Fiscal Fiscalidad del residente en el extranjero por su inmueble en España El autor analiza el régimen impositivo aplicable a un residente fiscal fuera de España que sea propietario de un inmueble en nuestro país así como el especial régimen de doble imposición que mantiene nuestro país con Rusia y China, principales inversores en el sector inmobiliario en nuestro país. Jordi Rovira Esteve Socio Área Fiscal y Tributario de AGM Abogados Barcelona 1. Impuestos y otros gastos a pagar en España en el momento de la adquisición de un inmueble en España a. Costes b. Impuestos 2. Impuestos a pagar en España por ser propietario de un bien inmueble en España a. Impuestos sobre la Renta de los no residentes i. Uso particular y alquiler ii. Venta del inmueble iii. Eliminación de la doble imposición por los Impuestos soportados b. Otros impuestos 1. Impuestos y otros gastos a pagar en España en el momento de la adquisición de un inmueble en España En el supuesto que Usted decida adquirir un bien inmueble en España, debe conocer que será preciso que la compra del bien se realice ante un Notario español, y posteriormente, dicha compra se registrará en el correspondiente registro español de la propiedad. a. Costes Los costes que habitualmente se derivan por los honorarios del Notario y del Registro ascienden al 2% del valor de compra del inmueble. b. Impuestos Además, de los anteriores costes, se deberán pagar impuestos en España por la compra. El importe y el tipo de impuestos a pagar dependerá básicamente de si el inmueble que se adquiere es nuevo o usado (segunda mano), o si el inmueble que se compra es una vivienda, un local o un parking. Si el inmueble que se compra es una vi- 72 Inmueble
El propietario que alquile el inmueble, deberá declarar trimestralmente el rendimiento obtenido, que será igual al importe íntegro que se recibe del inquilino, pudiendo deducir los gastos soportados en función del país de residencia del propietario vienda usada (segunda mano) el impuesto a pagar es el denominado ITP, y su importe asciende al 10% del precio de compra. Si el inmueble que se compra es una vivienda nueva, y en el mismo momento, hasta un máximo de 2 plazas de aparcamiento junto con la vivienda, los impuestos a pagar son el IVA, cuyo importe asciende al 10% del precio de compra, y además, otro impuesto denominado AJD, por un importe igual al 1,5% sobre el precio de compra. En total, el 11,5% si sumamos el importe de los 2 impuestos a pagar en el caso de la compra de una vivienda nueva. Habitualmente, si el inmueble que se compra es un local de nueva construcción, o un parking que no se adquiera de forma conjunta con una vivienda nueva, los impuestos a pagar son el IVA, cuyo importe asciende en este caso al 21% del precio de compra, y además, otro impuesto denominado AJD, por un importe igual al 1,5% sobre el precio de compra. En total, el 22,5 % si sumamos el importe de los 2 impuestos a pagar en el caso de la compra de una vivienda nueva. En este caso debemos destacar que el importe del IVA puede recuperarse si se cumplen determinadas condiciones. Inmueble 73
Fiscal Habitualmente si el país de residencia fiscal del propietario tiene suscrito un convenio de doble imposición con España, el importe de los impuestos que se debe pagar aquí se deducirá de los que ha de pagar en su país, con el límite del importe de los Impuestos que correspondería pagar conforme a las Leyes aplicables en su país de residencia A continuación incluimos un cuadro recapitulativo de los costes e impuestos que pueden derivarse de su inversión en España, en un bien inmueble: Vivienda nueva: Impuestos y costes derivados de la compra IMPUESTOS Y COSTES IMPORTE OBSERVACIONES Notario, Registro 2,00% Sobre valor compra IVA 10,00% Sobre valor compra AJD 1,50% Sobre valor compra TOTAL 13,50% Vivienda usada: Impuestos y costes derivados de la compra IMPUESTOS Y COSTES IMPORTE OBSERVACIONES Notario, Registro 2,00% Sobre valor compra ITP 10,00% Sobre valor compra TOTAL 12,00% Locales/ parking: Impuestos y costes derivados de la compra IMPUESTOS Y COSTES IMPORTE OBSERVACIONES Notario, Registro 2,00% Sobre valor compra IVA 21,00% Sobre valor compra AJD 1,50 % Sobre valor compra TOTAL 24,50% 2. Impuestos a pagar en España por ser propietario de un bien inmueble en España Si usted tiene la condición de residente fiscal fuera de España, y es propietario de un inmueble situado en España, estará sometido al pago de impuestos en este último país dónde está situado el inmueble, conforme a las Leyes vigentes en España. a. Impuesto sobre la Renta de no residentes Debemos distinguir los siguientes supuestos que habitualmente resultan aplicables. 74 Inmueble
Uso particular y alquiler Si el bien inmueble se destina a uso particular del propietario (no alquiler). En este caso, el propietario resulta obligado a presentar una declaración anual por el impuesto de la renta de no residentes. Habitualmente, el importe a pagar en este caso es muy poco relevante. A modo de ejemplo, en el caso de una finca con un valor aproximado de 300.000,00, el importe a pagar por este Impuesto ascendería a aproximadamente 800,00. En el supuesto que el propietario alquile el inmueble, deberá declararse de forma trimestral el rendimiento obtenido, que será igual al importe íntegro que se recibe del arrendatario, pudiendo deducir los gastos soportados en función del país de residencia del propietario. El importe a pagar por este concepto ascenderá al 24,75 %del rendimiento obtenido. Venta del inmueble Por otro lado, si el propietario procede a la venta del inmueble, puede obtener una ganancia en España, que quedaría sometida al citado Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición. El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el inmueble objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor. La diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición así determinados será la ganancia que se someta a pago de impuestos en España, al tipo del 21%. Por otro lado, cabe destacar que para Inmueble 75
Fiscal evitar que se deje de pagar el anterior impuesto, se prevé en la norma española que la persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener el 3% del precio pagado por el inmueble, y a ingresar el citado importe a la Administración española. Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión, y por tanto, si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso. Eliminación de la doble imposición por los Impuestos soportados Habitualmente, si el país de residencia fiscal del propietario del inmueble tiene suscrito un convenio de doble imposición con España, el importe de los impuestos que debe pagar en España se deducirá de los impuestos a pagar en su país de residencia fiscal, con el límite del importe de los Impuestos que correspondería pagar conforme a las Leyes aplicables en su país de residencia. A continuación, se procede a un análisis concreto de lo establecido en los Convenios de doble imposición suscritos con la Federación Rusa, y con la República Popular China: Federación Rusa Eliminación de la doble imposición por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, que según se establece en el Convenio de Doble Imposición suscrito entre España y la Federación Rusa, de 16 de diciembre de 1998, cuando un residente fiscal en Rusia Obtenga alquileres en España, por los que haya procedido al pago de impuestos en España, u Obtenga ganancias derivadas de la venta de bienes inmuebles en España, por las que igualmente haya procedido al pago de impuestos en España. El importe de los impuestos que debe pagar en España se deducirá de los impuestos a pagar en Rusia, con el límite del importe de los Impuestos que correspondería pagar conforme a las Leyes en Rusia por el alquiler o la ganancia obtenida. República Popular China Eliminación de la doble imposición por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, que según se establece en el Convenio de Doble Imposición suscrito entre España y la República Popular China, de 22 de noviembre de 1990, cuando un residente fiscal en la República Popular China : 76 Inmueble
Obtenga alquileres en España, por los que haya procedido al pago de impuestos en España, u Obtenga ganancias derivadas de la venta de bienes inmuebles en España, por las que igualmente haya procedido al pago de impuestos en España. El importe de los impuestos que debe pagar en España se deducirá de los impuestos a pagar en República Popular China, con el límite del importe de los Impuestos que correspondería pagar conforme a las Leyes en República Popular China por el alquiler o la ganancia obtenida. b. Otros impuestos 1. El Impuesto sobre el Patrimonio que puede resultar exigible únicamente en el año 2014, y cuyo importe y relevancia dependerá de los bienes inmuebles que tenga en España. 2. El Impuesto sobre bienes inmuebles que es impuesto local, es decir, exigido por los Ayuntamientos, que deben pagar los propietarios de bienes inmuebles, independientemente de su residencia fiscal, por el simple hecho de ser propietarios de un bien inmueble en España. Anualmente, el Ayuntamiento emite un recibo para efectuar el pago del Impuesto. Normalmente, los Ayuntamientos establecen la posibilidad de domiciliar el pago del recibo en una cuenta bancaria, con lo que se facilita que éste se efectúe dentro del plazo de pago fijado y se eviten los recargos. Inmueble 77