(a) Identificación del Título : Solvencia, Línea de Bonos, Bonos, Línea de Efectos de Comercio y Títulos Accionarios (b) Fecha de Clasificación : 11 de octubre de 2012 (c) Antecedentes Utilizados : 30 de junio 2012 (d) Motivo de la Reseña : Anual desde envío anterior
(Parque Arauco) Resumen Ejecutivo Sector Inmobiliario / Chile Clasificaciones Nacional Solvencia A(cl) Líneas de bonos y Bonos A+(cl) Línea de Efectos de Comercio F1/A(cl) Acciones Nivel 2 Outlook Solvencia Líneas de bonos y Bonos Resumen Financiero (12 meses - $MM) Estable Estable Junio Diciembre 2012 2011 Ingresos 93.610 86.345 Margen EBITDA (%) 70,6 70,9 EBITDA 66.050 61.227 Cobertura de Intereses (x) 3,5 3,8 Deuda Financiera 369.567 341.053 Deuda Financiera / EBITDA (x) 5,6 5,6 Caja y Equivalentes 124.213 136.430 CFO 49.681 52.726 FCF -29.594-24.896 Centros Comerciales (#) 18 14 GLA* (m 2 ) 653.000 604.000 *GLA Total operado por o por cualquiera de las filiales con las que consolida. Analistas Andrea Jiménez +56 2 499 3322 andrea.jimenez@fitchratings.com Valentina Pardo +56 2 499 3329 valentina.pardo@fitchratings.com Fernando Torres +54 11 5235 8124 fernando.torres@fitchratings.com Factores Relevantes de la Clasificación Experiencia y Estabilidad en Flujos: Las clasificaciones se sostienen en la amplia experiencia de Parque Arauco en el negocio de los centros comerciales, administrando a la fecha unos 18 centros en Chile, Perú y Colombia, cuya ocupación promedio alcanza cerca de un 97% y con un pool de arriendos bien diversificados por tipo de operador. Adicionalmente, sus flujos presentan una estructura de ingresos relativamente estable, siendo un 85% de éstos cobros fijos y relacionados a contratos de largo plazo. Restringen la Clasificación: Las clasificaciones se restringen por el agresivo plan de inversiones, por el riesgo inherente a los nuevos desarrollos y las fuertes necesidades de financiamiento que éstos requieren. Fitch se mantiene atento a la evolución del nivel de endeudamiento de Parque Arauco, reconociendo que la industria de centros comerciales se caracteriza por un alto grado de apalancamiento. A su vez, se espera que la compañía mantenga un flujo de caja libre negativo, no obstante, se incorpora que su adecuada liquidez le permite financiar parte de sus inversiones, acotando posibles aumentos de deuda en los próximos períodos. Indicadores Financieros Estables: Los indicadores crediticios de Parque Arauco incorporan la mayor generación de flujos fruto de la maduración de sus operaciones, logrando estabilidad en sus niveles de leverage. Durante los últimos 12 meses (LTM) a junio 2012 la compañía alcanzó un ratio de Deuda Financiera / EBITDA de 5,6x, en línea con lo registrado en 2011 y 2010 de 5,5x y 5,7x, respectivamente. Su cobertura de gastos financieros se mantiene levemente más baja en 3,5x (3,9x en 2011) asociada a un mayor costo financiero del período en Perú, mientras que la relación Loan-to-Value alcanzó un 46% (51% en Jun 11), nivel que se mantiene adecuado para la clasificación de riesgo asignada. Holgada Liquidez y Perfil de Vencimientos: La liquidez de Parque Arauco es holgada, manteniendo al 30 de junio de 2012 una deuda financiera de corto plazo por $35.024 millones, frente a una caja de $124.213 millones. Dicha liquidez refleja principalmente la entrada de recursos provenientes del aumento de capital en 2011 por $96 mil millones y la venta de activos no estratégicos en 2010 por aproximadamente $90 mil millones. Por su parte, los vencimientos de la compañía se estiman en aproximadamente $30 mil millones, $36 mil millones y $35 mil millones, para los próximos 12, 24 y 36 meses, respectivamente. Estrategia de Crecimiento e Inversión: Parque Arauco busca incorporar nuevos proyectos de inversiones tanto en el mercado local, como también generar una mayor diversificación geográfica al crecer en Perú y Colombia. Para el periodo entre 2012 y 2013 Parque Arauco contempla inversiones por US$480 millones, de las cuales aproximadamente un 34% es financiado con capital de socios. Además, en Chile la estrategia de Parque Arauco busca una mayor diversificación de formatos al incorporar formatos de outlet y stripcenters durante el 2012, aprovechando la ventaja de los bajos costos de operación que presentan. Clasificación de Deuda Pública Incorpora Garantías Hipotecarias: Al 30 de junio de 2012, del total de las propiedades de inversión de Parque Arauco, un 46% se encuentra hipotecado, correspondiendo a las propiedades de Parque Arauco Kennedy y Megaplaza Norte. Adicionalmente, un 20% de la deuda financiera de Parque Arauco corresponde a las series de bono G y H. Dichos bonos cuentan con la primera garantía hipotecaria sobre el Mall Parque Arauco Kennedy, activo preponderante dentro de los activos operacionales arrendables de la compañía, tasado en $270 mil millones. Acciones: La clasificación de los títulos accionarios de Parque Arauco se fundamenta en la consolidada historia de la compañía transando en bolsa, la alta liquidez de sus títulos accionarios y la adecuada dispersión de su propiedad, mientras que se ve restringida por su relativamente mediano tamaño en bolsa. Con información en bolsa durante los últimos doce meses terminados al 31 de agosto de 2012, Parque Arauco alcanza un patrimonio bursátil de US$1.325 millones, una presencia de 100,0% en la Bolsa de Comercio de Santiago, un www.fitchratings.com
volumen diario promedio transado de US$2.413 mil en los últimos 12 meses y un free float de 54%. Factores que Podrían Derivar en un Cambio de Clasificación Las clasificaciones podrían debilitarse de concretarse un aumento de deuda ligado a las nuevas inversiones más allá de lo proyectado y/o por una generación de flujos de aquellos proyectos en proceso de consolidación bajo lo proyectado. Una acción de rating positiva se vería gatillada si la compañía logra mantener en el tiempo un menor nivel de endeudamiento, acompañado de una mayor generación de su portfolio de centros comerciales tanto nuevos como maduros. 2
(Parque Arauco) Análisis de Riesgo Sector Inmobiliario / Chile Clasificaciones Nacional Solvencia A(cl) Líneas de bonos y Bonos A+(cl) Línea de Efectos de Comercio F1/A(cl) Acciones Nivel 2 Outlook Solvencia Líneas de bonos y Bonos Resumen Financiero (12 meses - $MM) Estable Estable Junio Diciembre 2012 2011 Ingresos 93.610 86.345 Margen EBITDA (%) 70,6 70,9 EBITDA 66.050 61.227 Cobertura de Intereses (x) 3,5 3,8 Deuda Financiera 369.567 341.053 Deuda Financiera / EBITDA (x) 5,6 5,6 Caja y Equivalentes 124.213 136.430 CFO 49.681 52.726 FCF -29.594-24.896 Centros Comerciales (#) 18 14 GLA* (m 2 ) 653.000 604.000 *GLA Total operado por o por cualquiera de las filiales con las que consolida. Analistas Andrea Jiménez +56 2 499 3322 andrea.jimenez@fitchratings.com Valentina Pardo +56 2 499 3329 valentina.pardo@fitchratings.com Fernando Torres +54 11 5235 8124 fernando.torres@fitchratings.com Factores Relevantes de la Clasificación Experiencia y Estabilidad en Flujos: Las clasificaciones se sostienen en la amplia experiencia de Parque Arauco en el negocio de los centros comerciales, administrando a la fecha unos 18 centros en Chile, Perú y Colombia, cuya ocupación promedio alcanza cerca de un 97% y con un pool de arriendos bien diversificados por tipo de operador. Adicionalmente, sus flujos presentan una estructura de ingresos relativamente estable, siendo un 85% de éstos cobros fijos y relacionados a contratos de largo plazo. Restringen la Clasificación: Las clasificaciones se restringen por el agresivo plan de inversiones, por el riesgo inherente a los nuevos desarrollos y las fuertes necesidades de financiamiento que éstos requieren. Fitch se mantiene atento a la evolución del nivel de endeudamiento de Parque Arauco, reconociendo que la industria de centros comerciales se caracteriza por un alto grado de apalancamiento. A su vez, se espera que la compañía mantenga un flujo de caja libre negativo, no obstante, se incorpora que su adecuada liquidez le permite financiar parte de sus inversiones, acotando posibles aumentos de deuda en los próximos períodos. Indicadores Financieros Estables: Los indicadores crediticios de Parque Arauco incorporan la mayor generación de flujos fruto de la maduración de sus operaciones, logrando estabilidad en sus niveles de leverage. Durante los últimos 12 meses (LTM) a junio 2012 la compañía alcanzó un ratio de Deuda Financiera / EBITDA de 5,6x, en línea con lo registrado en 2011 y 2010 de 5,5x y 5,7x, respectivamente. Su cobertura de gastos financieros se mantiene levemente más baja en 3,5x (3,9x en 2011) asociada a un mayor costo financiero del período en Perú, mientras que la relación Loan-to-Value alcanzó un 46% (51% en Jun 11), nivel que se mantiene adecuado para la clasificación de riesgo asignada. Holgada Liquidez y Perfil de Vencimientos: La liquidez de Parque Arauco es holgada, manteniendo al 30 de junio de 2012 una deuda financiera de corto plazo por $35.024 millones, frente a una caja de $124.213 millones. Dicha liquidez refleja principalmente la entrada de recursos provenientes del aumento de capital en 2011 por $96 mil millones y la venta de activos no estratégicos en 2010 por aproximadamente $90 mil millones. Por su parte, los vencimientos de la compañía se estiman en aproximadamente $30 mil millones, $36 mil millones y $35 mil millones, para los próximos 12, 24 y 36 meses, respectivamente. Estrategia de Crecimiento e Inversión: Parque Arauco busca incorporar nuevos proyectos de inversiones tanto en el mercado local, como también generar una mayor diversificación geográfica al crecer en Perú y Colombia. Para el periodo entre 2012 y 2013 Parque Arauco contempla inversiones por US$480 millones, de las cuales aproximadamente un 34% es financiado con capital de socios. Además, en Chile la estrategia de Parque Arauco busca una mayor diversificación de formatos al incorporar formatos de outlet y stripcenters durante el 2012, aprovechando la ventaja de los bajos costos de operación que presentan. Clasificación de Deuda Pública Incorpora Garantías Hipotecarias: Al 30 de junio de 2012, del total de las propiedades de inversión de Parque Arauco, un 46% se encuentra hipotecado, correspondiendo a las propiedades de Parque Arauco Kennedy y Megaplaza Norte. Adicionalmente, un 20% de la deuda financiera de Parque Arauco corresponde a las series de bono G y H. Dichos bonos cuentan con la primera garantía hipotecaria sobre el Mall Parque Arauco Kennedy, activo preponderante dentro de los activos operacionales arrendables de la compañía, tasado en $270 mil millones. Acciones: La clasificación de los títulos accionarios de Parque Arauco se fundamenta en la consolidada historia de la compañía transando en bolsa, la alta liquidez de sus títulos accionarios y la adecuada dispersión de su propiedad, mientras que se ve restringida por su relativamente mediano tamaño en bolsa. Con información en bolsa durante los últimos doce meses terminados al 31 de agosto de 2012, Parque Arauco alcanza un patrimonio bursátil de US$1.325 millones, una presencia de 100,0% en la Bolsa de Comercio de Santiago, un www.fitchratings.com
volumen diario promedio transado de US$2.413 mil en los últimos 12 meses y un free float de 54%. Factores que Podrían Derivar en un Cambio de Clasificación Las clasificaciones podrían debilitarse de concretarse un aumento de deuda ligado a las nuevas inversiones más allá de lo proyectado y/o por una generación de flujos de aquellos proyectos en proceso de consolidación bajo lo proyectado. Una acción de rating positiva se vería gatillada si la compañía logra mantener en el tiempo un menor nivel de endeudamiento, acompañado de una mayor generación de su portfolio de centros comerciales tanto nuevos como maduros. Hechos Recientes Con fecha 20 de abril de 2012, Parque Arauco suscribió un acuerdo con Rebrisa S.A. por la adquisición del centro comercial Buenaventura Premium Outlet, ubicado en Quilicura, Santiago en US$32 millones. La transacción se concretó a fines de agosto 2012, por lo que el nuevo outlet estará consolidándose a partir de septiembre de este año. Con fecha 11 de mayo de 2012, Parque Arauco firmó un acuerdo de inversión conjunta con Bancolombia y un fondo de capital privado colombiano para desarrollar nuevos proyectos de centros comerciales en Colombia. Los proyectos se establecieron por un valor de hasta US$1.000 millones por un período de inversión de cinco años, con un compromiso de capital de cerca de un 50% de la suma invertida. La inversión mencionada considera el centro comercial ya inaugurado, Parque Arboleda, en Pereira, Colombia; cuya inversión ascendió a aproximadamente US$42 millones. Endeudamiento y Liquidez Al 30 de junio de 2012 la deuda de Parque Arauco ascendió a $369.567 millones, encontrándose representada en un 69% por créditos bancarios, 29% por bonos, mientras que el remanente son arrendamientos financieros y pasivos de cobertura. La deuda bancaria financia tanto requerimientos de capital de trabajo de corto plazo, como también ha servido para refinanciar pasivos financieros de largo plazo. Asimismo, las inversiones de largo plazo están financiadas con emisiones de deuda pública, donde casi un 60% de éstas corresponden a las series G y H, respaldadas con garantía hipotecaria sobre el Mall Parque Arauco Kennedy. Cabe destacar que del total de deuda financiera, un 4% se compone por un tercio de la deuda de la filial Inmobiliaria Mall Viña de Mar la cual opera el Mall Marina Arauco, Mall Center Curicó y Boulevard Marina Arauco. Nueva Deuda en Perú: En enero 2012 Megaplaza colocó bonos en el mercado peruano por US$80 millones, cuyos fondos fueron a financiar las obras de ampliación que se llevan a cabo en mall Megaplaza, la construcción de los nuevos centros comerciales inaugurados recientemente en El Salvador y Megaplaza Chimbote. A su vez, se refinanciaron pasivos por US$30 millones correspondientes a obligaciones de bonos en Perú. Evolución deuda Financiera Total ($ millones) Jun-12 Dic-11 Dic-10 Dic-09 Deuda Corto Plazo 35.024 24.339 31.508 18.663 Bancos CP 29.924 18.544 26.199 13.823 Bonos CP 4.438 5.152 4.887 4.840 Arrendamiento Financiero CP 662 643 422 - Deuda Largo Plazo 334.543 316.713 302.392 301.863 Bancos LP 204.461 210.333 202.741 215.662 Bonos LP 119.089 93.735 92.103 86.190 Arrendamiento Financiero LP 6.746 7.435 5.793 - Pasivos de cobertura 4.247 5.210 1.755 11 Deuda Financiera Total 369.567 341.052 333.900 320.526 % Deuda CP 9,50% 7,1% 9,4% 5,8% Fuente: La liquidez de Parque Arauco es holgada manteniendo al 30 de junio de 2012 una caja de $124.213 millones y vencimientos por aproximadamente US$64 millones, US$76 millones y US$73 millones para los próximos 12, 24 y 36 meses, respectivamente, el cual puede ser 2
manejado gracias al amplio acceso de Parque Arauco a los mercados de capitales y a créditos en el sistema bancario. Flujo de Caja e Indicadores Crediticios A junio de 2012 LTM la compañía exhibe ingresos por $93.610 millones ($86.345 millones en 2011 y $73.155 millones en 2010), con un EBITDA de $66.050 millones ($61.227 millones y $ 58.708 millones, respectivamente) y un margen de 70% (72% y 80%, respectivamente). El crecimiento de los ingresos respecto al año móvil anterior se debió principalmente al crecimiento de los arriendos en todos los centros comerciales, aumentos en la superficie arrendable en algunos centros comerciales ya existentes y por la inclusión parcial de Arauco Quilicura (1T12), más las incorporaciones internacionales de los malls en Perú (Larcomar y Lambramani) y Colombia (Parque Arboleda). Por su parte, Parque Arauco Kennedy (que representó casi un 40% de los ingresos totales en 2011), vio afectado sus ingresos debido a la disminución en su GLA luego de la venta de la torre de oficinas, lo que compensó parcialmente el efecto positivo de lo mencionado anteriormente. En los últimos 5 años la compañía ha presentado un FCF negativo principalmente debido a salidas de dinero asociadas a fuertes inversiones en activo fijo, y al pago de dividendos. Al año móvil a junio 2012 la compañía generó un CFO de $49.681 millones, invirtió $57.280 millones en activo fijo y pagó dividendos por $21.995 millones, tras lo cual generó un flujo de caja libre (FCF) negativo de $29.594 millones. Sin embargo, dicho déficit fue financiado principalmente a través del aumento de capital realizado en 2011 por $96 mil millones y cuyo excedente se mantiene en caja. El ratio Deuda / EBITDA y Cobertura de Gastos Financieros mejoraron con respecto a los años anteriores manteniendo la tendencia que viene mostrando la compañía desde el año 2008 gracias a una desaceleración del crecimiento de deuda, y un aumento en el EBITDA. Perfil Parque Arauco participa en la industria de centros comerciales en Chile, Perú y Colombia, manejando un portafolio de activos consolidados de US$2 billones a junio 2012. Actualmente opera 18 centros comerciales, los que reciben aproximadamente 180 millones de visitas al año y suman más de 653 mil m2 arrendables. Los centros comerciales proveen de espacios para uso comercial, servicios y oficinas. Dentro de sus principales clientes se pueden observar tiendas departamentales, de mejoramiento del hogar, supermercados, farmacias, restaurantes, cines, centros médicos, teatros, universidades, gimnasios y tiendas menores de variados rubros. Esta sociedad es controlada por las familias Said y Abumohor principalmente, manteniendo parte de su patrimonio transado en bolsa. Metodologías Relacionadas Metodología de Clasificación de Empresas, agosto 2011. Estrategia Con el objetivo de potenciar su actividad, Parque Arauco se encuentra llevando a cabo un plan de inversiones que busca aumentar su participación en el extranjero Perú y Colombia tras el que se espera incrementar la diversificación de sus operaciones, a través de alianzas con socios locales. En Colombia la estrategia comercial apunta a desarrollar proyectos a través de inversiones conjuntas con socios, en donde la compañía detenta el 55% de cada proyecto. A la fecha, opera un centro comercial en la ciudad de Pereira y se encuentra en proceso de terminar un segundo en Bucaramanga, cuya apertura está prevista para el año 2013. Para el caso de Perú, la estrategia está orientada a crecer a través de formatos vecinales, los que se asemejan a un stripcenter, pero con un GLA mayor que llega a casi los 10 mil m2. El plan original considera incorporar ocho de estos formatos entre 2012-2014, con una inversión cercana a los US$10 millones por cada uno. A la fecha, la compañía mantiene en construcción tres nuevos centros vecinales en las ciudades de Cañete, Chincha y Barranca, todos a inaugurarse durante el primer semestre 2013. Las inversiones de los proyectos serán a través de un joint venture con la familia Wiese. En tanto en Chile, la compañía se encuentra explorando nuevos formatos de centros septiembre 2012 se materializó la compra del mall Buenaventura, convirtiéndose en el primer 3
centro comercial de este formato que Parque Arauco mantiene en su portfolio. Adicionalmente, la compañía se encuentra inserta en los formatos de stripcenter luego que en 2012 se materializara la consolidación con las operaciones del fondo inmobiliario Administradora Aurus Private Equity S.A. (Aurus) para el desarrollo de stripcenters en Santiago y regiones. A la fecha, la compañía administra cerca de siete stripcenters y planea invertir cerca de US$8 millones en total durante 2012-2013. Inversiones La estrategia de crecimiento de Parque Arauco busca incorporar nuevos proyectos de inversiones tanto en el mercado local, como también generar una mayor diversificación geográfica al crecer en Perú y Colombia, cuyos mercados ofrecen buenas oportunidades de negocios. Para el periodo entre 2012 y 2013 Parque Arauco contempla inversiones por US$480 millones, de las cuales aproximadamente un 34% es financiado con capital de socios. Los principales desembolsos de la compañía en el año 2012 alcanzarían cerca de US$140 millones, considerando las recientes aperturas en Perú de Villa El Salvador y Chimbote por US$14 millones en total, la reciente adquisición del Outlet Buenaventura en US$32 millones, los proyectos de ampliaciones por US$24 millones aproximadamente (Arauco Maipú y Parque Arauco Kennedy), junto con remanentes de inversión por cerca de US$70 millones para finalizar los centros comerciales Arauco Quilicura, Bucaramanga (Colombia) y nuevos centros vecinales de Megaplaza (Perú). Parque Arauco Operación de Centros Comerciales (A junio 2012) Chile Inauguración / Inicio de Participación Consolid. Contable (1) Participación Accionaria (2) Ubicación Superficie Arrendable (m2) Ocupación P. Arauco Kennedy 1982 100,00% 100,00% Las Condes 108.000 99,7% Arauco Maipú 1993 100,00% 100,00% Maipú 66.000 96,4% Arauco Pajaritos 2008 100,00% 100,00% Maipú 5.000 98,0% Plaza el Roble 2007 100,00% 100,00% Chillán 25.000 98,0% Paseo Arauco Estación 2008 100,00% 83,00% Santiago 68.000 98,5% Arauco San Antonio 2009 100,00% 51,00% San Antonio 29.000 98,1% Arauco Quilicura 2012 100,00% 100,00% Santiago 9.700 -- Mall Marina Arauco 1997 33,33% 33,33% Viña del Mar 60.000 99,6% Mall Center Curicó 2006 33,33% 33,33% Curicó 50.000 99,2% Blvd Marina Arauco 2010 33,33% 33,33% Viña del Mar 12.000 96,2% Perú Mega Plaza Norte 2006 100,00% 45,00% Lima 83.000 99,9% Mega Express Villa 2009 100,00% 50,00% Chorrillos 7.000 97,0% Larcomar Jul 10 100,00% 100,00% Miraflores 26.000 90,0% Parque Lambramani Dic 10 100,00% 60,00% Arequipa 28.000 92,0% Colombia Parque Arboleda Nov 10 55,0% 30,30% Pereira 34.000 93,1% (1) Porcentaje consolidado en los Estados Financieros de (2) Participación accionaria directa o indirecta (proporcional) de Parque Arauco S.A Fuente: Operaciones Considerando el EBITDA aportado por cada uno de los centros comerciales considerando una consolidación proporcional de Mall Marina Arauco, Mall Center Curicó y Boulevard Marina Arauco - cabe destacar que aproximadamente un 77% del EBITDA aportado se concentra en Parque Arauco Kennedy (48%), Paseo Arauco Estación (15%) y Megaplaza Norte (13,5%). Fitch espera que a medida que avance el plan de inversiones, la incorporación de nuevos centros comerciales siga aportando mayor diversificación al EBITDA consolidado de la compañía. Características de los Instrumentos 4
Línea de Efectos de Comercio Nº 068 Parque Arauco inscribió el 25 de junio de 2009 ante la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) una línea de efectos de comercio, por un monto de UF 1 millón a 10 años plazo. A la fecha no se registran emisiones colocadas con cargo a esta línea. Línea de Bonos Nº 328 (Series G y H) En febrero de 2003, Parque Arauco inscribió inicialmente, ante la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) una Línea de Bonos bajo el Nº328. Tras el pago anticipado de los bonos serie E en agosto de 2007 y tras introducir modificaciones al contrato de emisión (al monto de la línea, plazo, covenants y garantías), la Línea de Bonos Nº328 cuenta con un monto máximo a emitir de UF3.500.000 y con un plazo máximo de treinta años para todas las obligaciones de pago que se emitan con cargo a dicha línea. Actualmente, las Series G y H se encuentran colocadas con cargo a dicha Línea, series que fueron colocadas el 1 de marzo de 2008 principalmente para el refinanciamiento de pasivos y para financiar proyectos de inversión. Garantías: La línea de bonos Nº328 posee como garantía la hipoteca de primer grado sobre los terrenos de Parque Arauco Kennedy. Resguardos: Cross Default y Cross Acceleration: Con aquellas filiales que representen al menos un 25% de los activos totales consolidados. Activos Esenciales: Considera la venta a terceros no relacionados, de aquellos activos que representen al menos un 40% de los activos consolidados totales de Parque Arauco, exceptuando la venta de la participación sobre APSA. Endeudamiento: definido como la razón entre Total Pasivo Circulante + Total Pasivos Largo Plazo / Patrimonio + Interés Minoritario. Parque Arauco se reserva la posibilidad de aumentar esta razón por 12 meses a un nivel máximo de 1,7x. Dicha facultad podrá ser utilizada solo una vez, dentro de un plazo de ocho años contados desde la fecha de colocación, con el objeto exclusivo de financiar proyectos del giro. Cobertura de Gastos Financieros: definida como Resultado de Explotación + Depreciación + Amortización Intangibles / Gastos Financieros. Resguardos Límite de Endeudamiento Máx. Durante vigencia (sujeto a cambio) <1,4x Valor a junio 2012 0,8x Cobertura Gastos Financieros Min. Durante 2012 hasta vencimiento >2,5x Valor a junio 2012 3,5x Patrimonio Mínimo No Límite de Dividendos y Otros Pagos No Cross Default 3% activos Cross Acceleration 5% activos Negative Pledge No Seguros sobre Activos Operacionales Si Prepago ante Venta Activos Esenciales Si Resguardos ante Fusiones o Divisiones Si Cambio de Control - Propiedad No Detalle Bonos Serie G Serie H Cargo a Línea Nº 328 Nº 328 Fecha Emisión 01-03-2008 01-03-2008 Monto (UF MM) 1,25 2,25 Tasa Interés 3,70% 4,30% Plazo 10 años 21 años Pago Int. Semestral Semestral Amortización Semestral Semestral Vencimiento 01-03-2018 01-09-2029 Rescate Antic. Si Si Títulos Accionarios 5
La clasificación de los títulos accionarios de Parque Arauco se fundamenta en la consolidada historia de la compañía transando en bolsa, la alta liquidez de sus títulos accionarios y la adecuada dispersión de su propiedad, mientras que se ve restringida por su relativamente mediano tamaño en bolsa. Con información en bolsa durante los últimos doce meses terminados al 31 de agosto de 2012, Parque Arauco alcanza un patrimonio bursátil de US$1.325 millones, una presencia de 100,0% en la Bolsa de Comercio de Santiago y un volumen diario promedio transado de US$2.413 mil en los últimos 12 meses, y un free float de 54%. Precio de Cierre ($) 908,0 Rango de Precio ($) (52 semanas) 1.010-811 Capitalización Bursátil (MMUS$) (1) 1.325 Valor Económico de los Activos (MMUS$) (2) 1.768 Liquidez Presencia Bursátil 100,0% Volumen Prom. Ultimo Mes (MUS$) 2.044 Volumen Prom. Ultimo Año (MUS$) 2.413 Pertenece al IPSA SI Part. del IGPA (año móvil Ago 12) 1,24% Free Float 54% Rentabilidad Rent. Accionaría (año móvil Ago 12) -3,79% (1) Capitalización Bursátil = Número de Acciones * Precio de Cierre. (2) Valor Económico de los Activos (EV) = Capitalización Bursátil + Deuda Financiera Neta. Tipo de cambio al 31/08/12 (US$480,25). 6
(Cifras en millones de pesos nominales) Tipo de cambio al final de cada periodo 487,44 519,20 468,01 507,51 636,45 496,89 LTM Jun'12 2011 2010 2009 2008 2007 IFRS Chile GAAP Rentabilidad EBITDA 66.050 62.551 58.708 49.118 45.119 31.370 Margen EBITDA 70,6% 72,4% 80,3% 77,3% 80,4% 68,1% Margen de Flujo de Fondos Libres -31,6% -28,8% -39,3% -22,0% -83,9% -66,7% Retorno sobre Patrimonio Promedio 9,7% 9,7% 14,2% 10,6% 4,5% 2,8% Cobertura (x) EBITDA / Gastos Financieros 3,5 3,9 4,0 4,8 4,4 4,1 FCF / Servicio de Deuda -0,2-0,2-0,3-0,1-1,5-0,4 (FCF + Caja y Equivalentes) / Servicio de Deuda 2,1 3,2 1,5 1,5-0,4-0,1 CFO / Inversiones en Activos Fijos 0,9 1,0 0,8 0,8 0,4 0,4 Estructura de Capital y Endeudamiento Deuda Financiera / EBITDA 5,6 5,5 5,7 6,2 6,1 4,9 Deuda Financiera Neta / EBITDA 3,7 3,3 4,2 5,3 5,5 4,4 Costo de Financiamiento Implícito (%) 5,3% 4,7% 4,6% 3,6% 4,7% 5,4% Deuda Financiera Corto Plazo / Deuda Financiera 9,5% 7,1% 9,4% 5,4% 5,2% 36,4% Balance Activos Totales 1.009.614 941.239 810.050 615.810 583.667 394.778 Caja y Equivalentes 124.213 136.430 85.296 44.286 26.694 15.960 Deuda Financiera Corto Plazo 35.024 24.339 31.509 16.263 14.400 56.555 Deuda Financiera Largo Plazo 334.543 316.713 302.392 286.267 262.356 98.716 Deuda Financiera Total 369.567 341.053 333.901 302.531 276.757 155.272 Patrimonio Total 553.361 503.581 387.435 278.798 275.207 214.217 Capitalización Ajustada 922.928 844.633 721.336 581.329 551.963 369.488 Flujo de Caja Flujo de Caja Operativo (CFO) 49.681 52.726 40.134 29.990 28.171 18.203 Inversiones en Activos Fijos -57.280-50.519-50.469-36.495-64.985-41.639 Dividendos -21.995-27.103-18.387-7.453-10.308-7.288 Flujo de Caja Libre (FCF) -29.594-24.896-28.721-13.958-47.123-30.725 Adquisiciones y Ventas de Activos Fijos, Netas 10.143 10.143 41.100-3.602-31.777-15.303 Otras Inversiones, Neto -13.109-16.095 22.573-6.814-2.397-6.114 Variación Neta de Deuda 28.653-9.661-9.484 36.211 86.445 3.798 Variación Neta de Capital 96.207 96.207 3.213 4.035 444 2.013 Otros Financiamientos, Netos -12.323-4.656 8.844 2.917 4.600-2.900 Variación de Caja 79.977 51.042 37.524 18.789 10.192-49.230 Resultados Ingresos Operacionales 93.610 86.345 73.155 63.569 56.141 46.058 Variación de Ventas 17,0% 18,0% 15,1% 13,2% 21,9% 36,0% EBIT 63.957 58.896 50.528 36.212 31.046 21.427 Gastos Financieros 18.727 15.929 14.634 10.284 10.256 7.635 Resultado Neto 45.943 43.092 47.201 29.253 11.106 5.759 EBITDA = utilidad operativa + depreciación y amortización. EBIT = utilidad operativa. CFO = Flujo de Efectivo Neto Procedente de Actividades de Operación. FCF = CFO + Inversión en Activos Fijos + Dividendos comunes. Las cifras pueden no cuadrar debido al redondeo de decimales. 7
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