Las 10 claves de la Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Ley 13/2015, de 24 de junio. BOE de 25 de junio) Belén Navarro Heras Directora General del Catastro Esta Ley tiene como principal cometido la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, dotando de mayor grado de acierto a la representación gráfica de los inmuebles, incrementado la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y procurando la simplificación administrativa. Para ello se modifican los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria, en los que se regula el marco general de las relaciones entre ambas instituciones y los artículos 198 a 210 de la misma Ley, en los que se establece el marco específico en cada uno de los procedimientos registrales particulares. Por su parte en la texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante TRLCI) se modifican los artículos 11 y 18 para, por un lado, prever la incorporación en el Catastro de hechos posteriores a la coordinación del inmueble, y por otro, para recoger el procedimiento de rectificación de la descripción gráfica catastral cuando se derive de uno de los procedimientos de coordinación con el Registro de la Propiedad. Asimismo se modifica el TRLCI para recoger el reciente criterio jurisprudencial (STS de 30 de mayo de 2014, recurso número 2362/2013) que considera que los suelos urbanizables sin planeamiento de desarrollo detallado o pormenorizado deben ser clasificados como bienes inmuebles de naturaleza rústica y fijar nuevos criterios para su valoración teniendo en cuenta sus circunstancias de localización. Para agilizar y regular el cambio de clasificación de estos suelos urbanizables se adapta el régimen transitorio de la Ley y se modifica el procedimiento simplificado de valoración colectiva, lo que también permitirá en lo sucesivo adaptar con mayor agilidad los criterios de valoración contenidos en las Ponencias de valores catastrales a los cambios en las circunstancias urbanísticas de los inmuebles, sin necesidad de aprobar nuevas Ponencias. Estas son sus claves: 1 COORDINACIÓN ENTRE EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD (Artículos 9, 10 y 198 y ss Ley Hipotecaria) Tal y como se desprende de la exposición de motivos de la Ley de Reforma, la finalidad es conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro, alcanzando a las relaciones entre ambas instituciones y a todos los procedimientos en los que existen. Sus principales notas son: - La incorporación de la representación gráfica de la finca en el folio registral que hasta la fecha y salvo en los casos de inmatriculación de fincas era potestativa, pasa a ser obligatoria en toda operación que suponga una reordenación de los terrenos (segregación, agrupación, reparcelación, concentración parcelaria, entre otros). En el resto de las inscripciones registrales será potestativa. Con ello se consigue mayor precisión en la descripción de las fincas registrales. (art. 9 LH) - La base de la representación gráfica de las fincas será la cartografía catastral. Por ello, y con carácter general la representación gráfica que se incorporará al folio real será la catastral. Solo se permite la aportación de una gráfica alternativa en casos tasados por la Ley, básicamente reordenación de los terrenos y cuando el titular de la finca manifieste su disconformidad con la gráfica catastral. No obstante, la gráfica alternativa que en su caso se aporte, deberá encajar en el parcelario catastral. (art. 10 LH)
- La incorporación al folio registral de la representación gráfica catastral requiere de notificación previa a los titulares registrales de las fincas colindantes afectadas. Y, tratándose de una representación gráfica alternativa, también a los titulares catastrales colindantes afectados. - Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral. En caso de haber inscrito una representación gráfica alternativa podrá darse publicidad de la misma hasta que se coordine con el Catastro pero haciendo contar que está pendiente de validación (art. 9 LH). - En toda publicidad registral habrá de expresarse además de la referencia catastral que corresponda a la finca, si está o no coordinada con el Catastro a una determinada fecha. - Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica (art. 10 LH) - El Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral cuando como consecuencia de los procedimientos de coordinación con el Registro se aprecien discrepancias entre la realidad física y la representación gráfica catastral. (arts. 9 y 198 y ss LH y art. 18.3 TRLCI) - Cuando las fincas registrales estén coordinadas, prevalecerá en el Catastro la descripción gráfica coordinada de los inmuebles salvo que se hayan incorporado a éste actos, hechos o negocios jurídicos posteriores. Con ello se pretende el respeto mutuo y no injerencia en el desarrollo de las funciones de cada una de las instituciones, la catastral y la registral. - Mediante Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y el Notariado y de la Dirección General del Catastro se regulará el intercambio de información entre el Catastro y el Registro y la interoperabilidad entre sus sistemas de información. Dicha Resolución debe aprobarse antes del 1 de noviembre de 2015. - La modificación entrará en vigor el 1 de noviembre de 2015. 2 3 DESJUDICIALIZACIÓN DE PROCEDIMIENTOS HIPOTECARIOS (Artículos 198 a 210 Ley Hipotecaria ) Se introducen modificaciones en los procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral, sea esta física o jurídica, eliminando la intervención de órganos judiciales para agilizar su tramitación y reducir costes. Notarios y Registradores de la Propiedad serán los responsables de los expedientes de inmatriculación de fincas, la rectificación de superficie, la incorporación de bases gráficas, el deslinde, la reanudación de tracto, la duplicidad de inscripciones y la liberación de cargas. INMATRICULACIÓN DE BIENES DE LA IGLESIA CATÓLICA (Artículo 206 Ley Hipotecaria) Se suprime la posibilidad otorgada a la Iglesia Católica en la legislación de 1944-1946 de inmatricular sus bienes sin título inscrito de dominio. La inmatriculación de bienes mediante certificación librada por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos se circunscribe a las Administraciones Públicas y a las entidades de Derecho Público vinculadas o dependientes de ellas. Por tanto, la inscripción de bienes propiedad de la Iglesia Católica pasa a regirse por el procedimiento normal de inmatriculación. La modificación entra en vigor al día siguiente de la publicación de la Ley de Reforma.
4 NUEVA CLASIFICACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE SIN (Artículo 7.2.b TRLCI) Se modifica la delimitación del suelo de naturaleza urbana para adaptarse a la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014, dictada en el recurso 2363/2013 de casación en interés de ley, que establece que los suelos urbanizables solo pueden calificarse y valorarse a efectos catastrales como suelos de naturaleza urbana a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo por lo que entre tanto deberán tener la consideración de suelos de naturaleza rústica. Nótese que el Tribunal Supremo no exige que el suelo esté ya urbanizado o con la reparcelación aprobada sino que se trate de un suelo sectorizado ordenado o con plan parcial. La Ley de Reforma modifica la redacción del art. 7.2.b de la Ley del Catastro Inmobiliario incluyendo como requisito para que el suelo urbanizable se califique de urbano, además de que se encuentre en sectores o ámbitos espaciales delimitados, que cuente con las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación urbanística aplicable. Al mismo tiempo se establece la obligación a cargo de los municipios (disposición transitoria séptima) de comunicar al Catastro la situación urbanística de sus suelos urbanizables con el objeto de que puedan pasar a suelo rústico los que carezcan de ordenación detallada o pormenorizada. 5 NUEVA VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE SIN (Disposición transitoria segunda TRLCI ) La nueva clasificación del suelo urbanizable sin ordenación detallada conlleva su valoración de acuerdo con la regulación contenida en la disposición transitoria segunda de la Ley del Catastro Inmobiliario, esto es, mediante capitalización al tres por ciento de las rentas de la tierra calculadas en función del tipo de cultivo. La Ley de Reforma modifica la citada disposición transitoria segunda para permitir que en el caso de suelos urbanizables, la valoración tenga en cuenta la localización, mediante la aplicación de unos módulos aprobados por orden ministerial. En tanto se dicta dicha orden, con carácter transitorio, se aplicarán los módulos de la orden EHA/3188/2006, con una reducción del 40%. Y al valor resultante se le aplicará el coeficiente de referencia al mercado de 0,5. Estos criterios de valoración solo serán de aplicación a los procedimientos de valoración que se inicien con posteridad a la entrada en vigor de la reforma legal..
6 PROCEDIMIENTO Y ENTRADA EN VIGOR DE LA NUEVA CLASIFICACIÓN Y VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE SIN (Artículo 30.2 y disposición transitoria séptima TRLCI) La Ley de Reforma modifica el art. 30 y la disposición transitoria séptima de la Ley del Catastro Inmobiliario para regular el procedimiento y entrada en vigor de la nueva clasificación y valoración del suelo urbanizable sin ordenación detallada. Al efecto debemos distinguir entre situaciones existentes y nuevas. -Para las situaciones nuevas, por cambios en el planeamiento, se prevé la aplicación del procedimiento simplificado de valoración colectiva para: 1º. Reclasificar como rústico y valorar, en su caso, por localización, el suelo que por anulación o modificación del planeamiento urbanístico pierde su condición de naturaleza urbana. Los efectos se sitúan en el 1 de enero siguiente al de la modificación o anulación del planeamiento (con el límite del 1 de enero de 2015). 2º Valorar por localización, el suelo que siendo rústico pasa a ser urbanizable sectorizado por una modificación del planeamiento urbanístico. En este caso los efectos son el 1 de enero siguiente al de la modificación del planeamiento (con el límite del 1 de enero de 2015). -Para las situaciones existentes, esto es, para los suelos urbanizables sin ordenación detallada que a la fecha de aprobación de la ley estuvieran clasificados como urbanos, se establece un régimen transitorio para su nueva clasificación como rústicos y valoración por localización estableciéndose como fecha de efecto el 1 de enero del año en que se inicie el procedimiento simplificado de valoración colectiva. 7 AMPLIACIÓN DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO SIMPLIFICADO DE VALORACIÓN COLECTIVA (Artículo 30.2 TRLCI ) Se amplía el ámbito de aplicación del procedimiento simplificado de valoración a los distintos supuestos de modificación de las circunstancias urbanísticas de los inmuebles. Con ello se permite una adaptación más ágil de los criterios de valoración contenidos en las Ponencias de valores catastrales sin necesidad de aprobar nuevas Ponencias. Así, entre otros, se contemplan los siguientes nuevos supuestos de aplicación del procedimiento - Modificación del planeamiento por el que el suelo urbanizable pasa a tener ordenación detallada. - Modificación del planeamiento por el que el suelo pasa a clasificarse como urbano. - Aprobación de la reparcelación del suelo urbanizable. - Anulación o modificación del planeamiento por el que el suelo pierde la consideración de naturaleza urbana. - Modificación o aprobación del planeamiento que clasifique suelo de naturaleza rústica como urbanizable sectorizado. La nueva valoración catastral surtirá efecto el 1 de enero del año siguiente a la aprobación, modificación o anulación del planeamiento.
8 AJUSTE DEL VALOR DE LOS SUELOS URBANIZABLES CON (Artículo 30.2,d) TRLCI) Los suelos urbanizables que al contar con ordenación detallada siguen teniendo la calificación de urbanos a efectos catastrales, pueden tener un valor desfasado en relación con el mercado actual. Para poder ajustar el valor de este tipo de suelos sin necesidad de hacer una ponencia parcial, la Ley de Reforma incorpora un nuevo apartado al artículo 30.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario para permitir la utilización del procedimiento simplificado aplicando los módulos específicos que para los distintos usos de estos suelos están previstos en la en la orden ministerial vigente. Los efectos de la nueva valoración se sitúan en el 1 de enero del año en que se inicia el procedimiento. Este procedimiento está especialmente pensado para situaciones en las que es preciso bajar el valor catastral. 9 AMPLIACIÓN DE LOS SUPUESTOS DE COMUNICACIÓN AL CATASTRO DE ALTERACIONES EN LOS BIENES INMUEBLES (Artículo 14 TRLCI) Con el objeto de reducir cargas a los ciudadanos y tener más actualizada la información catastral, se amplían los supuestos de comunicación al Catastro por fedatarios y administraciones públicas de alteraciones en los bienes inmuebles que suplen la obligación de declarar del titular. Así: - De la información que remiten notarios y registradores también será comunicación la correspondiente a una cuota indivisa del derecho de propiedad, usufructo, superficie o concesión administrativa y no solo la adquisición o consolidación de la propiedad de la totalidad del inmueble como venía siendo hasta ahora (modificación del apartado a) del art.14). - Se podrán completar los datos de cotitularidad de bienes inmuebles y datos identificativos de los titulares catastrales mediante la información de la que tenga conocimiento la Agencia Estatal de Administración Tributaria vía aplicación de los tributos, en especial a través de las campañas de IRPF. Todo ello con independencia de la fecha en la que se realizaron los actos en virtud de los cuales tuvieron lugar los cambios de titularidad en los inmuebles (modificación apartado d) del art. 14). - El Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente comunicará los cambios de cultivo o de aprovechamiento de los bienes inmuebles rústicos de los que tenga conocimiento en la gestión de las ayudas de la Política Agrícola Común (nuevo apartado e) del art. 14). 10 NUEVAS PONENCIAS PARCIALES NACIONALES PARA LA VALORACIÓN DE INMUEBLES SINGULARES (Artículos 26 y 29 TRLCI) Se amplía el ámbito de aplicación de las ponencias parciales al caso de ponencias nacionales para inmuebles que por sus características constructivas requieren de una valoración singularizada, como
pueden ser los campos de golf, estaciones de esquí o cámpines. Estas ponencias fijarán los criterios de valoración pero no desencadenarán un procedimiento de valoración colectiva. Así, la valoración de inmuebles se realizará de manera sucesiva, mediante la aplicación de la ponencia nacional específica cuando no estén ya valorados y no exista criterio en la ponencia total del municipio.