Financiamiento de la oferta y administración de vivienda social para arrendamiento en Hamburgo Jefe del Seminario Internacional VIVIENDA SOCIAL EN ARRENDAMIENTO Quito, Ecuador, miércoles 12 y jueves 13 de marzo 2014
Estructura del mercado plano Hamburgo Población: 1,7 millones Número de hogares: 1,0 millones 1 persona por hogar: 50% 2 personas por hogar: 31% 3 o más personas por hogar: 19% Superficie del suelo por habitante: 38 m² 76,5% de las viviendas en Hamburgo son alquiladas Número de viviendas: 925.000 aprox. cuota de apartamentos en edificio: 78% (720.000 aprox.) empresa pública SAGA GWG 130.000 viviendas aprox. cooperativas habitacionales 130.000 aprox. 75% de las viviendas se alquilan 2
Excusa: ley de arrendamiento Hamburgo es una ciudad de inquilinos. Una legislación fuerte para el arrendamiento es esencial. Legislación a nivel federal Protección contra el despido Reglamentos relativos a la limitación de la cantidad de alquiler Legislación a nivel local-estadual (Hamburgo) Reglamento relativo a la conservación y mantención de la vivienda Regulaciones para prevenir la mala utilización de la vivienda En un mercado tenso de la vivienda (baja oferta vs. alta demanda zonas centrales), la legislación de protección del arrendador y las normas sobre la limitación de la cantidad de alquiler se pueden fortalecer. Promoción de vivienda social 3
Estructura del mercado vivienda Hamburgo El total de vivienda sociales es de 86.500 aprox. (9,3%) Un total de cerca de 400.000 viviendas fueron construidas con fondos públicos en los últimos 60 años. 4
Promoción Dos tipos de financiación hay en Alemania Subsidio a la demanda Subsidio al oferente El ciudadano recibe dinero a su cuenta por las autoridades públicas competentes o, a veces el propietario de la vivienda La vivienda está financiada por préstamos a bajo interés y donaciones a los constructores = Promoción de vivienda social 5
Estructura de los hogares en hamburgo Ingreso per cápita promedio en el mes : 2.000 neto Número de beneficiarios de los subsidios de la demanda: 151.000 ayuda de alquiler: 15.000 hogares prestación social: 136.000 hogares En términos monetarios, Hamburgo paga anualmente cerca de 655 millones de euros por subsidios de la demanda 1 euro ( ) = 1,37 (USD) 6
La situación del mercado de la vivienda En Alemania tenemos un mercado de vivienda segregada Hamburgo es una región en crecimiento Bajo número de construcción de nuevas viviendas en los últimos años 2001-2010 un promedio de cerca de 3.800 viviendas al año Disminución de inventarios de viviendas sociales Los alquileres y sus precios han aumentado significativamente alquiler promedio es 7,56 /m² (basado en medición pública) En los barrios del centro de la ciudad (por ejemplo, la barrio St. Pauli) rentas significativamente mayores Rentas Asking tienen un orden de magnitud de 12,00 /m² - 14,00 /m² Alquileres de viviendas de financiación privada en SAGA GWG (90.000 viviendas approx.) y cooperativas (100.000 viviendas approx.) paga en promedio 6,63 /m² por contrato nuevo Fuerte incremento de precios en las áreas para construir viviendas: la media de 515 /m² subio a un valor de 963 /m² en el período 2009-2012 7
Banco Hamburgo tiene su propio banco de desarrollo la IFB Es una institución pública con una licencia bancaria Cuenta con tres segmentos de negocio: promoción del espacio habitable Economía y Medio Ambiente Innovación Es controlado por la autoridad responsable Las directrices de la financiación se desarrollan conjuntamente por nosotros y la IFB por exigencias políticas. El ministerio es el responsable político de última instancia. 8
Promoción Quién toma la promoción de la vivienda? Empresas públicas tales como SAGA GWG Cooperativas habitacionales Individuos / Corporaciones Iglesias / Asociaciones / Fundaciones 2012: represantivos para las ultimos años Los inversores solicitan subsidios de construcción en el IFB, para después alquilar las nuevas viviendas. 9
Promoción La entrega de subsidio se ha diseñado de manera que por lo general se necesita alrededor del 25% del capital propio. La rentabilidad de capital propio es de un 4% a 5% Se otorgan subvenciones específicas para diseños especiales. El otorgamiento de crédito es para cubrir los costos de la construcción y también considera el costo de la tierra. Además, las subvenciones específicas durante el período de financiación posibilitan la cobertura de un alquiler a precio razonable (políticamente determinado 6,20 /m²) Sin los subsidios del alquiler el costo subiría de 8,50 a 10,50 /m². El costo de construcción y mantenimiento se recupera a través de la renta de alquiler. 10
Promoción Como se promueve? Subsidios Vida sin barreras: estándar simple: 1.800 /vivenda Vivenda Seniors: 5.300 /vivenda para el usuario de silla de ruedas: 14.000 /vivenda Zonas comunes: 1.850 /m² El elevador : 18.500-4.500 construcción de alta eficiencia energética: 120-130 / m²/espacio habitable Gastos subsidio: En la primera modo: 1,40 bis 2,10 / m²/mtl. en el segundo modo: 0,30 bis 0,75 / m²/mtl. Préstamo Los costos de construcción: A 1.500m² de espacio habitable se paga un préstamo de bajo interés a 1.100 /m². Más arriba 1000 /m² Otro crédito estatal (KfW): máximo50.000 /vivenda tal vez con la gracia subsidios Garaje para coche: 5.500-12.000 por garaje Parcela como máximo 640 /m² espacio habitable en su caso 480 /m² la adquisición por parte del Estado, aún cuando ya pertenecía a los propietarios El interés inicial: En la primera modo: 1,2% en el segundo modo: 1,6% 11
Promoción No hay diferencia de calidad de construcción entre viviendas subsidiadas y no subsidiadas Ejemplo: Qué se financia? año de construcción 2011 año de construcción 2008 1 2 12
Promoción Que recibe la ciudad a su vez para la promoción? El fijar el precio de alquiler Los hogares con un alquiler bajo El enlace de conexión (comprobante estadual) Sólo los hogares con un nivel determinado de ingresos pueden obtener el comprobante para alquilar dichas viviendas Más viviendas en general Después del final del tiempo de promoción, la vivienda pasa a ser una vivienda normal en el mercado. 13
Promoción primera modo segundo modo tiempo de conexión 15 años (estándar mínimo) 15 años 20 años (opcional) 30 años (parcialmente obligatorio) limitación de la alquilar alquiler inicial 6,10 /m² Alquile aumento todos 2 años a un máximo de 0,30 /m² mensual alquiler inicial 8,20 /m² Alquile aumento todos 2 años a un máximo de 0,30 /m² mensual Conexión para ingreso Pequeño Ingreso pequeñas y medianas La renta neta (o fría ), se añade a los costos adicionales sobre 2,00 / m² = renta caliente Los hogares gastan después cerca de 1/3 de sus ingresos en vivienda. 14
Promoción Los límites de ingresos y la proporción de los hogares elegibles Tamaño del hogar Corresponde a un ingreso bruto en el primer modo por año de approx. Proporción de hogares elegibles Corresponde a un ingreso bruto en el secundo modo por año de approx. Proporción de hogares elegibles 1 persona 23.200 44% 28.300 60% 2 personas 34.300 32% 41.100 45% 3 personas 43.800 44% 53.700 61% 4 personas 53.200 56% 65.300 70% 5 y más personas 62.700 60% 77.000 68% Total 41% 56% 374.000 hogares 512.000 hogares 1 euro ( ) = 1,37 (USD) 15
Promoción El presupuesto de la ciudad en 2014 cuenta con alrededor de 120 millones de euros approx. para pagar subsidios habitacionales. El presupuesto total de la ciudad en 2014 es de 12 mil millones approx. Hamburgo pone a disposición este año cerca de 108 millones para la construcción de nuevas vivienda sociales para arrendamiento Otros 20 millones de euros son para la modernización de la viviendas en alquiler La subvención se recibirá durante el período de vigencia del tiempo de vínculo contractual IFB-inversor 1 euro ( ) = 1,37 (USD) 16
Promoción Los 120 millones de euros en el presupuesto son para cubrir la tasa de interés y la pérdida del banco El banco recibirá la diferencia entre los ingresos o recuperaciones de promoción y gastos en el año natural La carga sobre el presupuesto resulta de los subsidios de los años anteriores y sólo se incrementa en un 1% a partir del año fiscal en curso Como resultado, los ahorros presupuestarios a través de la reducción de subsidio habitacional no es posible a corto plazo, ya que los contratos ya fueron celebrados en los años anteriores 17
Ocupación de la vivienda Como obtiene el ciudadano una vivienda subsidiada? El inversionista o propietario decide a quien le alquila. El ciudadano solicita un permiso para obtener una vivienda subsidiada en los organismos estatales correspondientes. Reserva general (certificado público para poder arrendar) El ciudadano presenta dicho certificado al propietario y de esa forma está solicitando un vivienda social Certificado de emergencia; por ejemplo, para los hogares en riesgo de quedarse sin vivienda El propietario obtiene una lista de hogares con certificados de emergencia por parte del gobierno para acceder a la vivienda social. 18
Ocupación de la vivienda Que muestra un permiso para obtener una vivienda? Nombre de todos los miembros del hogar Número de miembros del hogar Tamaño permitido de la vivienda en relación al número de miembros del hogar Tamaño permitido de la vivienda hogar metro cuadrado 1 persona por hogar 50 m² 2 personas por hogar 60 m² 3 personas por hogar 75 m² 4 personas por hogar 85 m² >4 personas por hogar cada +12 m² 19
Ocupación de la vivienda Qué sucede después de firmar el contrato? El propietario escribe en el permiso, a quien arrendó la vivienda y el tamaño desta. El propietario envía el permiso de vuelta al organismo estatale correspondiente. Estos documentos son verificados por el organismo estatal correspondente y son ingressados a una base de datos. 20
La posición Dónde se construyen las viviendas? Las viviendas se construyen en Hamburgo, especialmente en los lugares cercanos al centro de la ciudad Terrenos estatales en casco urbano se venden sólo bajo la condición de que el inversionista construya a lo menos un 30% de viviendas sociales. Su oferta para el precio de compra de la tierra, puede disminuir. No es el precio más alto quién gana, sino el mejor concepto de desarrollo urbano. Si la nueva construcción es en un terreno privado, y no quiere seguir el plano regulador de la zona, entonces la ciudad requiere al menos el 30% viviendas social para aprobar dicho proyecto. Si la construcción en terreno privado es un área donde no hay plano regulador para casa-habitación, se aplica el mismo principio anterior (al menos 30% de viviendas sociales). 21
La posición 2012 El tamaño: 722 kilómetros cuadrados 2.314 habitantes por kilómetro cuadrados 22
Cooperación La ciudad de Hamburgo está cooperando con la industria de la vivienda (los inversionistas) Contratos de cooperación El objetivo: Utilizar también vivienda libremente financiados por el cumplimiento de conexión de viviendas sociales. Para cada empresa de vivienda se calcula una cuota, la cantidad de hogares que deben proporcionar. Para ello, la empresa puede arrendar las viviendas libremente e independiente de si tienen las conexiones de contrato con el banco IFB. Alianza para habitar en Hamburgo Contrato entre Hamburgo y las asociaciones del sector de la vivienda tanto de empresario y de propietarios tiene los siguientes items: construcción de nuevas viviendas, la atención a personas con problemas de acceso específica al mercado, y la modernización de las viviendas para reducir las emisiones de CO² (cambio climático). 23
Alianza para Vivir en Hamburgo Alianza para habitar en Hamburgo Un contrato global entre la Ciudad Hamburgo y las asociaciones de la industria de vivienda para la 20a Legislatura como socios consultores de las asociaciones de inquilinos de Hamburgo 24
Los objetivos principal Qué logramos con los subsidios habitacionales? Diversidad social en los barrios Evitar la segregación La cohesión social en toda la ciudad Vivienda accesible para familias con ingresos limitados Creamos más viviendas, porque incluso después de conexión el edificio se encuentran disponibles en el mercado Oferta adecuada de viviendas = a alquiler a precio justo 25
Contacto Jefe de Departamento de Vivienda Ministerio de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente Neuenfelder Straße 19 D-21109 Hamburgo E-Mail: Matthias.Kock@BSU.Hamburg.de