Modifican la Ordenanza Nº 218-MDSM, que regula el uso y construcción en azoteas multifamiliares y unifamiliares, así como el tratamiento de muros exteriores en el distrito ORDENANZA Nº 248-MDSM San Miguel, 27 de febrero del 2013 EL ALCALDE DISTRITAL DE SAN MIGUEL El concejo municipal, en sesión ordinaria celebrada en la fecha; CONSIDERANDO: Que, mediante ordenanza Nº 218-MDSM se regula el uso y construcción en azoteas multifamiliares y unifamiliares así como el tratamiento de muros exteriores en el Distrito de San Miguel, al amparo de lo dispuesto por el artículo 79º numeral 3) inciso 3.6 de la ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, que dispone que es competencia específica exclusiva de las municipalidades distritales, normar, regular y otorgar autorizaciones, derechos, licencias y realizar fiscalizaciones de construcción, remodelación o demolición de inmuebles de acuerdo a su zonificación y de conformidad con la ordenanza Nº 1098 que aprueba el reajuste integral de zonificación de los usos del suelo en el distrito, en cuyo ámbito se establece la aplicación de la ordenanza Nº 1076, que dispone la libertad de acceder al nivel de azotea por encima de la altura establecida en aquella; Que, en los últimos años se ha acrecentado la inversión inmobiliaria en la ciudad, específicamente, en edificios multifamiliares y conjuntos residenciales que han hecho que el distrito de San Miguel se haya tornado en uno de mayor atracción para nuevos residentes que buscan mejorar su calidad de vida en zonas donde el orden y el ornato se regula y controla adecuadamente, no obstante la susodicha ordenanza no incluye dentro de sus alcances la categoría conjuntos residenciales, que no son otros que aquel grupo de viviendas compuesto por varias edificaciones independientes con predios de propiedad exclusiva que comparten bienes comunes bajo el régimen de copropiedad, por consiguiente, resulta impostergable incorporar a los vecinos propietarios de predios en conjuntos residenciales dentro de las ventajas derivadas de la regulación de azoteas en el distrito; Que, por otra parte, urge abrir la oferta del Programa Techo Verde para aquellos edificios que se construyan o empleen parte del área de la azotea libre para que en ellas se instalen cubiertas de vegetación que permitan el cultivo de jardines y plantas, concretamente, incorporar a la azotea de los edificios del distrito, al concepto Techo Verde y a los incentivos que dicho programa promueve, que además constituye una política local, dirigida a construir cultura ciudadana de aprecio por el medio ambiente, en paisaje y el ecosistema, llamada a convertirse en un factor de identidad distrital; Que, el artículo 40º de la ley Nº 27972, establece que las ordenanzas distritales son las normas de carácter general de mayor jerarquía en la estructura normativa municipal, por medio de las cuales se aprueba las materias de su competencia, por lo que corresponde a través una, modificar la ordenanza Nº 218-MDSM universalizando los estándares de edificación distrital; Estando a lo expuesto, y en uso de las atribuciones conferidas por el artículo 9º de la ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, el concejo municipal aprobó lo siguiente:
ORDENANZA QUE MODIFICA LOS ARTÍCULOS 1º, 2º, 3º Y 9º Y LA SEGUNDA DISPOSICIÓN FINAL DE LA ORDENANZA Nº 218-MDSM QUE REGULA EL USO Y CONSTRUCCIÓN EN AZOTEAS MULTIFAMILIARES Y UNIFAMILIARES ASÍ COMO EL TRATAMIENTO DE MUROS EXTERIORES EN EL DISTRITO DE SAN MIGUEL E INCORPORA EL ARTÍCULO 14º Y DOS DISPOSICIONES FINALES Artículo 1º.- MODIFICAR los artículos 1º, 2º, 3º y 9º y la segunda disposición final de la ordenanza Nº 218-MDSM que regula el uso y construcción en azoteas multifamiliares y unifamiliares así como el tratamiento de muros exteriores en el Distrito de San Miguel por los siguientes textos: Artículo 1º.- Reglamentar y controlar las construcciones y uso en azoteas de edificaciones unifamiliares y multifamiliares así como conjuntos residenciales, que superen la altura máxima de edificación permitida para el distrito de San Miguel, así como el tratamiento de muro exteriores a fi n de optimizar la calidad arquitectónica de las edificaciones con relación al espacio urbano y el ornato. TÍTULO II DEFINICIONES Azotea.-Es el nivel accesible encima del techo del último nivel techado. La azotea puede ser libre o tener construcciones de acuerdo con lo que establecen los planes urbanos. Es la construcción que se ejecuta por encima de la altura normativa establecida para la edificación cuando esta es plana y se permite el acceso a ella. Conjuntos residenciales.-grupo de viviendas compuestas de varias edificaciones independientes, con predios de propiedad exclusiva que comparten bienes comunes bajo el régimen de copropiedad. Edificio unifamiliar.- Edificación que alberga una sola vivienda sobre un lote único, es decir una unidad inmobiliaria. Edificio multifamiliar.- Edificación única con dos a más unidades de vivienda que mantienen la copropiedad del terreno y de las áreas y servicios comunes. Jardín de aislamiento.- Espacio público que está ubicado entre el límite de la propiedad privada y la vereda como área remanente de vía y/o área verde. Muros exteriores.- Paredes laterales y posteriores de todas las edificaciones que colindan con propiedad de terceros. Parapeto.- Pared o baranda que se pone en azoteas para evitar caídas. La altura del parapeto está incluida dentro de la altura máxima de edificación permitida en los parámetros urbanísticos y edificatorios de acuerdo a las características del lote. Pared.- Obra de albañilería vertical que cierra o limita un espacio. Revoque.- Capa o mezcla de cal y arena u otro material análogo con que se revoca. Revestimiento.- Capa o cubierta con que se resguarda una superficie. Techo sol y sombra.- Cobertura con viguetería de madera que permite el paso de la luz con elementos que crean sombra bajo éste. Puede tener cobertura liviana translúcida o transparente.
Artículo 2º.- Se permitirá la construcción de edificios multifamiliares y conjuntos residenciales con la altura máxima establecida en el anexo Nº 3 de la ordenanza Nº 1076- MML y se podrá acceder al nivel de azotea por encima de ese límite, siempre y cuando los lotes cumplan con las siguientes condiciones: a) Se encuentren ubicados frente a avenidas principales clasificadas como colectoras y arteriales del distrito; frente a parques; frente a vías locales que cuenten con jardín de aislamiento mínimo de 4 metros de ancho; o frente a vías o calles locales con secciones iguales o mayores a 9 metros. b) Siempre y cuando se cumpla con lo regulado en el literal precedente, el uso de azoteas queda condicionado, a que el lote tenga un área mínima de 150 m2, salvo aquellos que tengan tres viviendas como máximo, en cuyo caso solo se permitirá el uso de azoteas en lotes a partir de 120 m2, o que tengan cinco viviendas como máximo, en cuyo caso solo se permitirá el uso de azoteas en lotes a partir de 120 m2 y se encuentren ubicados en esquina con frente a parques. En ambos casos de excepción, solo se permitirá el uso de la azotea en áreas comunes para recreación. c) En edificaciones unifamiliares el uso de la azotea sólo se permitirá para área de recreación de la vivienda y un 10% de techado tipo sol y sombra. Artículo 3º.- El acceso a la azotea para edificios multifamiliares y conjuntos residenciales se permitirá en los siguientes casos: En áreas de propiedad común 3.1. Para ir directamente a la zona de tanque elevado, siempre y cuando se emplee escalera de gato. 3.2. Mediante la escalera principal de uso común solo se podrá acceder a áreas de esparcimiento de uso común, léase, sala de estar, gimnasio, juegos infantiles, zona de parrillas, bar BBQ y piscina y como uso complementario de dichas áreas solo se permitirá medio baños (lavatorio e inodoro) y vestidores. 3.3. En edificios multifamiliares y conjuntos habitacionales, a partir de 100 departamentos, se permitirá además salas de lavado para uso exclusivo de los residentes del edificio, si las áreas comunes de la azotea cuenten con ambientes destinados al uso recreativo como actividad principal, y siempre y cuando reúnan los siguientes requisitos: 1.- No tenga tendales 2.- No permita vista al exterior ni a las otras áreas de la misma azotea de uso recreativo. 3.- Debe ser totalmente techada, aislada acústicamente y construida con doble losa, de tal manera que no afecte a los departamentos de los pisos inferiores, ni a las áreas de propiedad exclusiva de la misma azotea. 4.- Debe contar con una sala de espera o estar. En áreas de propiedad exclusiva 3.4. Se permitirá el acceso a la azotea para el uso de servicios complementarios de la edificación multifamiliar en propiedad exclusiva, solo para los departamentos del último piso, si cuentan con escalera independiente desde el interior de cada unidad de vivienda. En este caso, los usos complementarios a dichas unidades de vivienda sólo podrán ser destinados para: cuarto de servicio con baño de servicio, depósito de muebles y enseres para uso de la misma vivienda, lavandería, sala de estar-recreación, zona de
parrillas, bar BBQ; y se permitirá medio baño (lavatorio e inodoro) como servicio de los ambientes destinados a recreación. Sólo en estos casos, se permitirá el uso de tendales en la azotea, siempre que cuente con cerramiento de celosías, no permita la vista al exterior, y no constituyan obstáculos a la circulación. La construcción en dicha azotea debe ceñirse a los siguientes requisitos: 1.- De tratarse de propiedad exclusiva, se podrá techar un área no mayor del 25% del área techada del departamento que ocupa el último nivel inferior a la azotea. De tratarse de propiedad común, se podrá techar un área no mayor del 25 % del área techada del último nivel inferior a la azotea. 2.- De tratarse de azotea sobre un departamento tipo dúplex que ocupe los dos últimos niveles, sólo se permitirá un área techada no mayor al 10% del área techada del segundo nivel de dicho dúplex. 3.- La construcción deberá ubicarse a una distancia mínima de 3.00 metros, retirada de la fachada principal delantera y fachada posterior. En lotes ubicados en esquina deberá retirarse una distancia mínima de 3 metros de toda la fachada principal que conforma dicha esquina, así como de la fachada posterior. 4.- La volumetría deberá estar acorde con la edificación. 5.- Sólo se permitirá el uso de tabiquería sistema drywall o muros de mampostería, quedando prohibido el uso de madera, ésta sólo podrá utilizarse para vigas en techos. 6.- Los pisos deberán estar cubiertos con material impermeabilizante y deberán contar con sumidero. Artículo 9º.- No se permitirá el uso de azoteas en quintas. TÍTULO V DISPOSICIONES FINALES Segunda.- La emisión de la conformidad de obra, adicionalmente al cumplimiento de las normas vigentes para edificaciones y de la licencia otorgada, estará sujeta al cumplimiento de los artículos 10º al 14º de la presente ordenanza, y deberá incluirse en el informe final de verificación técnica estipulada en la ley Nº 29090 y sus modificatorias, así como sus respectivos reglamentos. Esta segunda disposición también será aplicable para los casos de licencias emitidas al amparo de la ley Nº 27157, que estén en ejecución o por ejecutarse. Asimismo será de aplicación para todos los demás casos de edificaciones existentes que no cuenten con el tratamiento de muros exteriores que afecten a propiedad de terceros y/o al ornato público. Para estos casos se otorgará un plazo máximo hasta el 27 de diciembre del 2013 a partir de la vigencia de la presente ordenanza para su adecuación y cumplimiento. Artículo 2º.- INCORPORAR el artículo 14º y la quinta y sexta disposiciones finales de la ordenanza Nº 218-MDSM que regula el uso y construcción en azoteas multifamiliares y unifamiliares así como el tratamiento de muros exteriores en el Distrito de San Miguel por los siguientes textos:
Artículo 14º.- Será de aplicación para los conjuntos residenciales lo establecido en los artículos 10º al 13º de la presente ordenanza. TÍTULO V DISPOSICIONES FINALES Quinta.- Las edificaciones multifamiliares y conjuntos residenciales deberán incorporar en sus Reglamentos Internos de Junta de Propietarios, el uso y mantenimiento de las áreas de azoteas, sean estas de propiedad exclusiva o común quedando prohibido realizar ampliaciones, modificaciones o remodelaciones que transgredan lo establecido en la presente ordenanza. Sexta.- Los edificios unifamiliares, edificios multifamiliares y conjuntos residenciales regulados por la presente ordenanza, podrán alternativamente, optar por incorporar parte del área libre del total de la superficie dentro de los alcances del Programa Techo Verde y beneficiarse de las ventajas que otorga. Artículo 3º.- La presente ordenanza entrará en vigencia a partir del día siguiente de su publicación en el Diario Oficial El Peruano. Regístrese, publíquese y cúmplase. SALVADOR HERESI CHICOMA Alcalde 907664-1