Situación Segundo Semestre 216 Españ Situación Inmobilia
El mantenimiento del crecimiento económico, clave para consolidar la recuperación del mercado inmobiliario La mejora de las ventas en un contexto de descenso de inventario está permitiendo la paulatina revalorización de los precios de la vivienda En un entorno de descenso de rentabilidades, la senda observada de los precios residenciales está generando expectativas positivas, que se transformarán en un nuevo elemento que apoyará la demanda de vivienda La buena evolución de la demanda ha provocado la reacción de la actividad constructora. La iniciación de viviendas, en máximos de los últimos años Madrid, el eje del mediterráneo y las dos comunidades insulares lideran la recuperación del sector en España La moderación de los determinantes macroeconómicos de la demanda será compensada, en parte, por la recuperación de las expectativas en torno a la evolución futura del sector 2
Global
Crecimiento mundial Débil, incierto y vulnerable a riesgos Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 216 Eurozona EE. UU. 216 217 España 216 217 1,6 1,5 China 216 217 1,6 2, 216 217 3,1 2,3 6,4 5,7 Latinoamérica Mundo 216 217 216 217 -, 2,2 3, 3,2 Fuente: BBVA Research Baja Se mantiene Sube 4
Riesgos globales Un escenario geopolítico complejo Probabilidad a corto plazo Vulnerabilidad en emergentes (endeudamiento empresarial) Brexit, crisis institucional europea, Italia, Grecia Ralentización de la economía de EEUU ( Efecto Trump ) Crisis financiera en China Fuente: BBVA Research Severidad 5
España
Se confirma el sesgo positivo en 216 Se revisa a la baja el crecimiento esperado en 217 3,2% 3,1% 217 215 216 2,3% Fuente: BBVA Research a partir de INE 7
Se confirma el sesgo positivo en 216 Demanda interna y exportaciones: puntos de apoyo España: contribuciones al crecimiento anualizado del PIB (promedio 3T15-2T16) El consumo privado destaca como motor del crecimiento a corto plazo Consumo privado Inversión en M&E,5 La inversión productiva crece a pesar de haberse desacelerado durante el último año 2,1 Resto demanda doméstica Demanda externa neta,5,2 Las exportaciones recuperan tracción pero su dinamismo se ve parcialmente compensado por la aceleración de las importaciones Fuente: BBVA Research a partir de INE 8
Se aproxima una desaceleración Menor crecimiento en EE.UU. y brexit en contra Impacto estimado del brexit en el crecimiento del PIB en 217 (diferencia respecto a escenario base en pp) -,3% -,4% -,4 Efecto en el PIB de España -,5% -,6% Fuente: BBVA Research a partir de INE 9
Se aproxima una desaceleración Precios del petróleo bajos pero revisados al alza España: impacto de la revisión acumulada del precio del petróleo (desviación del crecimiento anual en pp respecto al escenario base de hace seis meses) 1,6 1,2,8,4, 216 217 Estimación en febrero de 216 Estimación actual El grueso del abaratamiento energético se debe a un aumento de la oferta y su impacto es positivo Sin embargo, los precios se revisan al alza y, por tanto, su impacto a la baja El soporte que proporciona este factor al crecimiento podría alcanzar en promedio los,6pp en 216-217 Fuente: BBVA Research 1
Se aproxima una desaceleración Política monetaria a favor pero con impacto decreciente España: contribución de la oferta de crédito al crecimiento del PIB (pp) 1,25 1,,75,5 La disminución de los tipos de interés en el crédito bancario ha sido uno de los factores que más han favorecido el crecimiento en los últimos años El riesgo de crédito y la barrera del tipo de interés cero sugieren que el impacto más relevante podría haber quedado atrás,25, 214 215 Fuente: BBVA Research 11
Se aproxima una desaceleración La incertidumbre se mantiene elevada Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 216 España: Incertidumbre de Política Económica (SM12 del componente idiosincrático en desviaciones típicas) 4 2-2 -4 Esta fuente de incertidumbre podría estar restando 7 décimas al crecimiento del bienio 216-217 Es particularmente importante que no se prolongue la incertidumbre y se cumpla con el compromiso de reducir el déficit a niveles en torno al 3% del PIB a finales del año siguiente -6-8 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Elecciones generales Fuente: BBVA Research a partir del EPU de Baker et al. (215) 12
Sector Inmobiliario
La demanda de viviendas se mantiene fuerte La venta de viviendas continúa al alza España: venta de viviendas (acumulado 12 meses) 6. Las transacciones residenciales aumentaron el 11,8% interanual en los siete primeros meses del año 5. 4. 3. 2. 1. ene-9 jun-9 nov-9 abr-1 sep-1 feb-11 jul-11 dic-11 may-12 oct-12 mar-13 ago-13 ene-14 jun-14 nov-14 abr-15 sep-15 feb-16 jul-16 El progresivo descenso del inventario de vivienda nueva y la escasa salida al mercado de obra terminada están condicionando la elección de los hogares En el primer semestre del año las operaciones de vivienda nueva apenas representaron el 1% del total. Fuente: BBVA Research a partir de CIEN 14
La demanda de viviendas se mantiene fuerte Se aprecia una elevada heterogeneidad regional España: venta de viviendas (indicador de normalización al 2T16) 3 25 2 15 1 5-5 -1-15 -2-25 -3 BAL CAT MAD CAN VAL ESP PV AND MUR RIO ARA CYL AST CNT NAV CLM GAL EXT Δ1Y (%) Δ2Y (%) z-score 9A 1,2,8,4 -,4 -,8-1,2 Las ventas de viviendas acumulaban diez trimestres consecutivos de crecimientos interanuales La consolidación de la recuperación de la demanda es una realidad en casi todas las comunidades autónomas En Baleares, Cataluña, Madrid o Canarias, la demanda ya ha superado el proceso de ajuste. En Extremadura, Galicia, Castilla-La Mancha o Navarra el proceso continúa Fuente: BBVA Research a partir de MFOM 15
La demanda de viviendas se mantiene fuerte Elevada heterogeneidad en los segmentos de demanda España: contribución al crecimiento interanual de las ventas de vivienda en el 1S16 (en pp) 3 25 2 Los residentes en la misma comunidad autónoma son los que más contribuyen al crecimiento de las ventas en cada región 15 1 5-5 -1 AND ARA AST BAL CAN CNT CYL CLM CAT VAL EXT GAL MAD MUR NAV PVA RIO Españones resid. en la CA Españoles resid. en otra CA Extranjeros Otros Total Hay regiones donde la demanda de ciudadanos extranjeros tiene mucha repercusión en la evolución de las ventas La compra de viviendas por parte de residentes en otras regiones, cerró el semestre con una caída del 4,2% y muestra una mayor heterogeneidad Fuente: BBVA Research a partir de MFOM 16
La demanda de viviendas se mantiene fuerte Mejoran los determinantes macro de la demanda España: afiliados a la Seguridad Social (media mensual, datos CVEC) 18. 17.5 17. 16.5 En los primeros seis meses del año, la economía creó empleo: según los datos EPA, los ocupados aumentaron en torno a los 2. favoreciendo el crecimiento de la renta bruta disponible de los hogares: 2,8% a/a en el 1S16 16. 15.5 dic-13 feb-14 abr-14 jun-14 ago-14 oct-14 dic-14 feb-15 abr-15 jun-15 ago-15 oct-15 dic-15 feb-16 abr-16 jun-16 ago-16 Pese al deterioro de los últimos meses, la confianza de los consumidores permanece en niveles máximos de los últimos años Fuente: BBVA Research a partir de SEPE 17
La demanda de viviendas se mantiene fuerte El crédito hipotecario se mantiene fuerte España: flujo de nuevo crédito destinado por los hogares para compra de vivienda 6. 5. 4. 3. 2. 1. feb-13 abr-13 jun-13 ago-13 oct-13 dic-13 feb-14 abr-14 jun-14 ago-14 oct-14 dic-14 feb-15 abr-15 jun-15 ago-15 oct-15 dic-15 feb-16 abr-16 jun-16 ago-16 Variación Interanual (dch.) Nuevas operaciones de cto. para compra de vivienda (izq.) Tendencia (izd.) 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 La política monetaria ultra-expansiva del Banco Central Europeo continúa estimulando la recuperación del crédito La reducción de los tipos hipotecarios sigue debiéndose más a la acción del banco central que a la reducción de los spread por parte de las entidades financieras El volumen de las nuevas operaciones de crédito para compra de vivienda ha continuado creciendo en 216: 13,2% en el 1S16 Fuente: BBVA Research a partir de BdE 18
La demanda de viviendas se mantiene fuerte La accesibilidad-riesgo en máximos Evolución ratio accesibilidad-riesgo BBVA 14 12 1 8 6 Los bajos costes de financiación y la progresiva mejora de la renta disponible de las familias mejoran la accesibilidad a la vivienda todo ello a pesar de la paulatina recuperación mostrada por el precio 4 2 mar-5 dic-5 sep-6 jun-7 mar-8 dic-8 sep-9 jun-1 mar-11 dic-11 sep-12 jun-13 mar-14 dic-14 sep-15 jun-16 La ratio de accesibidad-riesgo de BBVA, que relaciona la capacidad de endeudamiento de las familias y el precio de la vivienda, continúa en máximos: 115% en el 2T16 Fuente: BBVA Research a partir de BdE 19
La demanda de viviendas se mantiene fuerte La demanda de extranjeros, un pilar importante España: compra e viviendas por extranjeros 9. 2 8. 18 7. 16 14 6. 12 5. 1 4. 8 3. 6 2. 4 1. 2 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 jun-15 sep-15 dic-15 mar-16 jun-16 Nº viviendas (izd.) % respecto a total (dch.) En el 1S16, la compra de viviendas por parte de los extranjeros creció el 2,8% interanual lo que supone casi el 18% del total. Una proporción que en algunas Canarias y Baleares se sitúa en torno al 4%, o al 35% en C. Valenciana Reino Unido, Alemania y Francia se mantienen como los principales países de origen en detrimento de Rusia. Riesgos en torno al brexit Fuente: BBVA Research a partir de MFOM 2
La demanda de viviendas se mantiene fuerte Las expectativas, un nuevo revulsivo para la demanda España: expectativas extrapoladas (%, evolución del precio de la vivienda) 2 15 1 5-5 -1-15 mar-92 sep-93 mar-95 sep-96 mar-98 sep-99 mar-1 sep-2 Expectativas (-1A) Expectativas (-4A) mar-4 sep-5 mar-7 sep-8 mar-1 sep-11 Expectativas (-2A) mar-13 sep-14 mar-16 En torno al mercado residencial existe una componente de expectativas importante que afecta tanto a la demanda como la oferta de vivienda Se aprecia una clara mejoría de las expectativas en torno a la evolución del mercado inmobiliario desde mediados de 213... que apuntan hacia una revalorización de la vivienda en los próximos trimestres Fuente: BBVA Research a partir de MFOM 21
La demanda de viviendas se mantiene fuerte La vivienda, una alternativa de inversión España: evolución coste de uso de capital residencial (%) 25 2 15 1 5-5 -1-15 dic-91 jun-93 dic-94 jun-96 dic-97 jun-99 dic- jun-2 dic-3 jun-5 dic-6 jun-8 dic-9 Coste de Uso (expectativas -4A) Coste de Uso (expectativas -1A) Coste de Uso (expectativas -2A) Fuente: BBVA Research a partir de BdE, MFOM y BBVA Reserach jun-11 dic-12 jun-14 dic-15 La mejora de las expectativas debiera ir transmitiéndose progresivamente a las valoraciones del sector, vía reducción en el coste de uso del capital residencial Los costes de uso obtenidos se han reducido drásticamente desde finales de 213. Bajos costes de financiación y expectativas crecientes: impulso para los precios y la demanda Las expectativas de revalorización dan a la vivienda un mayor atractivo inversor, especialmente cuando los activos alternativos ofrecen rentabilidades poco atractivas 22
La actividad constructora en máximos Evolución positiva en la iniciación de viviendas España: visados de viviendas (acumulado 12 meses) 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. ene-12 abr-12 jul-12 oct-12 ene-13 abr-13 jul-13 oct-13 ene-14 abr-14 jul-14 oct-14 ene-15 abr-15 jul-15 oct-15 ene-16 abr-16 jul-16 La iniciación de viviendas sigue evolucionando positivamente: crecimiento interanual del 36,9% entre enero y julio El empleo en la construcción evoluciona favorablemente pese al mal comportamiento de la obra pública La finalización de viviendas continúa reduciéndose, lo que unido al aumento de las ventas apuntan a una reducción del inventario Fuente: BBVA Research a partir de MFOM 23
La actividad constructora en máximos Elevada heterogeneidad en la iniciación de obras España: visados de vivienda de obra nueva (crecimiento interanual, %) 2 La iniciación de viviendas evoluciona de manera muy diferente por comunidades autónomas 15 1 5-5 En Asturias, Castilla-La Mancha y Castilla y León, Cataluña, Comunidad Valenciana, Madrid y País Vasco la actividad constructora tiende a la normalización Por el momento las viviendas terminadas no muestran crecimientos sólidos en ninguna región Promedio 14-15 ene-may 16 Fuente: BBVA Research a partir de MFOM 24
La actividad constructora en máximos El mercado de suelo resurge España: superficie de suelo transada (%, a/a media móvil 12 meses) 3 2 1-1 -2-3 -4-5 El mercado del suelo también muestra un mayor dinamismo. La superficie vendida en el 1S16 creció el 19,2% interanual Aumenta la proporción de transacciones llevadas a cabo por empresas: la dinamización del mercado viene del lado de las empresas Este incremento vino acompañado por una revalorización del precio medio del suelo en el 1S16: 5,9% interanual Fuente: BBVA Research a partir de MFOM 25
El precio de la vivienda evoluciona al alza Segundo año consecutivo de aumento de precios España: precio de la vivienda (%, variación interanual) 1 5-5 -1-15 -2 mar-1 jun-1 sep-1 dic-1 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 jun-15 sep-15 dic-15 mar-16 jun-16 MFOM INE Durante el primer semestre del año el precio de la vivienda ha continuado revalorizándose, yendo de más a menos Desde el inicio de la recuperación, la revalorización de las viviendas vendidas (INE), superior a la de las viviendas en oferta (MFOM) El crecimiento del precio de las viviendas de segunda mano se moderó en el 2T16 al tiempo que se intensificó entre las nuevas Fuente: BBVA Research a partir de MFOM e INE 26
El precio de la vivienda evoluciona al alza Segundo año consecutivo de aumento de precios España: precio de la vivienda en el 1S16 (%, variación interanual) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 E precio ha mantenido una elevada heterogeneidad geográfica en la primera mitad de 216 El precio continúa mostrando una subida sólida en las áreas con una economía más activa y en los grandes receptores de turistas El fuerte incremento que se apreció en 1T16 se moderó sensiblemente en el segundo en la mayor parte de las CC. AA.: volatilidad asociada a la incipiente recuperación Fuente: BBVA Research a partir de MFOM e INE 27
Perspectivas 216-217 El sector seguirá creciendo a buen ritmo en 217 En 216 se consolidará la recuperación del sector inmobiliario, que sigue avanzando hacia su normalización. Pero el avance seguirá teniendo distintas velocidades, manteniéndose la heterogeneidad geográfica La moderación de los determinantes macroeconómicos se compensará, en parte, por la evolución positiva de las expectativas del sector, lo que permitirá un crecimiento de las ventas en torno al 6,5% El crecimiento de la demanda en un contexto de reducción del inventario asegura un nuevo incremento del precio de la vivienda: en torno al 3,5% de media anual La actividad constructora mantendrá su fortaleza y los visados firmados en 217 se aproximará a las 9. unidades. Por segundo año consecutivo la inversión residencial contribuirá de manera positiva al crecimiento de la economía, creciendo algo más del 3,% 28
Situación Españ Conclusiones
El mantenimiento del crecimiento económico, clave para consolidar la recuperación del mercado inmobiliario La mejora de las ventas en un contexto de descenso de inventario está permitiendo la paulatina revalorización de los precios de la vivienda En un entorno de descenso de rentabilidades, la senda observada de los precios residenciales está generando expectativas positivas, que se transformarán en un nuevo elemento que apoyará la demanda de vivienda La buena evolución de la demanda ha provocado la reacción de la actividad constructora. La iniciación de viviendas, en máximos de los últimos años Madrid, el eje del mediterráneo y las dos comunidades insulares lideran la recuperación del sector en España La moderación de los determinantes macroeconómicos de la demanda será compensada, en parte, por la recuperación de las expectativas en torno a la evolución futura del sector 3
Situación Segundo Semestre 216 Españ Situación Inmobilia