VIVIENDA 1. INFORMACIÓN GENERAL La vivienda supone uno de los gastos más importantes del consumidor, incluso cuando es en alquiler. Si se trata de una compra, además, esos gastos de adquisición se ven incrementados por otros servicios adicionales que requiere el consumidor, como son los financieros, pues la única forma de poder comprar y pagar la vivienda es, en la gran mayoría de casos, por la financiación que facilita una entidad bancaria. Por esta importancia económica es por lo que el comprador debe disponer de la máxima formación e información y, en los casos en que resulte necesario, del asesoramiento jurídico especializado que le permita realizar la operación con la mayor seguridad. Las reclamaciones en materia de vivienda, aunque no sean las más numerosas, sí son aquellas en las que la cuantía en litigio es más significativa. Si el comprador de la vivienda es una persona formada e informada podrá no solo exigir sus derechos, sino dar los pasos necesarios y con seguridad para llevar su reclamación a buen fin. 2. DERECHOS DE LOS CONSUMIDORES 2.1. Información previa a la compra 1 de 12
Las personas que ofrecen viviendas para la venta en el ámbito de una actividad empresarial o profesional, sean promotores o constructores, deben tener a disposición del público la siguiente información: A. Datos identificativos Nombre o razón social, domicilio y, en su caso, datos de inscripción del vendedor en el Registro Mercantil. Cuando se trate de una primera transmisión, nombre y domicilio del arquitecto, y nombre o razón social del constructor. B. Características de la construcción Plano general del emplazamiento del edificio y de la vivienda, así como descripción de la red eléctrica, de agua, gas y calefacción, y las correspondientes garantías. Descripción de la vivienda, con indicación de la superficie útil y descripción general del edificio en el que se encuentra, de sus zonas comunes y de los servicios accesorios. Características de los materiales y sistemas de construcción empleados en la vivienda y el edificio, incluso los aislamientos térmicos y acústicos. Se trata de la memoria de calidades, que conviene examinar. En la práctica, promotores y constructores se reservan el derecho a modificar estos materiales, siempre y cuando sean de la misma calidad. 2 de 12
Instrucciones sobre el uso y conservación de aquellas instalaciones que exigen algún tipo de actuación y conocimiento especial, y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia. C. Documentación Datos identificativos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, o indicación de su falta de inscripción. Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, así como de la licencia o acto equivalente para la ocupación o utilización del inmueble, partes comunes y servicios accesorios (Cédula de Habitabilidad). Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, así como información de los contratos, servicios y suministros de la comunidad. Información relativa al pago de todos los tributos que gravan la propiedad. D. Precio de venta y forma de pago 3 de 12
Precio total de la vivienda y servicios accesorios, incluidos en su caso los honorarios del agente intermediario. En el precio deberá incluirse, según corresponda, el IVA o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Forma de pago. En los casos en los que se pacten aplazamientos, se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que correspondan en concepto de principal y de intereses, así como ambas fechas de vencimiento. Medios de pago admitidos para las cantidades aplazadas, y en dicho caso como deben ser garantizadas por parte del comprador. Si está prevista la subrogación del consumidor en cualquier operación de crédito no contratada por él, con garantía real sobre la vivienda (caso de una hipoteca), deberá indicarse con claridad quien fue el notario que autorizó la escritura, su fecha, los datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a la vivienda, estableciendo los plazos de vencimiento y las cantidades a abonar. Garantías que el comprador ha de constituir a cuenta del precio total de la vivienda, o aquella parte que haya sido aplazada. 2.2. Antes de firmar el contrato Se recomienda analizar la situación física de la vivienda, así como el edificio y su entorno. 4 de 12
Es conveniente que le acompañe un técnico, ya sea un arquitecto o un arquitecto técnico. En el caso de que la compraventa sea de una vivienda en construcción o compra sobre plano, deberían analizarse los planos que han sido entregados. En el Registro de la Propiedad hay que comprobar: Que la vivienda se halla inscrita en el Registro. Que el vendedor es el titular propietario de lo que se va a comprar. Que la vivienda está libre de cargas (como hipotecas o servidumbres). Cuáles son las normas por las que se rige la comunidad de propietarios. También es necesario verificar: Que la vivienda no está alquilada. Que se halla al corriente de todo tipo de pagos: cuotas y gastos de la comunidad de propietarios, impuestos (IBI) y tasas municipales. 2.3. Formalización de la compra y gastos El contrato de compraventa se ha de formalizar mediante escritura pública ante notario. 5 de 12
No obstante, la práctica habitual es la firma de un contrato privado de compraventa. Este contrato ha de estar redactado con claridad y sin ambigüedades, referencias o remisiones a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la firma del contrato. El documento deberá responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones entre las partes, lo cual significa: Que cuando el precio se aplace total o parcialmente, deberá constar con exactitud la cantidad aplazada, el tipo de interés, el plazo y las condiciones para amortizar la cantidad aplazada. No se pueden introducir cláusulas que supongan un aumento de precio por conceptos que no han sido libremente aceptados por el comprador. Existe la prohibición de las cláusulas que repercutan en el comprador defectos o errores administrativos o bancarios que no le sean imputables, es decir aquellos en los que el comprador no tiene ninguna responsabilidad. En los casos de compra de vivienda de nueva construcción no se podrá pactar que el comprador tenga que abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley o por naturaleza corresponden al vendedor; por ejemplo, gastos de declaración de obra nueva y división horizontal del edificio, así como los derivados de la constitución, división y cancelación de hipoteca para financiar la construcción. 6 de 12
En los contratos privados de compraventa es habitual la entrega de unas cantidades en concepto de arras y/o paga y señal para así vincular al vendedor con el comprador, y también la existencia de cláusulas que penalizan el incumplimiento del contrato. Como consumidor conviene asegurarse de que sea penalizado cualquier incumplimiento, sea por parte del comprador o del vendedor, y poder así garantizar el equilibrio entre las partes contratantes. Es necesario formalizar el contrato mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa ante notario para poder inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad, lo que es muy importante porque de esta manera se garantiza y se acredita la propiedad de la vivienda ante terceras personas. En el caso de ventas hechas por un profesional (promotor, constructor o cualquier profesional del sector inmobiliario), el comprador tiene derecho a elegir el notario, sin más limitación que el hecho de que la sede del notario elegido tenga una conexión con el domicilio del vendedor o comprador, o bien la ubicación de la vivienda. Además del precio acordado, la compraventa de vivienda genera los siguientes gastos: Los honorarios del agente de la propiedad inmobiliaria que actúa como intermediario en la compraventa, que son un porcentaje sobre el 7 de 12
precio de compraventa, y que normalmente paga el vendedor de la vivienda. El IVA, cuando se trata de primera transmisión de vivienda recién construida, y el impuesto de actos jurídicos documentados. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales en viviendas de segunda mano, que corre a cargo del comprador. Los honorarios del notario y los derivados de la inscripción en el Registro de la Propiedad, más los honorarios de la entidad que realice dicha gestión, si no la lleva a cabo el propio comprador. El pago, siempre a cargo del vendedor, del impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno, más conocido como plusvalía. 2.4. Compra de vivienda en construcción o sobre plano A veces, los consumidores adquieren la vivienda cuando la están construyendo o, incluso, cuando ni siquiera han comenzado las obras (adquisición sobre plano). En estos casos se han establecido las siguientes medidas legales para poder garantizar a los consumidores las cantidades anticipadas a la finalización de las obras que han entregado al vendedor: El promotor tendrá que garantizar, contratando una póliza de seguro o mediante aval bancario, las cantidades entregadas a cuenta más un 6 % anual en caso de no iniciarse la construcción o de no finalizarse en el plazo pactado. Esto deberá indicarse expresamente en el contrato de 8 de 12
compraventa. El vendedor deberá entregar el documento que acredite esta garantía en el momento de la firma del contrato. Cuando expire el plazo para el inicio de las obras o de la entrega de la vivienda, el comprador puede optar entre rescindir el contrato con el abono de las cantidades aportadas más los intereses devengados, o bien conceder una prórroga, que se hará constar en el contrato mediante una cláusula adicional en la que se establecerá un nuevo plazo de entrega de la vivienda. Estas cantidades entregadas anticipadamente tendrán que ser depositadas en una cuenta bancaria diferente y separada de cualquier otro tipo de fondos. El promotor sólo podrá disponer del dinero para las necesidades derivadas de la construcción de la vivienda. En el contrato de compraventa se hará constar el número de cuenta bancaria donde se ingresarán los fondos comprometidos. En caso de que se produjera cualquier reforma no prevista cuando se aprobaron los proyectos de urbanización o de construcción, y la misma suponga un incremento del precio total, tendrá que comunicarse con anterioridad a su realización al comprador, quien puede dar o no su conformidad. Las reformas que proponga el comprador y que pacte con el vendedor tendrán que estar documentadas en cuanto a contenido, precio y plazo de entrega. 9 de 12
2.5. Responsabilidad de los agentes de la edificación La legislación vigente establece unos plazos de garantía para proteger los legítimos intereses de los consumidores, y para que ello sea efectivo la Ley 39/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, establece un sistema obligatorio de seguros de tres clases, teniendo en cuenta los tipos de riesgos asegurados. Responsabilidad civil general de diez años de todos aquellos agentes que intervengan en el proceso de la construcción por deficiencias graves que afecten a la cimentación, vigas, forjados, muros de carga, o aquellos que afecten a la estructura del edificio. Para asegurar la compensación de daños, la Ley obliga a promotores a suscribir un seguro de daños materiales por diez años. Es el denominado Seguro Decenal, sin el cual la promotora no podrá inscribir la declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad. Todos los agentes responderán durante tres años de las deficiencias que afecten a la habitabilidad de la vivienda, como la falta de aislamiento acústico o térmico, o la falta de salubridad en la edificación (humedades) En este caso, la Ley prevé la suscripción por parte del promotor de un seguro de daños materiales por tres años, que en la actualidad todavía no es obligatorio ya que la Ley indica su posterior desarrollo reglamentario mediante Real Decreto. El constructor responderá durante un año por defectos de terminación o acabados de la vivienda, existiendo la posibilidad de que subscriba un seguro de daños materiales por un año. 10 de 12
Estas responsabilidades de los agentes de la edificación se añaden a las que ya existían reguladas en el Código Civil en relación a vicios ocultos. 3. PROCEDIMIENTO A SEGUIR En caso de conflicto, en primer lugar el consumidor deberá dirigirse a la empresa contratada. Si ésta no atendiera sus pretensiones, podrá presentar la reclamación ante la Administración de Consumo. En caso que la empresa esté adherida al Sistema Arbitral de Consumo, es recomendable formular una solicitud de arbitraje. Se aconseja que se adjunten copias de documentos tales como el tique de compra, factura, contrato, etc. Si se admite la reclamación, la administración iniciará un procedimiento de mediación entre el reclamante y la empresa reclamada. En este procedimiento la administración no tiene facultad para obligar a la empresa reclamada a que satisfaga las pretensiones del reclamante, lo que corresponderá a la jurisdicción civil. Sin embargo, si la Administración observa algún hecho que pueda ser constitutivo de infracción administrativa en materia de consumo, podrá iniciar de oficio un procedimiento sancionador. Finalmente, si un consumidor no ve satisfecho sus derechos a través del procedimiento antes indicado podrá acudir a los Tribunales de Justicia en defensa de sus intereses. Para el caso en el que la reclamación sea por importe no superior a 2.000, el demandante podrá comparecer por sí mismo, sin necesidad de abogado ni procurador. 11 de 12
4. NORMATIVA Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Ley 7/2014, de 23 de julio, de protección de las personas consumidoras y usuarias de las Illes Balears. Fecha de actualización: 30/12/2014 12 de 12