda 4,50 5,50 TOTAL GASTO CLIENTE/DÍA 13,50 16,50 En función de los datos anteriormente expuestos y de los índices de ocupación obtenidos del I.N.E. (35,41 %), los ingresos previstos serán los siguientes: Puede verificar su autenticidad en la dirección https://eadmin.dipualba.es/csv/ Código seguro de verificación: PFR9F-AMJNQQQ4A Pág. 5 de 9
ZONA ACAMPADA ORDINARIA ZONA ACAMPADA REDUCIDA TEMPORADA ALTA 39x108x31,50x0,3541x0,75 = 35.235,96 97.541,05 TEMPORADA BAJA 39x227x26,50x0,3541x0,75 = 62.305,09 TEMPORADA ALTA 58x108x16,50x0,3541x0,75 = 27.448,77 74.652,34 TEMPORADA BAJA 58x227x13,50x0,3541x0,75 = 47.203,57 TOTAL INGRESOS PREVISTOS 172.193,39 Además de los ingresos anteriormente detallados, se obtendrán otros ingresos por el servicio de cafetería. Para determinar estos ingresos, de acuerdo con la ocupación considerada durante el período de apertura del camping, la previsión de pernoctaciones es de 20.729 (zona de acampada ordinaria: 335x3x0,3541x0,75x39 = 10.409; zona de acampada reducida: 335x2x0,3541x0,75x58 = 10.320). Si se considera que un tercio de los ocupantes del camping harán uso de los servicios de la cafetería para desayuno o comida, con un gasto medio de 10 /día/persona, la previsión de ingresos por este concepto es de 68.405,70 (20.729x0,33x10). Los ingresos totales previstos por el ejercicio de la actividad del camping, se estiman en 240.599,09 /año. 3.1.b. Casas Rurales Para determinar los ingresos por la explotación de las casas rurales, se aplicará una tarifa de 19,125 /persona/día (tarifa media de un muestreo de 14 casas rurales del T.M. de Yeste) para la temporada baja (257 días) y de 25,00 /persona/día para la temporada alta (108 días). En cuanto al índice de ocupación, aunque los datos facilitados por la Oficina Municipal de Turismo referidos a la Semana Santa del año en curso arrojan un porcentaje medio de ocupación del 80%, para la estimación de los ingresos, se considerará la misma ocupación que la utilizada para el camping. Considerando la capacidad de las casas rurales (4 ocupantes máximo) y su número (5), con los datos anteriormente indicados, se estiman unos ingresos de: TEMPORADA ALTA 5x108x4x25x0,3541x0,75 = 14.341,05 40.447,74 TEMPORADA BAJA 5x257x4x19,125x0,3541x0,75 = 26.106,69 Los ingresos totales previstos por la explotación de las cinco casas rurales, se estiman en 40.447,74 /año. Los ingresos totales anuales previstos por la explotación del camping y de las cinco casas rurales se estiman en 281.046,83. 3.2. APARTADO DE GASTOS En este apartado se considerarán como gastos para la explotación del servicio (camping y casas rurales) los siguientes: Puede verificar su autenticidad en la dirección https://eadmin.dipualba.es/csv/ Código seguro de verificación: PFR9F-AMJNQQQ4A Pág. 6 de 9
- Personal - Acondicionamiento de las instalaciones (mobiliario y decoración, equipamiento, equipos informáticos, utensilios, obra civil) - Stock inicial y materiales de consumo - Otros gastos (seguros de responsabilidad civil, asesoría externa, mantenimiento, electricidad, gas, agua, saneamiento, publicidad,. ) 3.2.a. Gastos de personal Para la correcta gestión de la actividad se estima necesario el siguiente personal: gerente (1), recepcionista (2), vigilante de seguridad (1), técnico de mantenimiento (1/2), personal de limpieza (1), cocinero (1 1/2), camarero (1 1/2), animador en época de mayor volumen de negocio (1). Los gastos anuales de personal necesarios (salario más seguridad social), son los que se indican seguidamente: DENOMINACIÓN DURACIÓN CONTRATO COSTE PREVISTO ( ) Gerente 12 M (jornada completa) 24.500,00 Recepcionista 1 11 M (jornada completa) 15.500,00 Recepcionista 2 11 M (jornada completa) 15.500,00 Vigilante de seguridad 11 M (jornada completa) 15.500,00 Técnico de mantenimiento 12 M (media jornada) 8.500,00 Personal de limpieza 12 M (jornada completa) 17.000,00 Cocinero 1 11 M (jornada completa) 20.500,00 Cocinero 2 11 M (media jornada) 10.250,00 Camarero 1 11 M (jornada completa) 18.500,00 Camarero 2 11 M (media jornada) 9.250,00 Animador 3 M (media jornada) 2.500,00 TOTAL COSTE PERSONAL PREVISTO 157.500,00 3.2.b. Gastos para el acondicionamiento de las instalaciones Debido al estado en el que se encuentran las instalaciones, los gastos a considerar en este apartado, serán los necesarios para el comienzo de la actividad como si se tratara de una actividad de nueva implantación. Estos gastos se dividirán en: mobiliario y decoración, equipamiento y equipos informáticos. - 3.2.b.1. Mobiliario y decoración Para una actividad de esta naturaleza, el mobiliario, de carácter básico estará compuesto por los elementos que se indican a continuación: Recepción: Mesa mostrador, dos sillas giratorias, muebles auxiliares, armario estantería, papelera, revistero. Oficina: Mesa de despacho, sillón giratorio y dos sillas de confidente, muebles auxiliares y papelera. Bar: equipamiento para barra y frente mostrador, mesas, sillas y taburetes. Botiquín: Mesa de consulta, sillas y camilla. Supermercado: estanterías metálicas. Puede verificar su autenticidad en la dirección https://eadmin.dipualba.es/csv/ Código seguro de verificación: PFR9F-AMJNQQQ4A Pág. 7 de 9
El coste del conjunto de estos elementos se estima en 11.500,00. - 3.2.b.2. Equipamiento En este apartado se incluirán los gastos de equipamiento del bar, la cocina y el supermercado. El equipamiento mínimo necesario estará compuesto por los elementos siguientes: DENOMINACIÓN CANTIDAD PRECIO UD IMPORTE PREVISTO Cocina de gas 1,00 1.500,00 1.500,00 Horno 1,00 1.000,00 1.000,00 Armario refrigerado 1,00 1.200,00 1.200,00 Congelador 2,00 1.500,00 3.000,00 Lavavajillas industrial 1,00 1.500,00 1.500,00 Lavavasos 1,00 750,00 750,00 Cafetera de dos grupos 1,00 1.500,00 1.500,00 Molinillo de café 1,00 150,00 150,00 Freidora 1,00 500,00 500,00 Plancha 1,00 250,00 250,00 Batidora-amasadora 1,00 50,00 50,00 Exprimidor 1,00 250,00 250,00 Licuadora 1,00 300,00 300,00 Microondas 1,00 200,00 200,00 Botellero 2,00 500,00 1.000,00 Vitrina tapas 1,00 500,00 500,00 Tostador eléctrico 1,00 150,00 150,00 TOTAL COSTE EQUIPAMIENTO PREVISTO 13.800,00-3.2.b.3. Equipos informáticos Es recomendable disponer de TPV compuesto por ordenador, cajón portamonedas y máquina de impresión de ticket y facturas, para la cafetería. Además, serán necesarios otros dos ordenadores personales (recepción y despacho), para llevar a cabo la gestión del negocio. El coste de estos equipos informáticos se estima en 3.500,00. - 3.2.b.4. Utensilios En este apartado se incluirán los materiales y utensilios necesarios para llevar a cabo las actividades, tales como la vajilla, cubertería, cristalería, bandejas, servilleteros, aceiteras, material de ocio, etc. El coste del conjunto de estos elementos se estima en 5.000,00. - 3.2.b.5. Obra civil Debido al lamentable estado en que se encuentran las instalaciones, será necesario acometer obras de distinta naturaleza (urbanización, edificio recepción, edificio de cafetería, edificio de servicios, caseta de A.C.S., barbacoas, casas rurales, poda de árboles y seto) para que las mismas puedan ser adecuadas para su uso. El coste previsto para la ejecución de las mismas es el indicado en la MEMORIA VALORADA CAMPING MUNICIPAL Y CASAS RURALES EN VADO DE TUS YESTE (Albacete), redactada por el arquitecto técnico ingeniero de edificación Puede verificar su autenticidad en la dirección https://eadmin.dipualba.es/csv/ Código seguro de verificación: PFR9F-AMJNQQQ4A Pág. 8 de 9
del Servicio de Arquitectura de la Diputación Provincial de Albacete, el cual asciende a la cantidad de 131.657,45 (P.E.M. 91.435,13 ). 3.2.c. Stock inicial y materiales de consumo Para este tipo de actividad, según empresas especializadas en el sector, el importe de la primera compra (artículos básicos) se estima aproximadamente en 8.500,00. 3.2.d. Otros gastos En este apartado se consideran los gastos siguientes: CONCEPTO GASTO PREVISTO Electricidad (consumo medio real años 12.335,00 2.010/2.011 servicio contabilidad Ayto. Yeste) Gas 6.000,00 Seguro responsabilidad civil y asesoría externa 2.000,00 Publicidad, página web,. 1.500,00 Otros 1.500,00 TOTAL PREVISTO OTROS GASTOS 23.335,00 El total de gastos previstos para poder iniciar la actividad es de 333.771,51. Observación. No se contemplará como gasto, el fondo de maniobra (cantidad de dinero necesario para hacer frente a los pagos durante los tres primeros meses). 4. CONCLUSIONES Del estudio económico detallado en el apartado anterior, se deduce que la actividad es rentable a medio plazo (el déficit previsto para el primer año del ejercicio de la actividad 52.724,68 - depende fundamentalmente del alto coste necesario para llevar a cabo inicialmente el acondicionamiento y el equipamiento de las instalaciones). Una vez acondicionadas y equipadas las instalaciones, en este apartado de gastos sólo habría que considerar los costes necesarios para reposiciones y mantenimiento; por lo que los gastos se reducirían de forma notable. A juicio del técnico que suscribe, el canon a satisfacer por la cesión de la explotación de este servicio público como una concesión administrativa al sector privado, se debería corresponder con el coste necesario para llevar a cabo el acondicionamiento y el equipamiento de las instalaciones, el cual asciende a la cantidad de 144.436,51. Dado el elevado importe a satisfacer por la cesión de este servicio, el técnico que suscribe considera que el periodo mínimo de cesión sería de 10 años; correspondiendo un canon anual de 14.443,36 (I.V.A. incluido). Yeste, a 24 de mayo de 2.016 Fdo. Pedro J. Sánchez García Arquitecto técnico asesor Puede verificar su autenticidad en la dirección https://eadmin.dipualba.es/csv/ Código seguro de verificación: PFR9F-AMJNQQQ4A Pág. 9 de 9