(a) Identificación del Título : Solvencia, Línea de Bonos, Bonos, Línea de Efectos de Comercio y Títulos Accionarios (b) Fecha de Clasificación : 30 de junio de 2014 (c) Antecedentes Utilizados : 31 de marzo 2014 (d) Motivo de la Reseña : Cambio de Clasificación y Anual desde envío anterior
Inmobiliario / Chile Resumen Ejecutivo Clasificaciones Escala Internacional IDR* (ME*) IDR* (ML*) Bonos Internacionales Escala Nacional Solvencia Línea de Bonos Garantizada Línea de Efectos de Comercio Acciones A+(cl) AA (cl) N1/A+(cl) Nivel 2(cl) Factores Clave de la Clasificación Consistencia del Endeudamiento Neto y Reciente Aumento de Capital: El alza en las clasificaciones de (Parque Arauco) refleja la consistencia de la compañía en el manejo del endeudamiento neto (Deuda Total Neta/ EBITDA) durante los últimos años, reciente aumento de capital por cerca de USD200 millones y continuo incremento en niveles de flujo generado por las operaciones (FGO). El Outlook Positivo incorpora la expectativa que Parque Arauco continuará mejorando sus niveles de endeudamiento neto, diversificación de activos y niveles de cobertura de su deuda sin garantía real. Outlook *IDR: Issuer Default Rating *ME: Moneda Extranjera *ML: Moneda Local Resumen Financiero MMCLP Positivo UDM 31/03/2014 31/12/2013 Ventas 111.487 107.319 EBITDA 76.744 74.456 Margen de EBITDA 69 69 (%) Flujo Generado por 61.683 57.348 las Operaciones Flujo de Caja Libre (65.026) (85.530) Caja e Inversiones 158.160 68.946 Corrientes Deuda Total 434.871 441.378 Deuda Total /EBITDA 5,7 5,9 (x) Deuda Total /FGO (x) 5,3 5,8 EBITDA/Intereses (x) 3,7 3,9 Fuente: Reportes de la compañía Informes Relacionados Outlook 2014: Sector Corporativo Chileno (Enero 2014) Perspectiva 2014: Empresas No Financieras de Latinoamérica (Diciembre 2013) Analistas Andrea Jiménez +56 (2) 2499 3322 andrea.jimenez@fitchratings.com José Vértiz +1 212 9080641 jose.vertiz@fitchratings.com Márgenes Estables y Mayor Diversificación: La compañía ha mantenido consistentemente márgenes EBITDA en torno a un 68% en los últimos años, mientras que la generación de EBITDA se ha fortalecido gracias a la maduración de sus nuevos desarrollos, favoreciendo una mayor diversificación de sus activos y disminuyendo su fuerte concentración en Parque Arauco Kennedy, que representa un 40% del EBITDA al cierre del año móvil de marzo 2014. Bajo Endeudamiento Neto, Fuerte Cobertura de Activos Libres: La compañía ha mantenido niveles de endeudamiento neto de 3,4 veces (x), 3,7x, 5 y 3,6x en 2011, 2012, 2013 y UDM terminados en marzo de 2014, respectivamente, con una base de activos que se mantiene sólida. A marzo de 2014, el ratio deuda / valor de activos inmobiliarios llegó a un 44%, mientras que la cobertura de activos no garantizados se ubicó en 2,0x, lo que otorga una adecuada flexibilidad en escenarios de stress. Cómoda Posición de Liquidez: La liquidez de Parque Arauco es holgada manteniendo a marzo de 2014 una deuda financiera de corto plazo por CLP36,7 mil millones, frente a una caja de CLP158 mil millones, tras el aumento de capital reciente. Aunque se espera que Parque Arauco mantenga una generación de flujo de caja libre negativa, la liquidez señalada debería permitirle hacer frente a parte de las inversiones que debe financiar directamente. Clasificación de Deuda Garantizada se Ubica un Notch por Sobre la Solvencia: La clasificación de los bonos series G y H en AA (cl), incorpora el considerable valor de los activos dados en garantía en relación al valor acotado de estos instrumentos garantizados. A marzo de 2014, la relación de deuda garantizada sobre activo garantizado fue de un 24%. Títulos Accionarios: La clasificación de los títulos accionarios de Parque Arauco se fundamenta en la consolidada historia de la compañía transando en bolsa, la alta liquidez de sus títulos accionarios y la adecuada dispersión de su propiedad, mientras que se ve restringida por su relativamente mediano tamaño en bolsa. Sensibilidad de la Clasificación Una acción de rating positiva se vería gatillada si la compañía logra alcanzar una mejora en los siguientes aspectos: mayor diversificación operacional y mejora en los niveles de endeudamiento neto acompañados con mejores niveles de cobertura de deuda sin garantía real. Por el contrario, las clasificaciones podrían estabilizarse frente a mayores requerimientos financieros que impidan que la compañía logre alcanzar mejoras en los niveles de diversificación operacional, niveles de endeudamiento neto y cobertura de deuda sin garantía real. www.fitchratings.com www.fitchratings.cl Julio 7, 2014
Inmobiliario / Chile Análisis de Riesgo Clasificaciones Escala Internacional IDR* (ME*) IDR* (ML*) Bonos Internacionales Escala Nacional Solvencia Línea de Bonos Garantizada Línea de Efectos de Comercio Acciones A+(cl) AA (cl) N1/A+(cl) Nivel 2(cl) Factores Clave de la Clasificación Consistencia del Endeudamiento Neto y Reciente Aumento de Capital: El alza en las clasificaciones de (Parque Arauco) refleja la consistencia de la compañía en el manejo del endeudamiento neto (Deuda Total Neta/ EBITDA) durante los últimos años, reciente aumento de capital por cerca de USD200 millones y continuo incremento en niveles de flujo generado por las operaciones (FGO). El Outlook Positivo incorpora la expectativa que Parque Arauco continuará mejorando sus niveles de endeudamiento neto, diversificación de activos y niveles de cobertura de su deuda sin garantía real. Outlook *IDR: Issuer Default Rating *ME: Moneda Extranjera *ML: Moneda Local Resumen Financiero MMCLP Positivo UDM 31/03/2014 31/12/2013 Ventas 111.487 107.319 EBITDA 76.744 74.456 Margen de EBITDA 69 69 (%) Flujo Generado por 61.683 57.348 las Operaciones Flujo de Caja Libre (65.026) (85.530) Caja e Inversiones 158.160 68.946 Corrientes Deuda Total 434.871 441.378 Deuda Total /EBITDA 5,7 5,9 (x) Deuda Total /FGO (x) 5,3 5,8 EBITDA/Intereses (x) 3,7 3,9 Fuente: Reportes de la compañía Informes Relacionados Outlook 2014: Sector Corporativo Chileno (Enero 2014) Perspectiva 2014: Empresas No Financieras de Latinoamérica (Diciembre 2013) Analistas Andrea Jiménez +56 (2) 2499 3322 andrea.jimenez@fitchratings.com José Vértiz +1 212 9080641 jose.vertiz@fitchratings.com Márgenes Estables y Mayor Diversificación: La compañía ha mantenido consistentemente márgenes EBITDA en torno a un 68% en los últimos años, mientras que la generación de EBITDA se ha fortalecido gracias a la maduración de sus nuevos desarrollos, favoreciendo una mayor diversificación de sus activos y disminuyendo su fuerte concentración en Parque Arauco Kennedy, que representa un 40% del EBITDA al cierre del año móvil de marzo 2014. Bajo Endeudamiento Neto, Fuerte Cobertura de Activos Libres: La compañía ha mantenido niveles de endeudamiento neto de 3,4 veces (x), 3,7x, 5 y 3,6x en 2011, 2012, 2013 y UDM terminados en marzo de 2014, respectivamente, con una base de activos que se mantiene sólida. A marzo de 2014, el ratio deuda / valor de activos inmobiliarios llegó a un 44%, mientras que la cobertura de activos no garantizados se ubicó en 2,0x, lo que otorga una adecuada flexibilidad en escenarios de stress. Cómoda Posición de Liquidez: La liquidez de Parque Arauco es holgada manteniendo a marzo de 2014 una deuda financiera de corto plazo por CLP36,7 mil millones, frente a una caja de CLP158 mil millones, tras el aumento de capital reciente. Aunque se espera que Parque Arauco mantenga una generación de flujo de caja libre negativa, la liquidez señalada debería permitirle hacer frente a parte de las inversiones que debe financiar directamente. Clasificación de Deuda Garantizada se Ubica un Notch por Sobre la Solvencia: La clasificación de los bonos series G y H en AA (cl), incorpora el considerable valor de los activos dados en garantía en relación al valor acotado de estos instrumentos garantizados. A marzo de 2014, la relación de deuda garantizada sobre activo garantizado fue de un 24%. Títulos Accionarios: La clasificación de los títulos accionarios de Parque Arauco se fundamenta en la consolidada historia de la compañía transando en bolsa, la alta liquidez de sus títulos accionarios y la adecuada dispersión de su propiedad, mientras que se ve restringida por su relativamente mediano tamaño en bolsa. Sensibilidad de la Clasificación Una acción de rating positiva se vería gatillada si la compañía logra alcanzar una mejora en los siguientes aspectos: mayor diversificación operacional y mejora en los niveles de endeudamiento neto acompañados con mejores niveles de cobertura de deuda sin garantía real. Por el contrario, las clasificaciones podrían estabilizarse frente a mayores requerimientos financieros que impidan que la compañía logre alcanzar mejoras en los niveles de diversificación operacional, niveles de endeudamiento neto y cobertura de deuda sin garantía real. www.fitchratings.com www.fitchratings.cl Julio 7, 2014
Criterios Relacionados Metodología de Calificación de Empresas no Financieras (Julio 3, 2013) Metodología de Clasificación de Acciones en Chile (Julio 3, 2013) Hechos Recientes Aumento de Capital por CLP104 mil millones: En octubre 2013 el Directorio de Parque Arauco aprobó un aumento de capital a través de la emisión de 127.777.777 acciones, de las cuales un 10% se destinaría al plan de compensación de ejecutivos con stock options. En febrero de 2014, la Superintendencia de Valores y Seguros aprobó aumentar el capital de la compañía por CLP104.000 millones (unas 115 millones acciones a precio de colocación de CLP900), recursos que serían destinados a fortalecer el crecimiento de la compañía y su estructura de capital. Perfil Financiero Estructura de Deuda y Liquidez Al 31 de marzo de 2014 la compañía exhibió una deuda financiera total de CLP434.871 millones, encontrándose representada en un 67% por créditos bancarios, 28% por bonos, mientras que el remanente son arrendamientos financieros y pasivos de cobertura. La deuda bancaria financia tanto requerimientos de capital de trabajo de corto plazo, como también ha servido para refinanciar pasivos financieros de largo plazo. Asimismo, las inversiones de largo plazo están financiadas con emisiones de deuda pública, donde casi un 57% de éstas corresponden a las series G y H, respaldadas con garantía hipotecaria sobre el Mall Parque Arauco Kennedy. La compañía posee un adecuado calendario de amortizaciones, el cual puede ser manejado gracias al amplio acceso de Parque Arauco a los mercados de capitales y al sistema bancario, sumado a un saldo en caja de CLP158.160 millones. La compañía debe enfrentar vencimientos por aproximadamente CLP36.727 millones, CLP63.250 millones y CLP64.350 millones para los próximos 12, 24 y 36 meses, respectivamente. Deuda Total e Indicadores de Endeudamiento (Miles de CLP) 500.000.000 400.000.000 300.000.000 200.000.000 100.000.000 0 Deuda Total Deuda / EBITDA (x) Deuda Neta / EBITDA (x) 2010 2011 2012 2013 2014 (x) 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Fuente: Reportes de la compañia. 2
Flujo de Caja e Indicadores Crediticios La compañía ha mantenido consistentemente márgenes EBITDA estables alrededor de 68% durante los últimos años. Al año móvil terminado en marzo de 2014, el EBITDA de la compañía acumuló CLP76,7 mil millones, casi un 15% mayor respecto al año móvil comparativo de 2013 (excluyendo la participación en Mall Viña del Mar durante el 2012). La superficie bruta arrendable total aumentó a 693.100 m2 como resultado de las adiciones de los centros comerciales Mall Arauco Quilicura y un strip center en Ciudad Empresarial en Chile, sumado a los nuevos malls de MegaPlaza Cañete, MegaPlaza Barranca y Lima Outlet Center en Perú, junto a Parque Caracolí en Colombia. Adicionalmente, se realizó la expansión de Parque Arauco Kennedy en Chile, MegaPlaza Norte y Parque Lambramani en Perú, los que contribuyeron al incremento de la superficie de la compañía. El margen EBITDA decreció a un 68,8% desde un 69,6% entre los UDM terminados en marzo de 2014 y marzo de 2013, respectivamente, debido a un incremento en los costos operacionales asociados al plan de crecimiento. Durante los últimos seis años, la compañía registró un flujo de caja libre negativo principalmente asociado a las fuertes inversiones del período y en menor medida, a los pagos de dividendos. A los UDM de marzo 2014, Parque Arauco invirtió CLP115.430 millones y pagó CLP19.498 millones en dividendos, generando un flujo de caja libre negativo de CLP65.026 millones. El financiamiento de este déficit vino principalmente por el aumento de capital por CLP104 mil millones y aumento de deuda financiera por CLP69.662 millones. Las medidas crediticias se mantienen estables durante los últimos cuatro años, con un promedio indicadores se ubicaron en 5,7x, 3,6x y 3,7x, respectivamente. Tendencia de los Ingresos Tendencia del EBITDA Ingresos Crecimiento de Ingresos (Miles de CLP) (%) 35.000.000 25,0 30.000.000 20,0 25.000.000 15,0 20.000.000 10,0 5,0 15.000.000 0,0 10.000.000-5,0 5.000.000-10,0 0-15,0 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 Fuente:Reportes de la compañia. EBITDA Margen EBITDA (Miles de CLP) 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 0 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 Fuemte: Reportes de la compañía. (%) 71,0 70,0 69,0 68,0 67,0 66,0 65,0 64,0 Desempeño del Flujo de Caja Flujo Generado por las Operaciones (FGO) Flujo de Caja Operativo (FCO) Capex Dividendos Flujo de Fondos Libre (FFL) (Miles de CLP) 150.000.000 100.000.000 50.000.000 0-50.000.000-100.000.000 2010 2011 2012 2013 2014 Fuente: Reportes de la compañía. 3
Perfil de la Empresa Parque Arauco participa en la industria de centros comerciales en Chile, Perú y Colombia, manejando un portafolio de propiedades de inversión de CLP980.445 millones a marzo 2014. Actualmente opera 22 centros comerciales, los que reciben aproximadamente 180 millones de visitas al año y suman más de 693 mil m2 arrendables. Los centros comerciales proveen de espacios para uso comercial, servicios y oficinas. Dentro de sus principales clientes se pueden observar tiendas departamentales, de mejoramiento del hogar, supermercados, farmacias, restaurantes, cines, centros médicos, teatros, universidades, gimnasios y tiendas menores de variados rubros. Esta sociedad es controlada por las familias Said y Abumohor principalmente, manteniendo parte de su patrimonio transado en bolsa. La estrategia de crecimiento de Parque Arauco busca incorporar nuevos proyectos de inversiones tanto en el mercado local, como también generar una mayor diversificación geográfica al crecer a través de alianzas con socios locales en Perú y Colombia, cuyos mercados ofrecen buenas oportunidades de negocios. Durante los años 2014 y 2017, Parque Arauco podría invertir cerca de CLP400 mil millones, incluyendo proyectos en construcción y expansiones de centros comerciales existentes. Operaciones Resumen Operaciones (a Marzo 2014) Inauguración / Inicio de P articipación Consolid. Contable (1) P articipación Accionaria Ubicación S uperficie Arrendable (m2) O cupación Chile 496.682 96,65% Parque Arauco Kennedy 1982 100% 100% Las Condes 115.200 97,00% Arauco Maipú 1993 100% 100% Maipú 74.000 97,30% Arauco Express 2008 100% 51% Maipú 12.222 100,00% Plaza el Roble 2007 100% 100% Chillán 25.000 87,90% Paseo Arauco Estación 2008 100% 83,00% Santiago 68.000 98,90% Arauco San Antonio 2009 100% 51,00% San Antonio 29.000 94,30% Arauco Quilicura 2012 100% 100% Santiago 31.260 97,40% Buenaventura Outlet Mall Sep 12 100% 100% Santiago 20.000 95,30% Mall Marina Arauco 1997 0,00% 33,33% Viña del Mar 60.000 99,60% Mall Center Curicó 2006 0,00% 33,33% Curicó 50.000 99,20% Blvd Mall Marina Arauco 2010 0,00% 33,33% Viña del Mar 12.000 96,20% P erú 244.918 95,40% Mega Plaza Norte 2006 100% 50,00% Lima 107.400 95,80% Mega Express Villa 2009 100% 50,00% Chorrillos 7.000 99,90% Larcomar Fashion Center Jul 10 100% 100% Miraflores 26.000 96,00% Mega Express Villa El Salvador 2012 100% 50% El Salvador 9.000 95,30% Lima Outlet Center 2013 100% 51% Lima 5.000 89,00% Mega Express Chincha Abr'13 100% 50% Chincha 7.224 100,00% Megaplaza Chimbote 2012 100,00% 33,50% Chimbote 28.000 99,60% Megaplaza Cañete 2013 100,00% 50,00% Cañete 16.397 97,70% Megaplaza Barranca 2013 100,00% 50,00% Barranca 9.507 87,30% Parque Lambramani Dic 10 100,00% 100,00% Arequipa 29.390 91,60% Colombia 73.500 90,70% Parque Arboleda Nov 10 100,00% 30,30% Pereira 34.000 93,70% Parque Caracolí Abr'13 100% 55,00% Bucaramanga 39.500 87,70% T OT AL 815.100 95,51% (1) La consolidación contable describe qué porcentaje de cada una de las operaciones es consolidada en los Estados Financieros de Parque Arauco S.A. (2) Participación accionaria directa o indirecta (proporcional) de Parque Arauco S.A Fuente: 4
Parque Arauco cuenta con una base de ingresos estable y bien diversificada, donde las tiendas menores representan en Chile cerca de un 53% de los ingresos, seguidas por las tiendas anclas con un 20%. La estabilidad de sus ingresos se basa en una estructura de contratos cuyos arriendos generan ingresos compuestos en un 83% por cobros fijos con vencimientos en el largo plazo. A esto se suma una tasa de ocupación promedio en torno al 97% en sus centros comerciales en Chile, lo que sumado a un pool de arriendos diversificados, minimiza el impacto de los vaivenes macroeconómicos. Composición de Ingresos por País (UDM a Marzo 2014) Perú 23% Colombia 8% La administración separa las operaciones de la compañía por segmentos (países). En términos geográficos, a los UDM de marzo 2014, Chile concentró un 69% de los ingresos, seguido por Perú con un 23% y Colombia con un 8%. Al mismo período, el EBITDA aportado por Chile representó cerca de un 87% del total, de donde gran parte de la generación la aporta Parque Arauco Kennedy con un 44% del consolidado. Fuente: Reportes de la compañía. Chile 69% Análisis Emisores Comparables USD Millón Plaza S.A. Walmart Chile Inmobiliaria UDM al 31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013 Clasificación A+(cl) AA(cl) AA(cl) Perspectiva (Rating Outlook) Positivo Estable Estable Estadísticas Financieras Ventas Netas 217 388 289 Variación de Ventas (%) 11 12 6 EBITDA 150 310 219 Margen de EBITDA (%) 69 80 76 Flujo de Fondos Libre (FFL) (173) (174) (94) Deuda Total 840 1.572 205 Efectivo y Equivalentes de Efectivo 131 194 2 Flujo generado por las Operaciones (FGO) 116 344 93 Inversiones de Capital (259) (436) (183) Indicadores Crediticios (x) EBITDA/Intereses Financieros Brutos (x) 3,9 5,8 13,1 (FFL+Caja)/Servicio de Deuda (x) - 0,3 (2,6) Deuda Total Ajustada/EBITDAR (x) 5,9 5,4 0,9 FGO/Intereses Financieros Brutos (x) 4,0 7,4 6,6 Fuente: Fitch Características de los Instrumentos Línea de Efectos de Comercio No. 068 Parque Arauco inscribió el 25 de junio de 2009 ante la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) una línea de efectos de comercio, por un monto de UF1 millón a 10 años plazo. A la fecha no se registran emisiones colocadas con cargo a esta línea. 5
Historial de Clasificación: Bonos Fecha Clasificación/Outlook 01-Jul-2014 01-Jul-2013 12-Oct-2012 13-Oct-2011 22-Dic-2010 01-Jul-2010 20-Ago-2009 30-Jun-2008 Fuente: Fitch AA-(cl) / Positivo A+(cl) / Estable A+(cl)/ Estable A+(cl)/ Estable A(cl)/ Positivo A(cl)/ Estable A(cl)/ Estable A(cl)/ Estable Línea de Bonos No. 328 (Series G y H) En febrero de 2003, Parque Arauco inscribió inicialmente, ante la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) una Línea de Bonos bajo el Nº328. La Línea de Bonos Nº328 cuenta con un monto máximo a emitir de UF3.500.000 y con un plazo máximo de treinta años para todas las obligaciones de pago que se emitan con cargo a dicha línea. Garantías: La línea de bonos No.328 posee como garantía la hipoteca de primer grado sobre los terrenos de Parque Arauco Kennedy. Línea N 328 328 Series G H Fecha emisión 01-03-2008 01-03-2008 Monto colocado MMUF 1,25 MMUF 2,25 Tasa Interés Anual 3,70% 4,30% Plazo / Período de Gracia 10 años 21 años Pago de intereses Semestral Semestral Amortización Semestral Semestral Vencimiento 01-03-2018 01-09-2029 Rescate Anticipado Fuente: La compañía Covenants Covenant UDM Mar. 2014 Cálculo de Covenants Pasivo Total/Patrimonio Máximo <=1,4x 0,74 x Cobertura de Gastos Financieros * >=2,5 x 3,15x Otros Resguardos >3% de Cross Default Activos - >5% de Activos - Cross Acceleration * (Ganancia bruta + Otros Ingresos por Función +Ganancias que surgen de la baja en cuentas de activos financieros medidos al costo amortizado Pérdidas que surgen de la baja en cuentas de activos financieros medidos al costo amortizado - Valor abs. de Gastos de Administración + Depreciación del Ejercicio + Amortización de Intangibles) / (Valor abs. de Gasto Financiero). Fuente: Acciones Con información en bolsa durante los últimos doce meses terminados al 30 de junio de 2014, Parque Arauco alcanza un patrimonio bursátil de USD1.484 millones, una presencia de 99,.4% en la Bolsa de Comercio de Santiago y un volumen diario promedio transado de USD2.097 mil en los últimos 12 meses, y un free float de 61,8%. Parque Arauco jun-14 jun-13 Precio de Cierre (CLP) 997,0 1.087,0 Rango de Precio (CLP) (52 semanas) 997-995 860-1.380 Capitalización Bursátil (MMUSD) (1) 1.484 1.520 Valor Económico de los Activos (MMUSD) (2) 1.985 1.790 Liquidez Presencia Bursátil 99,4% 100,0% Volumen Prom. Ultimo Mes(MUSD) 1.393 1.921 Volumen Prom. Ultimo Año (MUSD) 2.097 2.338 Pertenece al IPSA SI SI Free Float 61,80% 61,80% Rentabilidad Rent. Accionaría (año móvil) -2,87% 24,49% (1) Capitalización Bursátil = Número de Acciones * Precio de Cierre. (2) Valor Económico de los Activos (EV) = Capitalización Bursátil + Deuda Financiera Neta. Tipo de cambio al 29/06/2014: 552,14 $/USD 6
Resumen Financiero Cifras en miles de CLP LTM Rentabilidad 3-31-14 2013 2012 2011 2010 EBITDA 76.744.092 74.456.483 67.068.942 56.987.920 58.708.290 EBITDAR 76.744.092 74.456.483 67.068.942 56.987.920 58.708.290 Margen de EBITDA (%) 68,8 69,4 71,8 71,3 80,3 Retorno del FGO/Capitalización Ajustada (%) 6,9 7,1 6,5 6,0 6,7 Margen del Flujo de Fondos Libre (%) (58,3) (79,7) (74,4) (39,2) (39,3) Retorno sobre el Patrimonio Promedio (%) 7,1 8,2 6,8 8,2 14,2 Coberturas (x) FGO/Intereses Financieros Brutos 4,0 4,0 3,2 3,1 3,3 EBITDA/Intereses Financieros Brutos 3,7 3,9 3,4 3,6 4,0 EBITDA/Servicio de Deuda 1,3 1,4 1,2 1,4 1,3 EBITDAR/Servicio de Deuda 1,3 1,4 1,2 1,4 1,3 FGO/Cargos Fijos 4,0 4,0 3,2 3,1 3,3 FFL/Servicio de Deuda (0,8) (1,2) (0,9) (0,4) (0,3) (FFL + Caja e Inversiones Corrientes)/Servicio de Deuda 2,0 0,9 3,0 1,5 FGO/Inversiones de Capital 0,6 0,5 0,4 0,9 0,8 Estructura de Capital y Endeudamiento (x) Deuda Total Ajustada/FGO 5,3 5,8 5,7 6,6 6,9 Deuda Total con Asimilable al Patrimonio/EBITDA 5,7 5,9 5,3 5,8 5,7 Deuda Neta Total con Deuda Asimilable al Patrimonio/EBITDA 3,6 5,0 3,7 3,4 4,2 Costo de Financiamiento Implicito (%) 5,3% 4,8% 5,7% 4,8% 4,6% Deuda Corto Plazo/Deuda Total 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 Balance Total Activos 1.329.461.402 1.201.955.776 1.061.257.069 928.481.256 810.049.707 Caja e Inversiones Corrientes 158.160.088 68.945.796 103.782.289 135.661.167 85.296.258 Deuda Corto Plazo 36.727.946 35.725.785 37.262.943 24.339.260 31.508.785 Deuda Largo Plazo 398.143.390 405.652.105 317.870.401 303.955.344 302.392.397 Deuda Total 434.871.336 441.377.890 355.133.344 328.294.604 333.901.182 Total Patrimonio 766.114.884 635.306.988 590.239.055 503.580.709 387.434.578 Total Capital Ajustado 1.200.986.220 1.076.684.878 945.372.399 831.875.313 721.335.760 Flujo de Caja Flujo generado por las Operaciones (FGO) 61.683.458 57.348.422 42.301.704 34.038.157 33.834.456 Variación del Capital de Trabajo 8.218.595 4.880.709 (5.282.144) 12.276.351 6.299.466 Flujo de Caja Operativo (FCO) 69.902.053 62.229.131 37.019.560 46.314.508 40.133.922 Flujo de Caja No Operativo/No Recurrente Total Inversiones de Capital (115.429.979) (128.260.675) (86.410.163) (50.518.613) (50.468.722) Dividendos (19.498.157) (19.498.157) (20.086.314) (27.102.734) (18.386.517) Flujo de Fondos Libre (FFL) (65.026.083) (85.529.701) (69.476.917) (31.306.839) (28.721.317) Adquisiciones y Ventas de Activos Fijos, Neto 10.142.883 41.100.187 Otras Inversiones, Neto (19.758.061) (15.594.771) (7.491.769) (16.094.986) 22.573.401 Variación Neta de Deuda 69.661.983 84.207.965 22.446.734 (9.661.023) (9.484.442) Variación Neta del Capital 123.198.581 13.708.542 16.961.713 96.206.688 3.212.596 Otros (Inversión y Financiación) (30.198.778) (31.628.528) (20.518.444) (4.655.759) 8.843.548 Variación de Caja 77.877.642 (34.836.493) (58.078.683) 44.630.964 37.523.973 Estado de Resultados Ventas Netas 111.487.426 107.318.830 93.397.036 79.933.426 73.155.368 Variación de Ventas (%) 15,9 14,9 16,8 9,3 15,1 EBIT 73.906.812 71.674.993 62.476.774 52.484.686 50.527.788 Intereses Financieros Brutos 20.819.561 19.150.007 19.593.023 15.929.206 14.633.584 Resultado Neto 48.181.824 50.016.320 37.252.187 36.680.311 47.201.080 Fuente: Reportes de la compañía. 7
Categorías de Clasificación de Largo Plazo Categoría AAA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría AA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría A: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BBB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en retraso en el pago de intereses y del capital. Categoría B: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es muy variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital. Categoría C: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad de pago suficiente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de capital e intereses. Categoría D: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento efectivo de pago de intereses o capital, o requerimiento de quiebra en curso. Categoría E: Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información suficiente o no tiene información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes. + o : Las clasificaciones entre AA y B pueden ser modificadas al agregar un símbolo + (más) o (menos) para destacar sus fortalezas o debilidades dentro de cada categoría. Categorías de Clasificación de Corto Plazo Nivel 1 (N1(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 2 (N2(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 3 (N3(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 4 (N4(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos cuya capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados no reúne los requisitos para clasificar en los niveles N1(cl), N2(cl), N3(cl). Nivel 5 (N5(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes. Categorías de Clasificación de Títulos Accionarios Primera Clase Nivel 1: Títulos accionarios que presentan una excelente combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 2: Títulos accionarios que presentan una muy buena combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 3: Títulos accionarios que presentan una adecuada combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 4: Títulos accionarios que presentan una aceptable combinación de solvencia y liquidez bursátil. A modo de aclaración, las acciones clasificadas en Nivel 4 corresponden a compañías que presentan un nivel de solvencia en torno al grado de inversión o una muy baja o nula liquidez bursátil. Asimismo, se clasifican en Nivel 4 aquellas acciones que por haberse comenzado a transar recientemente en Bolsa, cuentan con una historia bursátil inferior a un año. Segunda Clase Nivel 5: Títulos accionarios que presentan una riesgosa / inadecuada posición de solvencia. Categoría E: Aquellas compañías que no presentan información suficiente para evaluar su calidad crediticia. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las Bolsas de Valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. 8
Las clasificaciones antes señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de clasificación. TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmó una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. 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