Reclamación de rentas de alquiler Eduardo Fdez-Fígares www.abogadosparatodos.net Autor: Eduardo Fdez.-Fígares Blog http://www.abogadosparatodos.net Página 1
ERRORES FRECUENTES Voy a explicarte los errores que frecuentemente cometen los arrendadores al realizar reclamaciones de rentas de alquiler por su cuenta, es decir, cuando reclaman la deuda sin abogado ni procurador, pues es una opción que la ley permite sea cual sea la deuda reclamada si se sigue el proceso monitorio. Te animo a mirarlos y, por supuesto, debes tomar medidas para no replicarlos. #1.- Firmar el contrato de arrendamiento sin suficientes garantías adicionales: Seguro que ya eres consciente de la importancia de este aspecto, pero aún así se trata del error que con mayor frecuencia se comete por parte de los arrendadores. Soy consciente de que muchas veces la necesidad por alquilar o la dificultad para que bancos o aseguradoras concedan determinadas garantías al inquilino hace que omitas exigir algún tipo de garantía, pero es algo que hay que evitar siempre que se pueda, pues estás poniendo tu patrimonio en manos de terceras personas y eso es algo muy muy relevante. Existen muchas formas de garantizar las obligaciones del inquilino que se pueden incluir en el contrato. Las más frecuentes son: Seguro de impago de alquiler Aval bancario Depósito Avalista #2.- Dejar transcurrir demasiado tiempo entre los primeros retrasos en el pago y el inicio de la reclamación de la deuda al inquilino. Efectivamente, en la gran mayoría de los casos un retraso en el pago de la renta va acompañado de justificaciones del inquilino y, posteriormente, más retrasos. A veces tendemos a pensar que es normal que se produzcan retrasos en el pago. Sin embargo esto no es así. Lo normal y lo exigible es que el inquilino pague la renta en la fecha en que se ha comprometido, y los retrasos son un indicio, en la mayoría de los casos, de que se avecinan problemas de cobro. #3.- Reclamar sin conocer la dirección en la que localizar al inquilino. Autor: Eduardo Fdez.-Fígares Blog http://www.abogadosparatodos.net Página 2
En los casos en que el inquilino haya abandonado ya la vivienda y desconozcas alguna dirección en la que localizarlo, no debe reclamarse la deuda a través del proceso monitorio, pues el juzgado no aceptará a trámite tu demanda. Deberá utilizarse el juicio verbal para realizar la reclamación. Nuevamente un error en esta cuestión supondrá retraso y mayor acumulación de deuda. #4.- Presentar la demanda en los juzgados de la ciudad equivocada. La demanda debe presentarse el los juzgados del lugar en que esté el domicilio del deudor demandado y no en los de la ciudad en que se encuentre el inmueble arrendado. Se trata de un hecho que produce innumerables retrasos. En los casos en que el inquilino aún vive en el inmueble es evidente que no vamos a tener este problema, pero en los casos en que el inquilino ya no vive en el domicilio arrendado pero aún así queremos reclamar la deuda que ha generado, entonces si podríamos encontrarnos con este problema. #5.- Enviar un escrito previo al inquilino deficiente desde el punto de vista probatorio. Muchos arrendadores han visto su tiempo perdido por enviar al deudor un escrito que se ha mostrado con escasa carga probatoria ante un hipotético pleito posterior. Me refiero a que por desconocimiento o por ahorro de costes, es frecuente que el arrendador envíe al inquilino deudor el escrito reclamando la deuda en un documento sin acuse de recibo y sin justificación del contenido. Este error puede ser menor si sólo se está reclamando una deuda y no se tiene previsto interponer en un futuro demanda de desahucio (por ejemplo, se demanda al inquilino que ya ha abandonado el inmueble para reclamarle las rentas que no ha abonado). Sin embargo, en caso de que sea probable que hubiera que interponer desahucio por impago de rentas, es un error no enviar burofax que cumpla, además, los dos requisitos mencionados. #6.- Aportar en el juzgado, junto con la demanda, fotocopia del contrato de arrendamiento en lugar del original. Existen algunos juzgados que admiten fotocopias del contrato de arrendamiento a la hora de presentar la demanda reclamando la deuda, mientras que la gran mayoría exigen que se entregue el original por considerar que una fotocopia no es un verdadero documento. Un error de este tipo puede suponer semanas de retraso. #7.- Reclamar menos deuda de la realmente existente. Cuando hablamos de reclamación de rentas de alquiler impagadas no nos referimos únicamente a la renta propiamente dicha, sino que se puede utilizar el proceso monitorio o el juicio verbal para reclamar también las llamadas "cantidades asimiladas a renta", que son todas aquellas a las Autor: Eduardo Fdez.-Fígares Blog http://www.abogadosparatodos.net Página 3
que el inquilino se obligó por contrato (o por ley) a pagar, como la luz, el agua, el IBI, la comunidad, etc Autor: Eduardo Fdez.-Fígares Blog http://www.abogadosparatodos.net Página 4
LAS DISTINTAS OPCIONES DE PROCEDIMIENTO JUDICIAL Lo primero que hago cuando estoy ante una deuda por alquiler es analizar con el arrendador la acción que se quiere realizar. Es decir, tenemos que decidir si se quiere recuperar el inmueble o si, además, también se quiere reclamar la deuda contraída. Cabe incluso la opción de pretender sólo la recuperación del inmueble y, como gancho, perdonar al inquilino la deuda generada. En función de lo que pretenda el arrendador se podrá acudir a un tipo u otro de proceso judicial. Así, el arrendador tiene varias opciones. Solicitar sólo el desahucio del inquilino por impago de rentas, pero sin reclamar las deudas existentes: si optamos por esta opción habrá que acudir al llamado juicio verbal. A este proceso hay que acudir necesariamente provisto de abogado y procurador porque así lo establece la ley. Solicitar el desahucio y además reclamar las deudas que ha contraído: en este caso también habrá que acudir al juicio verbal, ya que en el momento que se trata de desahuciar a una persona, este es el procedimiento judicial que la ley impone (el juicio verbal). Por lo tanto también es necesaria la participación de abogado y procurador. Solicitar el desahucio del inquilino y perdonar al inquilino toda la deuda o una parte de la misma. Se trata de una opción en la que se concede un plazo de 15 días al inquilino para abandonar el inmueble y a cambio se le ofrece perdonarle la deuda. Esta técnica es utilizada en los casos en los que prima, por encima del cobro de la deuda, la recuperación del inmueble. Reclamar solo las deudas que ha contraído el inquilino, pero sin solicitar el desahucio (bien porque el arrendador no quiere desahuciar, bien porque el inquilino ya no está en el inmueble): en este último caso se puede optar por el juicio verbal o por el proceso monitorio. En el juicio verbal para reclamar deudas no es necesaria la participación de abogado y procurador si la cantidad reclamada es inferior a 2.000 euros. En el caso del proceso monitorio para reclamar deudas no es necesaria la participación de abogado ni procurador sea cual sea la deuda reclamada. Autor: Eduardo Fdez.-Fígares Blog http://www.abogadosparatodos.net Página 5
EL INICIO "AMISTOSO" DE LA RECLAMACIÓN Se opte por la opción que se opte lo más aconsejable es enviar a la parte deudora, antes de iniciar la reclamación en vía judicial, una comunicación fehaciente (burofax) reclamandole la deuda contraída. Para este trámite tampoco es necesaria la participación de abogado ni procurador, se trate de la deuda que se trate. En este documento se comunica al deudor la deuda contraída y una forma/lugar de pago, así como una plazo máximo de pago, pudiendo también anunciar en el documento que si no se cumple con las condiciones en él establecidas se tomarán las medidas legales oportunas. Si además de reclamar rentas impagadas se va a optar por solicitar el desahucio del inquilino, aconsejo dejar pasar un plazo de treinta días desde que el inquilino recibe la notificación de escrito hasta la presentación de la demanda de desahucio. Si este plazo es de treinta días conseguimos un efecto colateral muy importante: el inquilino no podrá paralizar el posterior proceso de desahucio, cosa que si puede hacer si no transcurren esos treinta días de plazo con las consecuencias que ello supone. Aquí te dejo un modelo de burofax reclamando al inquilino rentas de alquiler adeudadas. Para enviar el burofax basta con ir a una oficina de correos con la copia del escrito a enviar y comunicar que se desea realizar el envío "con acuse de recibo y certificación de contenido". La oficina de correos cobra por este servicio unos 30 euros aproximadamente. Es la modalidad de envío más cara pero la más idónea para evitar problemas en un posterior procedimiento judicial. Autor: Eduardo Fdez.-Fígares Blog http://www.abogadosparatodos.net Página 6
CUESTIONES PREVIAS A LA RECLAMACIUÓN JUDICIAL En materia de rentas de alquiler el proceso monitorio es un proceso especial que pretende: En el mejor de los casos, que el arrendador cobre la deuda rápidamente. En el peor de los casos, que el arrendador obtenga un "título ejecutivo" rápidamente, título que podrá ejecutar (hacer dinero) posteriormente. Con carácter previo al inicio de un proceso monitorio, se deben analizar una serie de aspectos, pues de ellos va a depender en gran parte que la demanda sea correctamente admitida y no se produzcan sobresaltos. #1.- Características de la deuda: para poder solicitar el inicio de un proceso monitorio, la deuda debe ser dineraria y cumplir una serie de características. Dichas características son: Liquida Vencida: se da cuando el plazo convenido para pagar se ha superado sin realizar dicho pago. Determinada: significa que el importe de la deuda se conoce o se puede conocer a través de una operación matemática. Es decir, que cueste más o menos trabajo llegar a conocerla, se puede llegar a conocer. Exigible: es exigible la deuda que no depende de una condición, sino que es exigible por ser obligación del arrendatario y haber vencido el plazo. #2.- Domicilio del deudor: hay que conocer algún domicilio con exactitud en el que notificar la demanda al deudor, pues de lo contrario se va a declarar por el juez como inadecuado el proceso monitorio, teniendo entonces que recurrir al juicio verbal, habiendo perdido semanas en este intento fallido a través del proceso monitorio. La demanda hay que presentarla en el juzgado de primera instancia del domicilio o residencia del deudor demandado, o en el del lugar en que pueda ser localizado el inquilino, y no en los juzgados del lugar en que se encuentre la vivienda arrendada. Obviamente, si el inquilino aún vive en ese inmueble, ambos domicilios coinciden. No habrá problema. Pero si el inquilino ya ha abandonado el inmueble, recuerda que la demanda se presentará en el nuevo domicilio del inquilino, y no en la vivienda arrendada. #3.- Abogado y procurador: el propietario/arrendador puede acudir al proceso monitorio sea cual sea la cuantía de la deuda y, además, podrá hacerlo sin abogado y sin procurador si lo considera oportuno. Tendrás que redactar la demanda y presentarla en el juzgado, y tendrás que establecer un domicilio para que el juzgado realice las correspondientes notificaciones si no interviene procurador. También tendrás que subsanar los posibles errores que se vayan produciendo a lo largo del proceso. Pero tranquilo, si lo haces todo como te indico no debería fallar nada. #4.- Tasas judiciales: desde el 1 de marzo de 2015 las personas físicas están exentas del pago de tasas judiciales sea cual sea la cantidad reclamada. En cuanto a las personas jurídicas, si se superan los 2.000 euros de deuda, entonces si que tendrán que pagar tasas judiciales. En este caso la tasa consiste en una cantidad fija de 100 euros más una tasa variable consistente en un 0,50% de la deuda reclamada. Las tasas deben pagarse (a través del modelo 696) antes de Autor: Eduardo Fdez.-Fígares Blog http://www.abogadosparatodos.net Página 7
presentar la demanda y si el arrendatario paga o se llega a un acuerdo, se le devuelve al demandante el 60% de las tasas abonadas. Autor: Eduardo Fdez.-Fígares Blog http://www.abogadosparatodos.net Página 8
LA DEMANDA EN EL PROCESO MONITORIO Una vez que se ha revisado y ordenado toda la documentación, es el momento de presentar la demanda monitoria, es decir, el documento que da por iniciado el proceso y en el que se pide judicialmente al deudor el pago de la deuda acumulada. Esto podrás hacerlo tu mismo independientemente de la cantidad que estés reclamando. En los juzgados te facilitarán un modelo apropiado para tu reclamación. La demanda se interpondrá en el juzgado de primera instancia del domicilio conocido o residencia del deudor, o en el del lugar en que pueda ser localizado. Junto con la demanda habrá de aportarse original del contrato de arrendamiento. En la demanda principalmente se exige al deudor el pago de la deuda. Una vez admitida a trámite la demanda, se concede al deudor un plazo de veinte días para que pague la deuda o para oponerse a la demanda si no está de acuerdo con toda la deuda que se le exige o con parte de ella. Autor: Eduardo Fdez.-Fígares Blog http://www.abogadosparatodos.net Página 9
POSIBLES OPCIONES DEL DEMANDADO EN EL PROCESO MONITORIO Como he adelantado, tras la admisión de la demanda por parte del juzgado, éste concede un plazo de veinte días al deudor para pagar la deuda reclamada o para oponerse a la demanda en caso que no esté de acuerdo con la suma reclamada. 1. En caso de que el deudor pague la deuda reclamada en la demanda, termina el proceso monitorio satisfactoriamente para el arrendador. Una vez que el juzgado compruebe la veracidad del pago de la deuda, se archivará el procedimiento y no se impondrán costas judiciales a ninguna de las partes. 2. En caso de que el deudor no esté de acuerdo con la deuda que se le reclama, tendrá que interponer ante el juzgado un "escrito de oposición a la demanda". En ese caso, el juzgado dará automáticamente por terminado el proceso monitorio, pudiendo entonces acudir únicamente el arrendador al juicio verbal para continuar con la reclamación de la deuda, en el que habrá que esclarecer si la deuda efectivamente existe o no y cuál es su cuantía. En el juicio verbal tampoco será necesaria la participación de abogado y procurador si la cuantía a reclamar es inferior a 2.000 euros. En caso contrario si será necesaria. 3. En caso de que el deudor ni pague ni se oponga, el juzgado emite un documento (decreto) declarando la veracidad de la deuda y, además, declarando la ejecución de la misma. Es decir, el decreto emitido por el juzgado es un "título ejecutivo", lo que quiere decir que el arrendador podrá solicitar directamente ejecutar la deuda, es decir, solicitar el embargo de los bienes del deudor en caso de que este no pague voluntariamente. Autor: Eduardo Fdez.-Fígares Blog http://www.abogadosparatodos.net Página 10
EL SIGUIENTE PASO: LA EJECUCIÓN DE LA DEUDA Una vez que el inquilino no ha pagado la deuda que se le reclamaba en el proceso monitorio en el plazo de veinte días que se le concedió para ello (o simplemente si no contestó a la demanda), el juzgado emite un "decreto" en el que establece la veracidad de la deuda y le otorga carácter "ejecutivo". Esto quiere decir que el poseedor de dicho decreto (el arrendador) no habrá logrado el objetivo número 1, que era el cobro de la deuda, pero si el número 2, que era obtener un título ejecutivo de forma rápida. Este es uno de los principales objetivos del proceso monitorio, es decir, otorgar al arrendador un título ejecutivo de forma urgente sin tener que tardar tanto tiempo como se tarda a través del juicio verbal. Con este título ejecutivo el arrendador podrá solicitar que se "despache ejecución" contra el deudor, pudiendo solicitar que se le embarguen bienes y derechos suficientes para responder de la deuda. En las ejecuciones de deuda inferiores a 2.000 euros no será necesaria la participación de abogado y procurador, sino que puede solicitar la ejecución directamente el propietario del inmueble o acreedor. La ejecución se solicita a través de un escrito de solicitud de ejecución. Posteriormente el juzgado emite un "auto" autorizando la ejecución. A partir de esa fecha empieza a contar el plazo para reclamar intereses. El mismo día o al día siguiente del "auto", el juzgado emite un nuevo "decreto" en el que dirá si hay que embargar y las medidas de localización y averiguación de bienes del inquilino que procedan. Autor: Eduardo Fdez.-Fígares Blog http://www.abogadosparatodos.net Página 11