book del inversor
Esquema 1. Síntesis ejecutiva 2. Equipo promotor 3. Oportunidad detectada 4. Descripción de Cal Pesolet 5. Viabilidad económicofinanciera 6. Estructura jurídica 7. Por qué invertir en Cal Pesolet?
1. Síntesis ejecutiva Se busca la inversión para la segunda fase en el proyecto de Turismo Rural generado por Meritxell Garcia y Raül Cavaller, que impulsa la creación de un establecimiento turístico en la Cerdaña, Catalunya: Dirigido a acoger el TURISMO ALTERNATIVO Sostenible, rehabilitando una antigua casa ceretana del s.xviii Cal Pesolet en cifras: Inversión total 845.000 euros Inversión 2a fase 145.000 euros Facturación (*) 39.000 euros Resultado neto (*) 2.100 euros (*) Media de los primeros 3 años de apertura de Cal Pesolet
2. Equipo promotor Raül Cavaller Licenciado en Ciencias de la Actividad Física y el Deporte por el Instituto Nacional de Educación Física de Catalunya en Barcelona. En 1.998 inicia su trayectoria profesional en los Pirineos diseñando la oferta educativa y de actividad física para los niños y jóvenes en el municipio de Alp, proyecto que realiza durante tres años. Paralelamente pasa a formar parte de la Escola d Esquí de Masella. El año 2.001 la Cerdaña pasa a ser su residencia, dónde se dedica en el ámbito de la educación y la actividad física. Trabaja en la comarca como freelance para el Consell Esportiu de la Cerdanya, el Ayuntamiento de Bellver de Cerdanya, Grupo Elements, Cruz Roja y Gran Valira entre otros hasta el 2.005. Es socio fundador de la empresa Outback Services (2.005), dedicados a las actividades físicas en el medio natural. Con Outback Services diseña y ejecuta programas para la administración, empresas y familias en el ámbito de los Pirineos. Actualmente es el Director de los Programas de Esquí Alpino y de Bicicleta de Montaña y Carretera.
2. Equipo promotor Meritxell Garcia Licenciada en Ciencias de la Actividad Física y el Deporte por el Instituto Nacional de Educación Física de Catalunya en Barcelona. Después de trabajar como profesora de Gimnástica Rítmica en diversas escuelas y clubes de Barcelona (la Escola IPSE, el Club Escolapis Sarrià, Frederic Mistral y Pere Poveda desde 1.994 hasta 2.001) inicia su trayectoria profesional en los Pirineos cuando en 1.998 diseña la oferta educativa y de actividad física para niños y jóvenes en el municipio de Alp, proyecto que realiza durante tres años. Dos años más tarde la Cerdaña pasa a ser su residencia, dónde dedica sus esfuerzos en el ámbito de la educación y la actividad física. Prosigue su vinculación en la educación y el movimento como profesora de Educación Física en la Escola Vedruna de Puigcerdà del 2.002 al 2.004 y como entrenadora para el Consell Esportiu de la Cerdanya, desde 2.002 hasta la actualidad. El año 2.003 pasa, con Outback Services, a desarrollar las tareas de Directora Ejecutiva, llevando la gestión del Polideportivo Municipal de Bellver de Cerdanya (2.005-09) y de la Casa de Colonias Ridolaina (2.005-10). También dirige la transformación de la oferta del Càmping Solana del Segre consolidando el producto Cerdanya Camps (2.010-2011).
3. Oportunidad detectada Previsión de una tendencia en aumento del turismo que realizarán los ciudadanos de la Unión Europea, que actualmente realizan viajes dentro de la Unión en un 90% del total. El TURISMO ALTERNATIVO sigue una tendencia en alza: la demanda de naturaleza, actividad física, sostenibilidad y cultura crece entre los valores de los ciudadanos de la Unión. Cataluña recibe una quota cercana al 2% de los flujos turísticos internacionales a nivel mundial, taxa que llega a ser del 3% si se analiza dentro del marco europeo, siendo una de las destinaciones más importantes de Europa y la principal destinación turística del Estado español. La Cerdaña se ha consolidado como una comarca receptora del turismo interno de Cataluña, y ahora se abre hacia Europa. Cuenta con una amplia oferta turística y mantiene el entorno como activo de reconocida belleza.
3. Oportunitat detectada (continuació) Necesidades sociológicas Para más del 70% de los ciudadanos europeos que viven en ciudades, una necesidad de retorno a la naturaleza en el temps de ocio. Para la actual sociedad mecanizada y sedentaria, necesidad de actividad física. Delante la seguridad y previsibilidad de la cotidianidad en Europa, necesidad de vivir experiencias singulares, sentirnos protagonistas y héroes de aventuras y retos. Para las familias, compartir menos tiempo, pero de más calidad, con los hijos, necesidad de encontrar espacios que favorezcan la realización de actividades juntos. Sensibilidad al medio ambiente y la sostenibilidad, necesidad de respetar el entorno minimizando la huella ambiental e innovando en las políticas ecológicas.
4. Descripció Cal Pesolet Cal Pesolet será un establecimiento turístico clasificado como a TURISMO RURAL > MASOVERIA destacando por: Buenos accesos (E-9, N-260, Estación tren Puigcerdà / Latour-de-Carol) y cercano a grandes ciudades. Localización privilegiada (a 1.250m de altura, a 3,5 km de Bellver de Cerdaña y 200m del Parque Natural Cadí-Moixeró), situado en Nèfol, pueblo con encanto, recuperado desde el año 2.001. Edificación del s.xviii totalmente rehabilitada, catalogada en Grau de Respecte por su interés histórico y artístico. Espacios amplios. El conjunto casa + porche + patio + jardín tiene una superfície de 1.498m2. 2 habitaciones triples y 1 habitación cuádruple, con una capacidad para 10 personas. Sala de estar / juegos + sala comedor + cocina + porche + piscina + huerto + gallinero. Fachada N-E Fachada S-W Porche
4. Descripció Cal Pesolet (continuació) UBICADO EN LA CERDAÑA, a 3,4 km de Bellver de Cerdanya. La Cerdanya Nèfol Parc Natural Cadí-Moixeró
4. Descripció Cal Pesolet (continuació) Parque Natural Cadí-Moixeró Nèfol BELLVER DE CERDAÑA
4. Descripció Cal Pesolet (continuació) Precios 660 Fin de Semana 2 noches, en temporada alta, 1er año. Semana de 6 noches 1.580, en temporada alta, 1er año. Estrategias de ventas y comercial Esfuerzo comercial para crear expectativas desde el día zero, en que el proyecto Cal Pesolet se hace público. Notas de prensa, artículos, visitas... 90% de les ventas vía Internet. Posibilidad de variar precios para llenar los días de baja demanda. Los dos primeros años colocarse en el mercado un 10% per debajo del precio de la competencia, y a partir del 3ero, equipararse. Objetivo final: desestacionalizar la demanda, evitando temporadas bajas largas.
5. Viabilidad económicofinanciera 5.1. INVERSIÓN 5.2. FINANCIACIÓN 5.3. EXPLOTACIÓN Ingresos Gastos 5.4. RESULTADOS OBTENIDOS Balance Cuenta de resultados 5.5. CONCLUSIONES Nota: proyecciones supervisadas por la profesional Laia Olmos, asesora de el apartado económico del Proyecto Cal Pesolet.
5.1. Inversió Cal Pesolet, TURISMO RURAL MASOVERIA Fase 1 [2000-12] Prospección. Producción del concepto. Producción del Plan de Negocio. Adquisición de la finca (2000). Recuperación pueblo de Nèfol. Aprovación Plan Especial de Recuperación del Núcleo Histórico de Nèfol. Proyecto Básico. Licencia Obras y Actividades (2011). Fase 2 [2013] Fase 3 [2014-?] Proyecto Ejecutivo. Solicitud Ayuda LEADER. hecho OBTENCIÓN DE LA FINANCIACIÓN. Reformas. Plan de Márqueting. Obtención permiso apertura y inscripción en el Registro de Turismo de Catalunya. Nèfol, VILAR RURAL Producción del Plan de Negocio. Búsqueda de la financiación. Construcción ESTABLECIMIENTO TURÍSTICO 2. Obtención de la licencia de actividades. Inversión asumida por el equipo promotor 700.000 completada Inversión presupuestada 145.000 Inversión presupuestada 1,5 M
5.2. Finançament Después de haver finalizado la 1ª Fase con una inversión total realizada de 700.000, se pasa a buscar la financiación de la 2a Fase, de un importe total de 145.000. Ahora: se trabaja con la entidad financiera CaixaBank para cubrir el 50% del importe, 72.500, mediante préstamo o crédito. se presenta la actual ronda de financiación de los 72.500 restantes a particulars y familias, quién a partir de 1.500 pueden participar en el proyecto. OFRECIENDO garantía 100% de la participación efectuada, y, o bien, rendibilidad económica si hay ganancias, o bien uso del alojamiento con condiciones favorables.
5.3. Explotació PRINCIPALES HIPÓTESIS CUENTA RESULTADOS (INGRESOS) CÀLCULS%INGRESSOS%I%DESPESES%%%OCUPACIÓ%LLOGUER%MASOVERIA MES %%OCUPACIÓ INGR.%1R%ANY INGR.%2n%ANY INGR.%3r%ANY TEMPORADA+ALTA 330 /NIT GENER+ 7,90% ++++++ 2.722,05+ +++++++++++++++++ 3.110,91+ ++++++ 3.434,21+ TEMPORADA+BAIXA 250 /NIT FEBRER 8,40% ++++++ 2.894,33+ +++++++++++++++++ 3.307,80+ ++++++ 3.651,57+ TEMPORADA+ALTA+3r+ANY 365 /NIT MARÇ+ 7,30% ++++++ 2.515,31+ +++++++++++++++++ 2.874,64+ ++++++ 3.173,39+ TEMPORADA+BAIXA+3r+ANY 275 /NIT ABRIL 6,50% ++++++ 2.239,66+ +++++++++++++++++ 2.559,61+ ++++++ 2.825,62+ MAIG 5,10% ++++++ 1.757,27+ +++++++++++++++++ 2.008,31+ ++++++ 2.217,02+ JUNY 7,50% ++++++ 2.584,22+ +++++++++++++++++ 2.953,40+ ++++++ 3.260,33+ JULIOL 11,20% ++++++ 3.859,11+ +++++++++++++++++ 4.410,41+ ++++++ 4.868,76+ AGOST 19,80% ++++++ 6.822,35+ +++++++++++++++++ 7.796,97+ ++++++ 8.607,27+ SETEMBRE 8,30% ++++++ 2.859,87+ +++++++++++++++++ 3.268,43+ ++++++ 3.608,10+ OCTUBRE 6,60% ++++++ 2.274,12+ +++++++++++++++++ 2.598,99+ ++++++ 2.869,09+ NOVEMBRE 3,20% ++++++ 1.102,60+ +++++++++++++++++ 1.260,12+ ++++++ 1.391,07+ DESEMBRE 8,20% ++++++ 2.825,42+ +++++++++++++++++ 3.229,05+ ++++++ 3.564,63+ TOTAL% 100% %%%% 34.456,30% %%%%%%%%%%%%%%% 39.378,62% %%%% 43.471,06% CÀLCUL%OCUPACIÓ%ANUAL%ANY%1%i%2 LLOGUER+1+NIT+TEMPORADA+ALTA LLOGUER+1+NIT+TEMPORADA+BAIXA CÀLCUL%OCUPACIÓ%ANUAL%ANY%3 LLOGUER+1+NIT+TEMPORADA+ALTA LLOGUER+1+NIT+TEMPORADA+BAIXA DIES +ANY+1+i+2 Nº+PAX 100% 35% 40% 213 ++++++++++++++++++++ 300,00+ 1 ++++++ 63.900,00+ ++++ 22.365,00+ ++++ 25.560,00+ 152 ++++++++++++++++++++ 227,28+ 1 ++++++ 34.546,56+ ++++ 12.091,30+ ++++ 13.818,62+ TOTAL+IVA+EXCLÒS+ ++++++ 98.446,56+ %%%% 34.456,30% %%%% 39.378,62% IVA+10% ++++++++ 9.844,66+ ++++++ 3.445,63+ ++++++ 3.937,86+ TOTAL ++++ 108.291,22+ ++++ 37.901,93+ ++++ 43.316,49+ DIES +ANY+3 Nº+PAX 100% 35% 40% 213 ++++++++++++++++++++ 331,82+ 1 ++++++ 70.677,66+ ++++ 24.737,18+ ++++ 28.271,06+ 152 ++++++++++++++++++++ 250,00+ 1 ++++++ 38.000,00+ ++++ 13.300,00+ ++++ 15.200,00+ TOTAL+IVA+EXCLÒS+ ++++ 108.677,66+ ++++ 38.037,18+ %%%% 43.471,06% IVA+10% ++++++ 10.867,77+ ++++++ 3.803,72+ ++++++ 4.347,11+ TOTAL ++++ 119.545,43+ ++++ 41.840,90+ ++++ 47.818,17+
5.3. Explotació (continuació) PRINCIPALES HIPÓTESIS CUENTA RESULTADOS (GASTOS) ANY$1 ANY$2 ANY$3 DESPESES%VARIABLES 0,00 0,00 0,00 Compra%de%mercaderies%i%matèries%primes 0,00 0,00 0,00 DESPESES%FIXES 27.039,89 27.090,90 27.122,63 Despeses%de%personal 15.000,00 15.300,00 15.606,00 Sous%i%salaris 10.800,00 11.016,00 11.236,32 Seguretat%social 4.200,00 4.284,00 4.369,69 Despeses%serveis%exteriors 6.360,00 6.487,20 6.616,94 Subministraments 4.800,00 4.896,00 4.993,92 Publicitat%i%propaganda 600,00 612,00 624,24 Primes%d'assegurances 360,00 367,20 374,54 Reparacions%i%conservació 600,00 612,00 624,24 Tributs 600,00 612,00 624,24 Brossa%i%d'altres 600,00 612,00 624,24 Despeses%financeres 5.079,89 4.691,70 4.275,45 Interessos%préstec 5.079,89 4.691,70 4.275,45 TOTAL$DESPESES 27.039,89 27.090,90 27.122,63
5.4. Resultats obtinguts BALANCE CONCEPTE INICI ANY 1 Despeses constitució i formalització préstecs 4.720,00 3.776,00 Immobilitzat Immaterial (I.I.) 1.150,00 1.150,00 Amortització Acumulada I.I. 0,00-287,50 Immobilitzat Material (I.M.) 117.662,59 117.662,59 Amortització Acumulada I.M. 0,00-8.625,54 Immobilitzat Financer 0,00 0,00 Actiu fixe 123.532,59 113.675,55 Clients 0,00 0,00 Existències 0,00 0,00 Altres deutors 0,00 22.765,01 SaldoTesoreria 24.950,64 4.582,17 Actiu circulant 24.950,64 27.347,18 TOTAL ACTIU 148.483,23 141.022,73 Aportacions dels socis 73.483,23 73.483,23 Subvencions 0,00 0,00 Reserves 0,00 0,00 Resultats d'exercicis anteriors 0,00 0,00 Pèrdues i guanys 0,00-2.440,62 FONS PROPIS 73.483,23 71.042,61 Proveïdors 0,00 0,00 Préstecs a c/t 0,00 5.369,88 Altres creditors 0,00 350,00 Passiu a curt termini 0,00 5.719,88 Préstecs a l/t 75.000,00 64.260,25 Passiu a llarg termini 75.000,00 64.260,25 EXIGIBLE 75.000,00 69.980,12 TOTAL PASSIU 148.483,23 141.022,73
5.4. Resultats obtinguts (continuació) CUENTA DE RESULTADOS CONCEPTE Any 1 Any 2 Any 3 Break even any 1 Ingressos per vendes o prestació de serveis 34.456,30 39.378,62 43.471,06 36.896,92 Rappel sobre vendes Altres ingressos d'explotació Ingressos financers TOTAL INGRESSOS 34.456,30 39.378,62 43.471,06 36.896,92 Compra de mercaderies i matèries primeres 0,00 0,00 0,00 0,00 Variació d'existències Altres despeses variables Despeses variables 0,00 0,00 0,00 0,00 Sous i salaris 10.800,00 11.016,00 11.236,32 10.800,00 Retribucions dels socis 0,00 0,00 0,00 0,00 Seguretat Social 4.200,00 4.284,00 4.369,68 4.200,00 Despeses de personal 15.000,00 15.300,00 15.606,00 15.000,00 Lloguer 0,00 0,00 0,00 0,00 Subministraments 4.800,00 4.896,00 4.993,92 4.800,00 Material d'oficina 0,00 0,00 0,00 0,00 Publicitat i propaganda 600,00 612,00 624,24 600,00 Transports i comunicacions 0,00 0,00 0,00 0,00 Primes d'assegurances 360,00 367,20 374,54 360,00 Reparacions i conservació 600,00 612,00 624,24 600,00 Serveis professionals independents 0,00 0,00 0,00 0,00 Despesa I+D 0,00 0,00 0,00 0,00 Altres despeses 0,00 0,00 0,00 0,00 Despeses serveis exteriors 6.360,00 6.487,20 6.616,94 6.360,00 Impost d'activitats Econòmiques 0,00 0,00 0,00 0,00 Pagament móduls 0,00 0,00 0,00 0,00 Brossa 600,00 612,00 624,24 600,00 Tributs 600,00 612,00 624,24 600,00 Quota leasing/renting 0,00 0,00 0,00 0,00 Interessos préstec 5.079,89 4.691,70 4.275,45 5.079,89 Despeses financeres 5.079,89 4.691,70 4.275,45 5.079,89 TOTAL DESPESES 27.039,89 27.090,90 27.122,63 27.039,89 INGRESSOS - DESPESES 7.416,41 12.287,72 16.348,43 9.857,03 Quota anual d'amortització 9.857,04 9.857,04 9.857,04 9.857,04 Beneficis Abans d'impostos (BAIT) -2.440,62 2.430,68 6.491,39 0,00 Impostos sobre beneficis Beneficis Nets (BN) -2.440,62 2.430,68 6.491,39 0,00
5.5. Conclusiones económicofinancieras Proyecto de inversión de 845.000 de los cuáles 700.000 como fondos propios y 145.000 como aportaciones externas para la segunda fase del proyecto. Se prevé un promedio de facturación en los primeros tres años de 39.000 / año con un promedio de resultado neto de 2.100 /año. En los cinco primeros años el promedio de resultado neto aumentaría hasta los 6.700 /año. Se prevé una ocupación media de un 38%, con un breakeven de 36.896,92 (ocupación 35%). Rédito promedio de la inversión para el prestamista con contrato de préstamo: 2,50% sobre el importe del capital prestado. Reparto de beneficios previsto aproximado por partícipe con contrato de cuentas en participación: 2,00% anual sobre el import participado. Riesgo 0. Garantía 100% de la inversión/participación, a partir de los 10 años.
6. Estructura Jurídica La estructura jurídica de Cal Pesolet viene condicionada por la normativa sectorial de Turismo Rural de Cataluña, que estipula que el titular del establecimiento, en todo caso tiene que ser persona física. A más explicita que la persona física titular ha de estar empadronada y residir efectivamente en la comarca. De esta manera, Raül Cavaller será el titular del establecimiento, quién es el propietario, promotor, y serà gestor de Cal Pesolet. Para obtener los recursos para realizar la 2ona Fase del Proyecto Cal Pesolet el titular del establiment busca aportaciones de particulares alienas, articulándose a través de Contratos de Cuentas en Participación o bien Contrato de Préstamo con Interés. Nota: el despacho Antonio Cavaller ABOGADOS asesora la estructura jurídica del Proyecto Cal Pesolet.
6. Estructura Jurídica (continuación) Compromiso irrevocable de inversión articulado en cuentas de participación / préstamo con interés, por un importe que, en ningún caso, será inferior a 1.500 por cada partícipe/inversor. La inversión se hará a valor nominal, y será íntegramente desembolsada por cada partícipe/inversor con anterioridad a una fecha determinada. El titular del establecimiento, Raül Cavaller, facilitará el derecho de información a los inversores que podrán ejercer accediendo a la intranet de la pàgina web de Cal Pesolet, que permitirá tener acceso a determinada información (presupuesto anual, balance de situación, cuenta de resultados, etc...). Los inversores tendrán la consideración de IMPULSORES de Cal Pesolet, con un título que les acredite como tales, y les será de aplicación un estatus especial que les permitirá disfrutar de un uso privilegiado del establecimiento y de sus servicios.
Opciones de participación inversor / partícipe FINANCIA E IMPULSA EL PROYECTO, SIENDO IMPULSOR* 2 opciones de inversión A B INVERSOR. Contrato de Préstamo con Interés, inversión mínima a partir de 1.500, para un período de 10 años y un interés del 2,5%. Garantía del 100% del import del préstamo, a partir del 10o año. PARTÍCIPE. Contrato de Cuentas de Participación, a partir de 1.500, reparto de beneficios en proporción y en función de las ganancias. Riesgo 0. Durada 10 años. Garantía de devolución del 100% de la participación, al finalizar el contrato (a partir del 10è any) y/o compensación entre el importe total o parcial de la participación con días de estancia en Cal Pesolet a coste cero (calculando la estancia según los precios venta público con una bonificación de como mínimo un 50% en temporada baja y un 30% en temporada alta). * Derecho de uso del establecimiento con condiciones especiales. Descuentos permanentes, ventajas en promociones, espacios para guarda de material (bicicletas, skis...).
7. Por qué invertir en Cal Pesolet? Proyecto tangible, visualizable, sostenible, socialmente responsable. Equipo promotor con experiencias de éxito en el sector y comprometido en éste. Posibilidad de ser inversor o partícipe/usuario, disfrutando de un espacio único con unas instalaciones y servicios amables para famílias activas que buscan disfrutar del tiempo de ocio en la naturaleza. Rendibilidad del proyecto.
participa en Cal Pesolet, La Cerdaña! documento producido por Meritxell Garcia y Raül Cavaller - febrero 2013-22