ÍNDICE A. FINALIDAD Y JUSTIFICACIÓN DE LAS OBRAS. DEFINICIÓN DE SUS CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES A.1 FINALIDAD Y JUSTIFICACIÓN A1.1 Objeto de Estudio A.1.2 Descripción de la situación actual A.2 DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA DE ACTUACIÓN A.2.1 Descripción general A.2.3 Descripción de las obras A.2.2 Disposición de amarres A.2.4 Planos actuación de proyecto: planta y secciones A.2.5 Presupuesto de las obras B. PREVISIÓN SOBRE LA DEMANDA DE USO E INCIDENCIA ECONÓMICA Y SOCIAL DE LA OBRA B.1 PREVISIÓN SOBRE LA DEMANDA DE USO B.2 INCIDENCIA ECONÓMICA Y SOCIAL DE LA OBRA EN SU ÁREA DE INFLUENCIA C. RENTABILIDAD DE LA CONCESIÓN C.1 ORDENACIÓN Y USOS C.2 COSTES DE CONSTRUCCIÓN C.3 GASTOS DE EXPLOTACIÓN C.4 COSTES FINANCIEROS C.5 CALCULO DE TARIFAS C.6 CONCLUSIONES D. PLANEAMIENTO SECTORIAL, TERRITORIAL Y URBANISTICO E. ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL Y DINÁMICA LITORAL E.1 IMPACTO AMBIENTAL E.2 DINÁMICA LITORAL F. ESTUDIO DE SOLUCIONES G. RIESGOS OPERATIVOS Y TECNOLÓGICOS H. VIABILIDAD DE LA INVERSIÓN ESTUDIO DE VIABILIDAD 1
A. FINALIDAD Y JUSTIFICACIÓN DE LAS OBRAS. DEFINICIÓN DE SUS CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES A.1 FINALIDAD Y JUSTIFICACIÓN A1.1 Objeto de Estudio La finalidad del presente estudio es definir la viabilidad y valoración de las obras a ejecutar para establecer un puerto deportivo en la cala Merced, El Campello, Alicante. El estudio servirá de base para el análisis económico y para el desarrollo del proyecto de construcción en el caso de aceptarse su viabilidad. A.1.2 Descripción de la situación actual En la actualidad existe un espigón para la regeneración de la playa en la urbanización existente y un contradique que configuran una dársena, cuya concesión se encuentra actualmente extinguida. El espigón y el contradique se encuentran actualmente en mal estado de conservación. La dársena se encuentra aterra y con escaso calado debido a una comunicación con el mar situada en el arranque del dique. El espigón tiene una longitud aproximada de 230 m dirección sur y un contradique de 50 m en dirección este que forman una dársena de 16.108 m 2 de agua abrigada con una bocana de 28 m de anchura orientada hacia el sur. Su utilización actual es la de resguardo de pequeñas embarcaciones amarradas sin ningún tipo de orden en la dársena. Estas embarcaciones se transportan mediante vehículos con remolque y se depositan en el agua introduciendo el remolque en el agua desde la playa. En el entorno, se encuentra la presencia de varias urbanizaciones de baja densidad con edificaciones en altura y viviendas aisladas, todas ellas de uso residencial. ESTUDIO DE VIABILIDAD 2
El acceso a la dársena se realiza mediante un camino de tierra de difícil acceso desde las urbanizaciones cercanas. La ejecución de un puerto deportivo en la Cala Merced esta contemplado en el Plan de Puertos e Instalaciones Náutico Deportivas de la Comunidad Valenciana, cuya calificación de la costa es la de tramos que admiten puertos deportivos de tipo 2 (P2). En el Estudio de capacidad de la costa norte de campello entre sus actuaciones propuestas esta la de regeneración de la Cala Merced. A.2 DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA DE ACTUACIÓN A.2.1 Descripción general Las obras a ejecutar suponen la construcción de un puerto deportivo aprovechando la dársena formada por el espigón y el contradique existente. Esto supone la ejecución de una línea de muelle de 300 m, con dos pantalanes para la localización de los amarres. Entre la línea de muelle y el límite de dominio marítimo terrestre se forma una superficie de explanada para la ubicación de varadero, viales, aparcamientos y edificaciones. Con la ejecución de la obras se consigue una superficie total del puerto de 25.609 m 2, distribuidas en una superficie de agua abrigada de 13.929 m 2 y una superficie de tierra de 11.680 m 2 además con un paseo marítimo de 1.753 m 2 en el espigón. La nueva distribución de superficies es la siguiente forma: Superficie Terrestre: o Muelles: 950 m 2 o Viales: 1.746 m 2 o Aparcamientos: 919 m 2 ESTUDIO DE VIABILIDAD 3
o Zona ajardinada: 250 m 2 o Explanada: 1.236 m 2 o Varadero: 2.431 m 2 o Edificación (superficie ocupada) Edificio administración - restaurante: 459 m 2 Zona comercial: 1.120 m 2 Escuela de vela: 200 m 2 o Paseo marítimo: 1.753 m 2 Superficie de agua: o Pantalanes: 454 m 2 o Amarres: 4.634 m 2 La ordenación de superficies se ha realizado en función de los servicios que se ofrecen. Gasolinera Junto a las instalaciones de suministro de combustible de la estación se sitúa un local con una superficie ocupada de 14,4 m 2 destinado a oficina y almacén de la estación de servicio. A este edificio se lleva red de saneamiento para disponer de un lavamanos. En el muelle se dispondrá el sistema de vaciado de los tanques de aguas residuales de las embarcaciones. Travelift Se dispone de un travelift para luz de 10 m y un puente grúa de 60 t junto a la zona de varadero. ESTUDIO DE VIABILIDAD 4
Se ejecuta un vial de acceso a las instalaciones desde el vial existente de 220 m de longitud que une con el paseo previsto sobre el espigón. En el espigón existente se ejecutará un muro de espaldón manteniendo la actual cota de coronación del espigón y se construirá un paseo a lo largo de todo el espigón. El espigón no se utiliza para amarres. El manto del espigón se regenera con escollera. La obra cumple con el Decreto 123/2004, de 23 de julio, del Consell de la Generalitat, por el que se establecen medidas para el desarrollo de actuaciones en materia de puertos e instalaciones náutico deportivas. En su artículo 4, establece que a los efectos de lo previsto en el artículo 17 de la Normativa del Plan de Puertos e instalaciones Náutico Deportivas de la Comunidad Valenciana, se observan las siguientes prescripciones: 1. La superficie de tierra destinada a la zona de servicio será, como máximo, igual a la superficie de agua abrigada interior. En este caso la superficie de agua abriga da es de 13.929 m 2 y la superficie de tierra de 11.680 m 2 3. La superficie de ocupada en planta por la edificación no superará el veinte por ciento (20%) del total de la zona de tierra. El 20% de la zona de tierra es 2. 336 m 2 > 1.779 m 2 de suelo edificado. Zona comercial 1.220 m 2 Escuela de vela 200 m 2 Administración Restaurante 459 m 2 Total 1.779 m 2 4. La edificabilidad máxima será 0,25 m 2 /m 2 respecto al total de la zona de servicio de tierra. La edificabilidad máxima es 2.920 m 2 > 2.238 m 2. Zona comercial 1.220 m 2 Escuela de vela 200 m 2 ESTUDIO DE VIABILIDAD 5
Administración Restaurante 918 m 2 Total 2.238 m 2 A.2.2 Disposición de amarres La construcción del puerto deportivo supone disponer de un total de 135 amarres con una superficie de 4.634 m 2 distribuidos de la siguiente forma: DISTRIBUCIÓN DE AMARRES 8 x 3 10 x 4 12 x 4,5 Total Nº amarres 68 44 23 135 superficie 1.632 m 2 1.760 m 2 1.242 m 2 4.634 m 2 A.2.3 Descripción de las obras OBRAS PORTUARIAS Dragado Se procederá al dragado general de la dársena y de la bocana para asegurar un calado próximo a los -3 m. Espigón El espigón existente se derriba por la parte interior a la dársena para construir una línea de muelle a cota +0,90 sobre el nivel del mar. Junto al muelle se realiza un paseo de 8,25 m de ancho con pavimento de hormigón una pendiente del 2%. Se ejecuta un muro de espaldón de cota de coronación de +2,00 m para mantener la misma cota del espigón actual. Las dimensiones son de 1 m de ancho y 1,3 m de alto con una zapata de 0.75 m por 2,5 m. ESTUDIO DE VIABILIDAD 6
Por la parte exterior se regenera el manto de la escollera exterior con un talud de 3:2 y con escollera de más de 4.100 kg. Muelle La sección tipo consiste en un muelle que se realiza mediante un cantil de muro de hormigón reflejante de 1,75 m de anchura y 2,4 m de altura, en el tramo del travelift la anchura será de 2 m. La cota del cantil se sitúa a +90 cm del nivel medio del mar. Para su construcción se comenzará con el dragado del fondo. Posteriormente se colocara la banqueta de escollera de apoyo, para el cantil de muro de hormigón, de 50 100 kg. Se rasanteará con material granular con una capa de 25 cm de espesor, que permita el correcto apoyo de encofrado. La longitud del nuevo muelle es de 300 m. Construcción pantalanes Los pantalanes serán flotantes prefabricados de hormigón armado y polietileno expandido, de 2,4 m de anchura en tramos de 10 m de longitud. Colocados con conectores y anclados con dos bloques de hormigón de 1,5 t cada uno, colocados en el fondo y cadenas de acero negro cada 10m. En el extremo de los pantalanes se dispone de una terminación en T a modo de pantalla, con objeto de minimizar la agitación provocada por el movimiento de las embarcaciones. Los muelles y pantalanes se equiparan para el uso previsto. Los pantalanes se equipan con torres de servicio cada dos embarcaciones disponiendo de alumbrado nocturno, y dos tomas de agua y luz provistas de contadores individuales. El fondeo de las embarcaciones se realizará mediante líneas de fondeo, con muertos cada 10-15 m y cadena, donde se fijará con grillete el fondeo de la embarcación. ESTUDIO DE VIABILIDAD 7
Explanadas La explanada de servicio se obtiene rellenando en el trasdos del muelle hasta llegar a la cota inferior del pavimento. El firme para la explanada portuaria será de hormigón HP-40 de 20 cm de espesor consistencia plástica y exposición a ambiente marino. Los rellenos se han previsto con préstamos de calidad y con material adecuado proveniente del dragado. En las explanaciones se ha previsto un especial cuidado para la ejecución y los materiales de la coronación de las explanadas destinadas a viario y servicios. OBRAS DE URBANIZACIÓN Para la delimitación y cierre del área de las instalaciones se ha previsto un zócalo de hormigón visto de 50 cm con una valla de montantes tubulares de acero galvanizado y lacado en blanco de 1,5 m. De este modo se tendrá una conexión visual. Se ha previsto pavimentos de adoquín en la zona de aparcamientos junto al edificio social con el fin de ordenar una plaza con acceso a vehículos compatible con el uso peatonal, evitando las barreras de los bordillos. El paseo marítimo hasta el morro del espigón se pavimentará con adoquín. Toda la superficie de la explanada portuaria estará formada con firme de hormigón HP-40 de 20 cm de espesor, consistencia plástica y exposición en ambiente marino, los servicios de urbanización constaran de redes de saneamiento, electricidad, agua potable, pluviales en las zonas necesarias y telefonía. La iluminación se extenderá al viario, paseo y explanadas. OBRAS DE EDIFICACIÓN Se ha diseñado para dar calidad e integrarse en la zona. Las edificaciones serán funcionales con un acabado de diseño, con fachadas de cristal en la mayor ESTUDIO DE VIABILIDAD 8
parte de su superficie, siendo las zonas opacas construidas con ladrillo caravista de color blanco, colocado de junta horizontal. La coronación del edificio de administración restaurante dispondrá de una barandilla de acero inoxidable y paños de cristal plástico. La carpintería será de PVC lacado en azul marino. La gasolinera será con ladrillo caravista de color blanco, colocado de junta horizontal. ESTUDIO DE VIABILIDAD 9
A.2.4 Planos actuación de proyecto: planta y secciones 1. Situación y emplazamiento. 2. Planta estado actual. 3. Planta estado proyectado. Ordenación y usos. 4. Deslinde marítimo terrestre. 5. Distribución de amarres. 6. Secciones tipo. ESTUDIO DE VIABILIDAD 10
A.2.5 Presupuesto de las obras Presupuesto de Ejecución Material El Presupuesto de Ejecución Material de las obras proyectadas asciende a la cantidad de CUATRO MILLONES SESENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES euros con TREINTA Y SEIS céntimos (4.061.873,36 ). Presupuesto Global de Licitación El Presupuesto Global de Licitación de las obras resultante de incrementar el Presupuesto de Ejecución Material de las obras proyectadas con un 16% en concepto de Gastos Generales y un 6% en concepto de Beneficio Industrial y a la cantidad resultante aplicarle el 16% IVA asciende a la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y TRES euros con DIECIOCHO céntimos (5.748.363,18 ). Presupuesto Total de la Inversión Inicial El Presupuesto Total de la Inversión Inicial resulta de incrementar al Presupuesto de Base de Licitación de las obras proyectadas un 10% en concepto de Gastos de honorarios de Redacción de Proyecto, Dirección de Obra, Tasas y Gestión de venta, con el correspondiente 16% de IVA (471.177,31 ), asciende a la cantidad de SEIS MILLONES DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL QUINIENTOS CUARENTA euros con CUARENTA Y NUEVE céntimos (6.219.540,49 ). ESTUDIO DE VIABILIDAD 11
MEDICIONES Y PRESUPUESTO ESTUDIO DE VIABILIDAD 12
MEDICIONES Y PRESUPUESTO PROYECTO BASICO PUERTO DEPORTIVO EN CALA MERCED (ALICANTE) CÓDIGO DESCRIPCIÓN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE UO030 CAPÍTULO CAP01 OBRA PORTUARIA SUBCAPÍTULO 01.01 MOVIMIENTO DE TIERRAS Y DEMOLICIONES M3 DRAGADO GENERAL DEL FONDO MARINO MEDIANTE RETROEXCAVADORA SOBRE PONTONA, INCLUSO CARGA, TRANSPORTE A VERTEDERO AUTORIZADO O LUGAAR DE EMPLEO EN OBRAY DESCARGA DEL MATERIAL. Fondos darsena 1 41.375,00 41.375,00 41.375,00 9,90 409.612,50 UO009 M3 EXCAVACION A CIELO ABIERTO Muro espigón 4,5 907,20 4.082,40 Muro bocana 4,5 205,20 923,40 Muros cantil 3,5 1.566,00 5.481,00 Ex planada portuaria 1 3.670,00 3.670,00 Vial de acceso 0,9 1.860,00 1.674,00 Vial de ex planada 0,9 2.665,00 2.398,50 Vial de paseo maritimo 0,5 1.753,00 876,50 Edificaciones y aceras 1 2.395,00 2.395,00 Jardineras 1 141,20 141,20 21.642,00 1,50 32.463,00 UO036 M3 MATERIAL PARA RELLENOS PROCEDENTE DE PRESTAMO Y/O DRAGADO CONSTI- TUIDO POR FRENTE DE CANTERA, INCLUSO TRANSPORTE A PIE DE OBRA, VERTI- DO, EXTENDIDO Y RASANTEO. Ex planada portuaria 1 3.670,00 3.670,00 Vial de acceso 1 1.860,00 1.860,00 Vial de ex planada 1 2.665,00 2.665,00 Edificaciones y aceras 1 2.395,00 2.395,00 Jardines 1 141,20 141,20 10.731,20 4,50 48.290,40 SUBCAPÍTULO 01.02 ESCOLLERAS TOTAL SUBCAPÍTULO 01.01 MOVIMIENTO DE TIERRAS Y DEMOLICIONES UO035 T ESCOLLERA DE 50-100 Kg PARA BANQUETAS SUMERGIDAS, INCLUSO ADQUISI- CION TRANSPORTE A PIE DE OBRA, VERTIDO Y RASANTEO. Muro cantil 2,85 982,00 2.798,70 490.365,90 2.798,70 9,00 25.188,30 UO037 T ESCOLLERA DE PESO SUPERIOS A 4100 Kg EN MANTO DE DIQUES, COLOCADA CON MEDIOS MECANICOS O VERTIDA DESDE PONTONA, INCLUSO TRANSPORTE A PIE DE OBRA, VERTIDO Y NIVELACION. TOTALMENTE COLOCADA. Dique de espaldon 2,4 2.671,00 6.410,40 Dique de bocana 2,4 190,00 456,00 6.866,40 15,00 102.996,00 TOTAL SUBCAPÍTULO 01.02 ESCOLLERAS... 128.184,30 1
MEDICIONES Y PRESUPUESTO PROYECTO BASICO PUERTO DEPORTIVO EN CALA MERCED (ALICANTE) CÓDIGO DESCRIPCIÓN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE UO048 SUBCAPÍTULO 01.03 MUELLES ML MURO DE GRAVEDAD PARA FORMACION DE MUELLE DE HORMIGON EN MASA HM-30/B/20/Qb, INCLUSO VERTIDO, ENCOFRADO, DESENCOFRADO Y LIMPIEZA. TO- TALMENTE ACABADO. Muelle muro cantil 1 491,00 491,00 491,00 595,00 292.145,00 UO050 Ml MURO DE GRAVEDAD ESPALDON HORMIGÓN Espaldón espigón 1 202,00 202,00 1,00 490,00 490,00 UO040 ML REPERCUSIÓN EQUIPAMIENTO MUELLE MEDIANTE DEFENSA MUELLE Y ELEMEN- TOS COMPLEMENTARIOS DE AMARRE Muelle muro cantil 1 491,00 491,00 491,00 60,00 29.460,00 UO041 TOTAL SUBCAPÍTULO 01.03 MUELLES... 322.095,00 SUBCAPÍTULO 01.04 PANTALANES Y FONDEO DE EMBARCACIONES ML REPERCUSIÓN EQUIPAMIENTO PANTALANES MEDIANTE DEFENSAS, BITA DE AMA- RRE Y ELEMENTOS COMPLEMENTARIOS. Muelle 1 1 99,00 99,00 Pantalan 2 1 99,00 99,00 Pantalan 3 1 76,00 76,00 Muelle 4 1 36,00 36,00 310,00 75,00 23.250,00 UO029 ML LÍNEA DE FONDEO COMPUESTA POR MUERTOS CADA 10 METROS, CADENA Y GUÍA Muelle 1 1 99,00 99,00 Pantalan 2 2 99,00 198,00 Pantalan 3 2 76,00 152,00 Muelle 4 1 36,00 36,00 485,00 70,00 33.950,00 UO042 UD TORRE SERVICIO EN PANTALAN (AGUA Y LUZ) Torres 1 68,00 68,00 68,00 400,00 27.200,00 UO049 M2 PANTALAN FLOTANTE PREFABRICADO DE HORMIGON ARMADO Y POLIESTIRENO EXPANDIDO, DE 2,4 M DE ANCHURA Y 10 M DE LONGITUD, COLOCADO CON CO- NECTORES Y ANCLADOS CON 2 BLOQUES DE HORMIGON DE 1,5 T CADA UNO, CO- LOCADOS EN EL FONDO Y CADENAS DE ACERO NEGRO CADA 10 M. TOTALMENTE COLOCADO. Pantalan 3 2,4 99,00 237,60 Pantalan 4 2,4 76,00 182,40 420,00 360,00 151.200,00 TOTAL SUBCAPÍTULO 01.04 PANTALANES Y FONDEO DE EMBARCACIONES 235.600,00 2
MEDICIONES Y PRESUPUESTO PROYECTO BASICO PUERTO DEPORTIVO EN CALA MERCED (ALICANTE) CÓDIGO DESCRIPCIÓN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE UO013 UO014 SUBCAPÍTULO 01.05 INSTALACIONES Y MAQUINARIA UD TRAVELIFT PARA LUZ DE 10M Y 70 TN Varadero 1 1,00 1,00 172.000,00 172.000,00 UD INSTALACIONES ESTACION SERVICIO, INCLUSO OBRA AUXILIAR NECESARIA Gasonilera 1 1,00 1,00 48.000,00 48.000,00 TOTAL SUBCAPÍTULO 01.05 220.000,00 INSTALACIONES Y MAQUINARIA TOTAL CAPÍTULO CAP01 OBRA PORTUARIA... 1.396.245,20 3
MEDICIONES Y PRESUPUESTO PROYECTO BASICO PUERTO DEPORTIVO EN CALA MERCED (ALICANTE) CÓDIGO DESCRIPCIÓN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE CAPÍTULO CAP02 OBRAS DE URBANIZACIÓN UO038 M2 PAVIMENTO DE ADOQUIN PARA ACERAS Y PLAZAS, SOBRE CAMA DE ARENA DE 3 cm DE ESPESOR, INCLUSO REJUNTADO Y BATIDO CON ARENA Y CEMENTO EN PROPORCIÓN 3:1, CORTES Y FORMACIÓN DE BORDES Y PARTE PROPORCIONAL FORMACIÓN BORDILLOS. Aceras 1 616,00 616,00 616,00 25,00 15.400,00 UO025 M2 FIRME PARA EXPLANADA PORTUARIA FORMADA CON HORMIGON HP-40 DE 20 CM DE ESPESOR, CONSISTENCIA PLASTICA Y EXPOSICION EN AMBIENTE MARINO. INCLUSO FABRICACIÓN, TRANSPORTE A PIE DE OBRA, VERTIDO, EXTENDIDO, VI- BRADO, REGLETEADO Y CURADO, PP DE JUNTAS DE DILATACIÓN Y RETRACCION, NIVELACION Y TRATAMIENTO SUPERFICIAL. TOTALMENTE ACABADO. Ex planada portuaria 1 2.665,00 2.665,00 Paseo Espigón 1 1.753,00 1.753,00 4.418,00 18,00 79.524,00 UO039 M2 SOLERA HM-20/B/IIa EN ACERAS Y PLAZAS. Aceras 1 616,00 616,00 Isleta encauzamiento trafico 1 46,00 46,00 662,00 12,00 7.944,00 UO015 T MEZCLA BITUMINOSA EN CALIENTE, TIPO G-20, EXTENDIDA Y COMPACTADA, IN- CLUSO FILLER DE APORTACIÓN, EXCEPTO LIGANTE BITUMINOSO, EN CAPA INTER- MEDIA, INCLUSO FABRICACION, TRANSPORTE, PREPARACION DE LA SUPERFICIE, EXTENSIÓN Y COMPACTACIÓN, COMPLETAMENTE TERMINADA. Viales 2,45 4.525,000 0,050 554,313 554,31 18,00 9.977,58 UO016 T MEZCLA BITUMINOSA EN CALIENTE, TIPO S-12 CON ARIDO CALIZO, EXTENDIDA Y COMPACTADA, INCLUSO FILLER DE APORTACIÓN, EXCEPTO LIGANTE BITUMINO- SO, EN CAPA DE RODADURA, INCLUSO FABRICACION, TRANSPORTE, PREPARA- CIÓN DE LA SUPERFICIE, EXTENSIÓN Y COMPACTACIÓN, COMPLETAMENTE TER- MINADA. Viales 2,5 4.525,000 0,050 565,625 565,63 20,00 11.312,60 UO017 T EMULSION ASFALTICA TIPO ECI EN RIEGO DE IMPRIMACION, A RAZON DE 1.25 KG/M2, INCLUSO EXTENDIDO, APISONADO Y ARIDO DE COBERTURA. Viales 1,25 4.525,000 0,001 5,656 5,66 230,00 1.301,80 UO018 T EMULSION BITUMINOSA TIPO ECR-1, EN RIEGO DE ADHERENCIA, A RAZÓN DE 0,45 KG/M2. Viales 0,6 4.525,000 0,001 2,715 UO019 T BETÚN ASFÁLTICO B40/50 PARA MEZCLAS BITUMINOSAS EN CALIENTE. Viales 0,045 4.525,000 203,625 2,72 240,00 652,80 203,63 245,00 49.889,35 UO020 T BETUN ASFALTICO B40/50 PARA MEZCLAS BITUMINOSAS EN CALIENTE Viales 0,04 4.525,00 181,00 181,00 245,00 44.345,00 4
MEDICIONES Y PRESUPUESTO PROYECTO BASICO PUERTO DEPORTIVO EN CALA MERCED (ALICANTE) CÓDIGO DESCRIPCIÓN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE UO031 UO001 UO043 M3 ZAHORRA ARTIFICIAL EN BASES DE FIRMES Y PAVIMENTOS, INCLUSO TRANSPOR- TE A PIE DE OBRA, EXTENSIÓN, NIVELACIÓN, RIEGO Y COMPACTACIÓN AL 100% PM. Vial de acceso 0,3 1.860,00 558,00 Vial de ex planada 0,3 2.665,00 799,50 Vial paseo espigón 0,3 1.753,00 525,90 Edificaciones y aceras 0,3 2.395,00 718,50 Jardineras 0,3 2.395,00 718,50 Ex planada portuaria 0,2 3.670,00 734,00 3.336,20 18,00 60.051,60 M2 REPERCUSIÓN ALUMBRADO M2 URBANIZACIÓN MEDIANTE BÁCULOS ORNAMEN- TALES EN ACERAS Y VIALES. FOCOS EN EXPLANADAS. Y BALIZADO CANTILES MUELLES. Superficie de tierra 1 11.680,00 11.680,00 11.680,00 22,00 256.960,00 M2 REPERCUSIÓN REDES SERVICIOS SOBRE URBANIZACIÓN MEDIANTE ACOMETI- DAS A LAS REDES GENERALES ZONA EXTERIOR Y RED DE DISTRUBUCIÓN INTER- NA, AGUA POTABLE, HIDRANTES, SANEAMIENTO, PLUVIALES, RED ELECTRICA BA- JA TENSIÓN, TELEFONIA Y SISTEMMA DE SEGURIDAD Y CONTROL CENTRALIZADOS EN EDIFICO CAPITANIA. Superficie de tierra 1 11.680,00 11.680,00 UO051 UO052 UO053 ML MURO DE CONTENCION DE TIERRAS Vial de acceso 1 55,00 55,00 ML PINTURA BLANCA MARCA VIALES Viales y aparcamientos 1 1.700,00 1.700,00 M2 REGULACION LADERA Ladera junto a v ial de acceso1 838,50 0,50 419,25 11.680,00 41,50 484.720,00 55,00 590,00 32.450,00 1.700,00 0,33 561,00 UO021 UO003 419,25 5,30 2.222,03 ML CERRAMIENTO ZONA CONCESIÓN MEDIANTE MURO ZOCALO DE HORMIGÓN AR- MADO CON ACABADO VISTO DE 25 CM DE ESPESOR Y 40 CM DE ALTURA SOBRE RASANTE DE ACERAS Y VALLA DE 1 M DE ALTURA FORMADA POR PLETINA DE 10 MM DE ESPESOR Y 10 CM DE ANCHO CON MONTANTES TUBULARES DE 8 CM DE DIÁMETRO Y DE 3MM DE CHAPA, SEPARADOS CADA 15 CM, INCLUSO PARTE PRO- PORCIONAL FORMACIÓN PUERTAS. Perimetro puerto 1 390,00 390,00 390,00 165,00 64.350,00 ML LINEA MEDIA TENSION HASTA TRANSFORMADOR TRIFASICA. INCLUSO EJECU- CIÓN Y CIERRE ZANJA CONFORME A NORMATIVA VIGENTE Hasta acometida 1 800,00 800,00 UO002 UD CENTRO TRANSFORMACION 500 KVA TOTALMENTE INSTALADO Centro Transformación 1 1,00 800,00 86,00 68.800,00 1,00 35.000,00 35.000,00 TOTAL CAPÍTULO CAP02 OBRAS DE URBANIZACIÓN... 1.225.461,76 5
MEDICIONES Y PRESUPUESTO PROYECTO BASICO PUERTO DEPORTIVO EN CALA MERCED (ALICANTE) CÓDIGO DESCRIPCIÓN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE UO081 CAPÍTULO CAP03 OBRAS DE EDIFICACIÓN M2 EDIFICACIÓN EDIFICIO SOCIAL Edificio social Primera planta 1 458,79 458,79 Segunda planta 1 458,79 458,79 917,58 720,00 660.657,60 UO082 M2 EDIFICACIÓN EDIFICIO COMERCIAL Edificación zona comercial 1 1.118,42 1.118,42 1.118,42 600,00 671.052,00 UO083 M2 ESCUELA DE VELA Escuela de v ela 1 199,88 199,88 199,88 360,00 71.956,80 UO007 PA INSTALACION DE RED WIRELESS (INTERNED INALAMBRICA) PARA CONEXIÓN A IN- TERNED CON SERVICIO PARA LOS AMARRES En amarres y edificios 1 1,00 1,00 1.500,00 1.500,00 TOTAL CAPÍTULO CAP03 OBRAS DE EDIFICACIÓN... 1.405.166,40 6
MEDICIONES Y PRESUPUESTO PROYECTO BASICO PUERTO DEPORTIVO EN CALA MERCED (ALICANTE) CÓDIGO DESCRIPCIÓN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE UO044 CAPÍTULO CAP04 SEGURIDAD Y SALUD PA PARTIDA ALAZADA A JUSTIFICAR DE MEDIDAS DE SEGURIDAD Y SALUD PARA LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS DE EDIFICACIÓN, OBRA MARITIMA Y DE URBANIZA- CIÓN CONFORME A PROYECTO Seguridad y Salud 1,00 35.000,00 35.000,00 TOTAL CAPÍTULO CAP04 SEGURIDAD Y SALUD... 35.000,00 TOTAL... 4.061.873,36 7
RESUMEN DEL PRESUPUESTO ESTUDIO DE VIABILIDAD 13
RESUMEN DE PRESUPUESTO PROYECTO BASICO PUERTO DEPORTIVO EN CALA MERCED (ALICANTE) CAPITULO RESUMEN EUROS CAP01 OBRA PORTUARIA... 1.396.245,20 CAP02 OBRAS DE URBANIZACIÓN... 1.225.461,76 CAP03 OBRAS DE EDIFICACIÓN... 1.405.166,40 CAP04 SEGURIDAD Y SALUD... 35.000,00 PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL 4.061.873,36 16,00 % Gastos generales... 649.899,74 6,00 % Beneficio industrial... 243.712,40 SUMA DE G.G., B.I. 893.612,14 TOTAL 4.955.485,50 16,00% I.V.A... 792.877,68 PRESUPUESTO GLOBAL DE LICITACIÓN 5.748.363,18 10,00 % PEM por gastos de honorarios de Redacción de Proy ecto, Dirección de Obra y Tasas... 406.187,34 16,00% I.V.A... 64.989,97 SUMA 471.177,31 PRESUPUESTO TOTAL DE LA INVERSION INICIAL 6.219.540,49 Asciende el Presupuesto Global de Licitación a la expresada cantidad de SEIS MILLONES DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL QUINIENTOS CUAREN- TA EUROS con CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS CASTELLÓN, a julio de 2007 COMAYPA, S.A. Francisco Alvarez Molinera Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos 1
B. PREVISIÓN SOBRE LA DEMANDA DE USO E INCIDENCIA ECONÓMICA Y SOCIAL DE LA OBRA B.1 PREVISIÓN SOBRE LA DEMANDA DE USO En el Decreto 123/2004 del Consell de la Generalitat por el que se establecen medidas para el desarrollo de actuaciones en materia de puertos e instalaciones náutico-deportivas se afirma: El anuncio de la designación de la ciudad de Valencia como sede para la celebración del evento Copa de América 2007 está provocando un creciente interés social en la náutica deportiva y de recreo en toda la Comunidad Valenciana, propiciando un importante auge del sector portuario en esta Comunidad y la consolidación del litoral valenciano como destino náutico turístico en el Mediterráneo Occidental. El desarrollo náutico deportivo, el desarrollo turístico y la escasez actual de oferta ponen de manifiesto la existencia de una creciente demanda de amarres. En la zona de alicante esto indicadores generales de la demanda se presentan con toda claridad. Vamos a realizar este análisis a partir de los datos de la Conselleria D Infraestructures i Transport de la Generalitat Valenciana. En España existe una relación de habitantes por embarcación es mucho mayor que en el entorno europeo: País Habitantes por embarcaciones España 308 Total UE 46 Total países de tradición náutica 31 Este potencial de crecimiento choca con la baja disponibilidad de infraestructuras de amarre, que a pesar de haber aumentado su oferta en un 60% ESTUDIO DE VIABILIDAD 14
en la Comunidad Valenciana desde 1.989, es incapaz de crecer al mismo ritmo que la demanda, como muestra el índice de habitantes por amarre. Para cada 455 habitantes de España existe un amarre. En la actualidad se contabilizan cincuenta y siete (57) instalaciones náuticas deportivas en la Comunidad Valenciana clasificadas por su gestión de la siguiente manera: Veinte (20) en régimen de puerto completo en concesión dependiente de la Generalidad Valenciana: Las Fuentes, Oropesa, Canet de Berenguer, Pobla Marina, Port Saplaya, El Perelló, La Goleta, Nou Fontana, Les Basetes, Puerto Blanco, Marina Greenwich, La Galera, El Portet, Llop Marí, Costa Blanca, Real Club de Regatas de Alicante, Marina las Dunas, Cabo Roig, Dehesa de Campoamor y Torre de la Horadada. Diecisiete (17) con una concesión específica para actividades deportivas dentro de puertos gestionados directamente por la Generalidad Valenciana: Vinaroz, Benicarló, Peñíscola, Burriana, Cullera, el Club Náutico de Denia, La Marina de Denia, Javea, Moraira, Calpe, Altea, Benidorm, Villajoyosa, Campello, Santa Pola, Club Náutico de Torrevieja y Marina Internacional. Dieciséis (16) instalaciones portuarias gestionadas directamente por la Generalidad Valenciana: Vinaroz, Benicarlo, Peñiscola, Burriana, Cullera, Denia, Javea, Moraira, Calpe, Altea, Benidorm, Villajoyosa, Campello, Santa Pola, Tabarca y Torrevieja. Cuatro (4) concesiones de clubes náuticos dentro de Puertos del Estado: Castellón, Valencia, Gandia y Alicante. En total existen, en la actualidad, 17.900 amarres en la Comunidad Valenciana. El cuadro siguiente se muestra la evolución de las matriculaciones de embarcaciones de recreo en todas las capitanías marítimas de España, resaltando las de la Comunidad Valenciana e indicando su proporción respecto del total del país. ESTUDIO DE VIABILIDAD 15
PROV. MARÍTIMA 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 SAN SEBASTIÁN 3.270 5.551 5.281 5.367 5.447 5.723 5.584 5.961 BILBAO 4.081 3.565 4.600 4.766 4.987 5.832 5.095 5.585 SANTANDER 6.261 6.370 5.645 5.795 5.887 6.146 6.326 7.091 GIJÓN 4.572 4.651 5.042 6.163 5.272 3.541 3.619 3.689 AVILÉS 0 0 0 0 0 1.675 1.511 1.558 BURELA 1.746 1.897 1.998 2.052 2.093 2.231 2.260 2.280 FERROL 3.380 4.015 2.866 3.047 3.080 3.127 3.188 3.357 LA CORUÑA 5.101 5.445 5.875 6.010 6.166 6.534 6.541 6.922 VILLAGARCÍA 3.507 3.442 3.088 3.639 4.153 4.285 4.267 4.423 VIGO 7.540 7.852 8.279 8.460 8.980 9.589 9.589 10.447 HUELVA 2.544 3.189 4.506 3.036 3.204 3.486 3.435 3.598 SEVILLA 3.101 3.717 3.411 3.688 3.885 3.092 4.214 4.538 CÁDIZ 6.200 9.540 4.390 4.670 4.851 5.118 5.118 6.054 ALGECIRAS 2.323 2.413 2.729 2.752 2.984 3.701 3.873 4.100 MÁLAGA 6.307 6.886 7.650 7.983 8.476 9.118 9.118 10.096 MOTRIL 2.386 2.503 2.532 2.637 2.742 2.852 2.852 3.086 ALMERÍA 3.556 3.795 4.075 4.318 4.390 4.643 4.709 5.087 CARTAGENA 14.309 14.314 15.428 13.773 9.876 7.585 7.132 14.765 ALICANTE 11.370 9.230 12.665 13.196 13.678 14.858 15.405 16.035 VALENCIA 8.774 9.014 7.281 6.931 9.125 9.526 9.981 10.318 CASTELLÓN 2.054 2.156 2.229 2.309 2.393 2.542 2.709 2.848 TARRAGONA 5.714 3.039 3.260 5.924 6.067 6.372 6.358 6.749 BARCELONA 25.842 30.712 25.068 25.772 33.238 34.081 33.867 34.951 PALAMÓS 11.090 12.060 21.686 22.327 20.720 24.934 24.784 25.790 BALEARES 26.448 24.222 27.649 30.151 31.099 32.395 31.870 33.179 TENERIFE 8.218 8.056 6.993 6.353 6.676 9.879 9.939 10.408 LAS PALMAS 7.032 7.379 7.564 7.435 7.755 8.184 8.676 9.585 CEUTA 935 1.051 1.108 1.049 1.216 1.238 1.939 2.105 MELILLA 661 686 728 772 1.091 857 652 736 TOTALES 188.32 2 196.75 0 203.62 6 210.37 5 219.53 1 233.14 4 234.61 1 255.34 1 TOTAL C. VALENCIANA 22.198 20.400 22.175 22.436 25.196 26.926 28.095 29.201 PROPORCIÓN 11,79% 10,37% 10,89% 10,66% 11,48% 11,55% 11,98% 11,44% Fuente: Registro Marítimo central de buques en España. ESTUDIO DE VIABILIDAD 16
En el cuadro siguiente se muestran conjuntamente la oferta actual de puestos de amarre, la flota matriculada en el año 2.001, y la demanda actual estimada en base a una encuesta realizada. Oferta Matriculas 2.001 Demanda real Castellón 2.177 2.848 2.529 Valencia 4.022 10.318 9.803 Alicante 11.701 15.405 14.408 TOTAL 17.900 28.571 26.740 Como se puede ver, se estima que la demanda supera a la oferta en un 16% en la provincia de Castellón, un 14,4% en la de Valencia y un 23% en la de Alicante. Las previsiones sobre la demanda futura de amarres incorporan un conjunto de hipótesis, generalmente justificables en base a observaciones anteriores. De la observación de la evolución histórica de los datos de matriculaciones de años anteriores la tendencia de la demanda hasta el momento actual queda reflejada en el cuadro siguiente. Año Matriculaciones Demanda = Matriculaciones x 0,9157 1.994 22.198 20.327 1.995 20.400 18.680 1.996 22.175 20.306 1.997 22.436 20.545 1.998 25.196 23.072 1.999 26.926 24.656 2.000 28.095 25.727 2.001 29.201 26.739 ESTUDIO DE VIABILIDAD 17
Para la demanda de puestos de amarres presenta el siguiente cuadro: 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 OFERTA AMARRES (RENTA pts 1990)/100 (AJUSTE RENTA)/100 OFERTA AMARRES OFERTA AMARRES DEMANDA Fuente: elaboración propia Evolución de parámetros económicos y demanda de puestos de amarre. Y propone la siguiente estimación de crecimiento: Año 2.006 Año 2.012 9.468 33.817 Aparte de los valores que definen la demanda en términos cuantitativos, con los datos aportados por las encuestas se pueden extraer otras conclusiones que ayudan a caracterizar la demanda en términos cualitativos: La mayoría de las embarcaciones deportivas censadas tienen entre 6 y 10 M, aunque la situación varía según los puertos. Los puertos más modernos tienen esloras superiores fruto de la tendencia de la demanda. Existe, sin embargo, una demanda contraída de barcos de esloras comprendidas entre 8 y 20 M, que no se compran por falta de puestos de atraque. La mayor parte de los atraques se realizan en pantalán. Las tarifas de alquiler oscilan mucho, entre 30-250 euros/atraque/día, habiendo ofertas diarias, semanales y/o mensuales que rebajan esta cifra. ESTUDIO DE VIABILIDAD 18
La ocupación media durante todo el año es del 90-100%, siendo el periodo de mayor ocupación de junio a septiembre, época en la que todos los puertos recogen unos índices de ocupación del 100%. No hay mucha diferencia con la época de menos ocupación que va de enero a mayo y de octubre a diciembre. Se evidencia la existencia de una demanda potencial, que no se hace efectiva por la gran escasez de atraques. Tal es el caso de los barcos que podrían hacer la travesía desde las Islas Baleares, si hubiera atraques disponibles. Un gran número de puertos tienen lista de espera, y otros no ofrecen siquiera esta posibilidad, a causa del excesivo grado de saturación. Los puertos de gestión pública, son los que presentan una mayor saturación, debido al menor precio de sus tarifas. La mayoría de los usuarios de puestos de atraque son residentes en la Comunidad Valenciana (77%), les sigue en importancia los procedentes de Madrid (12%). Los principales servicios están atendidos en casi todos los puertos de manera satisfactoria. Se han registrado quejas en el servicio de combustible que, en la mayoría de los casos, tiene un horario muy restringido y no sirve todos los productos. Se ha detectado un gran número de posibles inversores con voluntad de actuar en el sector náutico deportivo; estos plantean la ampliación de los puertos existentes y la construcción de otros nuevos, pero el principal escollo está en el impacto de las obras desde el punto de vista medioambiental. Se ha incrementado el número de embarcaciones tipo chárter. Las matriculaciones de este tipo de embarcaciones supusieron en el año 2.000 el 7,8 % del total de matriculaciones en la Comunidad Valenciana. El año anterior esta proporción fue del 6,5%. Además, existe la sensación generalizada de que este sector está aún por explotar, lo que podría ESTUDIO DE VIABILIDAD 19
solucionar en parte los problemas de espacio en los puertos, dado el mayor aprovechamiento de este tipo de embarcaciones, al haber una gran rotación de usuarios. En conclusión, se trata de un sector en el que existe una elevada demanda, en gran parte insatisfecha, sobre todo en las provincias de Alicante y Valencia. B.2 INCIDENCIA ECONÓMICA Y SOCIAL DE LA OBRA EN SU ÁREA DE INFLUENCIA La construcción de un puerto deportivo en la Cala Merced permitiría disponer de unas instalaciones náutico-deportivas acordes al entorno turístico. Serán también aliciente para el desarrollo socioeconómico de la zona turística y recreativa en la que se encuentran. Durante la fase de construcción se generarán puestos de trabajo, principalmente en el sector de la construcción. En la fase de explotación se mantendrán y acrecentarán los puestos de trabajo para la explotación de las instalaciones y se mantendrán y acrecentaran los generados directamente pon la demanda de servicios y de comercio dependientes de la actividad náutica - deportiva que se desarrolla en las instalaciones. La existencia de un puerto deportivo en la zona turística y recreativa en la que esta situada aumenta la oferta de la zona, siendo motor catalizador de su desarrollo socioeconómico y ayudará al sostenimiento del valor de las inversiones realizadas en la zona. ESTUDIO DE VIABILIDAD 20
C. RENTABILIDAD DE LA CONCESIÓN El objeto de este apartado es analizar la rentabilidad del uso lucrativo a explotar por la iniciativa privada que permita cuantificar los recursos económicos que se podrían obtener para la financiación de la obra que se pretende llevar a cabo. La inversión estimada es cercana a los 6 millones de euros, desglosada según se especifica a continuación: 1 Obra portuaria 1.396.245,20 2 Obras de urbanización 1.255.461,76 3 Obras de edificación 1.405.166,40 4 Seguridad y Salud 35.000,00 Presupuesto de ejecución material 4.061.873,36 Presupuesto global de licitación 5.748.363,18 Presupuesto total de la inversión inicial 6.219.540,49 Se ha estimado en un 10% del PEM los gastos de honorarios de Redacción de Proyecto, Dirección de obra, tasas y gestión de ventas. El supuesto de gestión es la concesión de la obra pública, que comprendería tanto la construcción de la obra, como la explotación de los servicios públicos en la zona deportiva, con un horizonte temporal de 30 años según la legislación vigente. El análisis de acuerdo con la legislación general (en particular el Art. 42 de la Ley de Costas y los Art. 87 89 de su Reglamento), desarrolla la evolución previsible de la explotación de la zona deportiva y contiene la relación de gastos, así como la relación de ingresos estimados en base a las principales tarifas a abonar por los usuarios. ESTUDIO DE VIABILIDAD 21
Previamente al contenido del estudio se debe considerar: El estudio incorpora una estimación de las principales tarifas a partir de la imputación de los costes estimados. Con ello se trata de ver, por una parte si las tarifas son razonables, y por otra, cual seria la rentabilidad del proyecto al objeto de verificar el equilibrio económico de la concesión. El periodo de análisis es de 30 años teniendo en cuenta que la construcción de la zona deportiva puede estar concluido el primer año. Las tarifas a abonar por los usuarios serán finalmente reguladas, aunque aquí su calculo esta realizado con filosofía de tasa, de modo que el usuario habría de cubrir el estricto coste del servicio mas un margen razonable que asegure la continuidad de las prestaciones, pudiere ocurrir que las tarifas finales se establezcan con criterios de mercado, y ello en la filosofía de libertad tarifaría y libre competencia que inspira la legislación portuaria. C.1 ORDENACIÓN Y USOS La superficie total de la instalación portuaria deportiva constituye un total de 25.609 m 2, de los que 13.929 m 2 son de agua y 11.680 m 2 son de tierra. Dentro de los 11.680 m 2 de tierra están incluidas las instalaciones complementarias al uso deportivo, varadero, puesto en seco de pequeñas embarcaciones, edificaciones, zonas comerciales, escuela de vela, así como una zona para suministrar combustible a las embarcaciones deportivas. Con esta disposición se obtiene 135 amarres, con una superficie neta de amarre de 4.634 m 2, con lo que se ha realizado la siguiente distribución de amarres: 8x3 10x4 12x4,5 Total Nº amarres 68 44 23 135 Superficie m 2 1.632 m 2 1.760 m 2 1.242 m 2 4.634 m 2 ESTUDIO DE VIABILIDAD 22
El varadero dispone de 2.431 m 2 de superficie, para realizar las actividades de estancia y almacenamiento de embarcaciones en tierra, utilización de medios de varada y botadura, limpieza y pintura del casco de las embarcaciones, etc. Se ha previsto una edificación para escuela de vela y otra para estación de carburantes. C.2 COSTES DE CONSTRUCCIÓN En la siguiente tabla se incluye la desagregación del presupuesto de los diferentes capítulos constitutivos de las obras. Para el cálculo de los costes de construcción se ha considerado el importe del presupuesto de ejecución por contrata: presupuesto de ejecución material más los gastos generales y el beneficio industrial. Importe P.E.M. Importe P.E.C. 1 Obra portuaria 1.396.245,20 1.703.419,14 2 Obras de urbanización 1.225.461,76 1.495.063,35 3 Obras de edificación 1.405.166,40 1.714.303,01 5 Seguridad y Salud 35.000,00 42.700,00 Total 4.061.873,36 5.748.363,18 Gastos honorarios redacción proyecto, dirección de obra y Tasas Presupuesto total de la inversión inicial 471.177,31 6.219.540,49 El importe a imputar a cada zona se ha obtenido de considerar de las unidades de obra de cada capitulo la parte proporcional necesaria de cada una de ellas para poder disponer de los medios necesarios para realizar las actividades que se han considerado susceptibles de imputarse a cada zona. ESTUDIO DE VIABILIDAD 23
Capítulos Amarres Varadero Edificación Total 1 Obra portuaria 1.703.419,14 Movimiento de tierra y demoliciones 478.597,12 29.912,32 89.736,96 598.246,40 Escolleras 125.107,88 7.819,24 23457,73 156.384,85 Muelles 314.364,72 19.647,80 58.943,39 392.955,90 Pantalanes y fondeo de embarcaciones Instalaciones y maquinaria 2 Obras de urbanización 287.432,00 287.432,00 59.048,00 209.352,00 268.400,00 1.196.050,68 74.753,17 224.259,50 1.495.063,35 3 Obras de edificación 514.290,90 1.200.012,11 1.714.303,01 4 Seguridad y Salud 34.160,00 2.135,00 6.405,00 42.700,00 Honorarios Redacción Proyecto, Dirección Obra, Tasas y Gestión Venta 324.949,87 20.309,37 60.928,10 406.187,34 Total (16% IVA) 3.867.441,36 422.157,51 1.929.941,63 6.219.540,49 El criterio general se ha considerado para la repercusión de los costes en las distintas tarifas son el 80% para los amarres, el 5% para el varadero y el 15% para la edificación. Como excepción indicaremos las instalaciones y maquinaria que se ha repercutido el coste de la gasolinera a los amarres y el coste del travelift al varadero. Los pantalanes y fondeo que se ha repercutido íntegramente a los amarres y las obras de edificación que se ha distribuido un 30% a los amarres y un 70% a la edificación. ESTUDIO DE VIABILIDAD 24
C.3 GASTOS DE EXPLOTACIÓN Gastos de Personal La estructura personal contempla las personas necesarias para la administración y explotación de los amarres y zonas de servicios de la zona deportiva. El importe fijado contempla la media anual del personal empleado durante los 30 años de concesión, estableciéndola en 6 personas. Se ha considerado como base el salario medio neto personal empleado. Nº Empleo Salario ( / año) Total( /año) 1 Gerente 42.000 42.000 1 Administrativos 21.000 21.000 1 Contramaestre 27.000 27.000 2 Marineros 18.000 36.000 1 Marinería apoyo (30%) 18.000 5.400 Total 131.400 Cargas sociales (35%) 45.990 Total Gasto Personal 177.390 Canon de ocupación El canon de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo terrestre estatal, establecido en el articulo 84 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, cuya cuantía se determina en la orden de 30 de octubre de 1992. El canon establecido es el 8% del PEM; 324.949,87 anuales. El canon de la administración autonómica por ocupación de superficie de la zona marítimo - terrestre incluidos dentro del limite administrativo de la concesión, ESTUDIO DE VIABILIDAD 25
asciende a 13.204,58 / anuales, aplicando un valor de 2,8495 /año para 4.634 m 2 de amarre. Servicios Generales Se incluyen los gastos indispensables para el normal desarrollo de la actividad portuaria, mantenimiento de instalaciones, instalaciones técnicas, jardines, elementos comunes, seguros, vigilancia, suministros, etc. La cantidad anual media estimada se ha fijado en el 5% del importe del presupuesto de ejecución material. Siendo esta de 203.093,67 /año. Vigilancia Los gastos correspondientes a la vigilancia jurada de las instalaciones portuarias, se estima en 54.000 /año. Los consumos de agua, luz, combustible se abonaran conforme a canon de consumo. El resultado de todos estos gastos asciende a la cantidad de 650.781,92 anuales, según se refleja en el cuadro siguiente. GASTOS EXPLOTACIÓN Personal 177.390,00 Canon de ocupación 338.154,45 Servicios generales 203.093,67 Vigilancia 54.000,00 Total Gastos de Explotación 772.638,12 Para la repercusión de los gastos de explotación en las distintas tarifas consideramos el criterio general de 80% amarres, 5% varadero y 15% edificación. La amortización de los gastos de explotación al año según los m 2 de cada tarifa: ESTUDIO DE VIABILIDAD 26
Amarres Varadero Edificación Superficie (m 2 ) 4.634 m 2 2.431 m 2 1.579 m 2 Gastos Explotación 618.110,50 /m 2 38.631,91 /m 2 115.895,72 /m 2 Amortización 133,39 /m 2 año 15,89 /m 2 año 73,40 /m 2 año C.4 COSTES FINANCIEROS La inversión prevista asciende a la cantidad de 4.061.873,36 incluyendo los servicios de ingeniería, dirección de obra y gastos varios de las sociedades promotoras y gestoras, asociadas a la construcción. Plan de financiación Se han considerado las siguientes hipótesis de partida: Financiación 100 % Tipo de interés 6 % Periodo de amortización 30 años. Amarres Varadero Edificación Total Costes de construcción 3.867.441,36 422.157,51 1.929.941,63 6.219.540,50 Amortización 8.347.415,39 911.177,12 4.165.551,06 13.424.143,58 Estos valores representan una amortización anual de la inversión de 447.471,45 durante el periodo de devolución del préstamo. Amarres Varadero Edificación Superficie (m 2 ) 4.634 m 2 2.431 m 2 1.579 m 2 Amortización 1.801,34 /m 2 374,82 /m 2 2.638,09 /m 2 ESTUDIO DE VIABILIDAD 27
C.5 CALCULO DE TARIFAS El importe de las distintas tarifas se obtiene a partir de los distintos costes. Distinguiremos los siguientes tipos de ingresos: Venta de amarre con cesión de uso Alquiler de amarre Alquiler edificación Ingresos varadero Venta de amarre con cesión de uso La estimación de la tarifa de venta de derechos de usos de atraques serán los equivalentes al coste de amortizar su construcción. La venta de amarres tendrá un precio unitario de 1.981.48 /m 2, considerando un 10% de beneficio. Se aplicara una tarifa de 0,40 /m 2 día de mantenimiento de los amarres en función de los gastos de explotación por metro cuadrado de amarre y día, considerando un 10% de beneficio. 618.110,50 (4.634* 365) = 0,37 x 1,1 = 0,40 /m 2 Alquiler de amarre La tarifa de alquiler de amarre será el coste de amortización del metro cuadrado de amarre por día, esto supone una tarifa de 0,18 /m 2 día, considerando un 10% de beneficio. Además se incluye 0,40 /m 2 día por los gastos de explotación imputables a los amarres. 1.801,34 (365*30) = 0,16 x 1,1 = 0,18 /m 2 día La tarifa de alquiler estimada será por tanto de 0,58 /m 2 día. ESTUDIO DE VIABILIDAD 28
Consideramos que el 70% de los m 2 de amarre son para venta de cesión de uso y el 30% para alquiler. Esto supone 1.390,20 m 2 de amarre. Con una ocupación del 90% durante la temporada alta (junio, julio, agosto y septiembre) y con una ocupación del 60% durante el resto del año obtenemos las siguientes tarifas, siendo la temporada alta el doble de la temporada baja: Temporada alta: 1,16 /m 2 día Temporada baja: 0,58 /m 2 día Los 1.390,20 m 2 de amarre supone con una tarifa de 0,58 /m 2 día un ingreso anual de 295.798,03. Teniendo en cuenta los porcentajes de ocupación según la época del año tenemos: 295.798,03 1.390,2*(2*122*0,9 + 243* 0,6) = 0,58 /m 2 día en temporada baja La temporada alta será el doble: 1,16 /m 2 día Alquiler edificación La tarifa de alquiler se estima en función de la amortización de los costes de construcción imputables a las edificaciones, en este caso 8,06 /m 2 mes y los gastos de explotación imputables a las edificaciones 6,73 /m 2 mes, considerando un 10% de beneficio. Se obtiene una tarifa de alquiler de 14,79 /m 2 superficie de edificación. mes para alquiler de 2.638,09 (30*12) = 7,33 x 1,1 = 8,06 /m 2 mes 115.895,72 (1579*12) = 6,12 x 1,1 = 6,73 /m 2 mes ESTUDIO DE VIABILIDAD 29
Varadero Considerando la amortización de los costes de construcción se obtiene que cada m 2 de varadero debe generar 13,74 /año y por gastos de explotación 17,48 /m 2 año, considerando un 10% de beneficio. 374,82 30 = 12,49 x 1,1 = 13,74 /m 2 año 38.631,91 2.431 = 15,89 x 1,1 = 17,48 /m 2 año Lo que supone que cada m 2 de varadero debe generar unos ingresos de 31,22 / año para cubrir los costes generados de su construcción y explotación. Se estiman una serie de servicios que se desarrollarán en el varadero considerando unas tarifas que supongan los ingresos mínimos necesarios para cubrir el coste de amortización de la construcción y los gastos de explotación. Servicios considerados: Varar o botar embarcaciones Estancia en el varadero de las embarcaciones Pintado y limpieza de embarcaciones Almacenamiento en tierra de embarcaciones menores de 5 de eslora Actividades de la escuela de vela. Tenemos una eslora media de 9,33 m. Suponiendo que todas las embarcaciones se limpian y pintan una vez al año con una estancia media de tres días, las tarifas supuestas serian las siguientes: o Varar o botar 8,95 / m eslora o Estancia en tierra 1,95 / día ESTUDIO DE VIABILIDAD 30
o Pintura o Limpieza 14,45 / m eslora 8,35 / m eslora Teniendo en cuenta estas suposiciones se obtiene unos ingresos de 12.698,65 /año. La actividad de almacenamiento en tierra de embarcaciones de menos de 5 m de eslora, vela ligera, optimist, remo, con una estancia media anual de 35 embarcaciones y con una tarifa de 65,50 /mes se obtiene un ingreso de 27.510,00 /año. Las actividades desarrolladas en la escuela de vela con un ingreso de 14,88 / m 2 mes de la superficie de edificación destinada a tal fin suponen un ingreso total de 35.690,57 /año. Obtenemos en total los siguientes ingresos por año: INGRESOS VARADERO Limpieza y pintado de embarcaciones 12.698,65 Almacenamiento en tierra 27.510,00 Escuela de vela 35.690,57 Total 75.899,23 31,22 /m 2 año Se ha considerado para todas las tarifas el importe necesario para amortizar los costes de construcción y los gastos de explotación, sin considerar beneficio en su importe. C.6 CONCLUSIONES Se han consultado las tarifas de los puertos deportivos situados en la zona de ámbito para compararlos con las tarifas obtenidas. Con ello se obtienen las siguientes conclusiones: ESTUDIO DE VIABILIDAD 31
El coste de amarre de cesión de uso se encuentra por debajo de los precios existentes debido a la fuerte demanda y a la poca oferta existente. La tarifa de alquiler de amarre están por encima de la oferta existente, tanto en temporada alta como en baja. Esto es debido a que un porcentaje elevado del importe de la tarifa es debido a la imputación de los gastos de explotación. Los gastos de explotación son los mínimos necesarios para garantizar el funcionamiento del puerto deportivo, independientemente del número de amarres. El escaso número de amarres disponibles implica que la repercusión de los gastos de explotación sea elevada. La tarifa de mantenimiento de los amarres de cesión de uso son muy elevados en comparación con los existentes de los puertos cercanos. Debido a que la repercusión de los gastos de explotación es elevada al haber un número reducido de amarres disponibles. La tarifa de alquiler para la zona comercial es superior respecto a los precios de la zona. Se puede esperar, por las condiciones en donde están ubicadas, sea asumible el coste de alquiler por las perspectivas de negocio. Tendiendo en cuenta los servicios considerados para amortizar los costes de construcción y gastos de explotación del área de varadero, las tarifas aplicadas son similares a otros puertos deportivos de las inmediaciones. Las tarifas de venta de cesión de uso de amarres y las tarifas de los servicios previstos ofrecer por el varadero son asumibles, considerando la oferta existente en los puertos del entorno. El escaso número de amarres disponibles implica que la repercusión de los gastos de explotación sea elevada. La rentabilidad de la instalación dependerá de que la demanda existente asuma este incremento. ESTUDIO DE VIABILIDAD 32