ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO 17ma. Asamblea Legislativa 6ta. Sesión Ordinaria CÁMARA DE REPRESENTANTES P. de la C. 2657 16 DE SEPTIEMBRE DE 2015 Presentado por el representante Navarro Suárez Referido a las Comisiones de Hacienda y Presupuesto; y de lo Jurídico LEY Para adicionar un inciso (20) al Artículo 7A, y enmendar el inciso (b) del Artículo 11, de la Ley Núm. 97 de 5 de junio de 1973, según enmendada, conocida como Ley de Instituciones Hipotecarias, a los fines de prohibir que se fije en las obligaciones hipotecarias un crédito para las costas, gastos y honorarios de abogado en caso de ejecución de hipoteca, en exceso del diez (10%) por ciento de la cantidad principal adeudada; y establecer penalidades por infracción a lo aquí dispuesto. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS La hipoteca es un instrumento legal que describe y establece gravámenes sobre bienes inmuebles para garantizar el pago de una deuda. La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituída. Art. 1775, Código Civil de Puerto Rico; Cristy v. Banco Territorial y Agrícola, 11 DPR 547; Vicente v. Vázquez, 11 DPR 287 (1906). Generalmente la hipoteca no sólo garantiza el principal del préstamo o crédito concedido por el acreedor hipotecario al deudor sino que también garantiza otros créditos accesorios, entre otros, las costas, gastos y honorarios de abogado para el caso en que el acreedor tenga que recurrir a la ejecución de la hipoteca o la reclamación judicial de la deuda. La suma para costas, gastos y honorarios de abogado usualmente se fija a base del diez (10) por ciento de la cantidad principal adeudada. Martínez Suris v. Colón Muñoz, CE90-137 (1992).
2 La suma de diez (10) por ciento para garantizar los créditos accesorios es la ordinaria y usual en Puerto Rico en la banca hipotecaria y así lo ha sido por mucho tiempo. Iparraguirre v. Nin, 57 DPR 759, 763 (1940); Brunet v. Sucn. Nin, 57 DPR 804, 809 (1940); Perdomo v. Sucn. Matilde Cintrón, 114 DPR 126, 128 (1983). Los contratos de hipoteca otorgados por las instituciones hipotecarias son, usualmente, contratos de adhesión. Estos se caracterizan porque una de las partes, generalmente un empresario, dicta unilateralmente todos los términos del negocio, teniendo el consumidor que adherirse a ellos o prescindir del bien o servicio que el contratante-dictador controla. Michel J. Godreau Robles, Lealtad y Buena Fe Contractual 58 Revista Jurídica Universidad de Puerto Rico 367, 417 (1989). En Puerto Rico los contratos de adhesión son aquellos en que una de las partes contratantes no interviene en negociación previa alguna, porque la otra parte redactó el contrato, imponiendo sus propias condiciones, de modo que la parte no colabora en la formación del contenido del contrato. En esta forma la parte que no interviene acepta el contrato tal como se lo presenta la otra parte. Por ello se dice que se adhiere al esquema predeterminado unilateralmente. José R. Vélez Torres, Derecho de Contratos, Tomo IV, Vol. II, Curso de Derecho Civil, Edición Facultad de Derecho, Universidad Interamericana (1990) página 7. El Tribunal Supremo de Puerto Rico, en el caso de Zequeira v. CRUV, 83 DPR 878, 880 (1961), resolvió que los contratos de adhesión son aquellos contratos en que una sola de las partes dicta las condiciones del contrato que ha de aceptar la otra. Un eminente comentarista español ha expresado, con relación al contrato de adhesión, que es aquel en que se actúa, por parte del contrayente económicamente más fuerte, la imposición de determinadas cláusulas o del completo esquema del cotnrato, en sentido ventajoso para él y en detrimento del otro contrayente, el cual, siendo económicamente más débil, no tiene libertad de escoger, sino entre aceptar aquellas cláusulas o aquel esquema, o renunciar a la celebración del contrato. José Castán Tobeñas, Derecho Civil Español, Común y Foral, Tomo III (1974), Página 419. Aún cuando, usualmente, el crédito fijado para costas, gastos y honorarios en caso de ejecución de hipoteca, es del diez (10) por ciento, lo cierto es que hay instituciones hipotecarias que en las escrituras de hipoteca han llegado a fijar sumas de hasta el sesenta (60) por ciento de la suma original del principal del pagaré. Tales cláusulas, que imponen al deudor hipotecario al pago de créditos accesorios que excedan la cantidad usual del diez (10) por ciento del principal de la obligación hipotecaria, deben ser calificadas como cláusulas abusivas.
3 Son cláusulas abusivas todas aquellas no negociadas individualmente, que en contra de las exigencias de la buena fe, causan en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones que para las partes se deriven del contrato. (Artículo 10, Ley de las Condiciones Generales de España, de 13 de abril de 1998.) Una acertada definición de lo que es una cláusula abusiva aparece en la Exposición de Motivos del Proyecto de Ley 121 del Congreso de Diputados de España: Cláusula abusiva es la que en contra de las exigencias de la buena fe causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales, y puede tener o no el carácter de condición general, ya que también puede darse en contratos particulares cuando no existe negociación individual de sus cláusulas, esto es, en contratos de adhesión particulares. Un distinguido jurista puertorriqueño, el Dr. Pedro F. Silva Ruíz ( Contratos de Adhesión, Condiciones Contractuales Generales Condiciones Generales de los Contratos o de la Contratación y las Cláusulas Abusivas, 59 Revista Colegio de Abogados de Puerto Rico 78, 102 (1998), ha formulado una adecuada definición de lo que son las cláusulas abusivas: Las cláusulas abusivas son aquellas en que falte la buena fe (en sentido objetivo) o el justo equilibrio de las prestaciones, quizás mejor, de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, causando perjuicio a una de las partes, usualmente el consumidor (o el adherente), que es la parte económicamente más débil. La falta de equivalencia de las prestaciones puede violar el principio de la buena fe: La arraigada tradición de la autonomía de la voluntad (pact sunt servanda), eje de la seguridad jurídica, permite frenar su predominio absoluto cuando la excesiva onerosidad alcance dimensiones de mala fe. Utility Consulting Services v. Municipio de San Juan, 115 DPR 89, 90 (1984). La exigibilidad de honorarios pactados mediante contrato no depende exclusivamente del aparente concurso de voluntades sino que es factor determinante de su eficacia que sus términos, y especialmente el costo de los servicios, se mantengan dentro de unos límites que no rebasen la línea imaginaria que separa los honorarios altos perfectamente lícitos, y los que operan como abuso y opresión de una clase privilegiada contra el consumidor de servicios. López de Victoria v. Rodríguez, 113 DPR 265, 368 (1982). Es en protección de los intereses y derechos del consumidor puertorriqueño que debemos impedir que las instituciones hipotecarias puedan fijar en las obligaciones que se constituyan un crédito para las costas, gastos y honorarios de abogado en caso de ejecución de hipoteca, en exceso del diez (10) por ciento de la cantidad principal adeudada.
4 En la medida se dispone, además, para penalidades administrativas y de carácter criminal, por infracciones a lo aquí dispuesto. DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 Artículo 1.-Se adiciona un inciso (20) al Artículo 7A de la Ley Núm. 97 de 5 de junio de 1973, según enmendada, para que se lea como sigue: Artículo 7A.- Ningún concesionario, Miembro de la Junta de Directores, de los Comités, Funcionario Ejecutivo, Oficial, Empleado o Agente del Concesionario podrá: (1)... (20) Fijar en las obligaciones hipotecarias un crédito para las costas, gastos y honorarios de abogado en caso de ejecución de hipoteca, en exceso de diez (10) por ciento de la cantidad principal adeudada. Asimismo incurrirá en violación toda aquella persona que tome parte, instigue o coopere en la comisión de estos actos independientemente si la persona obtuvo o no lucro económico personal. Artículo 2.-Se enmienda el inciso (b) del Artículo 11, de la Ley Núm. 97 de 5 de junio de 1973, según enmendada, para que se lea como sigue: Artículo 11.- Penalidades: (a)... 17 18 19 (b) Cuando la naturaleza de la infracción a [este capítulo] esta ley o las reglas o reglamentos u órdenes y resoluciones emitidas por el Comisionado lo justifiquen, además de la imposición de la multa administrativa
5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 autorizada en el párrafo [procedente] precedente, el Comisionado promoverá acción criminal contra el infractor. Cada violación a las disposiciones de [este capítulo] esta ley o las disposiciones contenidas en las reglas o reglamentos promulgados en virtud del mismo o las órdenes y resoluciones emitidas por el Comisionado constituirá delito menos grave (misdemeanor) castigables con la multa no mayor de quinientos (500) dólares o con reclusión que no exceda de seis (6) meses o ambas penas a discreción del tribunal, excepto la violación de los incisos (2), (5), (7), (8), (9) [y], (18) y (20) del Artículo 7A de esta Ley lo cual constituirá delito grave, castigable con multa no mayor de diez mil (10,000) dólares por cada violación o con una pena establecida de diez (10) años de reclusión o ambas penas a discreción del tribunal. La pena de reclusión para delito grave podrá ser aumentada hasta un máximo de doce (12) años de mediar circunstancias agravantes; de mediar circunstancias agravantes; de mediar circunstancias atenuantes se podrá reducir a un mínimo de seis (6) años. En cualquiera de los casos del tribunal, a su discreción, podrá imponer la pena de restitución, pena de multa, además de la pena de reclusión establecida. Artículo 3.-Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.