LA LOCACIÓN DE INMUEBLES CON FINES DE TURISMO Y EL CONTRATO DE HOSPEDAJE HUMBERTO J. BERTAZZA CAT 11-05-16
LEY 27.221 (21/12/2015) Modifica el CCyCN. Art. 1º Contratos de locación de inmuebles con fines turísticos, descanso o similares. Plazo inferior a 3 meses (CCyCN, Art. 1199 inc b) Se regirá por el contrato de hospedaje. No existen normas relativas al contrato de hospedaje (contrato atípico). 1
CCyCN ART. 1199 No se hace referencia al contrato de hospedaje. Se regula al depósito en hoteles como uno de los supuestos de depósito necesario (Art. 1369 a 1375). 2
ORGANIZACIÓN HOTELERA (LEY 18.828) Establecimientos comerciales. Ofrecimiento de hospedaje o alojamiento. Períodos no menores al de una pernoctación. Personas que no constituyan su domicilio permanente en ellos. 3
AUTORIZACIÓN HOTELERA (ART 2) Registro hotelero nacional. Consignación de tal registro en distintos lugares (publicidad, documentación, facturas). Comunicación modificación características o servicios (30 ds). 4
DISTINCIÓN ENTRE LOCACIÓN Y HOSPEDAJE Oneroso. Bilateral. Conmutativo. Consensual. Ejecución continuada. LOCACIÓN 1. PLAZO O TÉRMINO PLAZOS BASTANTE MAS LARGOS LOS PLAZOS MÍNIMOS LEGALES SON NOTABLEMENTE MÁS EXTENSOS HOSPEDAJE 2. CARACTERÍSTICAS HABITACIÓN OCUPACIÓN TEMPORARIA 3. RELACIONES REALES EL INQUILINO ES TENEDOR DE LA COSA LOCADA CONFIERE DERECHOS PERSONALES DE USO Y GOCE EL HUESPED ES OCUPANTE AUTORIZADO DE LA COSA RELACIÓN REAL ESPECIAL (HOSPEDAJE) USO Y APROVECHAMIENTO DEL ALOJAMIENTO 4. FACULTADES NO PUEDE SUBALQUILAR NO PUEDE CEDER EL CONTRATO NO PUEDE HACER MEJORAS 5. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA SIN AUTORIZACIÓN 6. TIPO DE CONTRATO EL CONTRATO DE LOCACIÓN ES NOMINADO Y TÍPICO SE NECESITA DE LA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA (SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO) EL CONTRATO DE HOSPEDAJE ES INNOMINADO Y ATÍPICO (ACUERDO ENTRE PARTES, NEGOCIACIÓN O ADHESIÓN) 5
CONCLUSIONES No se pueden aplicar al contrato de hospedaje las normas de locación. El contrato de arrendamiento o locación es de esencia distinta al hospedaje. Las normas sobre contrato de hospedaje no existen, sino es fruto del acuerdo entre partes. 6
ALQUILERES TURISTICOS ASPECTOS IMPOSITIVOS
1. Impuesto de carácter nacional 1.1. A LAS GANANCIAS 1.2. A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA 1.3. IMPUESTO AL VALOR AGREGADO 1.4. SOBRE LOS DÉBITOS Y CRÉDITOS EN CUENTA CORRIENTE 1.5. ACCIONES Y PARTICIPACIONES SOCIETARIAS 8
2. Impuestos de carácter provincial 2.1. SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS 2.2. A LOS SELLOS 2.3. IMPUESTO INMOBILIARIO 9
3. De carácter municipal 3.1. SOBRE LOS INGRESOS (SEGURIDAD E HIGIENE) 3.2. TASA DE ALUMBRADO/BARRIDO/LIMPIEZA 3.3. TASA DE HABILITACIÓN 3.4. TASA DE PUBLICIDAD 10
4. Impuestos al salario 4.1. CONTRIBUCIONES 4.2. APORTES 4.3. OBRA SOCIAL 4.4. ART 4.5. VARIOS (SEGURO DE VIDA COLECTIVO, ETC.) 11
Ley: Tratamiento en el IVA - Particularidades El apartado 22, del inciso h), del artículo 7 de la ley, establece que se encuentra exenta:...la locación de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia, de.....la exención dispuesta en este punto también será de aplicación para las restantes locaciones -excepto las comprendidas en el pto. 18, inc. e), art. 3º-, cuando el valor del alquiler, por unidad y locatario, no exceda el monto que al respecto establezca la reglamentación... (Este importe desde el año 2001 está fijado en $ 1.500 mensuales) DR: El artículo 38 del reglamento dispone que no será procedente la exención mencionada en el punto 22 del inciso h) del primer párrafo del artículo 7º de la ley antes extractado, cuando se trate de locaciones temporarias de inmuebles en edificios en los que se realicen prestaciones de servicios asimilables a las comprendidas en el punto 2 del inciso e) del artículo 3º de la ley (Hoteles, hosterías, pensiones, aparthotels y similares) 12
Tratamiento en el IVA - RG (AFIP) Nº 1032 Particularidades Dispone expresamente que no será de aplicación la dispensa prevista en el punto 22, del inciso h), del primer párrafo del artículo 7 de la ley, a aquellas locaciones de inmuebles que no tengan como único destino el de vivienda, ni a aquellas que aún teniendo dicho destino, no sean habitadas por el locatario y su familia. Asimismo, la resolución ordena que a los fines de la exención dispuesta por el segundo párrafo del citado punto 22, inciso h) de la ley, el importe mensual de alquiler gravado se determinará por unidad y por locatario. 13
Tratamiento en el IVA Conclusiones Los alquileres con fines turísticos estarán exentos del IVA siempre y cuando: a) No se brinden servicios similares a aparts-hoteles, y b) El importe mensual no supera la suma de $ 1500. NOTA: Teniendo en cuenta el importe de $ 1500, podemos concluir que los alquileres temporarios están prácticamente siempre alcanzados por el IVA. Ello siempre y cuando no se trate de alquileres brindados por sujetos que revistan la categoría de monotributistas 14
Medidas tomadas por AFIP: Régimen de información (RG 3687) Se estableció un régimen de información de locación de inmuebles con fines turísticos aplicable a las locaciones temporarias realizadas a partir del 1/3/2015. Principales características: Se encuentran comprendidas las locaciones de inmuebles destinadas a brindar alojamiento a turistas en viviendas amuebladas por un período comprendido entre un día y hasta los 6 meses. Los sujetos que administren, gestionen, intermedien, o actúen como oferentes de la locación serán los sujetos obligados a cumplir con el régimen de información. La información será suministrada deberá ser suministrada por mes calendario hasta la hora 24 del décimo día hábil del mes siguiente al que corresponda informar. Es de destacar que aquellos contribuyentes que emitan FE conforme la RG 3749 se encuentran eximidos de cumplimentar el presente régimen de información. 15
Medidas tomadas por AGIP: Registro de alquileres turísticos temporarios NORMAS APLICABLES: LEY 4632 DR 227/2014 PARTICULARIDADES: Deben inscribirse los titulares o quienes administren, gestionen, intermedien o actúen como oferentes bajo cualquier título, inmuebles en la modalidad de Alquiler Temporario con Fines Turísticos en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires A partir de cuantas propiedades la inscripción es obligatoria? Es voluntario: Con tres o menos propiedades. Es obligatorio: Para propietarios o comercializadores con cuatro o más propiedades. TASA DEL GRAVAMEN: 6% 16
ALQUILERES TURISTICOS ASPECTOS IMPOSITIVOS
1. Impuesto de carácter nacional 1.1. A LAS GANANCIAS 1.2. A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA 1.3. IMPUESTO AL VALOR AGREGADO 1.4. SOBRE LOS DÉBITOS Y CRÉDITOS EN CUENTA CORRIENTE 1.5. ACCIONES Y PARTICIPACIONES SOCIETARIAS 18
2. Impuestos de carácter provincial 2.1. SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS 2.2. A LOS SELLOS 2.3. IMPUESTO INMOBILIARIO 19
3. De carácter municipal 3.1. SOBRE LOS INGRESOS (SEGURIDAD E HIGIENE) 3.2. TASA DE ALUMBRADO/BARRIDO/LIMPIEZA 3.3. TASA DE HABILITACIÓN 3.4. TASA DE PUBLICIDAD 20
4. Impuestos al salario 4.1. CONTRIBUCIONES 4.2. APORTES 4.3. OBRA SOCIAL 4.4. ART 4.5. VARIOS (SEGURO DE VIDA COLECTIVO, ETC.) 21
Tratamiento en el IVA - Particularidades Ley: El apartado 22, del inciso h), del artículo 7 de la ley, establece que se encuentra exenta:...la locación de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia, de.....la exención dispuesta en este punto también será de aplicación para las restantes locaciones -excepto las comprendidas en el pto. 18, inc. e), art. 3º-, cuando el valor del alquiler, por unidad y locatario, no exceda el monto que al respecto establezca la reglamentación... (Este importe desde el año 2001 está fijado en $ 1.500 mensuales) DR: El artículo 38 del reglamento dispone que no será procedente la exención mencionada en el punto 22 del inciso h) del primer párrafo del artículo 7º de la ley antes extractado, cuando se trate de locaciones temporarias de inmuebles en edificios en los que se realicen prestaciones de servicios asimilables a las comprendidas en el punto 2 del inciso e) del artículo 3º de la ley (Hoteles, hosterías, pensiones, aparthotels y similares) 22
Tratamiento en el IVA - RG (AFIP) Nº 1032 Particularidades Dispone expresamente que no será de aplicación la dispensa prevista en el punto 22, del inciso h), del primer párrafo del artículo 7 de la ley, a aquellas locaciones de inmuebles que no tengan como único destino el de vivienda, ni a aquellas que aún teniendo dicho destino, no sean habitadas por el locatario y su familia. Asimismo, la resolución ordena que a los fines de la exención dispuesta por el segundo párrafo del citado punto 22, inciso h) de la ley, el importe mensual de alquiler gravado se determinará por unidad y por locatario. 23
Tratamiento en el IVA Conclusiones Los alquileres con fines turísticos estarán exentos del IVA siempre y cuando: a) No se brinden servicios similares a aparts-hoteles, y b) El importe mensual no supera la suma de $ 1500. NOTA: Teniendo en cuenta el importe de $ 1500, podemos concluir que los alquileres temporarios están prácticamente siempre alcanzados por el IVA. Ello siempre y cuando no se trate de alquileres brindados por sujetos que revistan la categoría de monotributistas 24
Medidas tomadas por AFIP: Régimen de información (RG 3687) Se estableció un régimen de información de locación de inmuebles con fines turísticos aplicable a las locaciones temporarias realizadas a partir del 1/3/2015. Principales características: Se encuentran comprendidas las locaciones de inmuebles destinadas a brindar alojamiento a turistas en viviendas amuebladas por un período comprendido entre un día y hasta los 6 meses. Los sujetos que administren, gestionen, intermedien, o actúen como oferentes de la locación serán los sujetos obligados a cumplir con el régimen de información. La información será suministrada deberá ser suministrada por mes calendario hasta la hora 24 del décimo día hábil del mes siguiente al que corresponda informar. Es de destacar que aquellos contribuyentes que emitan FE conforme la RG 3749 se encuentran eximidos de cumplimentar el presente régimen de información. 25
Medidas tomadas por AGIP: Registro de alquileres turísticos temporarios NORMAS APLICABLES: LEY 4632 DR 227/2014 PARTICULARIDADES: Deben inscribirse los titulares o quienes administren, gestionen, intermedien o actúen como oferentes bajo cualquier título, inmuebles en la modalidad de Alquiler Temporario con Fines Turísticos en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires A partir de cuantas propiedades la inscripción es obligatoria? Es voluntario: Con tres o menos propiedades. Es obligatorio: Para propietarios o comercializadores con cuatro o más propiedades. TASA DEL GRAVAMEN: 6% 26