Inmobiliario / Chile Informe de Clasificación Clasificaciones Escala Nacional Solvencia Líneas de Bonos Bono Garantizado Línea de Efectos de Comercio Acciones AA (cl) AA (cl) AAA(cl) N1+/AA (cl) Nivel 2(cl) Factores Clave de las Clasificaciones Perfil de Negocio Sólido: Las clasificaciones de (Parque Arauco) reflejan la experiencia amplia de la compañía en el negocio de los centros comerciales, su potencial de crecimiento, así como su mayor diversificación geográfica y de formatos. Las clasificaciones consideran también su estructura de contratos con locatarios basada en un porcentaje alto en ingresos fijos, lo que sustenta la estabilidad de flujos de la compañía. Perspectiva(s) Solvencia Líneas de Bonos Resumen Financiero (CLP millones) UDM 31 mar 2017 Estable Estable 31 dic 2016 Ventas 165.726 160.134 EBITDA 114.921 110.495 Margen de EBITDA (%) 69,3 69,0 Flujo Generado por las Operaciones (FGO) 91.746 74.616 Flujo de Fondos Libre (54.420) (66.965) Caja e Inversiones Corrientes 133.385 159.365 Deuda Total Ajustada 823.947 808.160 Deuda Total Ajustada/EBITDAR (x) 6,2 6,7 Deuda Total Ajustada /FGO (x) 7,1 8,1 EBITDAR/Intereses + Arriendos (x) 4,4 3,9 UDM: últimos 12 meses. x: veces. Informes Relacionados Compendio Outlooks 2017 Sector Corporativo Chileno (Diciembre 29, 2016). Estadísticas Comparativas Empresas Chilenas 2016 (Junio 6, 2017). Analistas Tatiana Sclabos +56 2 2499 3322 tatiana.sclabos@fitchratings.com José Vertiz +1 212 908 0641 jose.vertiz@fitchratings.com Instrumento con Aval Bancario: La serie H con cargo a la línea 328 por UF458 mil y vencimiento en 2029 está avalada por el Banco de Estado de Chile (clasificado por Fitch Ratings en AAA(cl) ) y la agencia iguala su clasificación a la del aval, e incorpora su calidad crediticia. La clasificación de la línea No.328 se mantiene igual a la solvencia de la compañía en AA (cl). Endeudamiento Mayor Alineado con Plan de Expansión: Las clasificaciones consideran la mayor presión en la razón de endeudamiento dado su plan de expansión. Fitch proyecta un desapalancamiento (deleverage) moderado en la medida que se incorporen los flujos de los proyectos en curso y se desaceleren los planes de expansión. En los últimos 12 meses (UDM) a marzo de 2017, los indicadores de endeudamiento bruto y neto alcanzaron 6,2 veces (x) y 5,2x, respectivamente. Parque Arauco presenta un indicador de cobertura de gastos financieros sólido en 4,4x. Calidad de Activos Sólida: Las propiedades de inversión de Parque Arauco alcanzaron CLP1.571 mil millones a valor contable. El endeudamiento de la compañía, medido como deuda a valor comercial de los activos inmobiliarios (loan to value), llegó a 52%, mientras que la cobertura de activos no garantizados resultó en 2,3x. Lo anterior otorga una flexibilidad adecuada en escenarios de estrés. Desempeño Positivo de Últimos Activos Incorporados: Durante 2016 se incorporaron al portafolio los centros comerciales La Colina en Colombia y Arauco Coronel en Chile. La Colina, con aproximadamente 62 mil metros cuadrados y una inversión de USD224 millones, comenzó a operar en diciembre de 2016 y ha presentado buenos niveles de ocupación y margen operacional permitiendo a la compañía consolidar la posición en dicho país. La adquisición de Arauco Coronel se concretó durante 2017 sumando 30 mil metros cuadrados e inversión de USD60 millones. Plan de Expansión Continúa Dinámico: Las clasificaciones incorporan una estrategia de crecimiento fuerte que mantendrá un ritmo de inversiones en torno a CLP85 mil millones anuales. El proyecto de expansión de Kennedy concluirá en 2021 y contempla desembolsar cerca de UF5,4 millones en los próximos 4 años. Además, Parque Arauco mantiene en carpeta proyectos de centros comerciales vecinales en Perú, Parque Angamos en Chile y un formato outlets en Bogotá. Sensibilidad de las Clasificaciones Una acción de clasificación positiva es improbable en el mediano plazo debido a que el alto plan de inversiones de Parque Arauco lo hará mantener indicadores crediticios presionados. Una acción de clasificación negativa se desencadenaría si, en el actual escenario de fuertes inversiones, la empresa presenta indicadores de endeudamiento financiero neto fuera del rango de 5,5x y 6.0x en forma persistente. www.fitchratings.com www.fitchratings.cl Junio 29, 2017
Perfil Financiero Estructura de Deuda y Liquidez La compañía cuenta con una estrategia financiera que busca financiar su plan de expansión mediante una combinación de emisiones de bonos en el mercado local y bancos, sin hipotecas y a plazo acorde con su inversión, junto con Deuda Total e Indicadores de aumentos de capital cuando las inversiones así lo han requerido. Al cierre del primer trimestre de 2017, Parque Arauco exhibió un endeudamiento total de CLP824 mil millones, compuesto principalmente por 60% de bonos y 31% de créditos bancarios. El plazo de vencimiento promedio alcanza los 7 años, plazo que le otorga estabilidad y es un progreso con respecto a marzo de 2015, cuando el promedio era de 4,5 años. Hacia adelante, los vencimientos que enfrenta Parque Arauco son manejables, considerando la caja y la generación estable de la compañía. Durante 2017 vencen CLP24 mil millones y en 2018 CLP74 mil millones. Un 96% de la deuda es a tasa fija y no está sujeta a riesgo cambiario debido al proceso de reestructuración de sus monedas en 2015; 66% de ella es en unidades de fomento (UF), 7% en pesos chilenos (CLP), 11% en pesos colombianos (COP) y 16% en soles peruanos (PEN). Calendario de Amortizaciones Endeudamiento (CLP millones) 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 Deuda Total (eje izq.) Deuda / EBITDA (eje der.) Deuda Neta / EBITDA (eje der.) 2013 2014 2015 2016 2017 (x) 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 00 (CLP millones) 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Deuda Corriente 2 años 3 años 4 años 5 años Más de 5 años Flujo de Caja Operativo Efectivo y Equivalente Flujo de Caja e Indicadores Crediticios Metodologías Relacionadas Metodología de Clasificación de Empresas no Financieras (Junio 1, 2015) Metodología de Clasificación de Acciones en Chile (Junio 1, 2015) Los indicadores crediticios de la compañía continúan presionados para la categoría de clasificación debido a las fuertes inversiones realizadas en los últimos años. En los UDM a marzo de 2017, los indicadores deuda financiera a EBITDA y deuda financiera Neta a EBITDA fueron de 6,2x y 5,2x, respectivamente, (2016: 6,7x y 5,4x, en el mismo orden). Dichos indicadores incluyen los dividendos recibidos por Parque Arauco de las sociedades que no consolidan (principalmente Marina Arauco) en el cálculo del EBITDA. Fitch proyecta que al cierre de 2017 el endeudamiento neto se mantendrá en niveles cercanos a 5,7x. Al mismo período, la cobertura de gastos financieros (EBITDAR a intereses pagados) de la compañía fue de 4,4x, superior al 3,9x de 2016. Históricamente, dicho indicador ha sido sólido, gracias a que la compañía ha sido capaz de conseguir mejores condiciones en sus nuevos créditos y refinanciamientos, a pesar del aumento de deuda. Favorece también la conversión que 2
realizó la compañía en 2015 de su deuda en dólares estadounidenses a soles peruanos, reduciendo así el riesgo cambiario. GLA por País Marzo 2017 Chile Perú Colombia 15% Considerando el nivel fuerte de inversiones y tras los pagos de dividendos, la compañía continúa exhibiendo un flujo de fondos libre (FFL) negativo y Fitch proyecta que este se mantendrá así en la medida que sigan las fuertes inversiones. En los UDM a marzo de 2017, este alcanzó alrededor de CLP54 mil millones negativo, luego de que realizara inversiones por un total de CLP123 mil millones y repartiera dividendos por CLP27 mil millones. A pesar de contar con una política de dividendos de 30%, la compañía ha repartido dividendos en un promedio anual cercano a 47% en los últimos años. Desempeño de Flujo de Caja (CLP millones) 150.000 100.000 50.000 0 (50.000) (100.000) (150.000) Flujo Generado por las Operaciones (FGO) Inversiones de Capital (Capex) Flujo de Fondos Libres (FFL) Flujo de Caja Operativo (FCO) Dividendos 2013 2014 2015 2016 2017 39% 46% Perfil de la Empresa Parque Arauco participa en la industria de los centros comerciales con un total de 976.500 metros cuadrados arrendables y CLP1.571 mil millones en propiedades de inversión en Chile, Perú y Colombia. La empresa es controlada indirectamente por las Familias Said, Abumohor y Eluchans en 34% operando 25 activos en Chile, 18 en Perú y tres en Colombia. Además de contar con diversificación geográfica, Parque Arauco opera en cuatro formatos de centros comerciales; Regional, Vecinal, Strip Center y Outlet que proveen espacios para empresas de retail, entretención, mejoramiento del hogar, supermercados, farmacias, restaurantes, entre otros. Estrategia La estrategia de crecimiento de Parque Arauco busca incorporar mediante adquisiciones (M&A, fusiones y adquisiciones, siglas en inglés) y crecimiento orgánico (greenfield) tanto en el mercado local como a través de una mayor diversificación geográfica al crecer en Perú y Colombia, mercados que presentan una penetración menor de centros comerciales. Para el período 2017 a 2021, la compañía cuenta con una cartera de proyectos anunciados que pretende incorporar 110 mil metros cuadrados a la superficie arrendable y nuevos proyectos como hoteles, con una inversión total de USD446 millones. Operaciones Parque Arauco se fundamenta en una base de clientes diversificada que, gracias a su estructura de arriendo principalmente a de largo plazo (85%) y por cobros fijos, le proporciona una fuente de ingresos estable. El 40% de los contratos de arriendo cuentan con una duración mayor a 4 años, con un promedio de 6 años. Lo anterior es considerado positivo por Fitch para el grupo de arrendatarios que mantiene la compañía. La compañía mantiene una concentración importante de su área arrendable bruta (GLA, por sus siglas en inglés) y EBITDA en los proyectos principales de cada país, sin embargo, esta continúa a la baja. Parque Arauco Kennedy concentra 25% del GLA total de Chile y 46% de su EBITDA. Los 3
Calendario de Vencimiento de Arriendos sobre GLA Marzo 2017 proyectos de MegaPlaza Norte en Perú, Arauco Maipú y Arauco Estación, ambos en Chile, también suman porcentajes considerable de concentración del EBITDA; sin embargo, cuentan con índices de ocupación superior a 97% y margen EBITDA mayor a 90%. Menos de 2 años 2-3 años 3-4 años Más de 4 años Ingresos por País UDM a marzo 2017 EBITDA por País UDM a marzo 2017 40% 32% Chile Perú Colombia 8% Chile Perú Colombia 7% 14% 14% 30% 62% 28% 65% UDM: últimos 12 meses. UDM: últimos 12 meses. Nuevos Proyectos y Futuras Inversiones Durante los UDM a marzo 2017 se incorporaron un total de 143.500 metros cuadrados de GLA que implicó un aumento de 17,2% con respecto al mismo período de 2016. Dicho aumento se explica principalmente por la adquisición de Arauco Coronel en Chile, Plaza Jesús María y la inauguración de MegaPlaza Express Jaen en Perú y Parque La Colina en Colombia. Estos proyectos suman cerca de 121 mil metros cuadrados arrendables. En diciembre de 2016, Parque Arauco inauguró su tercer centro comercial en Colombia, el Parque La Colina. Este proyecto significó una inversión cercana a USD200 millones y suma 62,5 mil metros cuadrados. Dicho proyecto presentó una ocupación de 77,7% y margen EBITDA de 87,9%, a marzo de 2017. Lo anterior ha permitido a la compañía consolidar su posición en el país y potenciar su diversificación geográfica. En enero de 2017 Parque Arauco comenzó a consolidar Arauco Coronel, centro comercial ubicado en la zona de Gran Concepción, adquirido por USD60 millones y sumando 30 mil metros cuadrados de superficie arrendable a su operación en Chile. Con una ocupación y margen EBITDA de 93,5% y 70,9%, respectivamente, la compañía se beneficia del crecimiento económico de la región y el flujo de visitantes, en parte, por el tren inaugurado recientemente. Con una estrategia de expansión de activos operando y diversificación territorial en Perú, la compañía adquirió cerca de 42.500 metros cuadrados arrendables que incluyen la adquisición de Plaza Jesús María en Lima. Esta adquisición consideró una inversión de USD16 millones y 14 mil metros cuadrados. Las clasificaciones de Parque Arauco incorporan su estrategia de crecimiento fuerte. Dicha estrategia considera mantener un ritmo de inversiones en torno a CLP85 mil millones anuales entre 2017 y 2020, lo que incluye gran parte de la inversión desembolsada a comienzos de 2017 en el proyecto del centro comercial de Coronel. Durante el período 2013 a 2016, Parque Arauco invirtió en promedio CLP122 mil millones anuales. El proyecto más importante anunciado por la compañía corresponde a la expansión del centro comercial Parque Arauco Kennedy. Este proyecto, que concluirá en 2021, contempla desembolsar cerca de UF5,4 millones en los próximos 4 años. La expansión considera un aumento de 11 mil metros cuadrados de GLA y la construcción del hotel Hilton. Además, Parque Arauco mantiene en carpeta diversos proyectos de centros comerciales vecinales en Perú, Parque Angamos en Chile y uno de formato outlet en Bogotá. 4
Resumen Operaciones a Marzo de 2017 Inauguración/ Inicio de Participación Consolidado Contable a Participación Accionaria (%) b Ubicación Ocupación (%) Superficie Arrendable (m 2 ) EBITDA (%) Chile 95,4 453.500 66 Parque Arauco Kennedy 1982 100 100 Las Condes 95,7 113.500 30 Arauco Maipú 1993 100 100 Maipú 98,6 74.000 10 Arauco Express (Strip centers Chile) 2008 100 53 Varios 80,9 33.000 2 Arauco Chillán (El Roble) 2007 100 100 Chillán 99,9 32.000 3 Arauco Estación 2008 100 83 Santiago 97,9 66.000 10 Arauco San Antonio 2009 100 60 San Antonio 97,9 28.500 2 Arauco Quilicura 2013 100 100 Santiago 100 32.000 2 Mall Marina Arauco 1997 0 50 Viña del Mar - - - Mall Center Curicó 2006 0 50 Curicó 99,2 - - Blvd Mall Marina Arauco 2010 0 50 Viña del Mar - - - Arauco Premium Outlet Buenaventura Sep 2012 100 100 Santiago 90,9 25.500 2 Arauco Premium Outlet San Pedro 2014 100 100 Concepción 90,9 6.500 1 Arauco Premium Outlet Curauma 2014 100 100 Curauma 90,9 7.000 1 Arauco Premium Outlet Coquimbo 2016 100 100 Coquimbo 90,9 6.000 1 Arauco Coronel 2017 100 100 Coronel 93,5 30.000 0 Perú 92,0 373.500 27 MegaPlaza Norte 2006 100 50 Lima 97,6 111.500 11 MegaPlaza Express Villa 2009 100 50 Chorrillos 97,6 8.000 1 Larcomar Fashion Center Jul 2010 100 100 Miraflores 95,8 26.000 4 MegaPlaza Express Villa El Salvador 2012 100 50 El Salvador 98,5 9.500 1 InOutlet (Premium Outlet) and Viamix (Strip Centers) 2013 100 100 Lima 77,4 22.500 2 MegaPlaza Express Chincha Abr 2013 100 50 Chincha 85,5 9.000 0 Megaplaza Chimbote 2012 100 50 Chimbote 95,0 28.000 2 Megaplaza Cañete 2013 100 50 Cañete 98,0 16.500 1 MegaPlaza Express Barranca 2013 100 50 Barranca 98,8 10.000 1 MegaPlaza Pisco 2015 100 50 Pisco 94,4 14.500 1 El Quinde Cajamarca 2015 100 100 Cajamarca 95,8 30.500 2 El Quinde Ica 2015 100 100 Ica 96,5 36.500 2 Parque Lambramani Dic 2010 100 100 Arequipa 84,4 29.500 1 Plaza Jesús María 2016 100 100 Lima 59,9 14.500 0 MegaPlaza Express Jaén 2016 100 50 Jaén 82,8 14.500 0 Colombia 92,6 79.000 7 Parque Arboleda Nov 2010 100 55 Pereira 94,0 40.500 3 Parque Caracoli Abr 2013 100 100 Bucaramanga 91,2 38.500 2 Parque La Colina Dic 2016 100 100 Bogotá 77,7 62.500 2 a La consolidación contable describe qué porcentaje de cada una de las operaciones es consolidada en los Estados Financieros de Parque Arauco. b Participación accionaria directa o indirecta (proporcional) de Fuente: Análisis de Emisores Comparables (USD millones) BR Malls Participacoes InRetail Real Estate Corp Parque Arauco S.A. Plaza S.A. (Mall Plaza) Últimos 12 meses a Dic 2016 Dic 2016 Dic 2016 Dic 2016 Clasificación BB+ BB+ AA (cl) AA(cl) Perspectiva Estable Estable Estable Estable Estadísticas Financieras Ventas Netas 336 104 237 385 Variación de Ventas (%) (18,9) 6,2 9,5 5,1 EBITDA 273 85 163 309 Margen de EBITDA (%) 81,3 82,0 69,0 80,3 Flujo de Fondos Libre (FFL) 161 40 (99) 37 Deuda Total Ajustada 1.467 374 1.211 1.306 Efectivo y Equivalentes de Efectivo 7 15 238 33 Flujo Generado por las Operaciones (FGO) 222 76 110 252 Inversiones de Capital (48) (36) (182) (142) Indicadores Crediticios (veces) EBITDA/Intereses Financieros Brutos 1,5 3,2 3,9 6,5 (Deuda Total Ajustada)/EBITDAR 5,3 4,4 6,7 4,2 Deuda Total Neta Ajustada/EBITDAR 4,9 4,0 5,4 4,1 FGO/Intereses Financieros Brutos 2,2 3,7 3,2 6,3 Fuente: Fitch. 5
Características de los Instrumentos Historial de Clasificación: Bonos Fecha Clasificación/Perspectiva 24 jun 2016 AA (cl) / Estable 26 jun 2015 AA (cl) / Estable 2 dic 2014 AA (cl) / Estable 1 jul 2014 A+(cl) / Positiva 1 jul 2013 A(cl) / Estable 12 oct 2012 A(cl) / Estable 12 oct 2011 A(cl) / Estable 22 dic 2010 A (cl) / Positiva 1 jul 2010 A (cl) / Estable 30 jun 2008 A (cl) / Estable 4 feb 2008 A(cl) / Negativa Fuente: Fitch. Líneas de Bonos El 12 de octubre de 2016 la compañía colocó en el mercado chileno la serie R de la línea 838 por UF2 millones a 21 años a una tasa de 2,48% representando un spread de 105 puntos base y la serie P de la línea 837 por UF3 millones a 7 años a una tasa de 1,73% lo que representa un spread de 82 puntos base. Con esta colocación Parque Arauco cuenta con siente líneas de bonos inscritas. Líneas Inscritas Línea No. 328 789 790 803 804 837 838 Plazo 30 años 10 años 30 años 10 años 30 años 10 años 30 años Monto MUF3.500 MUF3.000 MUF3.000 MUF2.000 MUF6.000 MUF5.000 MUF5.000 Series Inscritas E,G y H I J y K L y M N y O P y Q R Y S Fecha de Inscripción 25/02/03 11/11/14 11/11/14 02/04/15 02/04/15 14/09/16 14/09/16 Fecha de Prepago Plazo de Colocación Vencido E,G y H - - - - - - MUF: unidad de fomento, miles. Fuente: y Superintendencia de Valores y Seguros. Deuda Vigente Línea No. 328 790 803 804 837 838 Series H K L O p R Fecha de Emisión 06/03/08 24/11/14 09/04/15 09/04/15 12/10/16 12/10/16 Monto Colocado MUF2.250 MUF3.000 MUF2.000 MUF4.000 MUF3.000 MUF2.000 Tasa de Interés Anual (%) 4.3 3.65 2.3 3.3 2,7 3,0 Plazo o Período de Gracia 21 años 25 años 5 años 25 años 3 años 10 años Pago de Intereses Semestral Semestral Semestral Semestral Semestral Semestral Amortización Semestral Semestral Semestral Semestral Semestral Semestral Primera Amortización 01/09/2018 01/03/2030 01/03/2020 01/09/2030 01/04/2020 01/04/2027 Vencimiento 01/03/2029 01/09/2039 01/03/2020 01/03/2040 01/10/2023 01/10/2037 Rescate Anticipado 01/03/2012 01/09/2017 01/03/2017 01/03/2018 01/10/2018 01/10/2019 MUF: de unidad de fomento, miles. Fuente: y Superintendencia de Valores y Seguros. Covenants Covenant Indicador a mar 2017 Covenants de Cálculo Trimestral Deuda Financiera Neta/Patrimonio Menor o igual a1.5x 0.62x EBITDA / Gastos Financieros Mayor o igual a 2.5x 3.2x Pasivos Totales / Patrimonio Menor o igual a 1.4x 1.09x Otros Resguardos Serie H garantizada mediante aval bancario Cross Default Mayor a 3% de Activo Cross Acceleration Mayor a 5% de Activo UF: unidad de fomento. Fuente: y Superintendencia de Valores y Seguros. Acciones Parque Arauco ha mostrado un aumento en sus volúmenes transados durante los últimos meses y mantiene una liquidez bursátil alta que la ubica sólidamente en Primera Clase Nivel 2(cl). Al 19 de junio de 2017, la entidad mantiene una capitalización bursátil de USD2.328 millones con una presencia bursátil de 100% en la Bolsa de Comercio de Santiago, un capital flotante (free float) de 66% y un volumen diario transado de USD1,618 mil en los últimos 12 meses. 6
Historial de Clasificación: Acciones Fecha Clasificación 22 junio 2017 Primera Clase Nivel 2(cl) 24 junio 2015 Primera Clase Nivel 2(cl) 1 jul 2014 Primera Clase Nivel 2(cl) 1 jul 2013 Primera Clase Nivel 2(cl) 12 oct 2012 Primera Clase Nivel 2(cl) 13 oct 2011 Primera Clase Nivel 2(cl) 11 dic 2010 Primera Clase Nivel 2(cl) 1 jul 2010 Primera Clase Nivel 2(cl) 30 jun 2008 Primera Clase Nivel 2(cl) 04 feb 2008 Primera Clase Nivel 2(cl) 18 jun 2007 Primera Clase Nivel 2(cl) 30 jun 2006 Primera Clase Nivel 2(cl) 23 jun 2006 Primera Clase Nivel 2(cl) 30 jun 2005 Primera Clase Nivel 2(cl) 16 jun 1996 Primera Clase Nivel 2(cl) Parque Arauco Jun 2017 Ago 2016 Jun 2015 Precio de Cierre (CLP) 1.728 1.400,0 1.223,0 Rango de Precio (CLP) (52 semanas) 1.276 1.799 1.020-1.450 972-1.301 Capitalización Bursátil (USD millones) a 2.328 2.041 1.571 Valor Económico de los Activos (USD millones) b 3.368 2.988 2.258 Liquidez Presencia Bursátil (%) 100.0 100,0 99,4 Volumen Promedio del Último Mes (USD miles) 1.706,9 1.511,6 1.,275,0 Volumen Promedio del Último Año (USD miles) 1.618,6 1.554,0 1.179,0 Pertenece al IPSA SI SI SI Capital Flotante (Free Float) (%) 66.00 66,00 65,30 Rentabilidad Rentabilidad Accionaria (año móvil) (%) 31,58 14,21 20,49 a Capitalización bursátil = número de acciones precio de cierre. b Valor económico de los activos (EV) = capitalización bursátil + deuda financiera neta. IPSA: Índice de Precio Selectivo de Acciones. Nota: Tipo de cambio al 19/junio/2017: USD1 = CLP663,73. Fuente: Bolsa de Comercio de Santiago. Efectos de Comercio El 25 de junio de 2009 Parque Arauco inscribió en la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) la línea de efectos de comercio No. 068, por un monto de UF1 millón a 10 años de plazo. A la fecha de esta revisión, no se han registrado emisiones colocadas con cargo a dicha línea. 7
Supuestos Clave de la Proyección Estos incluyen: margen Estable en torno a 69%; crecimiento de ingresos 14% para 2017 por proyecto La Colina y Arauco Cornel; Inversiones por CLP137 mil millones, CLP79 mil millones y CLP55 mil millones para 2017, 2018 y 2019. Histórico Proyecciones de Fitch (CLP miles) 31 dic 2014 31 dic 2015 31 dic 2016 31 dic 2017 31 dic 2018 31 dic 2019 Resumen de Estado de Resultados Ingresos Netos 125,886,312 146,210,509 160,133,807 182,552,540 194,601,008 203,358,053 Crecimiento de Ingresos (%) 17.3 16.1 9.5 14.0 6.6 4.5 EBITDA Operativo 85,553,640 100,527,084 110,495,262 125,961,253 132,328,685 140,317,057 Margen de EBITDA Operativo (%) 68.0 68.8 69.0 69.0 68.0 69.0 EBITDAR Operativo 85,553,640 100,527,084 110,495,262 125,961,253 132,328,685 140,317,057 Margen de EBITDAR Operativo (%) 68.0 68.8 69.0 69.0 68.0 69.0 EBIT Operativo 81,964,838 97,523,871 106,910,422 121,879,643 128,060,299 135,922,232 Margen de EBIT Operativo (%) 65,1 66,7 66,8 66,8 65,8 66,8 Intereses Financieros Brutos (25,825,240) (30,189,637) (36,388,511) (36,313,555) (37,200,004) (38,696,906) Resultado antes de Impuestos 72,537,170 89,834,242 126,992,011 90,344,089 95,484,295 100,852,325 Resumen de Balance General Efectivo Disponible 110.061.086 132.972.432 159.365.262 103.610.531 110.465.919 163.808.464 Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio 473.328.399 703.979.797 808.160.368 870.218.000 923.261.143 995.125.631 Deuda Total Ajustada con Deuda Asimilable al Patrimonio 473.328.399 703.979.797 808.160.368 870.218.000 923.261.143 995.125.631 Deuda Neta 363.267.313 571.007.365 648.795.106 766.607.469 812.795.224 831.317.166 Resumen de Flujo de Caja EBITDA Operativo 85.553.640 100.527.084 110.495.262 125.961.253 132.328.685 140.317.057 Dividendos Recurrentes de Compañías Asociadas Menos Distribuciones a Participaciones Minoritarias 3.864.307 (1.949.657) 10.406.390 5.506.922 6.649.922 7.207.922 Intereses Pagados en Efectivo (25.441.700) (28.412.878) (30.803.648) (36.313.555) (37.200.004) (38.696.906) Costo de Financiamiento Implícito (%) 5,4 4,8 4,1 4,3 4,1 4,0 Interés Efectivo Recibido 3.580.963 2.895.725 5.703.251 4.778.000 4.624.000 3.627.000 Impuestos Pagados en Efectivo (3.067.542) (8.287.621) (10.712.781) (34.410.000) (37.215.000) (39.154.000) Otros Conceptos antes de Flujo Generado por las Operaciones (6.445.354) (8.463.065) (10.472.035) - - - Flujo Generado por la Operaciones (FGO) 58.044.314 56.309.588 74.616.439 65.522.620 69.187.603 73.301.072 Margen de FGO (%) 46,1 38,5 46,6 35,9 35,6 36,0 Variación del Capital de Trabajo 4.975.684 (7.348.182) 8.451.040 452.439 243.153 176.728 Flujo de Caja Operativo (FCO) 63.019.998 48.961.406 83.067.479 65.975.058 69.430.757 73.477.801 Flujo de Caja No Operativo/No Recurrente Total Inversiones de Capital (Capex) (118.723.688) (116.594.745) (123.397.521) Intensidad de Capital (Capex/Ingresos) (%) 94.3 79.7 77.1 Dividendos Comunes (25.211.472) (19.921.450) (26.634.466) Adquisiciones y Ventas de Activos Fijos, Neto (4.890.362) (102.712.673) (14.874.693) Capex, Dividendos, Adquisiciones y Otros Conceptos antes de Flujo de Fondos Libre (148.825.522) (239.228.868) (164.906.680) (163.964.229) (97.728.896) (74.824.482) Flujo de Fondos Libre después de Adquisiciones y Ventas de Activos Fijos (85.805.524) (190.267.462) (81.839.201) (97.989.170) (28.298.139) (1.346.682) Margen del Flujo de Fondos Libre (después de Adquisiciones Netas) (%) (68,2) (130,1) (51,1) (53,7) (14,5) (0,7) Otros Flujos de Inversiones y Financiamientos (342.676) (16.927.184) (40.901.290) (19.823.192) (17.889.616) (17.175.261) Variación Neta de Deuda 8.607.254 195.997.424 92.840.839 62.057.632 53.043.143 71.864.488 Variación Neta de Capital 118.656.236 15.360.847 74.483.642 0 0 0 Variación de Caja y Equivalentes 41.115.290 4.163.625 44.583.990 (55.754.731) 6.855.387 53.342.546 Razones de Cobertura (Veces) FGO/Intereses Financieros Brutos 3,1 2,9 3,2 2,7 2,7 2,8 FGO/Cargos Fijos 3,1 2,9 3,2 2,7 2,7 2,8 EBITDAR Operativo/Intereses Financieros Brutos + Alquileres a 3,5 3,5 3,9 3,6 3,7 3,8 EBITDA Operativo/Intereses Financieros Brutos a 3,5 3,5 3,9 3,6 3,7 3,8 Razones de Apalancamiento (Veces) Deuda Total Ajustada/EBITDAR Operativo a 5,3 7,1 6,7 6,6 6,6 6,7 Deuda Total Ajustada Neta/EBITDAR Operativo a 4,1 5,8 5,4 5,8 5,8 5,6 Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio/ EBITDA Operativo a 5,3 7,1 6,7 6,6 6,6 6,7 Deuda Ajustada respecto al FGO 5,9 8,6 8,1 9,0 9,1 9,2 Deuda Neta Ajustada respecto al FGO 4,5 7,0 6,5 7,9 8,0 7,7 a EBITDA/R después de dividendos de compañías asociadas menos distribuciones a participaciones minoritarias. Cómo Interpretar las Proyecciones Presentadas Las proyecciones presentadas se basan en el caso base proyectado y producido internamente de manera conservadora por la agencia. No representa la proyección del emisor. Las proyecciones incluidas son solamente un componente que Fitch utiliza para asignar una clasificación o determinar una Perspectiva, además de que la información en las mismas refleja elementos materiales, pero no exhaustivos de los supuestos de clasificación de Fitch sobre el desempeño financiero del emisor. Como tal, no puede utilizarse para determinar una clasificación y no debería ser el fundamento para tal propósito. Las proyecciones se construyen usando una herramienta de proyección propia de Fitch que emplea los supuestos propios de la clasificadora relacionados con el desempeño operativo y financiero, los cuales no necesariamente reflejan las proyecciones que usted haría. Las definiciones propias de Fitch de términos como EBITDA, deuda o flujo de caja libre pueden diferir de las suyas. La agencia podría tener acceso, en determinadas ocasiones, a información confidencial sobre ciertos elementos de los planes futuros del emisor. Algunos elementos de dicha información pueden ser omitidos de esta proyección, incluso a pesar de ser incluidos en la deliberación de Fitch, si la agencia, a discreción propia, considera que los datos pueden ser potencialmente sensibles desde el punto de vista comercial, legal o regulatorio. La proyección (así como la totalidad de este reporte) se produce estando sujeta estrictamente a las limitaciones de responsabilidad. Fuente: Informes de la empresa y Fitch. 8
Categorías de Clasificación de Largo Plazo Categoría AAA(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría AA(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría A(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero esta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BBB(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero esta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BB(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero esta es variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en retraso en el pago de intereses y del capital. Categoría B(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero esta es muy variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital. Categoría C(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad de pago suficiente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de capital e intereses. Categoría D(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento efectivo de pago de intereses o capital, o requerimiento de quiebra en curso. Categoría E(cl): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información suficiente o no tiene información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes. + o : Las clasificaciones entre AA(cl) y B(cl) pueden ser modificadas al agregar un símbolo + (más) o (menos) para destacar sus fortalezas o debilidades dentro de cada categoría. Categorías de Clasificación de Corto Plazo Nivel 1 [N1(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 2 [N2(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero esta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 3 [N3(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero esta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 4 [N4(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos cuya capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados no reúne los requisitos para clasificar en los niveles N1(cl), N2(cl), N3(cl). Nivel 5 [N5(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes. Categorías de Clasificación de Títulos Accionarios Primera Clase Nivel 1(cl): Títulos accionarios que presentan una excelente combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 2(cl): Títulos accionarios que presentan una muy buena combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 3(cl): Títulos accionarios que presentan una adecuada combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 4(cl): Títulos accionarios que presentan una aceptable combinación de solvencia y liquidez bursátil. A modo de aclaración, las acciones clasificadas en Nivel 4(cl) corresponden a compañías que presentan un nivel de solvencia en torno al grado de inversión o una muy baja o nula liquidez bursátil. Asimismo, se clasifican en Nivel 4(cl) aquellas acciones que por haberse comenzado a transar recientemente en Bolsa, cuentan con una historia bursátil inferior a un año. Segunda Clase Nivel 5(cl): Títulos accionarios que presentan una riesgosa / inadecuada posición de solvencia. Categoría E(cl): Aquellas compañías que no presentan información suficiente para evaluar su calidad crediticia. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las Bolsas de Valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. 9
Las clasificaciones señaladas fueron solicitadas por el emisor o en su nombre y, por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de clasificación. TODAS LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE HTTPS://FITCHRATINGS.COM/UNDERSTANDINGCREDITRATINGS.. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CLASIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CLASIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CLASIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. 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Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de clasificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión clasificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de clasificaciones e informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una clasificación o un informe será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus clasificaciones y sus informes, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las clasificaciones y las proyecciones de información financiera y de otro tipo son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las clasificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una clasificación o una proyección. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo, y Fitch no representa o garantiza que el informe o cualquiera de sus contenidos cumplirán alguno de los requerimientos de un destinatario del informe. Una clasificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión y los informes realizados por Fitch se basan en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las clasificaciones y los informes son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por una clasificación o un informe. La clasificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una clasificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las clasificaciones pueden ser modificadas o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las clasificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier título. Las clasificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier título para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las clasificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1,000 a USD750,000 (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch clasificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD10,000 y USD1,500,000 (u otras monedas aplicables). 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